北京东直门规划亚洲超级交通枢纽四大楼盘
admin
2002-04-03
来源：景观中国网
仅仅一年前，位处北京东直门附近的楼盘为了寻找主流感觉，往往还自称CBD项目，泛CBD项目、CBD西北大门项目等等。然而一年后，随着投资55亿元的亚洲超级立位交通枢纽的开工，尤其
仅仅一年前，位处北京东直门附近的楼盘为了寻找主流感觉，往往还自称CBD项目，泛CBD项目、CBD西北大门项目等等。然而一年后，随着投资55亿元的亚洲超级立位交通枢纽的开工，尤其随着“国门概念”日趋成型，位置绝佳的东直门地区终于焕发神采，成为炙手可热的开发区域。
所谓“国门概念”，源自东直门至首都国际机场26公里的磁悬浮快速干线，以及将首都机场“第二始发大厅”、“第二海关”等设在东直门枢纽的种种规划利好消息，这表明东直门地区将成为北京联结外部世界的始发地，继而成为经济增长、商务活跃、服务产业迅猛发展的高成长区域。
区域经济的高长性必然带来物业的强劲升值，继而带来同区域房地产项目的新一轮竞争。总的趋势的：东直门地区日渐稀缺的土地资源遏止了一哄而起的区域竞争模式，客观上使既有楼盘大致上处于对利好的共享乃至共荣局面，进而促使该区域常规意义上的楼盘之争升级为东直门楼市制空权之争。近期相关楼盘的一系列“自选动作”已清楚地表明这一点。
其实，形成这一态势不足为怪，骤然升温的区域价值使得先期在此拿地的发展商位平添了许多想像空间。几乎没有人怀疑该区域的楼市制空权之争将引发一场短线行性的销售战。当然，这一仗或许只有赢家没有输家。争头的结果必然导致两大阵营出现，即造势者和借势者。造势楼盘国市场强势而名利双收，借势楼盘则因区域旺势不可逆转而赚得或多或少的销售实惠。或许这种效应不会即刻兑现，就如同北京申奥成功利好与楼市走势的关系，虽九曲连环，但终究向好。
那么，纵观东直门区域现有楼盘，有实力一搏的又是哪几家呢？
一、当代万国城。由当代集团开发的万国城项目开盘后走出了一条明显的冲高回落行情。作为入场较早的大体量项目，建筑面积近50万平方米的当代万国城国其亮相后的推广气势，一度几科成为东直门地区的“楼王”。该项目首推的“多元化主题”、“城市亲水主题”及“金融社区主题”在短期内显现出大气磅礴的气度，不仅一举将项目打入明星楼盘之列，而且销售业绩不错，是不折不扣的2001年度代表性楼盘。
进入2002年，该项目的进取势头有所收敛，销售方面则不可避免地受到去年底淡季的影响而略有起落。当代集团为完成年度15亿元销售额而请来台湾著名的“甲桂林”公司全面介入项目营销，后者提出打造“中华第一住宅”和户型改造等预案，意在更上一层楼。但集团昔日从阳光100项目重金挖来的营销总监胡国亮和营销推广总监李春平相继提出卸任，又使该项目的走势变得不甚明朗。
据悉，当代目前正在与北京中原等代理私下接洽，如能借东直门区域势再形成旺销，当代万国城仍有可能重新走出大阳线。
二、使馆新城。这是一个“胎位很正”的项目。王董国际的建筑设计和泛亚易道的环境设计使该项目的“纯居住”品质几乎无懈可击。据传，使馆新城3月22日开盘前一个月便内部认购了228套，销售额接近3个亿，即使挤掉一部分水份，如此业绩已经是今春北京楼市的头号新闻了。
使馆新城的高调亮相再度证明了一个道理：香港售楼状元出身的童渊只会使高楼楼盘。而在此以前，童渊操盘世纪星以及后来的鹏润家园，都多少给人一种文工团不对题的感觉。不提利达行，也不担富利安，仅从当年的嘉和丽园、京华豪园到后来的世贸国际公寓、大连数码大厦再到今天的使馆新城，号称一年染指七、八个楼盘的童渊确实在策划高楼外销住宅方面越玩越精，有业内人士评价童渊；他未必全懂，但能明白哪个环节最容易出问题，并且知道如何解决。还有人评价童渊：他向建设部的专家偷学了不少手艺，在产品方面显然更扎实了。
建筑面积20余万平方米，容积率2.98的使馆新城目前风头甚劲，卖点缠身，其广告投放方式已超出了常规开盘销售的意味，暗合广州楼市某些重量级楼盘的做法。本属南派的发展商海晟地产颇具实力，在项目定位上着力渲染豪华配置的实用公寓，此举又喑合了北京消费者“体面而实惠”的居住原则，可以说在童渊的帮助下真正读懂了北京市场。
总之，均价八九千、塔板结合以板为主的使馆新城已成为东直门地区颇具票房号召力的新锐主力楼盘。
三、东方银座。与使馆新城不同，位置居东直门立交桥咫尺之遥的东方银座是以“东直门金角标志性建筑”面目出现的，这座建成后高达98米的建筑结合体强烈地表达着对财富的“优先权”。如果你是一位购房者，东方银座的售楼小姐不会忘记提醒你：若只考虑居住，请阁下往东走500米去使馆新城；若想当商务贵族，唯我东方银座。
在东直门诸多楼盘中，每平方米售价13000元左右的东方银座是最使“国门概念”当回事的。也难怪，与东直门交通枢纽隔街相望，建筑地下直达地铁，设转有通道与东直门海关相联。建筑综合体由1栋写字楼、4栋板式公寓围合而成，低层为大型购物中心，楼体银色立面，双翼造型，典型香港物业，十足商住意味。
曾有人将东方银座与使馆新城类比，结果发现两者物业形态风马牛不相及，目标客户也有较大差异，这对于尚脆弱的东直门住宅市场来说，绝对是件幸事。
四、康堡花园。康堡花园展工人体育场区片，跟东直门核心区尚有2.3公里，但该项目附近楼盘稀少，竞争关系多来自东直门，故在此也略作说明。
康堡花园在开盘前甚至更早一段时期内绝对属于“注意力项目”，缘于该项目由新锐建筑大师崔恺担纲设计、南派房地产策划人周勇主持策略设计。其中，周勇等提出的“中而新”以及都市四合院的设计思想曾被媒体热议，故而市场期待值颇高，令人匪夷所思的是，该项目面世以来，市场反应平平，项目进度一波三折，终致商机稍纵即逝。
另一种说法是：在更为靠近CDB和使馆区的工体附近，推出一个贴着传统建筑符号的纯居住、三面围合的高容积率项目是否最佳选择。
日前，隶属于周勇的TUT广州日本公司的销售人员已经离开康堡花园售楼中心，拍马赶到的销售代理有可能是北京家春秋公司，项目前景尚不明朗。
东直门以及泛东直门区域目前还有其他几个在售楼盘。
与使馆新城相跟不远的阳光都市项目，目前已售出约10万平方米，后面还有30-40万平方米陆续开发，有效完善项目重量级形象或许是当务之急。工体另一侧的光彩国际公寓属高楼项目，但户型普遍过大、总价过高的问题多少削弱了该项目的市场竞争力。
俗话说，长江后浪推前浪。这句警言不仅适用于东直门住宅市场，同样适用于北京乃至更广阔的楼市。区域经济的升温肯定能带动同区域物业走强，但最大的市场利益永远属于静若处子、动若脱兔的智者，以及百折不挠的市场忍者，楼市制空权亦会从中产生。
所谓“国门概念”，源自东直门至首都国际机场26公里的磁悬浮快速干线，以及将首都机场“第二始发大厅”、“第二海关”等设在东直门枢纽的种种规划利好消息，这表明东直门地区将成为北京联结外部世界的始发地，继而成为经济增长、商务活跃、服务产业迅猛发展的高成长区域。
区域经济的高长性必然带来物业的强劲升值，继而带来同区域房地产项目的新一轮竞争。总的趋势的：东直门地区日渐稀缺的土地资源遏止了一哄而起的区域竞争模式，客观上使既有楼盘大致上处于对利好的共享乃至共荣局面，进而促使该区域常规意义上的楼盘之争升级为东直门楼市制空权之争。近期相关楼盘的一系列“自选动作”已清楚地表明这一点。
其实，形成这一态势不足为怪，骤然升温的区域价值使得先期在此拿地的发展商位平添了许多想像空间。几乎没有人怀疑该区域的楼市制空权之争将引发一场短线行性的销售战。当然，这一仗或许只有赢家没有输家。争头的结果必然导致两大阵营出现，即造势者和借势者。造势楼盘国市场强势而名利双收，借势楼盘则因区域旺势不可逆转而赚得或多或少的销售实惠。或许这种效应不会即刻兑现，就如同北京申奥成功利好与楼市走势的关系，虽九曲连环，但终究向好。
那么，纵观东直门区域现有楼盘，有实力一搏的又是哪几家呢？
一、当代万国城。由当代集团开发的万国城项目开盘后走出了一条明显的冲高回落行情。作为入场较早的大体量项目，建筑面积近50万平方米的当代万国城国其亮相后的推广气势，一度几科成为东直门地区的“楼王”。该项目首推的“多元化主题”、“城市亲水主题”及“金融社区主题”在短期内显现出大气磅礴的气度，不仅一举将项目打入明星楼盘之列，而且销售业绩不错，是不折不扣的2001年度代表性楼盘。
进入2002年，该项目的进取势头有所收敛，销售方面则不可避免地受到去年底淡季的影响而略有起落。当代集团为完成年度15亿元销售额而请来台湾著名的“甲桂林”公司全面介入项目营销，后者提出打造“中华第一住宅”和户型改造等预案，意在更上一层楼。但集团昔日从阳光100项目重金挖来的营销总监胡国亮和营销推广总监李春平相继提出卸任，又使该项目的走势变得不甚明朗。
据悉，当代目前正在与北京中原等代理私下接洽，如能借东直门区域势再形成旺销，当代万国城仍有可能重新走出大阳线。
二、使馆新城。这是一个“胎位很正”的项目。王董国际的建筑设计和泛亚易道的环境设计使该项目的“纯居住”品质几乎无懈可击。据传，使馆新城3月22日开盘前一个月便内部认购了228套，销售额接近3个亿，即使挤掉一部分水份，如此业绩已经是今春北京楼市的头号新闻了。
使馆新城的高调亮相再度证明了一个道理：香港售楼状元出身的童渊只会使高楼楼盘。而在此以前，童渊操盘世纪星以及后来的鹏润家园，都多少给人一种文工团不对题的感觉。不提利达行，也不担富利安，仅从当年的嘉和丽园、京华豪园到后来的世贸国际公寓、大连数码大厦再到今天的使馆新城，号称一年染指七、八个楼盘的童渊确实在策划高楼外销住宅方面越玩越精，有业内人士评价童渊；他未必全懂，但能明白哪个环节最容易出问题，并且知道如何解决。还有人评价童渊：他向建设部的专家偷学了不少手艺，在产品方面显然更扎实了。
建筑面积20余万平方米，容积率2.98的使馆新城目前风头甚劲，卖点缠身，其广告投放方式已超出了常规开盘销售的意味，暗合广州楼市某些重量级楼盘的做法。本属南派的发展商海晟地产颇具实力，在项目定位上着力渲染豪华配置的实用公寓，此举又喑合了北京消费者“体面而实惠”的居住原则，可以说在童渊的帮助下真正读懂了北京市场。
总之，均价八九千、塔板结合以板为主的使馆新城已成为东直门地区颇具票房号召力的新锐主力楼盘。
三、东方银座。与使馆新城不同，位置居东直门立交桥咫尺之遥的东方银座是以“东直门金角标志性建筑”面目出现的，这座建成后高达98米的建筑结合体强烈地表达着对财富的“优先权”。如果你是一位购房者，东方银座的售楼小姐不会忘记提醒你：若只考虑居住，请阁下往东走500米去使馆新城；若想当商务贵族，唯我东方银座。
在东直门诸多楼盘中，每平方米售价13000元左右的东方银座是最使“国门概念”当回事的。也难怪，与东直门交通枢纽隔街相望，建筑地下直达地铁，设转有通道与东直门海关相联。建筑综合体由1栋写字楼、4栋板式公寓围合而成，低层为大型购物中心，楼体银色立面，双翼造型，典型香港物业，十足商住意味。
曾有人将东方银座与使馆新城类比，结果发现两者物业形态风马牛不相及，目标客户也有较大差异，这对于尚脆弱的东直门住宅市场来说，绝对是件幸事。
四、康堡花园。康堡花园展工人体育场区片，跟东直门核心区尚有2.3公里，但该项目附近楼盘稀少，竞争关系多来自东直门，故在此也略作说明。
康堡花园在开盘前甚至更早一段时期内绝对属于“注意力项目”，缘于该项目由新锐建筑大师崔恺担纲设计、南派房地产策划人周勇主持策略设计。其中，周勇等提出的“中而新”以及都市四合院的设计思想曾被媒体热议，故而市场期待值颇高，令人匪夷所思的是，该项目面世以来，市场反应平平，项目进度一波三折，终致商机稍纵即逝。
另一种说法是：在更为靠近CDB和使馆区的工体附近，推出一个贴着传统建筑符号的纯居住、三面围合的高容积率项目是否最佳选择。
日前，隶属于周勇的TUT广州日本公司的销售人员已经离开康堡花园售楼中心，拍马赶到的销售代理有可能是北京家春秋公司，项目前景尚不明朗。
东直门以及泛东直门区域目前还有其他几个在售楼盘。
与使馆新城相跟不远的阳光都市项目，目前已售出约10万平方米，后面还有30-40万平方米陆续开发，有效完善项目重量级形象或许是当务之急。工体另一侧的光彩国际公寓属高楼项目，但户型普遍过大、总价过高的问题多少削弱了该项目的市场竞争力。
俗话说，长江后浪推前浪。这句警言不仅适用于东直门住宅市场，同样适用于北京乃至更广阔的楼市。区域经济的升温肯定能带动同区域物业走强，但最大的市场利益永远属于静若处子、动若脱兔的智者，以及百折不挠的市场忍者，楼市制空权亦会从中产生。
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