RBD与CBD：谁是主角

　　编辑按：不可否认，现在是CBD的天下，CBD是当仁不让的商业地产中的主角。但是，谁能保证未来5-10年角色不会变换？在一系列房地产调控细则出台后，一直占据地产舆论话语权的地产商代表在大众传媒上集体失语。他们将转向何方？

　　说到底，中国地产业商道的变革也是城市规划的变革。多年前CBD飘洋过海来到中国，导致大城小城CBD泛滥；现在，“城市商业游憩区”悄悄地走进了我们的视野。她会是地产商的最佳选择吗？
　　或许，向来以研究旅游规划著称的中山大学地理科学与规划学院院长保继刚，以及杭州市规划设计院主任工程师张壮云的种种判断，能给迷茫中的业界一些启发。
　　“城市商业游憩区”有一个好听的代名词，请跟我来读R-B-D。
　　房地产是一个敏感的行业，每一个新生事物在产生之前，总有一批前卫人士事先传递信号。与CBD不同的是，他们对RBD却失去了先知先觉，因为RBD是先出现而后被发觉。

　　破茧　冷门稀缺后的生机

　　相对于近几年来CBD在地产界中的“火热”，RBD看上去有点“冷门”。尽管她在人们未发觉前就已出现，也抵挡不住CBD和泛CBD庞大的势力。但是，中国有句俗话，叫作：“物以稀为贵”，越是稀缺的越能得到人们的赏识。在这一点上，RBD尚存生机。
　　那么，RBD如何破茧？破茧后怎样生存？
　　据有关资料显示，上世纪70年代城市商业游憩区（Recreational Business District简称RBD）概念应运而生。两位外国学者在研究旅游区规划时提出：“RBD是为满足季节性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。”此后，规划师保继刚等国内外一些学者相继对RBD的概念进行了研究，把RBD解释为：“城市中商业、游憩业和旅游业的互动区，它是以城市商业中心为基础，形成的供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、购物的区域。”
　　保继刚说：“RBD一般处于城市的中心区域，它是城市中心最吸引人的地方，其主要特点是与商业设施和商业活动有着高度的产业共生性和空间共生性。”
　　保继刚是国内引进RBD概念的第一人。1995，在探讨深圳华侨城城区发展模式时，保继刚首次在国内城市与旅游研究中运用RBD的概念，当时引发业内不小的关注。直到1998，保继刚等人就RBD的概念、功能、类型展开深入研究。保继刚认为,一个比较完整的RBD,除了购物、饮食外,很重要的就是娱乐,包括体育方面和文化方面的娱乐。
      或许RBD让你感到很陌生，但你一定熟悉上海新天地、德国海德堡以及城市中的步行街，这些都是RBD的美丽缩影。他们近乎于在商业与旅游区域中的交接处生存，并且呈现出勃勃生机。
　　目前，中国已经形成城市RBD雏形的区域包括广州天河城地段、广东中山孙文西路步行街、南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广东惠州步行街、深圳华侨城及珠海九洲城地段等。几乎每一座城市都有RBD落脚的地方，在这种形势下，地产商纷纷投资RBD可谓明智之举。

　　希望　与CBD共舞

　   在这个纷繁的社会，只要CBD一息尚存，RBD就会紧随其后；只要CBD不会“下课”，RBD就会激情上演。有的人说RBD与CBD是“兄与妹”、“母与子”的关系，有的人说他和她的关系像一对“情侣”。业内学者们更倾向于后一种说法，因为从二者的概念、功能与形态上来说RBD注定要与CBD共舞。
　　杭州市规划设计院主任工程师张壮云这样解读CBD与RBD的关系：一种是依附性，小型的、线装，依赖CBD而存在。另一种是独立性，接近但独立于CBD。如特色酒店群落、影视中心、购物中心，要求有自身吸引力，与CBD一起形成城市功能。同时为本地和外来者提供服务。
　　不管怎样，RBD是继CBD之后兴起的集游憩与商业功能一体的新型城市中心区,正在逐渐成为城市规划的新热点。
　　业内学者对二者进行比对后得出一个结论：在区位选择上，CBD通常由商业的重要性、土地价格、可进入性和经济地租的相互作用决定，一般位于城市的中心地段；而RBD的区位则常常取决于自然的或历史的景点。
　　在形态上，相对于CBD是城市零售设施高度集中的区域，大部分的RBD都是呈长条形的，以步行街形式设计。在功能上，以旅游者导向的旅游吸引物于服务设施所集聚成的RBD与城市CBD可能是相邻的甚至是重叠的，特别是在欧洲一些古老的历史场镇，RBD与CBD常常都集中在传统的街区中。
　　比较而言，CBD讲求经济效益，是经济发展的产物；而RBD则更尊重人的需要，注重人性的发展。而在张壮云眼里，不管是RBD还是CBD均有其共同之处：独特的建筑风貌、特色的商业形态、良好的文化载体、完善的服务网络。
　　然而，即使是再亲密的爱人也会出现分歧和“斗争”。在上海，CBD建设中由于内部竞争而落后一步，RBD成为完善城市功能、提升城市形象的另一个重要板块。二者的生存状态常常被人们所误解，究其原因主要有两点：一是CBD与RBD有着如母子或兄妹的关系，处于两界交汇处；当地产商热炒CBD概念时，RBD还不被人们所了解，把本应叫RBD的区域也叫成了CBD。
　　其实，国外的经验早就告诉我们，CBD还是个总部经济，就人气而言未必是最热闹的地方，比如日本的新宿板块隶属CBD区域,但最繁华的地段还是被称为RBD的银座板块。

　　未来　超越CBD不是梦

      坦率地说，现在钟情于CBD的地产商越来越少，而RBD的粉丝越来越多。从RBD日渐在各大城市中蔓延的盛况就不难看出。
      上海新天地是一个成功的RBD典范。它的前身是上海近代建筑的标志之一——破旧的上海石库门居住区。改造后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、旅游、办公等功能于一身的国际化商业、文化中心。房地产大腕潘石屹想把“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”，张宝全也有意效仿上海新天地模式，但在全国各地建设“上海新天地”热潮中，成功者寥寥无几。
　　素有“中国第一商城”之美誉的天河城是广州最繁华的商业中心。目前日平均客流量已达到30万人次，节假日客流量最高一天达81万人次。天河城既带动了周边地带的繁荣，也造就了一大批成功的企业老板。保继刚说,天河城发展得相当成功,是一个典型的RBD。天河城的成功所带来的“好人缘”使之成为广州现代商业的标志。
　　不仅在南方城市，RBD的声望在北方也不同凡响。
　　在泉城济南的城市规划中，将RBD的范围界定为：以“金街”——泉城路和济南“城市客厅”——泉城广场为中心，北到大明湖北路，南到泺源大街，西至五龙潭—趵突泉公园一线，东至黑虎泉北路所覆盖的区域规划为济南市的RBD。通过RBD的建设开发，扩充了游客的活动空间，发挥了旅游城市的商业、休闲、娱乐功能。
　　如果说CBD事先抢占了绝佳地段，那么RBD则“笼络”了其绝大多数的商机和人心。一个是拥有庞大的地盘却没人埋单的“商业战场”，一个是既有市场又有人缘的“游憩天堂”，此时再问谁是主角？答案已不言而喻。