“北京第一高楼”规划调整一波三折

　　原定5月底敲定的北京新城规划方案至今没有出炉。6月4日，北京市规划委员会通州分局分管宣传的纪委书记赵少华接受中国青年报记者采访时说：“过去打算建得很高，现在没有那么高了，大概降到200多米。包括‘北京第一高楼’高度在内的整个新城规划都还处在调整、研究之中。”

　　从最初的500米，到今年5月下旬的300米,再到现在的200米左右,通州规划建设的“北京第一高楼”的高度像坐过山车一样，出现了“节节低”的现象。

　　通州摩天大楼“变矮”是航线原因？

　　自今年年初以来，通州成为京城舆论关注的热点地区，其中重要的原因是当地房价的飙升及“北京第一高楼”的概念。早在两年前，该区就提出要建设新地标，拔京城建筑高度之头筹。

　　中国钢结构建设协会专家委员会副主任柴昶介绍，目前，北京的第一高楼是年内将投入使用的国贸三期，高度为330米。不过，今年4月24日丰台丽泽金融商务区奠基建设的国际金融信息大厦高度为360米，有望打破国贸三期的纪录。

　　规划信息显示，通州“北京第一高楼”位于京杭大运河交汇的商务酒店区，是一座集会议与娱乐为一体的超五星级酒店。最高500米，最低400米，有关大楼不同高度的规划版本一直众说纷纭。

　　今年年初北京两会期间，“北京第一高楼”成为通州区的闪亮“名片”，受到社会舆论与房地产商的追捧。家住通州九棵树地区的徐静女士说：“一夜之间，二手房市场挂牌价格就上涨了1000多元／平方米。”我爱我家、链家地产通州东关店等中介更是以此作为卖点，向顾客推销。

　　3月左右，楼市一片涨声。北京六环外的通州房价与涨幅更是坐着“火箭”上升，几乎逼近京城二三环核心区域的房价水平，“泡沫”横生。4月中旬，国家接连出台调控楼市政策以后，通州便出现了“卖房的比买房的人多”的现象。

　　5月25日，通州区委书记王云峰向视察该区的北京市政协委员们介绍，北京新城地标建筑“降个子”的论证工作已经启动，其高度拟在300米。

　　而据通州规划分局负责人告诉中国青年报记者的最新消息，“以前要建的‘北京第一高楼’，现在大概要降到200多米。理由是新城地标正好是飞机航线经过的地方，所以要降低高度。”

　　中鼎联行一位长期关注通州房价变化的置业顾问认为，“北京第一高楼”的高度实际上是在楼市泡沫中潮涨潮落。

　　中国建筑标准设计研究院副院长郁银泉表示，上海已经建设了492米的环球金融中心，还有632米高的上海中心大厦正在建设中。从技术的角度来看，北京建造400多米高的第一高楼没有任何技术问题。“高楼的高度升上去，降下来，很多问题不是技术方面的，而是政府的想法。”他说。

 
　　什么样的城市地段最宜建造摩天大楼 

　　上海金茂大厦设计者、著名结构工程师法兹勒·康说，建不建摩天大楼或在城市什么地段建摩天大楼，不是工程问题，而是社会问题。

　　据柴昶教授介绍，在上个世纪初期，欧美国家推崇摩天大楼为传统工业文明与资本实力的象征，后来却严格控制建设超高层建筑。以菲力普·约翰逊为首的一批建筑师则用行动拒绝在美国建造摩天大楼。可目前中国的一线、二线甚至三线城市都在争相建设第一高楼。

　　中国城市规划设计研究院总规划师王凯在接受中国青年报记者采访时说：“在北京、上海、广州等上千万人口的超级大城市商业密集区，有规划地建造一些超高层建筑有必要。但国内一些旅游与历史文化名城都在建高楼，甚至包括江西、河北一些地级市城市中长期发展规划都是高楼林立，值得深思。”

　　什么样的城市地段最宜建造摩天大楼？兼任住房和城乡建设部专家委员会委员的王凯认为，首先是城市核心地区。一般而言，城市的土地价值从市中心向外围依次衰减。城市CBD地区寸土寸金，土地出让价格高昂，开发商为了在有限的土地面积上实现最大回报，惟有建造超高层建筑。

　　“这是土地经济与价值的本能驱使。”王凯说，国外大城市的中心就在那几栋超高层建筑的地方，非常容易找。国内超级大城市摩天大楼的市中心地标属性则不太明显。

　　其次是城市轮廓线与景观的要求。王凯的足迹遍布欧美发达国家。在摩天大楼与城市轮廓线融合方面，他最欣赏的是俄罗斯首都。莫斯科的高层建筑有着极其严格的规划，在全市的关键位置建造七至九个地标建筑，城市建筑像舞台布景一样，主次分明，具有韵律，不管是在空中鸟瞰，还是从地面平视，整座城市的天际线都非常和谐。

　　有关专家在接受中国青年报记者采访时表示，根据通州经济社会发展水平及城市核心区的土地价值等分析，通州暂时还不具备建造摩天大楼的主要条件。

　　“国内很多城市的高层建筑都是人为因素推动的。”王凯说。很多人认为现代化就是“高楼、立交桥再加上汽车”。但其实考察发达国家和地区，不要光把目光聚集在纽约这样高楼林立的城市，更要放眼英国、法国、德国、奥地利等国家。这些国家的许多城市具有深厚的历史文化底蕴。在这里，特色广场、建筑、绿化与百姓高品质的现代生活相互融合。

　　“巴黎埃菲尔铁塔所在的老城区，只在塞纳河边盖了一栋超高层建筑。”王凯说，上个世纪五六十年代，巴黎人认为超高层建筑破坏了老城区的历史文化特色，决定把这栋超高层建筑作为反面教材，“立此存照”，绝不在老城区再盖那类建筑，超高层建筑便全部集中在巴黎郊外的德芳斯商务街区。

　　北京新一轮CBD建设中需不需争夺京城第一高楼？柴昶认为，“不管是从建筑的造价、使用成本，以及环境的影响，都不宜追求第一高楼。”

　　中国建筑标准设计研究院郁副院长透露，高层建筑的高度是用成本换来的。一般以100米为分水岭，超过100米的超高层建筑不管是结构造价，还是防震减灾、消防设备，甚至包括大楼竖向交通的电梯布局、速度等标准都会明显提高。

　　“在CBD建造一座上百万平方米的摩天大楼，就相当于在空中建设一座几万人就业的城市社区。”王凯说，此前不知道通州规划“北京第一高楼”时有没有考虑上下班高峰问题。届时几万人同时汇聚在一个点上，交通疏散问题怎么解决？如果没有大量的城市轨道交通与“北京第一高楼”配套的话，采用汽车交通工具必然面临极度拥堵与尾气污染等问题。

 
　　“第一高楼”对城市经济的拉动力没有想象大 

　　“通州房价随北京新城规划的进展水涨船高，其背后不乏‘北京第一高楼’的推动作用。”6月4日上午，刘女士在运河西大街938路公交站谈论通州楼市变化时说，“不管是官方，还是民间，都有借‘北京第一高楼’拉动通州发展的希冀。”

　　中国工程院院士程泰宁对中国青年报记者说：“第一高楼对整座城市经济发展的拉动作用没有想象中那么大。”温州商人、迪拜视野房地产开发公司董事长黄晓峰的介绍也充分证实了这一点。

　　以阿联酋目前建成的世界第一高楼、高828米“哈利法塔”为例，2004年开盘时五六万元／平方米，到2008年每平方米价格涨到14万元，最贵的达到20多万元／平方米。去年11月中旬迪拜世界集团债务危机爆发后，房价一落千丈，回归到开盘时的价位，仍没有多少人购买。此外，即使买得起“哈利法塔”的房子，也不一定住得起。一年的物业管理费就达百万元左右。

　　据透露，自去年年底以来，温州商人一直谋划去迪拜抄底。但前不久阿联酋中国商会组织一批浙商去迪拜，铩羽而归；温州中小企业发展促进会组织的温州商人迪拜考察团一直没有启程，主要原因就是当地的房价经历泡沫洗礼后迟迟不见“回暖”。

　　担任东南大学建筑设计与理论研究中心主任的程泰宁院士说，“西班牙毕尔巴鄂市请加州建筑师盖里（FFrank O．Gehry）设计的古根海姆艺术博物馆，每年吸引几十万人到这个小城市旅游观光。对北京而言，建造一座第一高楼根本对整座城市经济发展没有什么拉动作用。”

　　程泰宁指出：“国内不少城市的超高层建筑空置率高，造成极大浪费。”因为超高层建筑运行成本高，不是当作商务写字楼使用的话，业主购买自住马上就是亏损。

　　“问题的背后是开发商希望土地效益最大化；某些领导干部急于要政绩，希望城市面貌马上改观，片面地求高、求大、求洋。这种现象尤为值得警惕。”程泰宁说。

　　王凯认为，“从市场经济角度来观察，摩天大楼投资人若是企业，愿意砸多少钱都无所谓；地方政府千万不要举债干这个事。”即便是非建不可的超高层建筑，其设计、建造要像香港中国银行、上海金茂大厦一样，融合传统文化与地域特色，不要生搬硬套建造一些方盒子，让城市里的几代人从早到晚盯着它。

　　尽管“北京第一高楼”的规划高度还没有最终定盘，但通州降低高度、用高楼群取代一栋摩天大楼的做法已经趋向理性。程泰宁说，“这对于国内其他城市的‘摩天大楼、第一高楼热’来说，或许是一针清醒剂。”