透视中国房地产发展周期性规律

    我国房地产行业之所以是一个高风险行业，是因为它的投资和收益周期长。因此，盲目进行房地产投资就会有风险。 

    我国房地产业也存在周期性波动。有三个指标可分析出房地产周期性波动的规律：第一是房地产销售额增长；第二销售面积增长，市场买了多少房；第三投资额增长，就是由于市场拉动，产业投资增长是高还是低。 

    从有关资料记载看，自1984年开始，房地产在我国已经经历了三个发展期和两个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996至1997年又是一个低落期；从1998年开始我国房地产业进入了一个新的发展期。  

    我国的房地产周期有这样三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约都是5年发展，2年低落，也就是说7到8年为一个周期；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。例如1996年，房地产销售额下降，就影响到1996年和1997年，特别是1997年的投资。从1998年以来，房地产持续旺销，也就拉动了房地产投资，从1998年以后持续上扬，而且上扬幅度还比较大。   

    研究房地产发展周期的规律，把握我们国家房地产发展周期性规律的变动，对于政府、房地产开发企业意义重大。 

    对于政府来说，可以更为理性地进行政策调节，在目前特别是应当保护和培育住房市场需求，尽量延长房地产周期增长期的期间，争取让房地产为国民经济增长多发挥一些作用。 

    对于企业来说，应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机。在房地产周期发展初期要果断投资，发展周期中要加快销售，发展后期要慎重行事，这样企业才能够趋利避害。 

    如果大家都在发展后期，猛投资，不仅影响自己，也会牵连别人。但是，还有更高一点的企业有能力进行反周期运作，就是在低谷期进入项目，那么在高涨期销售产品，因为我国房地产业的低谷期本身就不长，两年左右，低谷期的时候土地成本也低，连钢材水泥价格都低，如果在销售的时候能赶上一个房地产价格上扬，企业就会因此获得较大的超额利润。 

   文/孟晓苏