配套设施的缺失成困扰中关村西区的症结
admin
2005-06-28
来源：景观中国网
人们对中关村西区的认识，一直是海龙、太平洋、鼎好这些经营电子产品的卖场。但商业物业以及配套设施的缺失一直是中关村西区的症结 “中关村e世界”的出现使得中关村
人们对中关村西区的认识，一直是海龙、太平洋、鼎好这些经营电子产品的卖场。但商业物业以及配套设施的缺失一直是中关村西区的症结
“中关村e世界”的出现使得中关村西区内的开发商几年来力图倡导的将已有的电子卖场控制在中关村西区东北角的努力为之落空。
“中关村e世界”是继中关村区域海龙、太平洋、硅谷、鼎好、中关村科贸中心之后，又一家体量巨大的电子卖场。该项目为中关村金融中心二期，由北京科技园建设股份有限公司开发，北京置信房地产经纪有限公司代理租售。项目主要由1至6层卖场与7至14层写字楼构成，卖场总面积约4.3万平方米，达1500多个铺位。
位于中关村西区西北部另有一个项目叫“e中芯数码城”，原名“新奥特大厦”，于2004年10月底正式开业。该项目曾定位为中关村西区的高档写字楼，但据了解，后来由于多种原因，将1-6层改为了商铺出租，该项目6层以上的写字楼依然是面向各大企业，但实际招商情况是写字楼部分多数为楼下商铺的铺主购来或租来做办公之用，其中部分写字楼已在向商铺过渡。
为何中关村西区许多写字楼变成了电子变场？理想国际大厦就是一个有说服的例子。理想国际大厦租售部负责人蒋先生介绍说，理想国际大厦的成本基本上相当于目前CBD核心区写字楼的售价，接近每平方米1800-2000美金左右。所以，真正的市场零售价，怎么算都应该在2200-2500美元/平方米左右。开始的时候，理想国际想出售，后考虑北京的国贸、嘉里中心等都是以租为主，好的写字楼不售，对品质档次有影响。蒋先生说：“虽然我们高投入，但是我们看好西区发展对中国的经济环境有信心，本身有承担所有运营费用的实力，为了保障大楼统一的业主权益，最后定在以租为主。”目前理想大厦月租金30美金/平米，还有10%的写字楼没有租出去。
电子卖场的泛滥从客流量上也说明了一定的问题。据统计，鼎好电子大厦每天的客流量为20000人次，海龙每天客流量为50000人次，而中关村西区南侧去年新开的家乐福，每天的人流量也达到了20000人次。有钱赚还有哪个企业关心西区的整体规划？
“2005年第一季度的租赁市场依旧活跃，供需均有增加, 但新增供给量还是快于需求量的增长。”仲量联行北京代表处研究部主管凯安娜说，“本季大多数租户选择续签两至三年的短期租约，这主要是因为租户预计随着新供给的出现，其谈判地位到2006年和2007年将会有所改善。”
规划不完善
1998年5月，中关村科技园成为国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区。1999年，《国务院关于建设中关村科技园区有关问题的批复》出台后，中关村西区成为中国首家统一规划、集中建设的高科技核心区。经过国际公开招标和两轮筛选，由清华大学城市规划设计院完成的中关村西区修建性详细规划于2000年4月获北京市规划委员会批准通过。
规划的中关村西区，在城市形态上，西区共规划为四个区域。
金融资讯中心、大型科技会展中心、综合行政管理中心和火炬大厦等大型公共建筑群集中在第四区；数量较大、功能综合性强的科技贸易建筑群呈L型分布在一、二、三区；各类配套性公共服务功能空间分布在所有建筑地下1-2层及地上1-2层；中间大型公共绿地和第四区楔形绿地作为纽带整合所有空间环境，构成了功能分区明确的总体格局。中关村西区四栋大型公共建筑高度在80-120米，其他建筑高度在50米、60米、70米，形成了错落有致的城市形态，总体空间形态由西向东逐渐升高。
在道路交通方面，西区的对外交通以清洁燃料公共交通和轨道交通为主，辅以私人机动车和自行车；内部采用闭合的机动车道路网，沿西区周边设置了15个出入口，形成有序的中低速慢交通系统。沿周边车道，各主要地块建筑物地下均有停车场，严格控制公共建筑区地上停车。西区周边设置了若干自行车停放点，禁止非机动车日间进入西区。各建筑物地上1-2层，地下1-2层均可贯通，是步行者的天堂。
2000年6月20日，中关村西区正式动工，总投资超过150亿元人民币的大规模开发全面启动。2001年4月底，西区内4200户居民和200多个单位的拆迁全部完成，道路改建全面展开。2002年底，中关村西区地下工程和基础设施建设基本完成。
按照中关村西区的规划，区域内除一栋计划内的高档酒店外，均为甲级写字楼。“目前西区高档写字楼项目的高开发成本及区域内同期供应量增多的现状，造成了一些开发商对在西区内继续开发商用物业产生了犹豫的心态。”理想大厦租售部负责人蒋先生介绍说。
蒋先生介绍，中关村的规划定位和它的发展定位有一个错位，在中关村的西区整个市场的规划定位宣传上，不管是从市政府、区政府，它是一个以高科技研发为基础，聚集的一个金融的办公的一个中心区域。但是，随着它的发展，真正入住在西区内企业的规模和行业的类型，并没有安照事先所预料的这样发展。第二，在中关村西区的交通规划或者现状上来说，存在着非常大的问题，每天在西区附近活动的企业或者个人都看到，每天高峰的时间，中关村大街堵车的现象非常严重。
清华城市规划设计院长尹稚反思规划的缺失时说，中关村西区是北京市大规模规划实施最好的项目，唯一不足的是中关村西区附近缺商务型居住配套，在当时不允许做居住配套，事后看这里有住宅的需求。
升级难题
中关村西区以前是电子一条街，是中国IT业窗口，原来的窗口陈旧初级，现在改为中关村广场。因此，经过发展，出现了很大的变化，IT产业升级，西区建成后引起了中小企业的反感，认为与中关村精神相违背。《中关村失落》的作者方兴东更是一针见血地指出，中关村正在“空壳化”，它离知识经济似乎越来越远，离实体经济越来越近。近几年中关村鲜有重大的技术创新，多的只是炒地皮的商人。黄金般的产业群落如今已七零八乱，健康的产业生态已受到强大的“官”本位文化和“暴发户”文化的双重侵蚀。没有一批批一无所有的创业者前赴后继地崛起，没有一批批小企业层出不穷，光环下的中关村终将失去“活水之源”，盛极而衰。不要忘了中关村的小企业个人所得税占了北京的1/4。
“中关村西区在1999年规划，到现在经过了5年多的时间，发展成了一个规模，中关村180万平方米新建筑的供应量中，银谷大厦、科技大厦、清华园占了80万平方米，而中关村西区占了100万平方米。中关村西区成了中关村产业升级的一个标志。”北京中关村《选址》杂志社总编陈曲说。
中关村西区100万供应量，必然造成成本上升，核心区必然面临升级，小企业享受不了这样的物业。而现在中小企业往往只能聚集在上地，在成本上上地有优势。西区产业升级只能吸引如中国电力、中国钢铁集团、国机电等带“中”字头的企业和跨国公司和大型的民营企业。对中国大型国企业说，他们有背景，从市场来看有需求，他们以后的发展必须与技术相连，国有企业必须通过技术升级改造来完成发展。跨国企业构成西区主体客户是因为他们把研发中心和市场放在中关村。
随着中关村西区写字楼租售价格的增高，先前入驻的一些小公司最终将选择迁出西区，随之取代的是更多的大型公司入驻西区写字楼。但鉴于2003年-2004年写字楼大放量，广厦投资分析人士认为，在缺乏特殊利好因素刺激的情况下区域内写字楼售价及租金只能在小幅波动中调整，很难出现大幅上扬的情况。
“由于今年北京写字楼供应放量，写字楼售价可能比2004年下跌5%，租金可能下跌3%。”陈曲说，“在写字楼方面，北京CBD的价格是1.6—1.8万/平米，而中关村西区则是1.4—1.6万/平米，中关村性价比低。但对于中关村西区的写字楼来说，目前有60%—70%入驻率，还有大约3成的空置率。”
为了解决中关村西区的问题，海淀区和中关村管委会规划了全面“升级”方案，将创纪录地在西区投入150亿元巨资，使中关村西区成为一个符合国际水准的豪华商务区。
资讯：
中关村西区
位于海淀区海淀镇，东起白颐路，北至北四环，南起海淀南路，西到彩和坊路，总占地51.44公顷，总建筑面积约150万平方米，其中地上100万平方米，地下50万平方米，被政府统一规划为一个集高档写字楼、信息通讯中心、科技会展中心、金融资讯中心、综合管理中心、康体健身中心、购物中心、休闲娱乐中心等于一体的大型功能区。(文/陈桂龙)
“中关村e世界”的出现使得中关村西区内的开发商几年来力图倡导的将已有的电子卖场控制在中关村西区东北角的努力为之落空。
“中关村e世界”是继中关村区域海龙、太平洋、硅谷、鼎好、中关村科贸中心之后，又一家体量巨大的电子卖场。该项目为中关村金融中心二期，由北京科技园建设股份有限公司开发，北京置信房地产经纪有限公司代理租售。项目主要由1至6层卖场与7至14层写字楼构成，卖场总面积约4.3万平方米，达1500多个铺位。
位于中关村西区西北部另有一个项目叫“e中芯数码城”，原名“新奥特大厦”，于2004年10月底正式开业。该项目曾定位为中关村西区的高档写字楼，但据了解，后来由于多种原因，将1-6层改为了商铺出租，该项目6层以上的写字楼依然是面向各大企业，但实际招商情况是写字楼部分多数为楼下商铺的铺主购来或租来做办公之用，其中部分写字楼已在向商铺过渡。
为何中关村西区许多写字楼变成了电子变场？理想国际大厦就是一个有说服的例子。理想国际大厦租售部负责人蒋先生介绍说，理想国际大厦的成本基本上相当于目前CBD核心区写字楼的售价，接近每平方米1800-2000美金左右。所以，真正的市场零售价，怎么算都应该在2200-2500美元/平方米左右。开始的时候，理想国际想出售，后考虑北京的国贸、嘉里中心等都是以租为主，好的写字楼不售，对品质档次有影响。蒋先生说：“虽然我们高投入，但是我们看好西区发展对中国的经济环境有信心，本身有承担所有运营费用的实力，为了保障大楼统一的业主权益，最后定在以租为主。”目前理想大厦月租金30美金/平米，还有10%的写字楼没有租出去。
电子卖场的泛滥从客流量上也说明了一定的问题。据统计，鼎好电子大厦每天的客流量为20000人次，海龙每天客流量为50000人次，而中关村西区南侧去年新开的家乐福，每天的人流量也达到了20000人次。有钱赚还有哪个企业关心西区的整体规划？
“2005年第一季度的租赁市场依旧活跃，供需均有增加, 但新增供给量还是快于需求量的增长。”仲量联行北京代表处研究部主管凯安娜说，“本季大多数租户选择续签两至三年的短期租约，这主要是因为租户预计随着新供给的出现，其谈判地位到2006年和2007年将会有所改善。”
规划不完善
1998年5月，中关村科技园成为国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区。1999年，《国务院关于建设中关村科技园区有关问题的批复》出台后，中关村西区成为中国首家统一规划、集中建设的高科技核心区。经过国际公开招标和两轮筛选，由清华大学城市规划设计院完成的中关村西区修建性详细规划于2000年4月获北京市规划委员会批准通过。
规划的中关村西区，在城市形态上，西区共规划为四个区域。
金融资讯中心、大型科技会展中心、综合行政管理中心和火炬大厦等大型公共建筑群集中在第四区；数量较大、功能综合性强的科技贸易建筑群呈L型分布在一、二、三区；各类配套性公共服务功能空间分布在所有建筑地下1-2层及地上1-2层；中间大型公共绿地和第四区楔形绿地作为纽带整合所有空间环境，构成了功能分区明确的总体格局。中关村西区四栋大型公共建筑高度在80-120米，其他建筑高度在50米、60米、70米，形成了错落有致的城市形态，总体空间形态由西向东逐渐升高。
在道路交通方面，西区的对外交通以清洁燃料公共交通和轨道交通为主，辅以私人机动车和自行车；内部采用闭合的机动车道路网，沿西区周边设置了15个出入口，形成有序的中低速慢交通系统。沿周边车道，各主要地块建筑物地下均有停车场，严格控制公共建筑区地上停车。西区周边设置了若干自行车停放点，禁止非机动车日间进入西区。各建筑物地上1-2层，地下1-2层均可贯通，是步行者的天堂。
2000年6月20日，中关村西区正式动工，总投资超过150亿元人民币的大规模开发全面启动。2001年4月底，西区内4200户居民和200多个单位的拆迁全部完成，道路改建全面展开。2002年底，中关村西区地下工程和基础设施建设基本完成。
按照中关村西区的规划，区域内除一栋计划内的高档酒店外，均为甲级写字楼。“目前西区高档写字楼项目的高开发成本及区域内同期供应量增多的现状，造成了一些开发商对在西区内继续开发商用物业产生了犹豫的心态。”理想大厦租售部负责人蒋先生介绍说。
蒋先生介绍，中关村的规划定位和它的发展定位有一个错位，在中关村的西区整个市场的规划定位宣传上，不管是从市政府、区政府，它是一个以高科技研发为基础，聚集的一个金融的办公的一个中心区域。但是，随着它的发展，真正入住在西区内企业的规模和行业的类型，并没有安照事先所预料的这样发展。第二，在中关村西区的交通规划或者现状上来说，存在着非常大的问题，每天在西区附近活动的企业或者个人都看到，每天高峰的时间，中关村大街堵车的现象非常严重。
清华城市规划设计院长尹稚反思规划的缺失时说，中关村西区是北京市大规模规划实施最好的项目，唯一不足的是中关村西区附近缺商务型居住配套，在当时不允许做居住配套，事后看这里有住宅的需求。
升级难题
中关村西区以前是电子一条街，是中国IT业窗口，原来的窗口陈旧初级，现在改为中关村广场。因此，经过发展，出现了很大的变化，IT产业升级，西区建成后引起了中小企业的反感，认为与中关村精神相违背。《中关村失落》的作者方兴东更是一针见血地指出，中关村正在“空壳化”，它离知识经济似乎越来越远，离实体经济越来越近。近几年中关村鲜有重大的技术创新，多的只是炒地皮的商人。黄金般的产业群落如今已七零八乱，健康的产业生态已受到强大的“官”本位文化和“暴发户”文化的双重侵蚀。没有一批批一无所有的创业者前赴后继地崛起，没有一批批小企业层出不穷，光环下的中关村终将失去“活水之源”，盛极而衰。不要忘了中关村的小企业个人所得税占了北京的1/4。
“中关村西区在1999年规划，到现在经过了5年多的时间，发展成了一个规模，中关村180万平方米新建筑的供应量中，银谷大厦、科技大厦、清华园占了80万平方米，而中关村西区占了100万平方米。中关村西区成了中关村产业升级的一个标志。”北京中关村《选址》杂志社总编陈曲说。
中关村西区100万供应量，必然造成成本上升，核心区必然面临升级，小企业享受不了这样的物业。而现在中小企业往往只能聚集在上地，在成本上上地有优势。西区产业升级只能吸引如中国电力、中国钢铁集团、国机电等带“中”字头的企业和跨国公司和大型的民营企业。对中国大型国企业说，他们有背景，从市场来看有需求，他们以后的发展必须与技术相连，国有企业必须通过技术升级改造来完成发展。跨国企业构成西区主体客户是因为他们把研发中心和市场放在中关村。
随着中关村西区写字楼租售价格的增高，先前入驻的一些小公司最终将选择迁出西区，随之取代的是更多的大型公司入驻西区写字楼。但鉴于2003年-2004年写字楼大放量，广厦投资分析人士认为，在缺乏特殊利好因素刺激的情况下区域内写字楼售价及租金只能在小幅波动中调整，很难出现大幅上扬的情况。
“由于今年北京写字楼供应放量，写字楼售价可能比2004年下跌5%，租金可能下跌3%。”陈曲说，“在写字楼方面，北京CBD的价格是1.6—1.8万/平米，而中关村西区则是1.4—1.6万/平米，中关村性价比低。但对于中关村西区的写字楼来说，目前有60%—70%入驻率，还有大约3成的空置率。”
为了解决中关村西区的问题，海淀区和中关村管委会规划了全面“升级”方案，将创纪录地在西区投入150亿元巨资，使中关村西区成为一个符合国际水准的豪华商务区。
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中关村西区
位于海淀区海淀镇，东起白颐路，北至北四环，南起海淀南路，西到彩和坊路，总占地51.44公顷，总建筑面积约150万平方米，其中地上100万平方米，地下50万平方米，被政府统一规划为一个集高档写字楼、信息通讯中心、科技会展中心、金融资讯中心、综合管理中心、康体健身中心、购物中心、休闲娱乐中心等于一体的大型功能区。(文/陈桂龙)
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