市长亲自出马推销重庆
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2002-05-16
来源：景观中国网
“从现状来看，你会认为应该把房子建到上海去，建到北京去，如果你用前瞻的变化的眼光来看，你应该到重庆、到西部去做房地产。”
谈到西部，人们在感叹它落后的同时，也不得不
“从现状来看，你会认为应该把房子建到上海去，建到北京去，如果你用前瞻的变化的眼光来看，你应该到重庆、到西部去做房地产。”
谈到西部，人们在感叹它落后的同时，也不得不承认它的后发优势，因为它可以沿用别人现成的经验，不走弯路或少走弯路。这种优势在我国最年轻的直辖市——重庆体现得更为充分。用重庆市副市长黄奇帆的观点，重庆市房地产开发有八大增长潜力。
首先就是重庆直辖的战略意义。黄奇帆认为，区域开发的经济规律要由城市群来带动，西部和西南部的开发需要一个重中之重的龙头城市，因此重庆直辖的意义不仅仅是三峡建设的需要，而是和整个的西部开发连在一起。可以说，重庆直辖撑出了重庆房地产的光明前景，外来投资者看待重庆的房地产，也不能用一般城市的眼光，而要用十年、二十年的战略眼光，开发具有前瞻性的可持续发展的房地产。“从现状来看，你会认为应该把房子建到上海去，建到北京去，如果你用前瞻的变化的眼光来看，你应该到重庆、到西部去做房地产。”
其次是重庆的投资增长会使房地产蛋糕越来越大。去年重庆的固定资产投资为８００亿元，房地产投资占到了２００亿，今年重庆固定资产投资是１０００亿元，按每年增长２０％来计算，五年后重庆的固定资产投资将达到６０００亿元，十年后大概就是１００００亿元。但黄奇帆说：“目前重庆房地产投资占固定资产投资的份额还偏低，这个比重还会增加，可以达到３０％，这是一个大蛋糕。”
第三，从重庆的人口角度看房地产投资。重庆随着城市化人口的增长，对住房有一个增量的需求。目前重庆直辖市人口共有３０００万人，而城市化人口占的比例却比较小，低于全国平均水平。黄奇帆举例说，目前我国的平均城市化人口比例是３３％，未来１０年内会增加到５０％（农民转为城市人口），重庆如果能达到这个比例，就会再增加６００万人，按人均住房２０平方米来算，这６００万人就会有１．２亿平方米的市场需求，何况重庆现有的城市人口平均住房还未达到２０平方米。因此重庆有一个巨大的由人口转化产生的住宅需求。这种情况在其它已经发展起来的城市都不会出现，比如上海。
第四，重庆房地产有一个潜在的价格增长优势。黄奇帆说：“目前重庆市的平均房价在１０００—２０００元，在全国都处于偏低水平。虽然有人认为重庆房价低使得利润空间要比外地市场小得多，但我认为房价太高了并不是好事。房地产价格受三种规律影响，短期因素是供求关系，中期因素是开发成本，长期因素则和ＧＤＰ有关。ＧＤＰ大的地方，房地产总值会扩大，以和ＧＤＰ的增幅保持平衡。中国目前有４亿城市居民，全国的平均房价是每平方米１０００多元，随着人均ＧＤＰ的增长，房地产总值和房价都有很大的增长空间。就这点来说，投资国内或西部的房地产比投资到欧洲或香港等地方更可靠，因为它们的房地产总投资已接近了饱合状态，投资到这些地方去都有可能被套牢。”
“另外，房价和一个地区主流老百姓的收入有关，如重庆目前的家庭收入是两三千元，那房价也是每平方米两千多元，但重庆人的工资会长的，房价也会跟着涨的。我的意思并不是鼓动房价往上涨，而是说现在投资房地产，价格增值潜力比较大。”
第五，重庆具备城市扩张概念。重庆不是一个非常聚合的城市，它是由规模不等的五类城市组成的，主城目前有３００多万人口，用发展的眼光来看，重庆房地产开发不仅仅是在主城，而且包括其它五个层面的城市群。
第六，房地产开发布局和城市扩张战略相结合，就会带来房地产升值前景。黄奇帆说：“重庆的基础设施目前比较薄弱，如果开发商根据现在重庆的布局来建房子，会把档次弄低了，房地产开发就没有前景，但把今后五年或十年重庆基础设施的布局看清楚了，就会对开发前景有感觉。”
“重庆的城市化面积扩展非常快，为房地产开发留下了空间。目前重庆直辖市的面积有８万多平方公里，但重庆主城只有２００平方公里。从这点来说，重庆属于直辖市中最小的，根据建设部城市人口人均占地至少应该是１００平方米的标准，按重庆将来发展到１０００万人口的城市来算，该有的城市面积应该是１２００平方公里左右，加上前面提到的再增加６００万人，城市就需要增加６００平方公里，这样重庆就应该有１６００或１８００平方公里。”
“重庆的城市化面积十年二十年内扩大一倍理所当然，否则就不叫国际大都市，就不是真正的直辖市。我们这么说不是主张乱占地，乱扩张，而是讲城市发展战略，是五年、十年或二十年中随着人口的转化、城市的发展逐步发展的过程。因此开发房地产要看到城市布局。从目前的现状来看，一个２００平方公里、３００万人口的城市来考虑房地产的布局就会搞得很拥挤，开发出的房子五年十年后就成了低档次的房子，没人要了。发展商要根据城市的扩张，来布局我们的房产，这样圈下来的地，将来肯定会升值。”
第七，几年内重庆将成为西部或西南部地区的交通枢纽，形成米字型的８条铁路、８条高速公路、一个大型机场和通畅的水运相结合的交通网络，这是一个大交通的概念，成为交通枢纽后，重庆一定会成为经济中心、贸易中心、金融中心。这必将使房地产具备无限的增值空间。
黄奇帆谈到的最后一条是，西部政府将房地产作为拉动经济增长的支柱产业，并在政策上给予了支持。“我认为重庆房地产的消费政策会逐步改善的，会逐渐加大政策刺激的力度，这也会产生房地产消费的潜力。”
“重庆房地产存在以上八个增长潜力，这种潜力在昆明、西安都有，只不过重庆表现得更直接一些。”
王平赞赏重庆交通
中房协城市开发委员会秘书长王平在听完副市长的演讲后说，“我的感觉是重庆市政府特别务实，这是本次论坛与其它论坛的根本不同之处。另外我体会到了重庆市的后发优势，因为重庆的交通特别先进，它没有产生堵车的十字路口，大多是要么直行，要么左、右转的Ｙ字型交通，就象人体的血管一样各司其能，畅通无阻，这是一个大都市发展所必备的条件。”
王石说：不到重庆开发，我可能会后悔
参加本次论坛的万科董事长王石一到重庆就先看了龙湖花园、江南山水和国家康居示范项目回龙湾。王石认为，重庆房地产很有特色，即规划有山城特色，发展空间大，楼价偏低，土地价格也相对比较便宜，对外地的发展商来说是一个机会。虽然重庆的房地产市场发展较晚，但重庆却有个别的楼盘相当优秀。他说，我一年来一次重庆，每次来，都要看一下龙湖花园。它并不比深圳的好项目差。
王石也认为，重庆房价偏低，房价高固然有问题，但房价低带来的问题可能会更大。重庆房价偏低、而住房面积却不小的根本原因是集资建房较多，福利房、微利房无限扩大必然冲击正常的商品房市场。因为政府大量地减免地价税费，无法获得更多可持续发展的资金，短期内解决了住房问题，但以发展的眼光看，这样做的结果将导致城建资金缺乏，市政配套欠缺，城市功能很难提升。他说，政府应该更多地考虑到城市能否持续发展，能否持续地赢利，怎样满足真正的主流群体的需求。
谈及重庆房价过低带来的利润空间偏小、是否会成为影响王石到重庆投资的因素时？王石的回答是：“是否决定到重庆开发要看条件是否成熟，这其中包括万科自身的状况，当然和重庆的市场及政策更分不开，包括是否有合适的地块。听完市长的讲话，我对重庆的房地产前景有了更深刻的认识，我想说的是，万科对重庆有兴趣，但如果因为某种原因，万科两年内未能到重庆开发，可能会后悔。”
背景资料
巨资建设交通枢纽
花１０００亿资金，航空、公路、铁路、水路和管道运输五路齐发，重庆将在“十五”期间建设成为西部地区重要的交通枢纽。
这１０００个亿中，将有４００亿投资修建高速公路、４００亿修建铁路、２００亿用于其他。
航空方面，江北机场将新建一个航站楼，客流吞吐量将比现在扩大５倍，达到１５００万人；还将建成万州和黔江机场，形成“一大两小”格局。“十五”期间将再建４条高速公路，其中长寿至梁平、万州至梁平高速路明年竣工，渝黔高速二期、渝邻高速２００４年竣工。铁路方面将建成渝怀、渝遂、万枝等４条铁路，使重庆和全国铁路线连通。
管道运输包括将石油、柴油、煤和天然气运输枢纽建好。水运方面，将重庆重新建设成枢纽中心，现在重庆水运只能通行１０００吨的货船，当三峡水位提高以后，万吨巨轮将能驶入重庆，万州、涪陵等港口将大力发展货物运输。
７条干道支撑“半小时主城”
重庆“半小时主城“工程涉及的重要干道分为两类：
一是主城区各组团及重要节点进入外环高速公路的干道。该干道共计三条，即：
１、人民广场－上清寺－观音桥－红旗河沟－人和立交。该线路全长８公里。伴随上清寺立交工程、嘉陵江复线桥工程和观音桥道路拓宽工程的竣工，该线路现状行车时间约２２分钟。
２、大坪－袁家岗－陈家坪－上桥立交。该线路全长９．６公里。该线路须经长江二路、成渝高速公里，整个线路车行较顺畅，现状行车时间约１５分钟。
３、唐家沱－寸滩－虾子蝙立交。该线路全长９．４公里。目前正在对线路必经的五桂路进行改造，届时线路车行时间也将达到政府半小时要求。
二是主城区各组团中心及重要节点到达人们广场的干道。该干道共计４条。
１、三角碑－石桥铺－大坪－两路口－人民广场。该线路全长１７．２公里。该线路目前正在进行石桥铺立交修建、潘家坪单循环道路拓宽工程；即将对肖家湾至国际村路段进行拓宽。届时，该线路车行时间将控制在半小时内。
２、九宫庙－杨家坪－袁家岗－菜园坝－人民广场。该线路全长１６．７公里。计划将对杨家坪转盘和黄沙溪车站等进行改造，目标是将车行时间控制在半小时。
３、李家沱－四公里－南坪－黄花园－人民广场。该线路全长１５．５公里。计划将对该路段进行交通整治，增设人行过街地道或天桥，车行控制目标仍是半小时。
４、大石坝－松树桥－红旗河沟－观音桥－人民广场。该线路全长６．５公里。计划将对该线路路面翻修，车行目标依然是半小时。
谈到西部，人们在感叹它落后的同时，也不得不承认它的后发优势，因为它可以沿用别人现成的经验，不走弯路或少走弯路。这种优势在我国最年轻的直辖市——重庆体现得更为充分。用重庆市副市长黄奇帆的观点，重庆市房地产开发有八大增长潜力。
首先就是重庆直辖的战略意义。黄奇帆认为，区域开发的经济规律要由城市群来带动，西部和西南部的开发需要一个重中之重的龙头城市，因此重庆直辖的意义不仅仅是三峡建设的需要，而是和整个的西部开发连在一起。可以说，重庆直辖撑出了重庆房地产的光明前景，外来投资者看待重庆的房地产，也不能用一般城市的眼光，而要用十年、二十年的战略眼光，开发具有前瞻性的可持续发展的房地产。“从现状来看，你会认为应该把房子建到上海去，建到北京去，如果你用前瞻的变化的眼光来看，你应该到重庆、到西部去做房地产。”
其次是重庆的投资增长会使房地产蛋糕越来越大。去年重庆的固定资产投资为８００亿元，房地产投资占到了２００亿，今年重庆固定资产投资是１０００亿元，按每年增长２０％来计算，五年后重庆的固定资产投资将达到６０００亿元，十年后大概就是１００００亿元。但黄奇帆说：“目前重庆房地产投资占固定资产投资的份额还偏低，这个比重还会增加，可以达到３０％，这是一个大蛋糕。”
第三，从重庆的人口角度看房地产投资。重庆随着城市化人口的增长，对住房有一个增量的需求。目前重庆直辖市人口共有３０００万人，而城市化人口占的比例却比较小，低于全国平均水平。黄奇帆举例说，目前我国的平均城市化人口比例是３３％，未来１０年内会增加到５０％（农民转为城市人口），重庆如果能达到这个比例，就会再增加６００万人，按人均住房２０平方米来算，这６００万人就会有１．２亿平方米的市场需求，何况重庆现有的城市人口平均住房还未达到２０平方米。因此重庆有一个巨大的由人口转化产生的住宅需求。这种情况在其它已经发展起来的城市都不会出现，比如上海。
第四，重庆房地产有一个潜在的价格增长优势。黄奇帆说：“目前重庆市的平均房价在１０００—２０００元，在全国都处于偏低水平。虽然有人认为重庆房价低使得利润空间要比外地市场小得多，但我认为房价太高了并不是好事。房地产价格受三种规律影响，短期因素是供求关系，中期因素是开发成本，长期因素则和ＧＤＰ有关。ＧＤＰ大的地方，房地产总值会扩大，以和ＧＤＰ的增幅保持平衡。中国目前有４亿城市居民，全国的平均房价是每平方米１０００多元，随着人均ＧＤＰ的增长，房地产总值和房价都有很大的增长空间。就这点来说，投资国内或西部的房地产比投资到欧洲或香港等地方更可靠，因为它们的房地产总投资已接近了饱合状态，投资到这些地方去都有可能被套牢。”
“另外，房价和一个地区主流老百姓的收入有关，如重庆目前的家庭收入是两三千元，那房价也是每平方米两千多元，但重庆人的工资会长的，房价也会跟着涨的。我的意思并不是鼓动房价往上涨，而是说现在投资房地产，价格增值潜力比较大。”
第五，重庆具备城市扩张概念。重庆不是一个非常聚合的城市，它是由规模不等的五类城市组成的，主城目前有３００多万人口，用发展的眼光来看，重庆房地产开发不仅仅是在主城，而且包括其它五个层面的城市群。
第六，房地产开发布局和城市扩张战略相结合，就会带来房地产升值前景。黄奇帆说：“重庆的基础设施目前比较薄弱，如果开发商根据现在重庆的布局来建房子，会把档次弄低了，房地产开发就没有前景，但把今后五年或十年重庆基础设施的布局看清楚了，就会对开发前景有感觉。”
“重庆的城市化面积扩展非常快，为房地产开发留下了空间。目前重庆直辖市的面积有８万多平方公里，但重庆主城只有２００平方公里。从这点来说，重庆属于直辖市中最小的，根据建设部城市人口人均占地至少应该是１００平方米的标准，按重庆将来发展到１０００万人口的城市来算，该有的城市面积应该是１２００平方公里左右，加上前面提到的再增加６００万人，城市就需要增加６００平方公里，这样重庆就应该有１６００或１８００平方公里。”
“重庆的城市化面积十年二十年内扩大一倍理所当然，否则就不叫国际大都市，就不是真正的直辖市。我们这么说不是主张乱占地，乱扩张，而是讲城市发展战略，是五年、十年或二十年中随着人口的转化、城市的发展逐步发展的过程。因此开发房地产要看到城市布局。从目前的现状来看，一个２００平方公里、３００万人口的城市来考虑房地产的布局就会搞得很拥挤，开发出的房子五年十年后就成了低档次的房子，没人要了。发展商要根据城市的扩张，来布局我们的房产，这样圈下来的地，将来肯定会升值。”
第七，几年内重庆将成为西部或西南部地区的交通枢纽，形成米字型的８条铁路、８条高速公路、一个大型机场和通畅的水运相结合的交通网络，这是一个大交通的概念，成为交通枢纽后，重庆一定会成为经济中心、贸易中心、金融中心。这必将使房地产具备无限的增值空间。
黄奇帆谈到的最后一条是，西部政府将房地产作为拉动经济增长的支柱产业，并在政策上给予了支持。“我认为重庆房地产的消费政策会逐步改善的，会逐渐加大政策刺激的力度，这也会产生房地产消费的潜力。”
“重庆房地产存在以上八个增长潜力，这种潜力在昆明、西安都有，只不过重庆表现得更直接一些。”
王平赞赏重庆交通
中房协城市开发委员会秘书长王平在听完副市长的演讲后说，“我的感觉是重庆市政府特别务实，这是本次论坛与其它论坛的根本不同之处。另外我体会到了重庆市的后发优势，因为重庆的交通特别先进，它没有产生堵车的十字路口，大多是要么直行，要么左、右转的Ｙ字型交通，就象人体的血管一样各司其能，畅通无阻，这是一个大都市发展所必备的条件。”
王石说：不到重庆开发，我可能会后悔
参加本次论坛的万科董事长王石一到重庆就先看了龙湖花园、江南山水和国家康居示范项目回龙湾。王石认为，重庆房地产很有特色，即规划有山城特色，发展空间大，楼价偏低，土地价格也相对比较便宜，对外地的发展商来说是一个机会。虽然重庆的房地产市场发展较晚，但重庆却有个别的楼盘相当优秀。他说，我一年来一次重庆，每次来，都要看一下龙湖花园。它并不比深圳的好项目差。
王石也认为，重庆房价偏低，房价高固然有问题，但房价低带来的问题可能会更大。重庆房价偏低、而住房面积却不小的根本原因是集资建房较多，福利房、微利房无限扩大必然冲击正常的商品房市场。因为政府大量地减免地价税费，无法获得更多可持续发展的资金，短期内解决了住房问题，但以发展的眼光看，这样做的结果将导致城建资金缺乏，市政配套欠缺，城市功能很难提升。他说，政府应该更多地考虑到城市能否持续发展，能否持续地赢利，怎样满足真正的主流群体的需求。
谈及重庆房价过低带来的利润空间偏小、是否会成为影响王石到重庆投资的因素时？王石的回答是：“是否决定到重庆开发要看条件是否成熟，这其中包括万科自身的状况，当然和重庆的市场及政策更分不开，包括是否有合适的地块。听完市长的讲话，我对重庆的房地产前景有了更深刻的认识，我想说的是，万科对重庆有兴趣，但如果因为某种原因，万科两年内未能到重庆开发，可能会后悔。”
背景资料
巨资建设交通枢纽
花１０００亿资金，航空、公路、铁路、水路和管道运输五路齐发，重庆将在“十五”期间建设成为西部地区重要的交通枢纽。
这１０００个亿中，将有４００亿投资修建高速公路、４００亿修建铁路、２００亿用于其他。
航空方面，江北机场将新建一个航站楼，客流吞吐量将比现在扩大５倍，达到１５００万人；还将建成万州和黔江机场，形成“一大两小”格局。“十五”期间将再建４条高速公路，其中长寿至梁平、万州至梁平高速路明年竣工，渝黔高速二期、渝邻高速２００４年竣工。铁路方面将建成渝怀、渝遂、万枝等４条铁路，使重庆和全国铁路线连通。
管道运输包括将石油、柴油、煤和天然气运输枢纽建好。水运方面，将重庆重新建设成枢纽中心，现在重庆水运只能通行１０００吨的货船，当三峡水位提高以后，万吨巨轮将能驶入重庆，万州、涪陵等港口将大力发展货物运输。
７条干道支撑“半小时主城”
重庆“半小时主城“工程涉及的重要干道分为两类：
一是主城区各组团及重要节点进入外环高速公路的干道。该干道共计三条，即：
１、人民广场－上清寺－观音桥－红旗河沟－人和立交。该线路全长８公里。伴随上清寺立交工程、嘉陵江复线桥工程和观音桥道路拓宽工程的竣工，该线路现状行车时间约２２分钟。
２、大坪－袁家岗－陈家坪－上桥立交。该线路全长９．６公里。该线路须经长江二路、成渝高速公里，整个线路车行较顺畅，现状行车时间约１５分钟。
３、唐家沱－寸滩－虾子蝙立交。该线路全长９．４公里。目前正在对线路必经的五桂路进行改造，届时线路车行时间也将达到政府半小时要求。
二是主城区各组团中心及重要节点到达人们广场的干道。该干道共计４条。
１、三角碑－石桥铺－大坪－两路口－人民广场。该线路全长１７．２公里。该线路目前正在进行石桥铺立交修建、潘家坪单循环道路拓宽工程；即将对肖家湾至国际村路段进行拓宽。届时，该线路车行时间将控制在半小时内。
２、九宫庙－杨家坪－袁家岗－菜园坝－人民广场。该线路全长１６．７公里。计划将对杨家坪转盘和黄沙溪车站等进行改造，目标是将车行时间控制在半小时。
３、李家沱－四公里－南坪－黄花园－人民广场。该线路全长１５．５公里。计划将对该路段进行交通整治，增设人行过街地道或天桥，车行控制目标仍是半小时。
４、大石坝－松树桥－红旗河沟－观音桥－人民广场。该线路全长６．５公里。计划将对该线路路面翻修，车行目标依然是半小时。
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