规划就是生产力

　　毫无疑问，2005年，深圳房地产市场瞩目的焦点必然转移到关外。理由不外乎是政府近几年“严控增量、盘活存量，以供给引导需求”的土地供应原则得到了实施应验。显而易见，在关内土地资源日渐稀缺的态势下，开发商们将目光朝向关外，储备土地，构建自己的“根据地”。

　　在深圳城市化进程中，关外相对辽阔的土地给人们带来了充分的想象空间，与关内正大行其道的“旧城改造”截然不同的是，关外更像一个美好的蓝图，正处于“新城开发”阶段，典型的例子莫过于宝安中心区。

　　既然提到了蓝图，便和规划挂上了钩。规划也叫计划，英文是Planning，不是说“计划不如变化快”吗？规划也是如此。早在90年代，深圳的总体规划就已形成，做的是未来20年的规划。那时人们关注的只是关内，还局限于罗湖和福田。数年前，对于关外，人们所熟知的是卫星城和组团规划。现如今，房地产市场的强大需求，使得关内的版图已经不能满足，从而蔓延至关外。于是，数年前的规划现在得以实施，甚至是提前了。这时候，我们发现规划创造了价值，规划就是生产力。

　　2005年，无论是9万3、旧城改造，还是关外的尖岗山、第五园，显然是新一轮的新都市主义和郊区化置业的抗争，是自2000年以来的第二次抗争，正好五年一个周期的轮回，是良性的螺旋式上升发展。不同的是，2000年万科四季花城的郊区化置业，是被动式郊区化，由于价格落差的驱使，置业者前往置业。但现在是主动郊区化，以前大都是穷人走出关界到郊区，现在不仅是穷人，而且富人也走了出去。比如万科17英里，由于相对关内稀缺的海景资源而吸引了富人购置；再如关外其它的Townhouse产品，使得有些人宁愿放弃关内虽然便利但却高容积率物业的选择。同时，大家看好关外的前景，预期了关外物业的增值。这也是主动郊区化的意义。随着尖岗山、坂雪岗等高档项目在2005年的推出，这一趋势日益明显。

　　事实上，主动郊区化的更深刻命题，是人们对规划本身的认可，尤其是在深圳这样有法定图则规范的环境下。规划不仅是对市场的指引，更要在市场中实现价值。房地产的开发推动了规划的逐步实施，也为房地产带来了价值。所以，规划需要市场来评价，不是政府追求政绩的表现，一如“规划规划，纸上画画，墙上挂挂，不如领导一句话”。如何评价？简言之，就是从市场中来，到市场中去：考虑市场的现状和发展趋势，尊重市场主体（包括开发商、置业者、公众等）的意见，考核规划的市场绩效。

　　关外地产的发展，正逢其时。政府通过规划增加对土地的调控力（如《深圳市近期建设规划（2003－2005）》和《深圳城市规划标准与准则》），结合房地产市场的发展趋势，出让土地重在关外。这样，规划转化为生产力，推动了城市化进程，创造了财富和价值。从而，规划也具有了生命力。