上海微型CBD未来规划解密：再造“东京模式”
admin
2005-12-09
来源：景观中国网
整个规划控制不光讲容积率，而是和环境、节能联系起来，包括公共设施、绿化、整体环境的设计理念和空间拥有量、布局等考虑得非常周到，处处是“以人为本”的关怀 12月2日
整个规划控制不光讲容积率，而是和环境、节能联系起来，包括公共设施、绿化、整体环境的设计理念和空间拥有量、布局等考虑得非常周到，处处是“以人为本”的关怀
12月2日，三菱商事株式会社开发建设部副部长小松寿“空降”上海。作为东京品川微型CBD项目的主要参与者，此行他是来给上海市经委、规划等系统以及微型CBD项目方“讲经”，介绍东京品川微型CBD的规划建设经验。
此前，上海现代服务业集聚区推进领导小组办公室高级工程师张宇等人曾多次考察过东京品川项目。在张宇看来，品川项目的特点在于提出了“城市再生”的理念，将“循环经济”的概念运用得恰到好处。
作为“十一五”期间现代服务业的主角，张宇觉得，“现代服务业集聚区（微型CBD）将是上海发展现代服务业的突破口，今后的建设力度也会很大。”
品川微型CBD闯上海滩
小松寿讲解的时间并不是很长，但却成功输送了节能的概念。“通过多种节能手段的运用，我们的大楼比一般大楼节能30%。”小松寿告诉《第一财经日报》。
据小松寿介绍，品川微型CBD项目包括7幢超高层建筑，都配备自动调光系统，在屋顶上安装太阳感应器，根据情况调节室内照明强度，安装节能窗和窗帘，使冷热空气平均分布，尽可能减少能源消耗。
这种节能的概念也正是卢湾区经济委员会主任吴荷生认为最值得借鉴的地方。“整个规划控制不光讲容积率，而是与环境、节能联系起来，品川项目体现了一个城市再发展的思考，包括公共设施、绿化、整体环境的设计理念和空间拥有量、布局等考虑得非常周到，处处是‘以人为本’的关怀。”吴荷生说。
“日本大楼的寿命一般在60年，大楼的建造成本占总成本的20%~30%，而70%~80%为运营成本。因此，应该合理运营大楼，在建造时就考虑节能、环保，可以降低运营成本，这非常重要。”小松寿分析说。
在上海徐汇区城市规划管理局副局长关也彤看来，东京品川的做法可借鉴之处颇多，比如其一，空间利用效率高，地上、地下充分利用；其二，交通组织完善，机动车系统、非机动车系统、步行系统分流，与轨道交通站点的连接也比较合理；其三，各业主利益协调得好，比如共用一套区域冷暖系统等，实现了资源共享，使整体效益最大化；其四，公共空间开敞，更加人性化。
据了解，品川项目的区域冷暖系统是由6幢商业大楼的业主共同出资，根据各楼的建筑面积计算出资份额，整套设备加上放设备的场所，一共要投资60亿日元（约合人民币4亿元）,共同投资成立一个新公司，由该公司负责运营。
“对于整体投资几十亿元人民币的微型CBD项目，这个投资还是划算的，毕竟运营成本的比重要大得多。”关也彤说。
在上海首批9个新建微型CBD项目中，徐汇区漕河泾经济技术开发区W19地块的上海科技服务业集聚区是最早启动的项目之一。“上海南站作为一个交通枢纽，建设微型CBD，也很有潜力。”关也彤说。
不过，上海每一个微型CBD项目得把自己的特点做出来，吴荷生强调，“要符合城市功能提升的要求，要放在上海城市发展的大背景下，考虑区域现有的发展基础，不是追求多少数量的微型CBD。”
“我们在做规划时，各种模式都会考虑，日本模式只是一个方面，我们也会参考欧洲模式，城市发展应该多借鉴一些模式，欧洲一些城市也存在旧城的保护性开发问题，与太平桥地块有些接近。”吴荷生指出。
反复揣摩“东京模式”
12月19日，上海科技服务业集聚区将正式动工，这个投资40多亿元人民币的微型CBD项目的规划设计方案数易其稿。该项目由上海漕河泾新兴技术开发区发展总公司和徐汇区共同打造。
据上海漕河泾新兴技术开发区发展总公司建设部副经理陈海舟介绍，上海科技服务业集聚区定位为“科技、人文、生态”，既有科研、办公用楼，也有酒店式公寓和SOHO式小型办公区，还有商贸及综合配套服务楼，规划设计理念包括与城市交通的紧密衔接（中环线的利用、地铁的无缝连接），人车分流的立体交通组织（相互连通的地下车行系统、内部步行系统），城市园林（地面绿化、屋顶绿化连成整体），大聚大散的“集聚理念”（临近地铁“大聚”，交通便利；附近区域“大散”，生态环境），环保、节能、新技术的运用（集中的能源供应系统及区域冷暖空调设施、水资源的循环利用、太阳能充分利用、建筑围护及设备的节能、建筑材料的选择和建筑物朝向的择定等）。
上海科技服务业集聚区依托漕河泾新兴技术开发区已有的基础，准备构筑总部经济、研发设计、创新孵化、综合服务四大平台。上海漕河泾新兴技术开发区发展总公司办公室主任助理方银儿告诉《第一财经日报》，这个定位是在开发区内进行广泛调研后确立的，开发区内的科技企业普遍呼吁配套服务，他们对科技中介、专利商标、技术交易、会计、物流、技术检测等方面的需求越来越大。
陈海舟告诉记者，他们早在日本专家来传授经验之前就已接触了“东京模式”，上海市经委的工作人员多次给他们传授品川的开发建设理念，和他们一起讨论规划方案，所以他们吸取了不少东京经验。方银儿透露，他们在深化方案时，还会继续借鉴日本经验，今年底或明年初会组织有关工作人员到日本实地考察。
“弹性容积率”值得借鉴
在小松寿讲解日本经验时，除了上述几位部门领导外，还有上海上实房地产有限公司常务副总经理沈浦阳，他最关心的问题就是“弹性容积率”。先前，上实房地产有限公司打造的“海上海”项目已被确定为上海首批新建微型CBD项目之一。
品川项目由于地下停车场、地面绿化等规划得好，相关政府部门给予建筑容积率的奖励，从最初的容积率4提高到最后的容积率10.48，这让这位副总经理觉得，“很有创意”。
“相关政府部门的主观意愿通过市场化手段有效表达出来，非常值得上海借鉴，微型CBD需要政府相关部门政策支持。”沈浦阳说。
上海市经委一位官员表示，容积率关系到微型CBD项目的商业价值，现在动迁成本比较高，照顾到开发商的积极性，规划部门的确需要通盘考虑。
开发商关心容积率无可厚非，但是，要和城市整体功能布局结合起来考虑，不能简单地讲容积率。吴荷生说：“我们需要在某个环境下有放也有收，总体平衡，这样城市的总体形态比较完善，城市的轮廓线才比较优美。”
专家指出，容积率是要综合考虑的，品川项目算上绿化等部分，总体容积率是5，微型CBD项目容积率内部有高有低，这比较正常，开发商不能拿这个做借口来增加楼宇的容积率。而且，开发商可以多向地下发展，地下空间开发不算容积率，而且在现有的经济和技术条件下完全可以解决地下空间开发问题。
“现阶段生态型建筑的建设需要政府的引导，”上海一位建筑专家举例说，如果建筑墙体保温层的厚度不算容积率，可以鼓励开发商的积极性，等发展成熟再调整政策。
12月2日，三菱商事株式会社开发建设部副部长小松寿“空降”上海。作为东京品川微型CBD项目的主要参与者，此行他是来给上海市经委、规划等系统以及微型CBD项目方“讲经”，介绍东京品川微型CBD的规划建设经验。
此前，上海现代服务业集聚区推进领导小组办公室高级工程师张宇等人曾多次考察过东京品川项目。在张宇看来，品川项目的特点在于提出了“城市再生”的理念，将“循环经济”的概念运用得恰到好处。
作为“十一五”期间现代服务业的主角，张宇觉得，“现代服务业集聚区（微型CBD）将是上海发展现代服务业的突破口，今后的建设力度也会很大。”
品川微型CBD闯上海滩
小松寿讲解的时间并不是很长，但却成功输送了节能的概念。“通过多种节能手段的运用，我们的大楼比一般大楼节能30%。”小松寿告诉《第一财经日报》。
据小松寿介绍，品川微型CBD项目包括7幢超高层建筑，都配备自动调光系统，在屋顶上安装太阳感应器，根据情况调节室内照明强度，安装节能窗和窗帘，使冷热空气平均分布，尽可能减少能源消耗。
这种节能的概念也正是卢湾区经济委员会主任吴荷生认为最值得借鉴的地方。“整个规划控制不光讲容积率，而是与环境、节能联系起来，品川项目体现了一个城市再发展的思考，包括公共设施、绿化、整体环境的设计理念和空间拥有量、布局等考虑得非常周到，处处是‘以人为本’的关怀。”吴荷生说。
“日本大楼的寿命一般在60年，大楼的建造成本占总成本的20%~30%，而70%~80%为运营成本。因此，应该合理运营大楼，在建造时就考虑节能、环保，可以降低运营成本，这非常重要。”小松寿分析说。
在上海徐汇区城市规划管理局副局长关也彤看来，东京品川的做法可借鉴之处颇多，比如其一，空间利用效率高，地上、地下充分利用；其二，交通组织完善，机动车系统、非机动车系统、步行系统分流，与轨道交通站点的连接也比较合理；其三，各业主利益协调得好，比如共用一套区域冷暖系统等，实现了资源共享，使整体效益最大化；其四，公共空间开敞，更加人性化。
据了解，品川项目的区域冷暖系统是由6幢商业大楼的业主共同出资，根据各楼的建筑面积计算出资份额，整套设备加上放设备的场所，一共要投资60亿日元（约合人民币4亿元）,共同投资成立一个新公司，由该公司负责运营。
“对于整体投资几十亿元人民币的微型CBD项目，这个投资还是划算的，毕竟运营成本的比重要大得多。”关也彤说。
在上海首批9个新建微型CBD项目中，徐汇区漕河泾经济技术开发区W19地块的上海科技服务业集聚区是最早启动的项目之一。“上海南站作为一个交通枢纽，建设微型CBD，也很有潜力。”关也彤说。
不过，上海每一个微型CBD项目得把自己的特点做出来，吴荷生强调，“要符合城市功能提升的要求，要放在上海城市发展的大背景下，考虑区域现有的发展基础，不是追求多少数量的微型CBD。”
“我们在做规划时，各种模式都会考虑，日本模式只是一个方面，我们也会参考欧洲模式，城市发展应该多借鉴一些模式，欧洲一些城市也存在旧城的保护性开发问题，与太平桥地块有些接近。”吴荷生指出。
反复揣摩“东京模式”
12月19日，上海科技服务业集聚区将正式动工，这个投资40多亿元人民币的微型CBD项目的规划设计方案数易其稿。该项目由上海漕河泾新兴技术开发区发展总公司和徐汇区共同打造。
据上海漕河泾新兴技术开发区发展总公司建设部副经理陈海舟介绍，上海科技服务业集聚区定位为“科技、人文、生态”，既有科研、办公用楼，也有酒店式公寓和SOHO式小型办公区，还有商贸及综合配套服务楼，规划设计理念包括与城市交通的紧密衔接（中环线的利用、地铁的无缝连接），人车分流的立体交通组织（相互连通的地下车行系统、内部步行系统），城市园林（地面绿化、屋顶绿化连成整体），大聚大散的“集聚理念”（临近地铁“大聚”，交通便利；附近区域“大散”，生态环境），环保、节能、新技术的运用（集中的能源供应系统及区域冷暖空调设施、水资源的循环利用、太阳能充分利用、建筑围护及设备的节能、建筑材料的选择和建筑物朝向的择定等）。
上海科技服务业集聚区依托漕河泾新兴技术开发区已有的基础，准备构筑总部经济、研发设计、创新孵化、综合服务四大平台。上海漕河泾新兴技术开发区发展总公司办公室主任助理方银儿告诉《第一财经日报》，这个定位是在开发区内进行广泛调研后确立的，开发区内的科技企业普遍呼吁配套服务，他们对科技中介、专利商标、技术交易、会计、物流、技术检测等方面的需求越来越大。
陈海舟告诉记者，他们早在日本专家来传授经验之前就已接触了“东京模式”，上海市经委的工作人员多次给他们传授品川的开发建设理念，和他们一起讨论规划方案，所以他们吸取了不少东京经验。方银儿透露，他们在深化方案时，还会继续借鉴日本经验，今年底或明年初会组织有关工作人员到日本实地考察。
“弹性容积率”值得借鉴
在小松寿讲解日本经验时，除了上述几位部门领导外，还有上海上实房地产有限公司常务副总经理沈浦阳，他最关心的问题就是“弹性容积率”。先前，上实房地产有限公司打造的“海上海”项目已被确定为上海首批新建微型CBD项目之一。
品川项目由于地下停车场、地面绿化等规划得好，相关政府部门给予建筑容积率的奖励，从最初的容积率4提高到最后的容积率10.48，这让这位副总经理觉得，“很有创意”。
“相关政府部门的主观意愿通过市场化手段有效表达出来，非常值得上海借鉴，微型CBD需要政府相关部门政策支持。”沈浦阳说。
上海市经委一位官员表示，容积率关系到微型CBD项目的商业价值，现在动迁成本比较高，照顾到开发商的积极性，规划部门的确需要通盘考虑。
开发商关心容积率无可厚非，但是，要和城市整体功能布局结合起来考虑，不能简单地讲容积率。吴荷生说：“我们需要在某个环境下有放也有收，总体平衡，这样城市的总体形态比较完善，城市的轮廓线才比较优美。”
专家指出，容积率是要综合考虑的，品川项目算上绿化等部分，总体容积率是5，微型CBD项目容积率内部有高有低，这比较正常，开发商不能拿这个做借口来增加楼宇的容积率。而且，开发商可以多向地下发展，地下空间开发不算容积率，而且在现有的经济和技术条件下完全可以解决地下空间开发问题。
“现阶段生态型建筑的建设需要政府的引导，”上海一位建筑专家举例说，如果建筑墙体保温层的厚度不算容积率，可以鼓励开发商的积极性，等发展成熟再调整政策。
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