商务中心区　城市商业脉搏

　　CBD，全称叫做中央商务区。按照国际标准，一般都是一个城市、地区的经济中枢，集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通信条件，便于现代商务活动的场所。同时集中了该城市最多的人流量、最齐全的行业配套、最完善便捷的政府服务、最高水准的商务商业服务、最高的地价和租金等众多之最。 　　 　　商务中心区成为核心 　　成都中央商务区建设主要包括三大片区改造：后子门大小红土地庙片区、天府广场片区和盐市口－红星路片区。ＣＢＤ总面积大约５．５平方公里。包括了成都的“金融一条街”顺城街、春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈、天府广场、大慈寺等重要区域。从国内外ＣＢＤ的发展可以发现，商务中心区作为灵魂，往往是ＣＢＤ的核心区域。 　　作为成都实施ＣＢＤ建设的第一项重要市政工程，红星路步行街拉开了“成都曼哈顿”建设的序幕。“盐市口·红星路片区”将成为成都市“中央商务区”最核心的部分。红星路步行街将以旅游观光、商业娱乐、景观塑造、文化传承、人流集散搭建城市商业、商务中心的标志性街区。有关专家认为，以盐市口、春熙路商圈为主的商业中心区，凭借其商气和人气的优势，将形成一个成都最大的核心商业大商圈。占有绝佳口岸的商铺，必将掀起新一轮的投资热潮。 　　商铺掘金　创造财富神话 　　随着城市化进程的发展，城市核心商圈的价值会相应增长，即使出现区域购物中心，一个城市核心物业的价值和前景也无法取代。就像北京最贵的商铺始终锁定在核心商圈王府井，上海最贵的商铺在南京路，重庆最贵的商铺及公寓在繁华的商业广场解放碑，成都最贵的商铺在百年商业大街春熙路。 　　据调查，春熙路正街商铺现在租金行情是１２００－１５００元／平方米·月，春熙路横街是１０００元／平方米·月，这两条街周围其他街道的临街铺面租金为３００－６００元／平方米·月。早在２００１年底，春熙路某精品商业街，售价就已高攀到了１０万元／平方米，目前的租金回报高达１１００元／平方米；去年，春熙路某商铺开盘售价为１２万元／平方米，现在每平方米租金高达１５００元／平方米·月。事实证明成都的城市核心商铺、公寓、写字间以高售价与高回报演绎着一个个财富增值神话。而春熙商圈现在的商铺主要就掌握在几个业主手中，多数又是属于国有或集体单位，真正私人在春熙路有铺面的少之又少，所以商铺实际是有价无市，想买也没得买。 　　去年７月，蓝光集团时代华章项目拍得的地价是７１０万元／亩，今年３月，蓝光集团又以每亩８８０万元拿下东大街以北、红星路以东的一地块，此地块仅和时代华章一条街之隔，仅仅几个月时间，地价每亩竟涨了１７０万元。紧接着７月２９日，四川德丰投资公司又以每亩２００５万元天价拿下春熙路一块地，两块地只有百米之遥，每亩地价却狂涨了１千多万元。据悉，天价地块一楼沿街铺面卖价可能超过１０万元／平方米！在上海，最贵公寓达６５００美元／平方米，最高商铺南京路某商厦报价５８万元／平方米。在重庆，最贵的商铺是重庆解放碑广场，商铺拍卖价格为３６万元／平方米；在北京王府井，商铺每平方米售价已经高攀到了３７万元…… 　　５月１６日，深圳首次“一手”街铺拍卖———位于南山区商业繁华的南光路与创业路交汇处，建筑面积６５．８１平方米的铺位以５２０万元的高价成功拍出。该铺位，７０年产权在深圳少有，而且此铺位与现代城壹街区２００米商业长廊和创业路南面南山最大商业项目南山购物公园交相辉映，发展和升值潜力巨大，因而，享有“至尊铺王”之美誉。 　　据英国一家顾问公司日前对全球４５个国家的２２６家顶级零售购物场所一年一度的调查显示，纽约曼哈顿的第五大道（ＦｉｆｔｈＡｖｅｎｕｅ）仍是全球租金最贵的地点。在第五大道，商铺的年租金可高达每平方米７９６７欧元（７．４万港元）。紧随第五大道之后的是法国巴黎的香榭丽舍大街（每平方米５．９万港元）和中国香港的铜锣湾（每平方米４．４万港元）。在此次调查的２２６个顶级购物场所中，２００３年租金上涨的店铺是２００２年的两倍，有４０％的地区保持租金不变。其中涨幅最大的是在“黄金角”（纽约第五大道和东第五十七大街的拐角），涨幅高达２１％。 　　国内CBD　地价暴涨10倍 　　纵观国内核心商圈内写字楼的价值走向。北京中央商务区１０年前写字楼售价约为２００—３００美元／平方米，现在约为２０００—３０００美元／平方米；上海中央商务区１０年前写字楼售价约为１５０—２００美元／平方米，现在约为２０００—２８００美元／平方米；深圳中央商务区１０年前写字楼售价约为１００—１２０美元／平方米，现在约为１８００—２０００美元／平方米。香港中环中央商务区写字楼２０年前售价约为８００—１０００美元／平方米，现在约为１００００—１５０００美元／平方米。 　　国外核心区　地价10万美元 　　在国外，美国纽约曼哈顿中央商务区２０年前写字楼租金约为２０美元／平方米，现在约为７０美元／平方米；日本东京银座中央核心商务区２０年前写字楼租金约为１５美元／平方米，现在约为９５美元／平方米，地价高达１０万美元／平方米。 　　成都顶级铺王升值潜力大 　　城市核心商铺的价格到底有没有极限？在成都春熙路、东大街、盐市口的核心商铺未来价格可能达到多少？ 　　业内人士粗略预测认为，成都最核心商圈商铺价格高达１０万元／平方米，如果地铁开通的话，平均每平方米再上涨几万元是绝对有可能的。随着成都市经济水平的持续上涨，核心商铺都有很大的上涨空间，根据其他城市的核心商铺价格水平，成都顶级铺王的价格，在未来几年内价格完全有可能翻番。 　　这个时代是智慧、经验、财力、谋略掘金的大时代，商铺是市场中的特殊产品，具有特定的消费群体，更具有跨行业合作的多元性。商铺的投资价值有何特别？有商铺投资专家分析，商铺的魅力就在于：它兼具房地产的土地稳定性和商业投资的高成长性。成功的商业投资可以在前两年内为投资者赚回高达１００％的利润。 　　商铺投资者的最爱 　　目前商铺依然成为很多投资者的最爱。这是购房者权衡住宅与商铺投资收益之后的选择。从整体行情来看，商铺的投资回报普遍高于住宅。投资者张先生的经验之谈：商铺不受装修年代影响住宅租赁价格的高低，同时商铺并不会因为年代的久远而贬值，其投资成长性会因为地段的利好、随着商业街氛围的浓郁而不断增值。很多老的商业街时间越长商业氛围越浓厚，在某种程度上形成越老越值钱的商铺。“为别人打工，还不如自己当个小老板。”于是，自主创业者一年比一年多，购买商铺成为一部分人自主创业的第一步。同样住宅市场也存在很多自住性投资者，不同的是，住宅在自用的过程中无法进一步创造利润，而商铺在使用的过程中，却能充分体现经营者的创业能力，从而创造更大的利润。也就是说商铺在实现（经商过程中）其使用价值时（创利润）增值的过程中，还能体现其自身的增值能力。虽然这是由住宅与商铺使用价值及性质的不同而导致的，但其增值性明显优于住宅，却是不争的事实。 　　从外资抢滩上海商铺市场来看，商铺投资不再是国人的专利了，老外们也开始进入了一向是本土资本的领域，摩根斯坦等１０多家国际财团参与外滩的开发，老牌的洛克菲勒财团入主南京东路１６３地块等，这些国际级资本大鳄染指国内商铺市场，具有强烈的市场导向意义。其实其他借道入市的游资或我国港、澳、台资金进入内地商铺市场早已不是什么新闻，能够成为新闻的是连世界顶级的慕尼黑国际展览公司也把盘口开到中国，每年要在中国举办一届商业地产博览会，由此可见中国的商业房地产对国际资本的吸引力。 　　在各大城市的重要商业街上不乏外资商铺项目。洋超市就在中国利用商铺项目赚得盆满钵溢，其手法是利用转租等赚取高额的利润。 　　分析人士认为，在国际资本介入国内商铺市场以后，商铺投资的资金要求会比较高，对本土资本而言，商业投资机会会有所增加，商铺投资机会则有所减少，趁着国际资本还未渗透到的区域商业区位，我们也可以尽早地介入一些有潜力的商铺，以便在将来获得好的租金回报。 　　“香槟广场”激情亮相 　　蓝光集团东大街项目就是本报２６日报道的“香槟广场”，今日激情亮相。 　　据了解，蓝光集团将继续走“低开高走”的定价策略，始终坚持“客户的满意是我们的第一目标”的企业理念，让利于投资者及商家。香槟广场一楼商铺定价可能在３万元左右。 　　香槟广场位于红星路步行街与东大街交汇处，占据了即将大开发的东大街、大慈寺以及红星路三大片区总体构成的“旅游休闲购物大商圈”的黄金口岸位置；集商务、商业、写字楼为一体的“３＋１”复合式大型地产项目。 　　香槟广场综合了国际化的设计理念，最前沿的主题概念，还有最智能化的硬件配置，简洁大气，层次丰富，必将为成都ＣＢＤ建筑群树立一面崭新的旗帜，成为成都甚至四川的一大标志性建筑。