武汉：搭乘开往春天的地铁

　　图为：《武汉市城市快速轨道交通建设规划（2009—2020）》去年年底评估通过。根据规划，到2017年，武汉将建设7条轨道线，轨道交通建设总规模将达到215.3公里，其中新增项目总长142.6公里。

　　武汉以轨道交通为骨干，辅以其他交通方式的大交通格局初现。

　　城市轨道交通(Rail　Transit)包括地铁、轻轨、有轨电车和磁悬浮列车等，具有运量大、速度快、安全、准点、保护环境、节约能源和用地等特点，被誉为城市发展的引擎。轨道交通对房地产价值的影响也是巨大的，且其积极影响要大于负面影响。而另一方面，地铁沿线房地产的开发，也有助于地铁的外部效应内部化以及地铁客流量的提高。省房地产业协会会长刘光本指出，大规模发展轨道交通将给城市带来巨大变化，开发企业应当调整思路，与未来的轨道交通相适应。

　　住宅：价值提升

　　从各大城市修建地铁前后的房价浮动来看，轨道交通的兴建对于住宅物业的价值有相当大的提升作用。

　　北京是全国较早开展地铁建设的城市。北京地铁5号线开通半个月，沿线住宅价格暴涨2367元/平米；北京地铁5号线开通前一个季度周边二手房销售价格上涨20%，月租金增幅在23%-25%，而10号线在建设的两年期间，周边物业价格平均上涨一倍多，成为名副其实的“增值黄金线”。

　　香港也是开通地铁比较早的城市之一。有关数据显示，在香港，地铁沿线物业通过地铁带来的升值在30%到60%，其二手房的升值空间几年来甚至达到了300%。专家强调，从香港多年的房地产市场情况分析，正是香港地铁给周边物业带来了价值保证。

　　在上海，地铁沿线的楼市也呈现出强势上升的趋势。例如靠近浦东龙阳路地铁站的万邦都市花园，两年内从开盘时5000元/平米迅速涨到1，2000元/平米。

　　但决定房地产的价值有多方面的因素，除交通条件外，还有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。一项调查发现，决定房价的影响因素中，相关因素的权重分别为：交通的便利性0.31，环境因素0.282，生活配套设施的完善程度0.233，三项合计达0.825。交通便利性的影响高于其他因素，表明地铁对提高房地产价值有积极的作用，但不是决定性的因素。房地产能否升值，有多大的升值空间，还应综合考虑各方面的因素。

　　商业：商圈加成

　　交通方式的改变必然带来人们的购物模式的改变。随着地铁的开通，在中转站点或大型地铁出入口，二、三级商圈也将因地铁而形成新的商业中心。有关资料显示，市区内地铁出入口的商业物业通常是最大的受益点。从地铁线的规划设点来看，邻近地铁站点1000米以内辐射圈的物业，将是地铁概念的极大受益者。

　　在武汉，正是在过江地铁的影响下，鲁巷将成为武昌新的核心商业区。这里有70多万平方米商业区，地铁通车后，汉口的人过来十分方便。武汉思锐地产副总何海涛认为，正如同长江大桥、二桥催生了中南和徐东商圈，武汉地铁的建设将拉近武昌和汉口的距离，并推动武昌的商业核心进一步向东延伸。

　　根据武汉轨道交通规划，地铁二号线和四号线建成后，将把常青花园、武广、江汉路、中南、鲁巷、徐东、建二等七大商圈连成串，形成武汉一条新的“地铁经济带”。2012年，只要40分钟，就可以把从江汉路到鲁巷的“地铁经济带”转个遍。商圈与商圈的距离被迅速拉近，在相互辐射的作用下，各大商圈的商业发展将得到加成效应。

　　武汉城市规划设计院院长吴之凌指出，已经开工的地铁线串联起城市最富有活力的商业中心、写字楼，形成现代服务产业带。在设计中，所有站点都要求与周边高层写字楼的地下车库和地下商场连接起来，包括王家墩、中山公园、武商、洪山广场的地下空间，“地铁线周边，将成为我市城市建设投资最大的区域之一。”

　　片区：资源重组

　　从城市格局来说，轨道交通的建设，将极大地促进城市新区新城的发展。根据武汉市社会经济发展战略要求，武汉市城市总体规划提出了创造城市新的生存和发展空间、促进周边地区发展、形成合理的城镇结构体系的城市地区发展思想。随着主城地区的人口趋于饱和，武汉将形成以主城为核心，以新城为支柱，主城紧凑发展，新城各具规模，交通联系方便的城乡一体化地区。

　　而从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区之间价值和资源的重组。

　　武汉被长江、汉江一分为三，而武汉三镇因地理位置、区域特色以及人们生活习惯，又分为众多地产片区。除了城市中心区外，大规模的居住片区主要集中在与主城区紧密连接的光谷片区、南湖新城片区、东湖新城片区、汤逊湖片区、东南新城片区、古田片区、后湖新城片区、盘龙城片区、武汉四新片区等9个片区。众多片区各有优势、也各有其短板，如有的片区生态环境优美，但缺乏生活配套，或有的片区配套完善、社区成熟，但自然景观上又有所欠缺。某些资源的缺失削弱了片区的自身价值，甚至造成片区发展的困境和瓶颈。

　　轨道交通作为大武汉多个大型居住组团连接主城的大动脉，它的建设提速和延伸将给这些区域带来新的生命力，促使片区间的商业、景观配套实现共通共用。而地铁的快速高效运营，极大的缩短了城市的空间距离，如仅以交通来衡量，地铁沿线片区的区位价值将逐渐趋同。

　　甚至，轨道交通还将改变当前的地产市场片区格局。有业内人士认为，地铁通车后，地产布局将随着地铁的贯通或重心转移，或板块放大。如光谷附近的各个片区，在地铁的影响下就可能形成以原光谷片区为核心，汤逊湖、庙山、藏龙岛、东南新城片区为重要组成部分的“大光谷”片区。

　　链接

　　武汉轨道交通未来发展（至2017年）

　　轨道交通二号线（U2，过江地铁，在建）

　　轨道交通二号线（地铁）大部分位于地下，行驶西北—东南方向，将从地下穿越长江，连接汉口与武昌地区，沿途经过汉口的江汉区和江岸区以及武昌的武昌区和洪山区。

　　二号线工程线路由位于江汉区的金银潭到常青花园，经汉口火车站，沿青年路、解放大道到中山公园，穿江汉路过长江到洪山广场，之后沿中南路到傅家坡，再向东南沿珞喻路到位于洪山区的鲁巷；在江汉路附近过江。全线均为地下线，全长27.985公里，共设车站21座，最大站间距3360米，为中山大道站至和平大道站区间；最小站间距800米，为武昌区政府站至小龟山站区间，平均站间距1376米。二号线一期工程，预计于2012年底竣工。

　　轨道交通三号线（U3，地铁，在建）

　　线路起于汉口三金潭，沿建设大道北延长线南行，分别在井南路、后湖大道、兴业路路口设站，然后线路继续沿建设大道南行，分别在二七路路口、武汉科技馆前、黄埔大街路口、惠济二路路口、香港路路口设站，过香港路后线路右转，从武汉图书馆和交通银行大楼所夹地块间穿行，然后线路拐上长江日报路，在天门墩路路口设置车站，出车站后线路转入马场角小路，在青年路路口设置车站与2号线范湖站换乘，然后线路左转向南拐入王家墩CBD并设置王家墩北站、王家墩中心站和双墩站，出王家墩CBD后线路向西转入建设大道，并在解放大道处设置车站与1号线换乘，出车站后线路穿越地块并在江汉二桥以东下穿汉江。进入汉阳后线路沿龙阳大道向东南方向走行，分别在王家湾路口（与4号线换乘）、蔡家湾地区、王家畈地区、龙阳湖南路、客运中心、新民河街、太子湖路、车城南路以北和沌阳大道设置车站，全部地下站。线路终点设于沌口经济开发区。

　　3号线工程，是连接汉口、汉阳的骨干线路。重点解决汉阳武汉经济开发区、汉口西王家墩CBD、后湖片区与主城区的交通连接，支撑城市空间拓展，促进新城组群的发展。2009年12月开建，预计2014年完工。

　　轨道交通四号线（U4，过江地铁，在建）

　　轨道交通四号线（地铁）位于地下，行驶东西方向，连接汉阳与武昌地区，从永安堂沿汉阳大道到钟家村，过长江到紫阳路、武昌火车站，沿中南路、中北路、岳家嘴、团结大道至武汉火车站；在汉阳拦江路-武昌紫阳路过江。沿途经过汉阳的汉阳区和武昌的武昌区、青山区。一期07年开建，将于2013年建成，二期09年12月开建，将于2014年建成。

　　轨道交通六号线（U6，地铁，规划中）

　　金银湖至开发区体育中心,2017年建成。

　　轨道交通七号线（U7，过江地铁，规划中）

　　起点古田，终点南湖花园，2017年建成。

　　轨道交通八号线（U8，过江地铁，前期工作）

　　武汉市轨道交通八号线工程起点位于武汉东西湖区金银潭大道，往南过后湖大道、幸福大道、竹叶山、赵家条，走黄浦大街，过永清街拐向芦沟桥路，穿越长江，到徐家棚，过和平大道，走徐东大街，到东湖华侨城项目为一期，2015年建成。

　　二期从华侨城项目开始走东湖路，过湖北省博物馆、中南医院、水果湖、洪山路、八一路、街道口、武珞路到雄楚大道、南湖大道。其正线全为地下隧道工程。