北京发展宜居城市面临3大瓶颈

　　《北京城市总体规划(2004-2020年)》在两会期间正式揭晓，北京市首次提出“宜居城市”目标，到2020年全面实现现代化。这一目标的提出，不仅对北京城市发展、经济发展有着重要影响，而且对北京房地产市场发展影响重大。有专家提出，发展“宜居城市”，不得不面临三大瓶颈——如何解决“质”和“量”的冲突、如何解决房价上涨和所有人安居乐业的冲突以及如何解决居住区贫富两极化的冲突。 

　　“质”“量”难两全 

　　中国规划设计研究院总规划师杨保军提出，北京发展“宜居城市”目前面临两难问题，即如何把握好“量”和“质”的问题。 

　　亚里士多德曾给城市下过一个非常经典并广为后人认可的定义：“人们为了生活来到这个城市，为了更好地生活而居留于这个城市。”因此，杨保军认为，这个定义是城市发展目标最好的定义，必须要从安全、交通、居住、工作四个方面入手，提高安全性，方面交通出行，所有的人能各得其所，有良好的就业机会，这样，才能使得居民能真正“安居乐业”，实现“宜居城市”的终极目标。 

　　北京原本就是一个资源比较丰富的城市，经济繁重、文化昌盛，已经构成了对外来人口极大的吸引要素，如今再着力于“宜居城市”的发展，必然会引起更多人口的进入。面对这种情况，控制城市规模、限制人口似乎成为北京发展“宜居城市”的必然途径。但是，在市场经济的环境中，无法真正限制人口的自然流动，如果简单地控制“量”、提高“质”，其结果就是导致北京成为“富人城”。 

　　因此杨保军提出，发展“宜居城市”，如果仅仅着眼于目前北京行政区内的自然资源，很难平衡“量”和“质”的关系，既然无法真正限制人口，那么解决北京发展的必要途径就是一方面发展区域经济，使北京和周边地区形成联动，形成环渤海湾区域经济，以北京金融优势、第三产业优势，带动周边区域，扩散其经济影响力，从而达到疏散人口密度、减轻资源负担、发展“宜居城市”的目的。 

　　涨价不易调控 

　　但是，居住环境的改善、居住品质的提高，另一方面则意味着房价的上涨。 

　　华高莱斯总经理李忠认为，发展“宜居城市”，并不意味着要多盖房子，相反，根据北京目前的发展阶段，正处于控制发展城市规模的阶段，从而使居住人口的数量不至于超过自然资源负载能力。因此，北京提出发展“宜居城市”，对北京房地产的影响主要有三方面：第一，“住在北京”将在不久会成为一种许多人尤其是北京人向往的目标被提出。以前，北京对外来人口的吸引主要是工作机会、发展空间，但很少有人冲着北京的居住环境来的，但“宜居城市”的提出和打造，将以良好的居住环境吸引来自世界及来自全国的人口定居。第二，控制城市规模将导致新增住宅用地减少。北京要在现有阶段发展“宜居城市”，不可能再扩大城市规模，而是要提高居住的质量，所以今后将会严格控制住宅用地的批租量，进而转向以城市更新和旧区改造为主。第三，将引发大城市居住权的相对稀缺。控制城市规模、人口，将意味着进入门槛提高，居住权的稀缺将是不可避免的。李忠提出在此背景下，房价上涨是必然的和正常的，应该讨论如何控制房价比较健康的平稳上涨。 

　　警惕两极分化 

　　市场经济下，人口的流动有其自身的规律，政府很难控制，根据世界不少城市的发展经验，如果单纯由市场经济主导，那么同质化人群的群居效应，必然会导致高收入人群和低收入人群居住地区的对立，高收入人群居住区越来越繁荣，低收入人群居住区越来越衰败，因此，有专家提出北京发展“宜居城市”要警惕这种贫富两极分化。 

　　对此，杨保军提出，发展“宜居城市”的目的，是建设一个各收入阶层能各得其所的城市。因此，在打造“宜居城市”的具体操作过程中，一定要借鉴其他国际化大都市的发展经验，通过公共设施建设，很好地融合不同收入阶层的居住问题。比如香港，为了避免旧城发展中形成的“贫富两极化”现象，香港在新城建设中，通过建设医院、学校、公园、娱乐运动场所等公共设施和公共场合，将不同收入阶层很好地融合在一起，形成了共同发展的态势。