2005，谁来界定深圳新中心城

　　从巴黎到东京，世界性的超大城市，无疑都是多核心的城市。

　　美国社会学家R．D麦肯齐率先提出城市多核理论时，那还是在上个世纪的30年代。他认为：一个城市有许多中心，而且一个城市的核心会衍生出新的功能中心，以及亚核心，这才是符合现代城市的发展特征。

　　大师的预言总是要经过一个漫长的时间才能验证。

　　20世纪的最后二十年，世界各大城市CBD的身躯日趋臃肿，交通、土地等限制因素如枷锁一般，让化身城市象征的CBD呼吸沉重、步履蹒跚。暂时搁下CBD的荣耀，离开CBD的领土，在与CBD有重要城市干道联系的地方，重新开辟城市新中心区，成为全球超级城市的集体呼声。

　　深圳CBD，带着这个城市25年的年轻记忆，在21世纪，占据香港、深圳、广州的国际经济区域黄金地带，拔地而起。足以让香港和中国华南地区的总部经济欣然侧目。

　　自主与创新，是深圳最鲜明的城市印象，我们就理应更有创造力地去规划，更富前瞻性地来远瞩。在深圳CBD初具规模、中心区写字楼价值逐渐凸现之时，深圳的新中心城究竟在哪里？

　　建立深圳新中心城的目的，只有一个，那就是要打造与CBD功能不同、紧密联系、较低一级、但具有个性功能定位的中心区。

　　纵观深圳CBD外的各个区域，龙岗中心城虽有卫星城美誉，交通瓶颈却仍未解决；宝安中心区摇旗呐喊“置业首选”，但配套滞后、整体形象欠佳的现状，短时间内无法改变；东部沿海虽有稀缺生态优势，但与CBD的心理距离似乎遥不可及。

　　唯有南山中心区，滨海大道是其与CBD紧密相连的交通大动脉；深圳高新科技园基地、物流基地，是区域高素质人群和强大购买力的保证；西部通道、地铁2号线等则是南山区域价值蓄力再发的新契机。

　　在关内供应高度紧张，关外置业大势所趋的2005年，南山振臂高呼，扛起了关内地产的大旗，并从各方面的综合表现，晋升为深圳新中心城最有力的竞争者。因此，我们完全有理由从新中心城的角度，再次剖析南山，解读南山的区域价值。

　　深圳需要新中心城吗

　　在深圳CBD方兴未艾，中央商务区尚未达到价值最大化之时，深圳是否需要新中心城？解码这个问题前，我们不妨把眼光看得更远些。

　　美国社会学家R．D麦肯齐，在上世纪30年代率先提出了城市多核理论。这就是今天新中心城的基本理论。随着城市产业信息化、商贸化和金融地位的持续提高，现代CBD的概念已经升级为特指国际中心城市的特定地区，它与全球经济的发展密切相关。当今世界级的新中心城一般都是脱离CBD而独立存在的区域，如巴黎的德方斯就是位于巴黎西北部，日本的新宿也是远离原CBD区域。

　　因此，城市新中心城与CBD不同的特点就在于，首先新中心城结合地域特点，建设不同功能的中心区。如南山中心区的定位，就集中在科技、商业和文化上，避免与CBD功能冲突。然后是拥有完善功能、但比CBD低一级的中心区。还有就是必不可少但也至关重要的，拥有发达的交通系统与CBD紧密相连接，如城市主干道等。南山、滨海大道与CBD之间的关系，就很好地诠释了这一点。

　　日本首都东京，全球城市竞争力快速增长的后起之秀，也是人口最密集、经济增长最快的亚太地区城市，因此东京备受城市快速增长的巨大压力，尤其是CBD承担的商务功能高度密集、商务办公需求持续高涨。为节制CBD快速膨胀所带来的地价、交通、环境等一系列问题，东京开始了新中心城的发展。东京一直坚持在CBD周围分散其职能，最终在上世纪80年代建成了周边7个新中心城、9个外围特色新城的完整体系。例如池袋的文化新中心城、新宿的娱乐新中心城、大崎的尖端科技中心、上野浅草的传统特色中心等等。而整个系统是由地铁、电车和高架公路组成的立体交通紧密联系，从而使东京CBD与周边众多新中心城呈一体态势。

　　巴黎德方斯新中心城的建设，与东京有些不同。该规划一改原有聚焦式向心发展的城市平面，沿塞纳河两岸向下发展，组成两条轴线，在南北20公里的范围内修建了5座新城，开发了德方斯、凡尔赛等9个新中心城，使巴黎成为一个新的带状城市，彻底缓解了巴黎老CBD的负担。而联系这些新中心城的交通系统则是创新的人车分流模式，大面积的立体3层交通，将车流完全放在了地下。

　　尽管东京和巴黎的例子，都是CBD超负荷运转才出现建设新中心城的迫切要求，但是我们不得不考虑到，深圳CBD的写字楼用地目前已经基本售磬，预计3－5年后，深圳CBD就会迎来第一个价值高峰。按照深圳城市的规模和定位，是绝对没有能力去重新开发另一个中央商务区的。因此CBD周边的各个区域，根据自身利好因素，确立区域的功能定位，建造城市新中心城，是保持未来深圳城市竞争力的唯一途径。

　　深圳，期待新中心城。

　　一条路激发了一座城

　　滨海大道的开通，一夜之间人们的目光都聚焦到了南山。这在深圳城市发展的历史上，绝对是一个奇迹。

　　1999年9月28日，滨海大道主车道全线通车，从南头半岛到罗湖口岸只需20余分钟。此后分房货币化、西部通道、高新技术产业带、大学城等历史机遇，使南山区久旱逢甘露，由默默无闻的边远地区一跃而成深圳地产的主战场，带动深圳房地产市场步入新一轮上升周期，在深圳地产的发展史上传为佳话。

　　当我们回顾深圳房地产的发展历程时，依然记得在经历了上世纪八、九十年代的辉煌之后，罗湖地产遭遇了重大瓶颈，而与此同时，在深南大道带动福田、滨海大道带动南山的大背景下，福田、南山一东一西的兴起，整个深圳湾湾区立即成为深圳人购房的最热点。

　　而在上世纪90年代末，广州、上海等地大盘兴起，深圳房地产在领跑全国20年后，领先幅度和辐射范围急剧缩小，“地产盆景”成为当时深圳地产尴尬的称号。1999年，前海星海名城、后海蔚蓝海岸、华侨城波托菲诺几乎同时动工，这三个南山大盘的出现，带领深圳房地产进入了激动人心的大盘时代。

　　1991年，南山商业文化中心区的构想初显睨端；

　　1992年，南山商业文化中心区获深圳市政府审批，开发全面启动；

　　1998年，深圳市规划国土局批复同意南山中心区整体规划，南山中心区拉开大规模住宅开发序幕；

　　2004年，南山中心区进行核心区环境景观设计的全球招标，法国欧博公司夺魁，南山商业文化中心区核心区开发正式开始；

　　2005年，南山中心区又成功举办南山商业文化中心区推介会，成功引进吉之岛、华纳金逸国际影城等国际知名品牌，800米滨海商业步行长廊——深圳西街震撼登场！

　　回顾历史，我们可以清晰看到，南山是深圳房地产发展的催化剂，其独具优势的区域价值也被反复证明。
　　这正是南山成为深圳商业文化型新中心城的巨大潜力。

　　新中心城指日可待

　　从南山目前体现的综合优势来看，南山成为商业文化型的深圳新中心城指日可待。

　　总体规划上，南山确定了核心商业区域，在用地上突出商业、商务办公为主的功能。将主要商业设施和商务办公设施集中布置于中轴线地带，形成了相对集中的聚集地和核心。而且南山作为全新规划的城区，看不到福田或是罗湖常见的农民房，区域整体规划井然有序，最大程度地体现了区域的居住价值。

　　文化功能上，强调文化设施与商务设施的有机融合。南山书城的建成带来了浓厚的文化气氛，正在建设中的保利文化广场将统领整个中心区的文化潮流。它涵盖了大剧院、会展中心、多功能影城、博物馆，与商务区有机结合，互动互利，多角度构成南山文化新格局。

　　立体交通上，南山正在创造现代化交通体系。外部大交通，有滨海大道、南海大道、创业路、后海滨路、后海大道这五条主要城市道路，共同构成了中心区交通大动脉。未来地铁二号线将在后海滨路设站，使得人流、物流畅通无阻，进一步增加未来南山新中心城的辐射能量。

　　而在生态景观上，南山中心区充分体现了南山独有的海洋气质，体现出对多彩未来文化的兼容，塑造了独特的南山风景文化。其中大型人工水体与绿化带环境结合，形成了独具匠心的半岛景观，为核心区营造了一个海洋环境，奠定了城市的核心。并通过公共广场联合核心区所有建筑，为市民提供了充足的公共活动空间，形成了休闲文化特色。

　　西部通道，作为南山最引人瞩目的一个焦点，会让整个地区的发展动力有一个很大的提高，无论从方便度、开放度都会产生非常大的变化。但是，我们仅仅意识到西部通道的开发是深圳城市重心在西移。其实，西部通道对整个城市外部“连接”的意义，应该是更为重大的。这会使得深圳整座城市尝试用一种新的方式进行思考，不再是西移东进似的平行发展，深港同城化真正需要的是一种纵向的思维，这才是西部通道对深圳的最大贡献。也是未来的南山新中心城最大的价值所在。

　　对于深圳人来说，迈入真正的滨海之梦的美丽生活，是从信和自由广场开始的。在2005年，信和自由广场的价值不能被低估。这个位居南海大道与东滨路交界处，地处南油片区与蛇口片区的交接位置，兼得城市繁华与生活宁静的项目，注定要承担深圳新中心城腾飞的使命，是一个注定要成为创造自由、财富未来的真正人居大盘。