把酒问青天 豪宅分几类 北京豪宅大排名
admin
2002-06-06
来源：景观中国网
无论地产开发还是投资置业，豪宅都是一个永恒而崇高的主题。所以，我们经常将豪宅神圣化。
在时下的宣传与推广中，一提到豪宅，总是出现一些“令人起敬”的地名，比如巴黎
无论地产开发还是投资置业，豪宅都是一个永恒而崇高的主题。所以，我们经常将豪宅神圣化。
在时下的宣传与推广中，一提到豪宅，总是出现一些“令人起敬”的地名，比如巴黎的拉德方斯、伦敦的西堤、纽约的第五大道、东京的明治皇宫特区、香港的半山等；同样还有一些“令人神往”的名称，拉德方斯卫城、比利佛山庄、长滩、阳明山庄、帝景园、红禧山庄等，更有一些“令人折服”的概念装饰，比如国际大师、量身打造、蓝血一族、新世代、英式管家等等。这样的表现手法显然将豪宅的时间、空间与品种弄成混乱不堪，所以，最后得不出任何有意义的比较来，也宣传不出象样的东西，留给市场的是更多的混乱。
其实，从时间上看，不同历史时期和不同的时间段人们对豪宅的认同是大不一样的，路易王朝的辉煌宫殿与拉德方斯的新贵大宅相比，谁能说清哪一个更豪？从空间上看，不同国家与地区对豪宅的理解也不同，法国的左岸小镇与美国橘子镇又如何相比？甚至同一国家不同城市也无法相比，比如我们同样说不清长滩与比佛利山庄的孰好孰坏。
现阶段北京的情况更为复杂，在同一历史时间、同一城市空间中，我们对豪宅的理解也完全不同，这不能不说是一种尴尬。
困惑
把酒问青天 豪宅分几类
时下有篇策划大作叫《京城九大豪宅》，例举了北京城区及郊区共九大豪宅，依次是贡院六号、瑞城中心、和乔丽晶、水印长滩、北京玫瑰园、光彩国际公寓、华彬高尔夫庄园、国际使馆村、新御景等九个项目。与其说是对北京豪宅作了一次较全面的扫描，不如说是作了一次较大规模的整体推广。
此推广给人的感觉是，看了九大豪宅后反而对豪宅的印象更乱了。因为，无论如何我们都难以将贡院六号与水印长滩相比，一个是城区公寓式豪宅，一个是郊区别墅式豪宅，除了同样很贵以外，他们没有任何共同点。
如果按照贵即是豪宅这个观点来选，特别是有新御景这样的项目垫底来选的话，估计再数上三个“九大”都没有问题。仅城区内便可随意寻出九大老项目，如丽晶苑、恒基中心汇豪阁、香江花园、紫玉山庄、丽豪园、东环广场、世贸国际公寓、紫竹花园、万泉新新家园等，还有九大新项目，如国展家园、财富中心、新城国际、亚运新新家园、旺座、建外SOHO、棕榈泉国际公寓、恒华国际、耕天下等。如果算上城区那些中高档社区中的单价过万元、总价500万元以上的顶层楼王，以及近郊区TOWNHOUSE中的极品、郊区独幢大别墅，那么数量又得翻番，估计数满一百还得有多，那岂不是豪宅满天飞了？
显然北京没有这么多豪宅，这是谁也不愿意承认、谁也不相信的事。
这正是我们混淆不同类别豪宅的原因所在。一个郊区卖不动的老别墅也敢跟城区最新推出的公寓楼叫板：比如月亮湾问贡院六号，你有地下室吗？你能改建私家游泳池吗？喂，你的私家花园在哪里？搞没搞错，你容积率超过TOWNHOUSE还敢叫豪宅？于是，跟城区高塔豪宅相比，任何郊区别墅项目中的“大屋”都被算在豪宅之中了。同样，城区随意一个高档公寓也可以跟郊区别墅类豪宅叫板，比如新御景问水印长滩，你有占据制高点的快感吗？别看我在南城，你有老城区文化吗？离国贸三分钟你做得到吗？你家窗景能纵揽CBD全景吗？再往下，恨不得要问你家有电梯吗？于是，所有城区贵一点的公寓楼又都成了豪宅。非法项目在说，我们家可以随便DIY，要多豪就多豪，公寓楼王在说，百米高楼一人踩在百户上，有多豪你感觉不到，如此等等。
所以，我们十分有必要将豪宅进行细分。比如可分为城区与郊区、高楼与别墅。郊区豪宅卖的是稀缺的天然环境、城区的豪宅卖的是罕见的黄金地段；别墅卖得是出世的修身养性，高楼卖得是入世的高居天下。此两者的差异更多的是一种文化与心态的区别，都可以做到极致，可以自成豪宅标准。
研究
更上一层楼 登高问豪宅
北京城区高楼豪宅，是目前豪宅市场中的一支生力军。其曾经与现在的建设数量和发展速度一直都强于郊区的别墅豪宅，也更优于城区低层豪宅或别墅豪宅。这种势头显然有进一步扩张的想象空间。于是，圈定北京高楼豪宅成为最重要的话题。
因为北京房地产发展近十年，这样的豪宅还是有相当数量的。但是，如果我们以在售项目为限，再划一个超高标准，即售价1500美元/平方米起，那么剩下的就不多了。在不多的项目中，我们又根据知名度等条件圈定了十个项目，希望通过此十个高楼豪宅的对比，来看清城区高楼豪宅的豪自何处、价值何在。
这十个项目分别是贡院六号、瑞城中心、福景苑、光彩国际公寓、旺座、金菲国际公寓、华普花园、财富中心、新城国际、建外SOHO等（几乎全是东部的项目）。再根据十个有关豪宅的指标进行比较，即可看出高楼豪宅的好坏来。
此十大指标相当重要，经过仔细研究，我们选出以下十方面比较点。
黄金地段、稀缺产品、超高售价、自然景观、奢华装修、起点户型、同质程度、开发感觉、销售状况、配套齐全。
需要说明的是，以上我们选出的十个豪宅项目，可谓在各个方面都有可圈可点的优势，至少，作为豪宅项目而言，它们的优势是明显强于其弱势的，所以，我们不再对这些项目的弱势进行减分，而只是对优势进行加分。具体而言，根据其在十个方面的表现，分别给予加分，最后得出一个综合评分，排出城区高楼豪宅榜。
加分说明：
一、地段加分：这些豪宅的区位都在城区黄金地段和交通要津，诸如CBD核心区、第一使馆区、第二使馆区、地铁上盖等，但作为真正豪宅，除了位处黄金地段外，还必须讲究“隐”，最好是不临交通主干线，以避开城市黄金地段过份的繁华和纷乱。所以，非主干线项目加一分。
二、稀缺加分：豪宅一定要追求物以稀为贵，所以，一个豪宅项目可销售的单位越少越好，整个社区的住户在300套以内为佳，可以加一分。
三、装修加分：装修标准最高者达1000美元/平方米，但经过核算，认为3000元/平方米以上者即可加分。
四、售价加分：当然越贵越好，报高价就有一种勇气和身份，所以，2000美元/平方米以上者加分。
五、户型加分：豪宅应该拒绝中小户型，但这些豪宅项目中却多含有中小户型，不能不说是遗憾，故最小户型200平方米者加分。
六、景观加分：城区豪宅一样也有自然景观，当然不是指社区人工园林，主要表现在河流水系和公园体育场等有水有树木可以养眼，有者加分。
七、同质加分：目前的豪宅社区还难以称是“看不见的顶层”的居所，这就必需强调同质性。同质的第一指标即户型同质，然后是装修同质，也包括格调，最不同质即是投资型客户多，而且有商住企业在其中，当然SOHO肯定不在此例。
八、开发商加分：遵循财富者开发豪宅有感觉的原理，给发展商老板的财富加分，故光彩的卢志强、金菲的陈金飞、华普的剪英海等因进入《福布斯》财富榜者加分，财富中心的杨孙西加分也作为知名权贵加分，其财富高于许荣茂。包括冯仑、潘石屹及其它几个项目的发展商财富地位则要差一些。
九、销售加分：销售是充分反应其市场认可度的指标，但考虑到豪宅销售难度，销售率达30%以上者即加分。
十、配套加分：大社区占优，中型社区特别强调配套也不错（人均会所面积大），但小社区但会所及其它配套面积小的项目则不行，当然，这些项目的会所装修与格调肯定不差，这就不用比了，不是五星级就是超五星级的。
比较结果见以下附表。
结论：
北京无豪宅 光彩有点像
这样一个评分尽管有一定主观性，但得出的结果依然很有意思。
我们发现这样一些现象：
一、许多知名项目排位较后，这表明豪宅拒绝高知名度，豪宅应该保有一丝神秘和含蓄。
二、广告量最大的项目如旺座排名居中，这表明豪宅并不是广告砸出来的。
三、最贵的项目贡院六号排名居中，这表明豪宅绝不简单地等同于贵，绝不仅是靠贴金镀银来完成的。
四、最热销的三大项目财富中心、新城国际和建外SOHO排名后三名，这表明豪宅基本上是拒绝热销的。
五、排名第一的项目光彩国际公寓并没有特别惊人的卖点，也没有什么概念炒作，这表明目前豪宅市场最具价值的是项目内在的均好性。
实际上，光彩国际公寓也还是很有卖点的，在建筑设计方面，每幢楼都是四户三梯，双门厅设计，更有全北京唯一一个全石材贴面，选用的是恒基中心的外立面质材；在户型方面，特设三进式动线的美式大宅，在每一进中的玄关、客厅、卧区的过道尺寸都是豪宅设计中的顶级，更有LDK（Living Dinning Kitcheng）的新空间思维，打破传统豪宅对客厅、餐厅、厨房区隔离的规划，拿掉一道墙的同时也拿掉旧空间和旧的生活模式；对主人房的追求更是标定在“五星级主人房”的整体套间感觉上；另外，其早餐室、衣橱室、套间、书房的设计等自然都是极尽豪宅标准；在装修方面，更有全球寻访计划，收罗世界各大城市的顶级饰物及艺术品，即便在楼书处理上，也特别设计成满足男主人的《新财富生活》和满足女主人的《国际时尚生活》以及包含全貌的《2002年国际豪宅观》等渐进的三大本。尽管豪宅各有各的优势与强点，但光彩的出现，还是为北京豪宅市场增色生辉。
所以，参观完本次的豪宅排名的十个项目，最失望的人也说：“北京无豪宅，光彩有点像。”原来他认为，北京根本就没有所谓的豪宅，所谓排名第一的光彩国际公寓不过最像而已。
文/楼杰
在时下的宣传与推广中，一提到豪宅，总是出现一些“令人起敬”的地名，比如巴黎的拉德方斯、伦敦的西堤、纽约的第五大道、东京的明治皇宫特区、香港的半山等；同样还有一些“令人神往”的名称，拉德方斯卫城、比利佛山庄、长滩、阳明山庄、帝景园、红禧山庄等，更有一些“令人折服”的概念装饰，比如国际大师、量身打造、蓝血一族、新世代、英式管家等等。这样的表现手法显然将豪宅的时间、空间与品种弄成混乱不堪，所以，最后得不出任何有意义的比较来，也宣传不出象样的东西，留给市场的是更多的混乱。
其实，从时间上看，不同历史时期和不同的时间段人们对豪宅的认同是大不一样的，路易王朝的辉煌宫殿与拉德方斯的新贵大宅相比，谁能说清哪一个更豪？从空间上看，不同国家与地区对豪宅的理解也不同，法国的左岸小镇与美国橘子镇又如何相比？甚至同一国家不同城市也无法相比，比如我们同样说不清长滩与比佛利山庄的孰好孰坏。
现阶段北京的情况更为复杂，在同一历史时间、同一城市空间中，我们对豪宅的理解也完全不同，这不能不说是一种尴尬。
困惑
把酒问青天 豪宅分几类
时下有篇策划大作叫《京城九大豪宅》，例举了北京城区及郊区共九大豪宅，依次是贡院六号、瑞城中心、和乔丽晶、水印长滩、北京玫瑰园、光彩国际公寓、华彬高尔夫庄园、国际使馆村、新御景等九个项目。与其说是对北京豪宅作了一次较全面的扫描，不如说是作了一次较大规模的整体推广。
此推广给人的感觉是，看了九大豪宅后反而对豪宅的印象更乱了。因为，无论如何我们都难以将贡院六号与水印长滩相比，一个是城区公寓式豪宅，一个是郊区别墅式豪宅，除了同样很贵以外，他们没有任何共同点。
如果按照贵即是豪宅这个观点来选，特别是有新御景这样的项目垫底来选的话，估计再数上三个“九大”都没有问题。仅城区内便可随意寻出九大老项目，如丽晶苑、恒基中心汇豪阁、香江花园、紫玉山庄、丽豪园、东环广场、世贸国际公寓、紫竹花园、万泉新新家园等，还有九大新项目，如国展家园、财富中心、新城国际、亚运新新家园、旺座、建外SOHO、棕榈泉国际公寓、恒华国际、耕天下等。如果算上城区那些中高档社区中的单价过万元、总价500万元以上的顶层楼王，以及近郊区TOWNHOUSE中的极品、郊区独幢大别墅，那么数量又得翻番，估计数满一百还得有多，那岂不是豪宅满天飞了？
显然北京没有这么多豪宅，这是谁也不愿意承认、谁也不相信的事。
这正是我们混淆不同类别豪宅的原因所在。一个郊区卖不动的老别墅也敢跟城区最新推出的公寓楼叫板：比如月亮湾问贡院六号，你有地下室吗？你能改建私家游泳池吗？喂，你的私家花园在哪里？搞没搞错，你容积率超过TOWNHOUSE还敢叫豪宅？于是，跟城区高塔豪宅相比，任何郊区别墅项目中的“大屋”都被算在豪宅之中了。同样，城区随意一个高档公寓也可以跟郊区别墅类豪宅叫板，比如新御景问水印长滩，你有占据制高点的快感吗？别看我在南城，你有老城区文化吗？离国贸三分钟你做得到吗？你家窗景能纵揽CBD全景吗？再往下，恨不得要问你家有电梯吗？于是，所有城区贵一点的公寓楼又都成了豪宅。非法项目在说，我们家可以随便DIY，要多豪就多豪，公寓楼王在说，百米高楼一人踩在百户上，有多豪你感觉不到，如此等等。
所以，我们十分有必要将豪宅进行细分。比如可分为城区与郊区、高楼与别墅。郊区豪宅卖的是稀缺的天然环境、城区的豪宅卖的是罕见的黄金地段；别墅卖得是出世的修身养性，高楼卖得是入世的高居天下。此两者的差异更多的是一种文化与心态的区别，都可以做到极致，可以自成豪宅标准。
研究
更上一层楼 登高问豪宅
北京城区高楼豪宅，是目前豪宅市场中的一支生力军。其曾经与现在的建设数量和发展速度一直都强于郊区的别墅豪宅，也更优于城区低层豪宅或别墅豪宅。这种势头显然有进一步扩张的想象空间。于是，圈定北京高楼豪宅成为最重要的话题。
因为北京房地产发展近十年，这样的豪宅还是有相当数量的。但是，如果我们以在售项目为限，再划一个超高标准，即售价1500美元/平方米起，那么剩下的就不多了。在不多的项目中，我们又根据知名度等条件圈定了十个项目，希望通过此十个高楼豪宅的对比，来看清城区高楼豪宅的豪自何处、价值何在。
这十个项目分别是贡院六号、瑞城中心、福景苑、光彩国际公寓、旺座、金菲国际公寓、华普花园、财富中心、新城国际、建外SOHO等（几乎全是东部的项目）。再根据十个有关豪宅的指标进行比较，即可看出高楼豪宅的好坏来。
此十大指标相当重要，经过仔细研究，我们选出以下十方面比较点。
黄金地段、稀缺产品、超高售价、自然景观、奢华装修、起点户型、同质程度、开发感觉、销售状况、配套齐全。
需要说明的是，以上我们选出的十个豪宅项目，可谓在各个方面都有可圈可点的优势，至少，作为豪宅项目而言，它们的优势是明显强于其弱势的，所以，我们不再对这些项目的弱势进行减分，而只是对优势进行加分。具体而言，根据其在十个方面的表现，分别给予加分，最后得出一个综合评分，排出城区高楼豪宅榜。
加分说明：
一、地段加分：这些豪宅的区位都在城区黄金地段和交通要津，诸如CBD核心区、第一使馆区、第二使馆区、地铁上盖等，但作为真正豪宅，除了位处黄金地段外，还必须讲究“隐”，最好是不临交通主干线，以避开城市黄金地段过份的繁华和纷乱。所以，非主干线项目加一分。
二、稀缺加分：豪宅一定要追求物以稀为贵，所以，一个豪宅项目可销售的单位越少越好，整个社区的住户在300套以内为佳，可以加一分。
三、装修加分：装修标准最高者达1000美元/平方米，但经过核算，认为3000元/平方米以上者即可加分。
四、售价加分：当然越贵越好，报高价就有一种勇气和身份，所以，2000美元/平方米以上者加分。
五、户型加分：豪宅应该拒绝中小户型，但这些豪宅项目中却多含有中小户型，不能不说是遗憾，故最小户型200平方米者加分。
六、景观加分：城区豪宅一样也有自然景观，当然不是指社区人工园林，主要表现在河流水系和公园体育场等有水有树木可以养眼，有者加分。
七、同质加分：目前的豪宅社区还难以称是“看不见的顶层”的居所，这就必需强调同质性。同质的第一指标即户型同质，然后是装修同质，也包括格调，最不同质即是投资型客户多，而且有商住企业在其中，当然SOHO肯定不在此例。
八、开发商加分：遵循财富者开发豪宅有感觉的原理，给发展商老板的财富加分，故光彩的卢志强、金菲的陈金飞、华普的剪英海等因进入《福布斯》财富榜者加分，财富中心的杨孙西加分也作为知名权贵加分，其财富高于许荣茂。包括冯仑、潘石屹及其它几个项目的发展商财富地位则要差一些。
九、销售加分：销售是充分反应其市场认可度的指标，但考虑到豪宅销售难度，销售率达30%以上者即加分。
十、配套加分：大社区占优，中型社区特别强调配套也不错（人均会所面积大），但小社区但会所及其它配套面积小的项目则不行，当然，这些项目的会所装修与格调肯定不差，这就不用比了，不是五星级就是超五星级的。
比较结果见以下附表。
结论：
北京无豪宅 光彩有点像
这样一个评分尽管有一定主观性，但得出的结果依然很有意思。
我们发现这样一些现象：
一、许多知名项目排位较后，这表明豪宅拒绝高知名度，豪宅应该保有一丝神秘和含蓄。
二、广告量最大的项目如旺座排名居中，这表明豪宅并不是广告砸出来的。
三、最贵的项目贡院六号排名居中，这表明豪宅绝不简单地等同于贵，绝不仅是靠贴金镀银来完成的。
四、最热销的三大项目财富中心、新城国际和建外SOHO排名后三名，这表明豪宅基本上是拒绝热销的。
五、排名第一的项目光彩国际公寓并没有特别惊人的卖点，也没有什么概念炒作，这表明目前豪宅市场最具价值的是项目内在的均好性。
实际上，光彩国际公寓也还是很有卖点的，在建筑设计方面，每幢楼都是四户三梯，双门厅设计，更有全北京唯一一个全石材贴面，选用的是恒基中心的外立面质材；在户型方面，特设三进式动线的美式大宅，在每一进中的玄关、客厅、卧区的过道尺寸都是豪宅设计中的顶级，更有LDK（Living Dinning Kitcheng）的新空间思维，打破传统豪宅对客厅、餐厅、厨房区隔离的规划，拿掉一道墙的同时也拿掉旧空间和旧的生活模式；对主人房的追求更是标定在“五星级主人房”的整体套间感觉上；另外，其早餐室、衣橱室、套间、书房的设计等自然都是极尽豪宅标准；在装修方面，更有全球寻访计划，收罗世界各大城市的顶级饰物及艺术品，即便在楼书处理上，也特别设计成满足男主人的《新财富生活》和满足女主人的《国际时尚生活》以及包含全貌的《2002年国际豪宅观》等渐进的三大本。尽管豪宅各有各的优势与强点，但光彩的出现，还是为北京豪宅市场增色生辉。
所以，参观完本次的豪宅排名的十个项目，最失望的人也说：“北京无豪宅，光彩有点像。”原来他认为，北京根本就没有所谓的豪宅，所谓排名第一的光彩国际公寓不过最像而已。
文/楼杰
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