北京城市总体新规划正为新城市寻找新出路
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2005-02-03
来源：景观中国网
尽管国务院常务会议讨论并原则通过了《北京城市总体规划(2004年-2020年)》,但是，这并没有终止专家学者们对于北京空间发展模式的讨论。“宜居城市”的目标已经摆在眼前，如
尽管国务院常务会议讨论并原则通过了《北京城市总体规划(2004年-2020年)》,但是，这并没有终止专家学者们对于北京空间发展模式的讨论。“宜居城市”的目标已经摆在眼前，如何让这个愿望实现，并不是成堆成捆的规划图纸可以表达完整的。
当我们憧憬着“宜居”的时候，不能不想到，虽然城市一直有着所谓规划，然而，实际情况证明，规划有时是漂亮的图画，城市的土地以另一种游戏规则迅速地转变成少数人的财富，老城被新的豪华的建筑侵占，成片的大盘将城市无序分割，带来的后果是城市中心聚焦严重、人口密度大、交通拥堵等问题。那么，有何具体策略能够让人们相信，新版规划真的能够达到缓解中心压力的目的？下一步的城市发展会真的严格执行规划？没有规划法的约束，城市规划如何能够落实到底？在新规则的大旗下，楼市将出现怎样的新趋势？城市的生活者是否能够感受到一些新变化？许多人的愿望是，新一轮规划不要成为纸上空谈，为城市发展的空间模式找到具体的可实施的路径，各界人士纷纷献计献策。有人提出“中央行政区东迁，化解中心压力，带动新区的发展”，有人提出“重新划分行政区划，改变城郊各区圈层布局，以减缓聚焦现象，并提高各区自我更新的能力”，这些政协提案已经成为各界人士争相探讨的对象，大家的愿望是，给新规划来一些强心剂，让它真正成为达到宜居城市的科学依据。
四大特点新规划有别于旧规划
“两轴—两带—多中心”成为近日被提及最多的词汇
以交通为导向的土地利用和开发将影响北京住宅建设
2005年1月12日《北京城市总体规划(2004-2020年)》原则通过的消息使“北京新总体规划”再度成为两会和市民的关注焦点。
最后通过的北京总体城市新规划方案和2004年初最早提出的“新修编”在哪些地方有了调整？新规划和老规划相比，有什么区别？新规划的核心是什么？它将在哪些方面影响北京的城市建设？有没有“买房参考”的价值？
本报记者对负责此次“修编”工作的北京市城市规划设计研究院副院长施卫良进行了专访。
西部生态带调整为西部发展带2004年和2005年两个方案的最大区别
据施卫良介绍，2004年最早提出的“新修编”和2005年1月12日国务院原则通过的《北京城市总体规划（2004-2020年）》最大的调整是“两带”的定位，即根据“科学发展观”将最初的“东部发展带，西部生态带”调整到东西两带都为“发展带”。
施卫良谈道，调整后的“两带”将根据北京的东部、西部各自的资源优势和环境优势，发展不同特征的产业，如西部主要发展高新技术、休闲旅游、教育等产业，而东部主要发展现代制造业等。
新规划的核心：对原来的城市空间结构做了调整
谈到新的《北京城市总体规划（2004-2020年）》和上一轮的《总体规划（1991-2010）》的区别时，施卫良认为，主要区别在于新总体规划对北京原有的城市空间结构进行了调整，将原来的“单中心”调整为“多中心”。
“多中心”是指在北京市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心,提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等8大城市职能中心区。
新规划呈现四大特点以交通为导向的土地利用和开发将影响未来住宅建设
施卫良认为，新规划有四大特点值得关注。
特点一：未来北京城市建设突出东部三个重点新城
施卫良解释，未来北京城市建设将突出东部通州、顺义和亦庄三个新城是由北京城的东部空间条件、资源条件决定的，“东部、东南部地势平坦开阔，并连接着津冀地区”。
特点二：将城市的发展和资源、环境的发展结合
施卫良认为，资源和生态环境的集约发展、土地的集约利用等都是这轮新规划关注的重点，主要体现在以下几个方面：
首先是对人口规模的适度控制，这是“宜居城市”的基础条件。根据新规划，到2020年,北京市总人口规模规划控制在1800万人左右,年均增长率控制在1.4%,其中户籍人口1350万人左右,居住半年以上外来人口将占到450万人左右。第二是对用地的生态划分：此次规划将北京的用地划分为禁止建设的保护区、湿度建设区和限制建设区等，体现土地集约利用的思想。第三，考虑了水资源和能源的集约利用，并根据这些制定人口控制规模等。
特点三：旧城危改将不再大拆大建
与上一轮规划相比，历史文化保护区的标准和旧城整体保护更加严格。根据新规划，旧城进行了分区控制高度，历史文化保护区、协调区基本的建筑物将保持原高，周边区域只允许建设低层和多层。施卫良透露，今后的旧城危改将有可能和产权制度的改革相结合，不再大拆大建。
特点四：发展公共交通
根据新规划，未来北京将发展以轨道交通为重点的公共交通。北京将形成交通走廊，地铁、轻轨、市郊铁路等多种方式组成的快速轨道交通网将覆盖中心城范围,并连接外围的通州、亦庄、顺义、大兴、房山、昌平等新城。交通走廊沿线的土地将做高密度开发。
南城留作未来北京发展空间
对有关部门提到的南城“近期不做大幅度的土地开发”，施卫良解释，从交通、环境和资源等条件对北京进行分区空间管制也是这轮新规划的思想。按照这个原则，南城是北京“留给”未来的新的中心区，而不是近期的发展区。
新规划能否按图实现四个问题需要解决
问题一：城市规划立法思想的确立
业内人士认为，同样一个规划，是为了“快速发展”还是“调整速度”，立法精神的不同将对规划的实施产生不同的影响。
1993年国务院批复《北京城市总体规划（1991年-2010年）》，10年后，随着北京市经济的快速发展，大城市问题显得日益突出，城市中心区功能过度的集中，整个空间发展缺乏协调。新规划与旧规划总体上并没有相互违背的地方，其实际上是旧规划的进一步发展。对此，业内人士认为，这种延续性显示了北京规划的立法思想发生了变化：北京市政府已经充分认识到，北京城市体系基本形成，城市建设由过去的快速发展为主、控制为辅，变成控制调整为主、发展为辅，北京开始控制体量，通过反磁力新城的建设消除城市交通问题。
问题二：拿什么调整和控制北京城市建设
华高莱斯李忠认为，多中心的城市布局和公共交通的发展是这轮新规划的两张“王牌”。
1993年，国务院批复了北京市1991年至2010年城市总体规划，提出要改变人口过于集中在市区的状况，大力向新区和卫星城疏散人口，把整个城市规划为一个中心大团加上周边10个边缘集团，再加上外围的14个卫星城的“新北京”城。
但是在这过去的10年中，这些本应该疏散市区人口交通压力的新区和卫星城发展得并不尽如人意，大都以居住为主，各种其他方面的需求基本不能满足，从而使得北京市的交通压力增大了。
不难看出，如何形成有着强有力的反磁力的新城将对这一轮规划的实施、增强其就业和居住的吸引力至关重要。
问题三：北京有哪些调控手段保证城市规划的实施
有了正确的城市规划立法精神和控制因素，还需要保证规划实施的手段，由于前几年北京土地利用导向是以城市发展为代价的，到今天，政府可用来调控的土地所剩无几。因此，如何使土地开发利用模式和城市布局匹配将是北京市在这一轮规划的实施中面临的新问题。
问题四：南城如何保留
根据这一轮规划的精神，南城将作为北京未来的发展空间而得以保留，“近期不做大幅度的土地开发”。有关专家在肯定南城“留着”的同时，也对南城是否能“留得住”满怀担忧：“作为和不作为都需要手段”，如果政府不采取一些措施，南城的保留恐怕很难做到。因此，采用什么样的手法保留南城也应是政府有关部门应该立即着手的问题。
新规划带给北京楼市新变数
城市新空间的布局、两带的新定位、城南发展、交通控制等内容将对北京城市建设、房地产开发格局产生深远影响。
开发热点区域发生变化由环线区域转向交通走廊沿线
北京中原总经理李文杰认为，新的城市规划首先带来的是房地产开发热点区域的变化。
未来北京城市空间结构是“两轴—两带—多中心”的空间格局，在交通的发展上强调公共交通，同时强调以交通为导向的土地利用和开发，这就决定北京未来的房地产开发将一改目前沿环线布局的情况，变成沿着连接新城和中心城、新城与新城之间的交通走廊分布更多的区域开发热点。
物业开发类型受区域限制影响变小内城和新城商务物业商机无限
华高莱斯国际地产顾问北京总经理李忠认为，这轮新规划对内城明确地坚持了“整体保护”，在此前提下协调好保护与发展的关系，改善历史文化名城居住范围内老百姓生活质量，因此也就提出了培育适宜产业的问题，而由此可能带来具有北京特色的“四合院式”商务地产的兴起。而根据新规划，北京未来规划将在市区范围内建设不同的功能区，分别承担不同的城市功能，另外郊区将形成不同的产业和人口居住带（注意：不是区或者点）。因此可以预测未来北京房地产开发的物业类型也将改变，首先是市区内将形成不同的功能区，比如老城区的整合和新的功能区的形成，这样办公、居住、商业物业将在新的区域中心被建设出来；其次是郊区将形成办公和商业物业积聚区。
值得一提的是，未来城郊接合部的节点将成为重点完善和改造的对象。城郊交通节点将成为联系城区各中心之间的关键，一些交通节点的商业价值也将凸显。比如四惠东、玉泉营、六里桥、立水桥等等。
新规划对京津冀三角房地产产生影响未来京津冀沿线有望形成城市走廊
李文杰认为，京津冀一体化发展一直都是近些年该区域发展主题之一，从新规划的“两轴、两带、多中心”来看，对京津冀三角的发展将会起到重要的推动作用。
而根据北京市城市规划设计研究院副院长施卫良对未来亦庄交通建设的介绍———未来亦庄除了修建通往市区的轨道交通外，还要建设第二条京津塘高速、城际列车，李忠认为，未来北京和天津之间出现紧密联系是必然的，“住在天津，工作在北京”将成为可能。而沿着亦庄到天津，还有可能出现一个“城市走廊”。
未来北京周边新城出现“族群”居住状态不同阶层不同人群“分区”而居
业内人士认为，新规划强调的按照各个区域不同环境不同资源发展不同产业、建设不同功能分中心的规划思想还将使目前已经在欧美、日本等国家出现的“族群分居”居住格局在北京出现。
这里的“分区”居住格局不是指行政管辖或地理区域上的“分区”，而是不同的生活习惯、心理等形成的带有“阶层”色彩的“分区”居住格局。从美国、日本、欧洲一些大城市发展的经验看，新规划将使北京周边最终也形成不同定位、不同档次、不同人群居住的“族群”居住状态。美国的上东区，日本的银座、元宿、浅草等区域都是如此，不同阶层不同文化品位的人居住在不同的区域。
随着北京“分中心”的建设，顺义、亦庄、通州、怀柔等地区将因各自倚重的产业的不同，而最终形成定位不同、档次不一、社会阶层不同的“族群”居住格局。北京也将因此而更加多元化，更加有魅力。
新规划会不会影响北京房价
2004年3月，北京总体规划修编刚见诸媒体，位于东部发展带和西部生态带上的很多楼盘都在售楼处打出了利好的标语，有的还因“区域升值空间大了”而上调房价。如今，新一轮北京总体规划最后敲定，新规划对北京现有地区以及未来发展区域的房价会产生什么样的影响也就成了很多开发商和购房人最为关注的问题。
新规划是否会引起北京房价的变化，各界的看法不一。
开发商：新规划给了北京楼市升值空间
记者采访到的20余位开发商都认为，新规划“宜居城市”的定位将提升北京的城市品质，而这给了北京楼市很大的升值空间。
在二环或三环以内开发住宅项目的多位开发商大都认为：新规划把旧城保护又提高了一个层次，未来城里的大拆大建几乎不太可能，因此，目前在建的住宅项目或公建项目都将因“奇货可居”而有了升值空间。
而从新城建设思路看，通州、亦庄、顺义等新城将承担着不同功能，这些地区的商业物业无疑将商机无限；从土地升值空间看，未来亦庄东南方向的京津塘高速沿线土地上涨潜力大。
购房人：认可新规划给北京楼市升值空间
在记者采访的几十位购房人中，几乎无一例外地认可了新规划给北京城市带来的升值空间。
购房人贾先生的话代表了一部分购房人的想法：土地政策的变动本来就使开发商成了“上帝”，好房子难以买到，北京城市新规划的出台让他们更加有了提价的理由。但对比其他的莫须有的因政策的变动带来的涨价，我倒是愿意接受这种城市品质的提高而带来的涨价。问题是，这些规划真的能像写的那样实现吗？
市场人士：“多中心”将改变北京房价分布格局郊区房价有望和市区持平
由单中心到“多中心”，无论是华高莱斯的李忠还是北京中原的李文杰以及其他业内市场人士都认为，新的城市空间布局会对北京房价的分布产生很大的影响，北京房价有望由现状的“放射性布局”改变为“地区分布”。而房价也不会像目前这样随着方位和环线而变化，有可能郊区的住宅价格与市区没有差别。
有关部门：新规划对房价影响不大
主管此次北京市总体规划修编业务工作的北京市城市设计研究院副院长则认为，这轮新规划是在考虑目前的现实条件的基础上，从北京的自然地理特征、能源利用等条件出发，确定了北京未来15年的发展方向和目标，很多具体的工作需要逐步落实，因此，不会立竿见影改变北京。因此，开发商在卖商品房的时候不能夸大新规划的“升值作用”，买房人也应从实际出发，以参考现状为主选择项目。
专家忠告：购房人不要参照“新规划”选房
针对目前北京楼市已经出现的很多购房人在选购房区域的时候，参照“新规划”的现象，有关专家认为，很不可取，把新规划当作购房参照就好像“拿着大比例的地图做小比例的事”一样不可取。
“宜居”不能是纸上空谈根治城市问题学者为城市新模式献言
撰写了《城记》之后，新华社主任记者王军的心态发生了一些变化。他曾经因为记录了大量北京城市发展至今的故事而变得忧郁，面对轰轰烈烈的城市化，他在心底里为老城的支离破碎而痛苦。然而作为记者，当他发现那些被认为是正确的城市发展声音被推土机轰鸣声淹没时，发现土地和财富不断地向少数人手中转移，而低收入城市主人被迫向城外漂流时，他感到，城市越来越向着他所不希望的方向去了，那些自然的自发的生活链条被一个个房地产项目摧毁，权力和金钱纠缠在一起，驱赶和蔑视着穷人。他对记者说，城市的情绪让他感到一种恐惧。一个好的城市能够让坏人主动做好事，而一个发展不良的城市，会让好人学会做坏事，借此找到安全、获得利益，这是非常可怕的现象。城市如何能够良性发展，城市中心区域如何回归自然生长和更新的状态呢？在对新规划能否疏解中心大团、能够在多大程度上实现新城的合理发展持观望态度时，王军听到并率先报道了一种解救老城的办法，他于去年11月份发表“中央行政区迁移悬念”，这一对城市空间发展战略建议已经得到了有关部门的重视。虽然据报道，建设部出面否认迁移可能，但不能不承认的是，这一由中国城市规划设计研究院副总规划师赵燕菁提出的观点得到了吴良镛等业内专家的认可，不失为一个让城市均衡发展的办法———中央行政区迁移调整北京城市空间结构的有效策略。
中国城市规划设计研究院副总规划师赵燕菁认为：没有中央行政职能的调整，就不可能有北京城市空间结构的调整。他倾向于在通州长安街延长线方向发展新的中央行政办公区，这一地区对外交通便利，这有利于行政职能的分期迁移和水平分工。
他在空间上划出了北京四个分工不同的发展象限：主城以紫禁城为核心，发展旅游、商业、金融等功能；通州为行政办公中心，主要为首都的国际和国家功能服务；亦庄和永乐新城，将同天津、河北一起建设世界级的工业发展轴线；大兴则作为未来发展的战略备用地。
“单中心”催生房地产泡沫
北京历史文化名城的保护，很长时间都被作为一个局部问题来对待，其实它只是冰山之一角，它与交通、环境、地价、宏观经济调控等露出水面的城市问题一样，在底层都是同城市的空间结构联系在一起的。现在的情况是，房地产及其相关领域的收益，在短期内大大超过经济的其他领域，进一步诱使社会投资向房地产相关领域转移，从而更加剧了局部性的经济过热。由于房地产相对于其他产业巨大的额外收益是短期因素导致的，一旦这个因素消失，经济泡沫就会破裂。
我国经济现在是冷热并存———与房地产市场相关的产业热，无关的产业冷。
房地产的价格是由最短缺区位的土地价格决定的。虽然建材、劳动力成本上升对房地产成本有影响，但对房价影响最大的还是土地的价格。只要最短缺的土地可以保持足够的供给，房价就不会大幅度上升。这个最短缺的区位，就是城市的中心。但恰恰是这个最短缺的土地在单中心结构的城市里是难以充分供给的。
所以，应当根据“病因”，有针对性地“定点清除”经济中的扭曲因素，采取正确的空间对策，调整城市结构，增加城市中心区土地的有效供给。现在很多城市，希望在郊区建设大规模经济适用房把价格拉下来，这没有意义。因为，城市的竞争力是通过各自的核心功能展开的，而这些功能大多集中在中心区。而只有变单中心为多中心才能实现这个目标。从世界范围来看，多中心结构的城市，大多地价水平较低，因为整个地价被摊到较大的面积上去了。
单一中心发展只能是强者把弱者赶走
北京上一版总体规划虽然在郊区规划了一系列的卫星城，但分解城市功能的效果并不理想。这是因为空间供给的多少并不重要，重要的是供给的区位。北京的城市中心是一个巨大的世界遗产，建筑高度必须控制，这样，同样的地价摊到较少的建筑面积里，房价只能更高。高房价又会转移到城市功能的运营成本里，必然影响这些行业的区域乃至国际的竞争力。这是很大的损失。这些年被迁到郊区的，多是低收入者，要就业他们还得跑到中心区来，因为心脏在这儿，血还会往这儿流。结果导致近年来交通状况急剧恶化。北京的传统的空间里，已经无法容纳城市高速发展产生出大量的新的城市功能。就一个单一的中心，这样的发展只能是强者把弱者赶走。
核心功能迁出，老城会不会成为“烂城”
赵燕菁认为，要避免出现“烂城”，就必须抓住这个经济增长的时期。在城市高速发展时期，这种现象很少出现。这是因为在城市化高速发展阶段，包括老城的功能在内，每个经济细胞都在长大，老城自身功能的扩张，足以吸纳大部分功能让出的空间，也就不会出现发达国家城市缓慢增长阶段功能外溢导致的所谓的“烂城”。
建议重新调整行政区划还旧城以居住和旅游为主的简单功能
据中国青年报报道，全国政协近日公布了北京市政府对全国政协委员黄鸿翔的一个提案的答复：由市里负责该课题进一步研究。
黄鸿翔是中国农业科学院研究员，他认为，北京的旧城应以居住和旅游为主，保持“古朴、清幽”的风貌。但是，如果不进行相应的行政区划调整，旧城功能的调整、旧城风貌的保护是难以实现的。
据分析，由于东城、西城、崇文、宣武4区的范围基本局限于旧城之中，为了本区的财政收入，商贸业几乎是惟一的选择，于是各区都大拆旧楼，大建大商场和写字楼。这样就出现了一个怪现象：负有保护古城任务的各区政府一方面在努力保护古城，另一方面也在大力破坏古城。
黄鸿翔认为，这种矛盾现象的产生，原因就在于行政区划的不合理，为此，他建议：可将现有行政区划进行调整，如将东城区北部与朝阳区北部合成一个区（可称安定区），东城区南部和朝阳区中部组合成一个区（朝阳区），崇文区和朝阳区南部、丰台区东部组合成一个区（崇文区），宣武区和丰台区中部组合成一个区（宣武区），丰台区可考虑撤销，其西部划归门头沟区或连同门头沟区一起并入石景山区，西城区南部和海淀区南部组合成一个区（可称阜城区或复兴区），西城区北部和海淀区中、北部组合成一个区（海淀区）。
这样每个区的范围都可从旧城之内一直延伸到五环路以外，每个区都可以比较合理地进行产业布局，将旧城范围内规划成为居住区和旅游区；在各区都拥有部分近郊区的条件下，各区也可以更方便地组织旧城居民的外迁，能够真正降低旧城区的人口密度；由于可在二环路与三环路之间、或三环路与四环路之间布置商贸区，还可以在四环路以外的区域发展部分制造业、仓储业、都市农业等产业，这样各区的经济发展和财政收入都得到保证。
将道路还给公交小汽车靠边跑让城市远离汽车烦扰
“我们的波哥大为居民而造的，不是为汽车而造。”波哥大“快速公交系统”的设计师们怀着这样的理想，成功的改造了波哥大的城市交通。他们的经验对北京颇有借鉴意义。
1998年，在国家资金和私营企业资金的共同支持下，波哥大市政府启动了一个庞大的交通发展战略。作为哥伦比亚的首都，波哥大的人均汽车拥有量并不高，但汽车却占用了大部分城市交通空间，造成了严重的空气污染、交通堵塞，并降低了城中居住的品质。这种情况与亚洲的很多大型城市类似。
从1998年到2001年，对市政交通的建设全面展开，这其中包括建立“快速公交系统”、修建自行车道、限制汽车使用、兴建公园、加大公共空间利用率等等。
这个战略中最重要的组成部分是快速公交系统，在一期中，修建了3条总长41公里的干线公交走廊和总长覆盖7个区的309公里的支线，4个公交总站，4个公交枢纽站，53个普通车站及30个过街天桥、露天停车场和人行道。目前该项目正处在二期建设中，公交专用道和车站将进一步扩大。目前，每天每车的平均运营人数达到1596人，是传统公交的5倍。这就有效的促进了人们对公共交通的利用，缓解了私人轿车对交通产生的压力。
在整体战略中，还有一些从未在其他地区试验过的举措。例如，波哥大市修建了世界上最长的步行街，总长数百千米的各种步行道，穿越了城市中的贫困区，周边还修建了绿化程度很高的公园。“无车日”是波哥大市的又一特色。在每年的两个工作日内，所有私人机动车不得上路，范围覆盖了整个城市的35000公顷。
当我们憧憬着“宜居”的时候，不能不想到，虽然城市一直有着所谓规划，然而，实际情况证明，规划有时是漂亮的图画，城市的土地以另一种游戏规则迅速地转变成少数人的财富，老城被新的豪华的建筑侵占，成片的大盘将城市无序分割，带来的后果是城市中心聚焦严重、人口密度大、交通拥堵等问题。那么，有何具体策略能够让人们相信，新版规划真的能够达到缓解中心压力的目的？下一步的城市发展会真的严格执行规划？没有规划法的约束，城市规划如何能够落实到底？在新规则的大旗下，楼市将出现怎样的新趋势？城市的生活者是否能够感受到一些新变化？许多人的愿望是，新一轮规划不要成为纸上空谈，为城市发展的空间模式找到具体的可实施的路径，各界人士纷纷献计献策。有人提出“中央行政区东迁，化解中心压力，带动新区的发展”，有人提出“重新划分行政区划，改变城郊各区圈层布局，以减缓聚焦现象，并提高各区自我更新的能力”，这些政协提案已经成为各界人士争相探讨的对象，大家的愿望是，给新规划来一些强心剂，让它真正成为达到宜居城市的科学依据。
四大特点新规划有别于旧规划
“两轴—两带—多中心”成为近日被提及最多的词汇
以交通为导向的土地利用和开发将影响北京住宅建设
2005年1月12日《北京城市总体规划(2004-2020年)》原则通过的消息使“北京新总体规划”再度成为两会和市民的关注焦点。
最后通过的北京总体城市新规划方案和2004年初最早提出的“新修编”在哪些地方有了调整？新规划和老规划相比，有什么区别？新规划的核心是什么？它将在哪些方面影响北京的城市建设？有没有“买房参考”的价值？
本报记者对负责此次“修编”工作的北京市城市规划设计研究院副院长施卫良进行了专访。
西部生态带调整为西部发展带2004年和2005年两个方案的最大区别
据施卫良介绍，2004年最早提出的“新修编”和2005年1月12日国务院原则通过的《北京城市总体规划（2004-2020年）》最大的调整是“两带”的定位，即根据“科学发展观”将最初的“东部发展带，西部生态带”调整到东西两带都为“发展带”。
施卫良谈道，调整后的“两带”将根据北京的东部、西部各自的资源优势和环境优势，发展不同特征的产业，如西部主要发展高新技术、休闲旅游、教育等产业，而东部主要发展现代制造业等。
新规划的核心：对原来的城市空间结构做了调整
谈到新的《北京城市总体规划（2004-2020年）》和上一轮的《总体规划（1991-2010）》的区别时，施卫良认为，主要区别在于新总体规划对北京原有的城市空间结构进行了调整，将原来的“单中心”调整为“多中心”。
“多中心”是指在北京市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心,提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等8大城市职能中心区。
新规划呈现四大特点以交通为导向的土地利用和开发将影响未来住宅建设
施卫良认为，新规划有四大特点值得关注。
特点一：未来北京城市建设突出东部三个重点新城
施卫良解释，未来北京城市建设将突出东部通州、顺义和亦庄三个新城是由北京城的东部空间条件、资源条件决定的，“东部、东南部地势平坦开阔，并连接着津冀地区”。
特点二：将城市的发展和资源、环境的发展结合
施卫良认为，资源和生态环境的集约发展、土地的集约利用等都是这轮新规划关注的重点，主要体现在以下几个方面：
首先是对人口规模的适度控制，这是“宜居城市”的基础条件。根据新规划，到2020年,北京市总人口规模规划控制在1800万人左右,年均增长率控制在1.4%,其中户籍人口1350万人左右,居住半年以上外来人口将占到450万人左右。第二是对用地的生态划分：此次规划将北京的用地划分为禁止建设的保护区、湿度建设区和限制建设区等，体现土地集约利用的思想。第三，考虑了水资源和能源的集约利用，并根据这些制定人口控制规模等。
特点三：旧城危改将不再大拆大建
与上一轮规划相比，历史文化保护区的标准和旧城整体保护更加严格。根据新规划，旧城进行了分区控制高度，历史文化保护区、协调区基本的建筑物将保持原高，周边区域只允许建设低层和多层。施卫良透露，今后的旧城危改将有可能和产权制度的改革相结合，不再大拆大建。
特点四：发展公共交通
根据新规划，未来北京将发展以轨道交通为重点的公共交通。北京将形成交通走廊，地铁、轻轨、市郊铁路等多种方式组成的快速轨道交通网将覆盖中心城范围,并连接外围的通州、亦庄、顺义、大兴、房山、昌平等新城。交通走廊沿线的土地将做高密度开发。
南城留作未来北京发展空间
对有关部门提到的南城“近期不做大幅度的土地开发”，施卫良解释，从交通、环境和资源等条件对北京进行分区空间管制也是这轮新规划的思想。按照这个原则，南城是北京“留给”未来的新的中心区，而不是近期的发展区。
新规划能否按图实现四个问题需要解决
问题一：城市规划立法思想的确立
业内人士认为，同样一个规划，是为了“快速发展”还是“调整速度”，立法精神的不同将对规划的实施产生不同的影响。
1993年国务院批复《北京城市总体规划（1991年-2010年）》，10年后，随着北京市经济的快速发展，大城市问题显得日益突出，城市中心区功能过度的集中，整个空间发展缺乏协调。新规划与旧规划总体上并没有相互违背的地方，其实际上是旧规划的进一步发展。对此，业内人士认为，这种延续性显示了北京规划的立法思想发生了变化：北京市政府已经充分认识到，北京城市体系基本形成，城市建设由过去的快速发展为主、控制为辅，变成控制调整为主、发展为辅，北京开始控制体量，通过反磁力新城的建设消除城市交通问题。
问题二：拿什么调整和控制北京城市建设
华高莱斯李忠认为，多中心的城市布局和公共交通的发展是这轮新规划的两张“王牌”。
1993年，国务院批复了北京市1991年至2010年城市总体规划，提出要改变人口过于集中在市区的状况，大力向新区和卫星城疏散人口，把整个城市规划为一个中心大团加上周边10个边缘集团，再加上外围的14个卫星城的“新北京”城。
但是在这过去的10年中，这些本应该疏散市区人口交通压力的新区和卫星城发展得并不尽如人意，大都以居住为主，各种其他方面的需求基本不能满足，从而使得北京市的交通压力增大了。
不难看出，如何形成有着强有力的反磁力的新城将对这一轮规划的实施、增强其就业和居住的吸引力至关重要。
问题三：北京有哪些调控手段保证城市规划的实施
有了正确的城市规划立法精神和控制因素，还需要保证规划实施的手段，由于前几年北京土地利用导向是以城市发展为代价的，到今天，政府可用来调控的土地所剩无几。因此，如何使土地开发利用模式和城市布局匹配将是北京市在这一轮规划的实施中面临的新问题。
问题四：南城如何保留
根据这一轮规划的精神，南城将作为北京未来的发展空间而得以保留，“近期不做大幅度的土地开发”。有关专家在肯定南城“留着”的同时，也对南城是否能“留得住”满怀担忧：“作为和不作为都需要手段”，如果政府不采取一些措施，南城的保留恐怕很难做到。因此，采用什么样的手法保留南城也应是政府有关部门应该立即着手的问题。
新规划带给北京楼市新变数
城市新空间的布局、两带的新定位、城南发展、交通控制等内容将对北京城市建设、房地产开发格局产生深远影响。
开发热点区域发生变化由环线区域转向交通走廊沿线
北京中原总经理李文杰认为，新的城市规划首先带来的是房地产开发热点区域的变化。
未来北京城市空间结构是“两轴—两带—多中心”的空间格局，在交通的发展上强调公共交通，同时强调以交通为导向的土地利用和开发，这就决定北京未来的房地产开发将一改目前沿环线布局的情况，变成沿着连接新城和中心城、新城与新城之间的交通走廊分布更多的区域开发热点。
物业开发类型受区域限制影响变小内城和新城商务物业商机无限
华高莱斯国际地产顾问北京总经理李忠认为，这轮新规划对内城明确地坚持了“整体保护”，在此前提下协调好保护与发展的关系，改善历史文化名城居住范围内老百姓生活质量，因此也就提出了培育适宜产业的问题，而由此可能带来具有北京特色的“四合院式”商务地产的兴起。而根据新规划，北京未来规划将在市区范围内建设不同的功能区，分别承担不同的城市功能，另外郊区将形成不同的产业和人口居住带（注意：不是区或者点）。因此可以预测未来北京房地产开发的物业类型也将改变，首先是市区内将形成不同的功能区，比如老城区的整合和新的功能区的形成，这样办公、居住、商业物业将在新的区域中心被建设出来；其次是郊区将形成办公和商业物业积聚区。
值得一提的是，未来城郊接合部的节点将成为重点完善和改造的对象。城郊交通节点将成为联系城区各中心之间的关键，一些交通节点的商业价值也将凸显。比如四惠东、玉泉营、六里桥、立水桥等等。
新规划对京津冀三角房地产产生影响未来京津冀沿线有望形成城市走廊
李文杰认为，京津冀一体化发展一直都是近些年该区域发展主题之一，从新规划的“两轴、两带、多中心”来看，对京津冀三角的发展将会起到重要的推动作用。
而根据北京市城市规划设计研究院副院长施卫良对未来亦庄交通建设的介绍———未来亦庄除了修建通往市区的轨道交通外，还要建设第二条京津塘高速、城际列车，李忠认为，未来北京和天津之间出现紧密联系是必然的，“住在天津，工作在北京”将成为可能。而沿着亦庄到天津，还有可能出现一个“城市走廊”。
未来北京周边新城出现“族群”居住状态不同阶层不同人群“分区”而居
业内人士认为，新规划强调的按照各个区域不同环境不同资源发展不同产业、建设不同功能分中心的规划思想还将使目前已经在欧美、日本等国家出现的“族群分居”居住格局在北京出现。
这里的“分区”居住格局不是指行政管辖或地理区域上的“分区”，而是不同的生活习惯、心理等形成的带有“阶层”色彩的“分区”居住格局。从美国、日本、欧洲一些大城市发展的经验看，新规划将使北京周边最终也形成不同定位、不同档次、不同人群居住的“族群”居住状态。美国的上东区，日本的银座、元宿、浅草等区域都是如此，不同阶层不同文化品位的人居住在不同的区域。
随着北京“分中心”的建设，顺义、亦庄、通州、怀柔等地区将因各自倚重的产业的不同，而最终形成定位不同、档次不一、社会阶层不同的“族群”居住格局。北京也将因此而更加多元化，更加有魅力。
新规划会不会影响北京房价
2004年3月，北京总体规划修编刚见诸媒体，位于东部发展带和西部生态带上的很多楼盘都在售楼处打出了利好的标语，有的还因“区域升值空间大了”而上调房价。如今，新一轮北京总体规划最后敲定，新规划对北京现有地区以及未来发展区域的房价会产生什么样的影响也就成了很多开发商和购房人最为关注的问题。
新规划是否会引起北京房价的变化，各界的看法不一。
开发商：新规划给了北京楼市升值空间
记者采访到的20余位开发商都认为，新规划“宜居城市”的定位将提升北京的城市品质，而这给了北京楼市很大的升值空间。
在二环或三环以内开发住宅项目的多位开发商大都认为：新规划把旧城保护又提高了一个层次，未来城里的大拆大建几乎不太可能，因此，目前在建的住宅项目或公建项目都将因“奇货可居”而有了升值空间。
而从新城建设思路看，通州、亦庄、顺义等新城将承担着不同功能，这些地区的商业物业无疑将商机无限；从土地升值空间看，未来亦庄东南方向的京津塘高速沿线土地上涨潜力大。
购房人：认可新规划给北京楼市升值空间
在记者采访的几十位购房人中，几乎无一例外地认可了新规划给北京城市带来的升值空间。
购房人贾先生的话代表了一部分购房人的想法：土地政策的变动本来就使开发商成了“上帝”，好房子难以买到，北京城市新规划的出台让他们更加有了提价的理由。但对比其他的莫须有的因政策的变动带来的涨价，我倒是愿意接受这种城市品质的提高而带来的涨价。问题是，这些规划真的能像写的那样实现吗？
市场人士：“多中心”将改变北京房价分布格局郊区房价有望和市区持平
由单中心到“多中心”，无论是华高莱斯的李忠还是北京中原的李文杰以及其他业内市场人士都认为，新的城市空间布局会对北京房价的分布产生很大的影响，北京房价有望由现状的“放射性布局”改变为“地区分布”。而房价也不会像目前这样随着方位和环线而变化，有可能郊区的住宅价格与市区没有差别。
有关部门：新规划对房价影响不大
主管此次北京市总体规划修编业务工作的北京市城市设计研究院副院长则认为，这轮新规划是在考虑目前的现实条件的基础上，从北京的自然地理特征、能源利用等条件出发，确定了北京未来15年的发展方向和目标，很多具体的工作需要逐步落实，因此，不会立竿见影改变北京。因此，开发商在卖商品房的时候不能夸大新规划的“升值作用”，买房人也应从实际出发，以参考现状为主选择项目。
专家忠告：购房人不要参照“新规划”选房
针对目前北京楼市已经出现的很多购房人在选购房区域的时候，参照“新规划”的现象，有关专家认为，很不可取，把新规划当作购房参照就好像“拿着大比例的地图做小比例的事”一样不可取。
“宜居”不能是纸上空谈根治城市问题学者为城市新模式献言
撰写了《城记》之后，新华社主任记者王军的心态发生了一些变化。他曾经因为记录了大量北京城市发展至今的故事而变得忧郁，面对轰轰烈烈的城市化，他在心底里为老城的支离破碎而痛苦。然而作为记者，当他发现那些被认为是正确的城市发展声音被推土机轰鸣声淹没时，发现土地和财富不断地向少数人手中转移，而低收入城市主人被迫向城外漂流时，他感到，城市越来越向着他所不希望的方向去了，那些自然的自发的生活链条被一个个房地产项目摧毁，权力和金钱纠缠在一起，驱赶和蔑视着穷人。他对记者说，城市的情绪让他感到一种恐惧。一个好的城市能够让坏人主动做好事，而一个发展不良的城市，会让好人学会做坏事，借此找到安全、获得利益，这是非常可怕的现象。城市如何能够良性发展，城市中心区域如何回归自然生长和更新的状态呢？在对新规划能否疏解中心大团、能够在多大程度上实现新城的合理发展持观望态度时，王军听到并率先报道了一种解救老城的办法，他于去年11月份发表“中央行政区迁移悬念”，这一对城市空间发展战略建议已经得到了有关部门的重视。虽然据报道，建设部出面否认迁移可能，但不能不承认的是，这一由中国城市规划设计研究院副总规划师赵燕菁提出的观点得到了吴良镛等业内专家的认可，不失为一个让城市均衡发展的办法———中央行政区迁移调整北京城市空间结构的有效策略。
中国城市规划设计研究院副总规划师赵燕菁认为：没有中央行政职能的调整，就不可能有北京城市空间结构的调整。他倾向于在通州长安街延长线方向发展新的中央行政办公区，这一地区对外交通便利，这有利于行政职能的分期迁移和水平分工。
他在空间上划出了北京四个分工不同的发展象限：主城以紫禁城为核心，发展旅游、商业、金融等功能；通州为行政办公中心，主要为首都的国际和国家功能服务；亦庄和永乐新城，将同天津、河北一起建设世界级的工业发展轴线；大兴则作为未来发展的战略备用地。
“单中心”催生房地产泡沫
北京历史文化名城的保护，很长时间都被作为一个局部问题来对待，其实它只是冰山之一角，它与交通、环境、地价、宏观经济调控等露出水面的城市问题一样，在底层都是同城市的空间结构联系在一起的。现在的情况是，房地产及其相关领域的收益，在短期内大大超过经济的其他领域，进一步诱使社会投资向房地产相关领域转移，从而更加剧了局部性的经济过热。由于房地产相对于其他产业巨大的额外收益是短期因素导致的，一旦这个因素消失，经济泡沫就会破裂。
我国经济现在是冷热并存———与房地产市场相关的产业热，无关的产业冷。
房地产的价格是由最短缺区位的土地价格决定的。虽然建材、劳动力成本上升对房地产成本有影响，但对房价影响最大的还是土地的价格。只要最短缺的土地可以保持足够的供给，房价就不会大幅度上升。这个最短缺的区位，就是城市的中心。但恰恰是这个最短缺的土地在单中心结构的城市里是难以充分供给的。
所以，应当根据“病因”，有针对性地“定点清除”经济中的扭曲因素，采取正确的空间对策，调整城市结构，增加城市中心区土地的有效供给。现在很多城市，希望在郊区建设大规模经济适用房把价格拉下来，这没有意义。因为，城市的竞争力是通过各自的核心功能展开的，而这些功能大多集中在中心区。而只有变单中心为多中心才能实现这个目标。从世界范围来看，多中心结构的城市，大多地价水平较低，因为整个地价被摊到较大的面积上去了。
单一中心发展只能是强者把弱者赶走
北京上一版总体规划虽然在郊区规划了一系列的卫星城，但分解城市功能的效果并不理想。这是因为空间供给的多少并不重要，重要的是供给的区位。北京的城市中心是一个巨大的世界遗产，建筑高度必须控制，这样，同样的地价摊到较少的建筑面积里，房价只能更高。高房价又会转移到城市功能的运营成本里，必然影响这些行业的区域乃至国际的竞争力。这是很大的损失。这些年被迁到郊区的，多是低收入者，要就业他们还得跑到中心区来，因为心脏在这儿，血还会往这儿流。结果导致近年来交通状况急剧恶化。北京的传统的空间里，已经无法容纳城市高速发展产生出大量的新的城市功能。就一个单一的中心，这样的发展只能是强者把弱者赶走。
核心功能迁出，老城会不会成为“烂城”
赵燕菁认为，要避免出现“烂城”，就必须抓住这个经济增长的时期。在城市高速发展时期，这种现象很少出现。这是因为在城市化高速发展阶段，包括老城的功能在内，每个经济细胞都在长大，老城自身功能的扩张，足以吸纳大部分功能让出的空间，也就不会出现发达国家城市缓慢增长阶段功能外溢导致的所谓的“烂城”。
建议重新调整行政区划还旧城以居住和旅游为主的简单功能
据中国青年报报道，全国政协近日公布了北京市政府对全国政协委员黄鸿翔的一个提案的答复：由市里负责该课题进一步研究。
黄鸿翔是中国农业科学院研究员，他认为，北京的旧城应以居住和旅游为主，保持“古朴、清幽”的风貌。但是，如果不进行相应的行政区划调整，旧城功能的调整、旧城风貌的保护是难以实现的。
据分析，由于东城、西城、崇文、宣武4区的范围基本局限于旧城之中，为了本区的财政收入，商贸业几乎是惟一的选择，于是各区都大拆旧楼，大建大商场和写字楼。这样就出现了一个怪现象：负有保护古城任务的各区政府一方面在努力保护古城，另一方面也在大力破坏古城。
黄鸿翔认为，这种矛盾现象的产生，原因就在于行政区划的不合理，为此，他建议：可将现有行政区划进行调整，如将东城区北部与朝阳区北部合成一个区（可称安定区），东城区南部和朝阳区中部组合成一个区（朝阳区），崇文区和朝阳区南部、丰台区东部组合成一个区（崇文区），宣武区和丰台区中部组合成一个区（宣武区），丰台区可考虑撤销，其西部划归门头沟区或连同门头沟区一起并入石景山区，西城区南部和海淀区南部组合成一个区（可称阜城区或复兴区），西城区北部和海淀区中、北部组合成一个区（海淀区）。
这样每个区的范围都可从旧城之内一直延伸到五环路以外，每个区都可以比较合理地进行产业布局，将旧城范围内规划成为居住区和旅游区；在各区都拥有部分近郊区的条件下，各区也可以更方便地组织旧城居民的外迁，能够真正降低旧城区的人口密度；由于可在二环路与三环路之间、或三环路与四环路之间布置商贸区，还可以在四环路以外的区域发展部分制造业、仓储业、都市农业等产业，这样各区的经济发展和财政收入都得到保证。
将道路还给公交小汽车靠边跑让城市远离汽车烦扰
“我们的波哥大为居民而造的，不是为汽车而造。”波哥大“快速公交系统”的设计师们怀着这样的理想，成功的改造了波哥大的城市交通。他们的经验对北京颇有借鉴意义。
1998年，在国家资金和私营企业资金的共同支持下，波哥大市政府启动了一个庞大的交通发展战略。作为哥伦比亚的首都，波哥大的人均汽车拥有量并不高，但汽车却占用了大部分城市交通空间，造成了严重的空气污染、交通堵塞，并降低了城中居住的品质。这种情况与亚洲的很多大型城市类似。
从1998年到2001年，对市政交通的建设全面展开，这其中包括建立“快速公交系统”、修建自行车道、限制汽车使用、兴建公园、加大公共空间利用率等等。
这个战略中最重要的组成部分是快速公交系统，在一期中，修建了3条总长41公里的干线公交走廊和总长覆盖7个区的309公里的支线，4个公交总站，4个公交枢纽站，53个普通车站及30个过街天桥、露天停车场和人行道。目前该项目正处在二期建设中，公交专用道和车站将进一步扩大。目前，每天每车的平均运营人数达到1596人，是传统公交的5倍。这就有效的促进了人们对公共交通的利用，缓解了私人轿车对交通产生的压力。
在整体战略中，还有一些从未在其他地区试验过的举措。例如，波哥大市修建了世界上最长的步行街，总长数百千米的各种步行道，穿越了城市中的贫困区，周边还修建了绿化程度很高的公园。“无车日”是波哥大市的又一特色。在每年的两个工作日内，所有私人机动车不得上路，范围覆盖了整个城市的35000公顷。
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