城中村改造寻求突破

　　有人说，高级商务楼的每个窗户都代表着一个财富增长点。“一栋写字楼的税收赛过一个县”，说的就是楼宇经济的 “威力”。就城市发展而言，随着“城中村”改造的深入实施，楼宇经济必将成为城市经济发展的 “生力军”，其蕴含的巨大能量不可低估。在楼宇经济被热议时，“城中村”改造也开展了相关大讨论，努力拓展区域新的“掘金地”。
　　【城市盲点】曾经盲目的“空间效益论”
　　就在繁闹的市中心区域，就在鳞次栉比的高楼大厦包围中，“城中村”就像人为制造的一个个“水泥疙瘩”，与周遭的世界保持着若即若离的距离。
　　置身于郑州市北区的沙门村中，横七竖八狭窄幽暗的街道上，杂货铺、小商店、菜市场、小吃摊构成了村里生活的主旋律，熙熙攘攘的人群，不断从蜂巢一般的村民自建楼里进进出出，这里俨然一个自成一体的小社会。
　　这些村民自建楼是一家一户盖起来的，在拆迁安置补偿和房租收益的刺激下，沙门村的楼房普遍高达7层、8层，有的甚至达到了12层，村子里的大部分住宅，白天也要靠电灯照明，每栋楼比肩而建，近得甚至可以在两栋楼之间握手。密密匝匝的建筑存在着严重的安全隐患。
　　就在村子中间一条主街道两旁，一栋高达9层的自建楼刚刚建成，它的不远处还有一栋自建楼正在紧张施工。不少村民得意地向记者介绍“城中村”的“空间效益论”，在他们眼里，“建高了还是划算，房子不愁租，拆迁安置也落得多些”。但在记者看来，村里的建筑完全失去了个体差异的美学意义，经济的“铁律”碾碎了传统村落的和谐人居意义。
　　村民的“空间效益论”也许不能说是错的，但如果上升至城市规划的角度，“城中村”向空间要效益还应该站得更高些。国家统计局郑州调查队的高庚茂认为，现代楼宇实际上是物化的土地资源，这对于面临土地短缺窘境的郑州而言意义重大。这要求在规划中形成新的格局，植入新的理念。
　　他还指出，发展楼宇经济必须因地制宜，合理开发。例如，在地处黄金商业区的改造地段，可以建设规格较高、规模较大的高档楼宇，主要面向大公司、大企业，同时还能形成一批地标式建筑，从而提升城市的品位；城市边缘地区则可以重点开发中小写字楼、宜商宜居型（SOHO）楼宇，以中小企业为主要服务对象，这种商住混合的特点，可以发展办公生产相结合的独立建筑，在功能定位上与中心区互补；而自然环境优越的地段则可以建设一批宜商宜居的、花园式楼宇或公寓，建成大公司或大企业的研发总部或培训基地。
　　相对于前期规划，后期的招商规划同样非常重要。河南新田置业总经理丁盟认为，楼宇在建筑时还应考虑周边的产业特点，有的放矢地进行设计和规划。建成后，招商中应依托周边的产业链，吸引关联项目入驻，强化楼宇的产业定位，从而培育行业特色。
　　【华丽转身】从经济盲点到经济增长点
　　以往的“城中村”，消费能力、经济能量、城市品位长期被埋没被束缚，占据城市最好的位置却产生不出效益，成了城市经济的盲点。而在“城中村”改造中布局楼宇经济，不仅能改善民生、提升城市的品位，还将释放出大量的经济和消费潜能。业内人士认为，楼宇经济让“城中村”从经济盲点一跃成为经济的增长点。
　　以郑州国贸中心为例，改造之前的西关虎屯和多数“城中村”一样，村里经济的主要来源是收取房租和简单的商品贸易，配套设施杂乱无序，居民的生活品质大打折扣，生活环境与周遭的繁华格格不入，而改造后的郑州国贸中心作为城市综合体，涵盖甲级写字楼、商住楼和高档商业物业，经济的增长和社会环境的改善，将带来翻天覆地的变化。
　　丁盟告诉记者，郑州国贸中心·招银大厦吸引了招商银行郑州总部、宇通集团等多家实力企业进驻，商业部分吸引了大商新玛特、家乐福等商业巨头签约进驻，与商业街共同组成了高达17万㎡的SHOPPINGMALL业态，预计在3到5年以后，郑州国贸中心将创造年均50亿元以上的营业额，将带来大量的就业机会和财政贡献，将会形成经济的蝴蝶效应，成倍增长。
　　国家统计局郑州调查队数据显示，郑州市160余个城中村占地10余万亩，占郑州市建成区总面积的1/4，其中已有60余个城中村被市政府批准实施改造，发展楼宇经济对建立长效的收益、保持郑州的经济发展、保障群众的切身利益都具有重要的现实意义。
　　河南财经学院工程管理系教授刘社认为，“城中村”从经济盲点变成新兴的经济增长点是极有可能实现的，在“城中村”改造中发展楼宇经济，不仅要坚持合理的建设规划，坚持科学发展观，还应在产品的市场细分和功能定位上下工夫。
　　丁盟认为，在“城中村”改造中布局楼宇经济，将大幅提升城市品位，“城中村”昔日污水横流、尘土漫天，人员构成复杂，现代化的商务写字楼和高档商业的出现，将使“城中村”的旧形象成为历史。城市的品位是靠建筑的形象和高素质的人之间的关系体现的。
　　【得天独厚】楼宇经济助推“城中村”改造
　　衡量一栋写字楼的好坏标准，区位、配套、环境都很重要，巧妙的是，“城中村”的特点与写字楼的评判标准非常吻合，由此可见，在“城中村”改造中布局楼宇经济，具有得天独厚的优势。
　　作为企业办公和塑造企业形象的载体，写字楼的区位很大程度上决定了其价值，好的写字楼一般位于城市商务中心或商业聚集区，交通便利、商务氛围浓厚是写字楼价值的重要支撑。
　　众所周知，“城中村”是历史形成的，多年来，经过城市的高速发展，“城中村”一般隐藏在繁华的城市中心和区域中心。丁盟认为，“城中村”的区位是其发展楼宇经济的先天优势，在这里建造写字楼，必将吸引人流、物流、信息流、资金流的会聚，商机勃发，区位成长性显而易见。
　　区位决定价值，不同的地段也决定了不同的产业价值。高庚茂举例说，金水区的燕庄、岗杜、西关虎屯、任寨、白庙等多位于城市黄金地段，聚集着科技市场、大量企业、大学和科研机构，为发展楼宇经济提供了得天独厚的条件。而二七区和管城区的路寨、小李庄、蜜蜂张等村依托便利快捷的交通、蓬勃发展的商业环境，将会借助“西出站口经济圈”的发展，与楼宇经济来一次“亲密接触”。而惠济区的老鸦陈、南阳寨、弓庄等村将依托自身交通便利、环境优美、办公成本低廉等优势吸引科研机构和培训中心的加盟。
　　高庚茂认为每个村庄应依据自身的区位优势，有针对性地发展楼宇经济，从而形成自己的特点。
　　与区位优势相关联，“城中村”的配套完善程度一般也比较高，由于“城中村”坐落在城市中心区域，共享着城市医疗、邮政、文化、娱乐、休闲等一切资源。在“城中村”改造中布局楼宇经济，将为写字楼的办公人员提供极大的生活便利，并大大降低交易成本。
　　同时，由于“城中村”的区位和配套设施的完善，在“城中村”改造中布局楼宇经济，与企业要求提升形象的愿望相吻合，无论是在繁华的市中心区域，还是在环境优美的区域，总会满足不同产业特征企业的要求。
　　丁盟谈到，无论是区位、配套还是环境的优势，“城中村”都具备了提升商务写字楼办公效率的条件，因此在“城中村”改造中发展楼宇经济再合适不过了。
　　【楼宇经济】“城中村”改造的“吸金”引擎
　　作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为城市经济的重要组成部分。在城中村改造过程中发展楼宇经济，不仅能保障村民的既得利益，又可以保障开发商的经济利益，还能增加地方财政收入，有业内人士指出，楼宇经济与“城中村”改造的结合，必将实现多方共赢并带来切实而持久的利益。
　　在“城中村”改造中发展楼宇经济，并没有让以收取租金为主要经济来源的村民丢掉“金饭碗”，相反，他们手中掌握着大量的政府安置房，将为他们提供稳定而且高回报率的租金收益。
　　以郑州市中原区的凯旋门商务楼为例：从去年6月建成至今，已经吸纳了300多家企业入驻。若以一家企业月租金2000元计算，那么一年的租金收入就是720万元，若以一家企业10名员工计算，这一栋商务楼就吸纳了3000多人，这么多人必然要带动周边地区的餐饮、休闲、交通、金融、住宿等配套服务的发展。
　　从上面的例子可以看出，发展楼宇经济不仅保障了村民的既得利益，又提供了大量的就业机会，更推动了周边经济的发展。同时，入驻企业对写字楼租用费和物业管理费的投入也给开发商带来了丰厚的经济回报。
　　以惠济区为例，去年1月至10月，长兴路街道办财政收入比去年同期增长167％。街道区域经济实现快速发展，去年1月至10月，长兴路街道办完成财政收入4080万元，实现合同利用外资2100万美元。这说明形成规模的楼宇经济在发展城市经济、提升城市品位的同时，又能给政府创造稳定可观的财政税收。
　　刘社教授认为，发展楼宇经济，有利于拓展城区发展空间，培育新的经济增长点。发展楼宇经济可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。
　　楼宇经济所依托的商务写字楼会聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间，财富效应显著。
　　丁盟认为，伴随着中部崛起战略和国内产业转移的进行，以及郑州城区的拉大和郑州经济发展的加速，郑州将吸引大量外来企业的进驻，郑州楼宇经济的市场潜力还很巨大，楼宇经济将成为“城中村”改造的“吸金”引擎，进而带动城市经济的飞速发展。