业内人士谈:低密度住宅的现状及开发前景

　　低密度住宅是现在开发市场当中一个比较典型的产品。以Townhouse为主，还有独立别墅、多层统称为低密度住宅。去年开始在北京出现，经过一年的迅速发展，出现了像康城、万科青青、一栋洋房等一批区位和产品都比较好的项目。它们把低密度住宅由概念变为现实，让人们切切实实地看到了它的未来和希望。低密度住宅不只是北京、上海等大城市的发展趋势，也是很多中等城市将来的发展趋势。
 
    近日，由北京威斯顿建筑文化交流中心主办的中国低密度住宅设计研发会上，京城多位业内知名的低密度住宅规划设计、开发、销售专家，就中国低密度住宅开发的现状及前景展开研讨。 

   发展空间巨大柯焕章(北京市城市规划设计研究院院长) 

   北京低密度住宅近几年有了一定的发展，但是到目前为止，仍处于初步阶段。随着城市化进程的加快，在一些区位条件、环境、交通比较好的郊区地段，相继建设了不少新村、花园等别墅区或者低密度住宅区，既满足了市场的需求，又带动了农村地区的发展。 

   前些年，由于分散建设，住宅区规模不合理，配套设施不完善，没有形成良好的居住环境。现在建设Townhouse，只有house，没有Town，形不成Townhouse，出现了建设水平不能适应形势发展的现象。将来低密度住宅建设有比较大的发展空间，有比较大的市场需求。 

   在市区规划里头，还有相当大的发展空间。住宅建设用地，可以满足或者基本满足今后10年——2010年以前住宅的发展需要和市场需求。低密度住宅滚动的发展空间比较大。 

   从北京的城市发展战略转移方针来看，北京住宅的建设还至少会保持五到八年的发展期，当然低密度住宅建设也会相应扩大规模。从规划住宅总量上估算，约需要2亿5千万平方米，市区每年要建1100万平方米，还不包括郊区。 

   在郊区这样的边缘地区，地段较好，地形开阔，适合做低密度住宅。结合小城镇建设进行，既利于创建良好的城市居住环境，也利于营建更自然、更人性化的生活居住空间。随着北京城市发展向郊区化和卫星城转移战略方针的实施，郊区城市化及低密度住宅建设将被积极推进。 

   产品差异明显王晓航(北京协成房地产开发公司总经理) 

   概念是一个小区特有的气质或者特有的特性，但低密度住宅的概念却难以用一个具体的词语来界定。 

   从建筑学这个角度来讲，低密度住宅应该是可以细分的。只从郊区一点或者准郊区一点上来肯定要说Townhouse，有失偏颇。别墅可能控制在0.5～0.6，再舒适一点0.2～0.3，这是技术上的衡量标准，再下来低密度形态在0.6～0.8。 

   在给低密度住宅产品定位和客户定位的时候，考虑的角度要更多一点，而不是跟风趋同。如果一个Townhouse在一个区域里，呈现好多低密度住宅，可能会带来另外一种竞争的态势。这时做郊区化、准郊区化低密度住宅的目的，就是为了变换产品形态，吸引另一部分客户群，给产品找出路。 

   低密度住宅未必一定要做高价位。在追求品质的同时，决不能走入误区，更不能全部按照一种思路去做，会雷同，缺少个性、没有差异。 

   除了根据客户的需求、市场的需求、区域性的需求之外，低密度是有区别的，未必都做同一种产品、需要好的配备，应从不同的角度考虑低密度住宅的情况，不能盲目而上。 

   从住宅产品的特性上来考虑，不管低密度住宅，还是多层四层五层住宅的形态，都能够体现以人为本的特性。不同的建筑单体可以塑造出很多个性化的东西。同样一个户型，外立面选择不同，就可以塑造不同的风格样式。体现在使用功能上，最大限度地提高了舒适度，尤其在环境的营造上，表现出高密度住宅所没有的宽松感。产品塑造上提供了特别大的空间，尤其是别墅。 

   北京有许多低密度住宅，其开发的主要精髓就是做出了产品的差异性。 

   在同一地段做同样的产品，竞争的手段就只能是价格便宜。如果说在同一地段做不同的产品，没有任何人和你讨论价格，那么就要想着改变产品形态和定位。从建筑形态上创新，不断地突出和塑造产品优势，把项目的特点充分发挥出来。 

   发展商做产品的同时还应关心大众的审美要求：形态超前、空间宽松，价位适中。产品做对了，地块使用得当，实际上生命力也就体现出来了。

   低密度住宅可以很充分地做环境，容积率可降低到1：0.98。以四层为主，前面有花园，局部五层，做到层高三米，很舒适，做吊顶空间很好，还可以做很好的公园、绿地的配置。 

    密度住宅在取得土地成本时一定要控制，做出的总价接近于城市总价的价格，表明实际竞争力已经丧失。低密度住宅只有在适合的地块上，才能将价格性能比凸现出来。 

   有时做别墅不见得是一种趋势，因为密度太高而没有内容，环境显得很空洞。如果把景观、绿化、小品等做到非常精致，低密度住宅的品质就会淋漓尽致地体现出来。没有环境配套，低密度住宅就缺少一条腿。因为它可以有很多这种方式，比如回归自然的，舒适宁静的，近山近水的，给人亲近感和建筑美感。建筑住宅就是构造生活，低密度便提供了这种可能性。 

   住宅郊区化李长山(太合房地产有限公司总经理) 

   住宅郊区化现象起源于美国，成为20世纪50年代以后美国城市发展显著的特征。 

   城市经济学家在分析美国的住宅郊区化现象时认为，这一现象的出现是美国城市工商服务业外迁于卫星城及小城镇不断繁荣发展相互作用的结果，内涵是中心城市周边的城镇建设要基础设施完备，建设超前。 

   中心城市周边的城镇建设要坚持配套设施建设，适度超前并与新旧业同步发展；用土地控制性持续供给计划获得超前基础设施建设资金；同步规划新镇经济内循环和新镇经济外循环，用新镇主导产业新镇经济的外循环。经济增长的城市建设理论被美国业界公认为美国新镇建设当中合理利用土地的典范，目前美国有85%的新镇建设是在这一理论的指导下进行的。 

   住宅郊区化的首要推动力是廉价土地的资源。郊区土地比较便宜，适宜做一些低密度住宅。发展商经常讲回归自然，但是心里想的是廉价的土地账，直接后果是造成新镇土地失去了良好的价值体现和未来增值的空间。 

   由于缺乏新镇建设的发展规划，造成所谓住宅郊区化的主要现象，沿着中心城市之间的交通线，开发建设住宅，这样建设的住宅区大多存在或多或少的基础设施和明显的配套设施缺陷。由于不能共享基础设施和配套设施资源，造成社会整体基础设施和配套设施投资的高成本低回报，同时使购房者用相对高昂的代价换取相对低标准的基础设施和配套设施服务。城市居住生活的内涵并非只是医院、娱乐等这些设施，应该带有特定风格的特定氛围。这种氛围只有依靠以城镇为内容，整体开发建设才能营造出来。 

   类型多样化刘嘉峰(英国阿特金斯国际有限公司房地产＜中国区＞总经理) 

   低密度住宅从技术层面来讲，应该是覆盖率比较低的住宅叫低密度，实质指容积率。一个高层在120米以上，容积率2的时候或者0.8的时候，覆盖率是10%，从密度的角度也算作是低密度住宅。 

   在地价一定的情况下或者单位地价一定的情况下容积率越高，可销售的面积越多。

   低密度住宅类型多样化。容积率0.6、0.7以下都可以称之为低密度，从0.1变到0.6可以有非常多的变化。独立式的别墅可以双拼，也可以翻拼，也可以做成Townhouse，还可以做成类Townhouse。仅这个就可以变成4种大样，4个大样独立式别墅当中，如果块地不一样，三亩做一家或者两亩做一家，变化就更多了。

   但是市场实际需求在与目前所接触的项目表现出非常大的矛盾性：一是越靠近需要低密度、低容积率的客户，其消费需求越呈现多样化、个性化的成分。发展商能不能有针对性地提供这种需求呢？二是在城市边缘出现低密度住宅的可能性比较大，这些地方的地价差异性也比较大，会出现做得非常成功，市场适应性却很差的低密度住宅。 

   从中国人和土地的关系上来讲，可作为居住用地的资源非常小。在一个大城市周围，特别是具备了发展低密度住宅的地或者这样的资源也是比较少的。比如道路可达性较好的地方比较少，总的供应量也比较少，而市场需求在不断增加，矛盾性就表现出宏观上的需求。但是在细分类当中能否适应这个需求，这是很难把握的事情，即越靠近小众人群定位的重要性和矛盾性就越明显。 

   从整个土地的供应环节来讲，土地的供应量对产品的影响力特别大。北京的土地可能由土地交易中心全部统一管理，这时候有没有那么多地做低密度住宅就是最大的约束。 

   市场处在不断地波动当中，除了整个房地产市场大的周期以外，低密度住宅也有它自己的小周期，也可能分成两个三个阶段不断往前发展。 

   低密度住宅本身的产品差异性可能是比较大的，土地获得的成本相差无几，或者旁边没有其他更多因素影响的情况下，突然在那个地方出现很多楼盘，从市场角度来说是比较棘手的大问题。Townhouse也好，低密度住宅也好，最根本的问题就是在0.2～0.8容积率之内，能找到与自己的地块、当地的条件和发展商自己的实力最恰当的结合点，这才是比较好的出路。 

   低密度住宅不像高密度那么特殊，无需做非常深入的调查、细微的判断，就可以做。用得好的话，可以减少风险。18层的房子大概至少需要18个月盖起来，低密度大概6个月可以盖起来，这种市场风险在变化周期方面的控制会更容易。 

    　新都市主义理念郭钧(华润置地有限公司执行董事) 

    　不是每一个城市都需要CBD，但是每一个城市都需要低密度住宅，不管是大城市，中等城市还是小城市。所以说新都市主义是指导我们中国在今天这样快速城市化的过程当中非常重要的一个思想。 

    　新都市主义不只是郊区化，有一半内容是城市主义。新都市主义并不只是去建新城，也不只是郊区化，它还包括旧区改造。基本思路在于满足人性的需求，实现就业、居住、商业、娱乐的统一，适应多极的城市和多元文化的要求。主要功能和商业价值就是提供更好的居住环境，以规模化、多种形式的产品，在更经济的同时实现更好的居住水平。 

    　郊区和城市化最本质的区别在于，项目离城越来越远，土地扩张，供应量大，平均成本降低。小发展商只要在卫星城或者边缘组团地区发展，可以完全依托当地的配套设施。 

    　Townhouse是可以适合低密度住宅发展的最好形式，但是它绝对不是唯一的形式。因为在新市镇里边，不同的房屋的组合和多样性的需求，同样会创造小镇的生命力。 

    　联院住宅，是联排住宅的一个形式，都是Townhouse，但是在Townhouse里边还可以做很多的细分，产品的技巧不是重要的，只要是市场需要你可以用什么样的产品，类似独立式的住宅，但是比一般的独立式的住宅要更密一点，它有街坊和邻里的感觉，独立出口等概念，会看到街的感觉。它也是并排放在一起的，但是其实并不相联。 

    　在相当远的郊区做一个很高的容积率根本就没有市场，看起来摊薄楼面地价会便宜一点，但是并没有市场。低密度不是拣钱，今天的时代不是有容积率就有钱的时代了。 

    　设计顶级别墅化刘力(五合国际建筑设计集团中国区总经理) 

    　有人说去年是Townhouse年，今年是别墅年。 

    　最近一两年来，别墅设计有一个非常大的转变，档次、设计、规模要求方面出现了以前从来没有过的潮流。 

    　别墅首先考虑的是环境，真山真水的自然景观是决定项目档次非常重要的一个因素。普通住宅最大的优点就是合理，经济、节俭，别墅则刚好相反，必须体现它的档次，形成一些特殊的空间效果。普通住宅的土建和设备标准一般都以砖混结构为主，别墅全部是钢结构，一层建筑全部用钢结构，顶部结构采用膜结构等。 

    　顶级别墅设计特点和趋势：重视环境资源，考虑自己有没有把握做别墅；重视整合性，原来的别墅把户型做好就完了，景观可做可不做的，现在景观必做，要和建筑一块做，甚至室内设计也要一块做；重视私密性，这一点在原来别墅设计里边是没有强调的；重视高档设施、高档设备配置；重视艺术性，原来房子就是房子，能住就行，现在不光要求功能上更合理、更周全，还要有艺术表现力；重视个性，这个档次的房子买主作为金字塔来讲，他是高端人群里边的高端人群，是金字塔上面的尖，人数非常少，所以做顶级别墅不如量身定做，让具体的客户提出什么样的要求来；重视时代感；重视国情。很多发展商倾向从国外抄别墅，把国外的房子搬过来，从长远来讲是走不通的，因为中国人的消费观念和国外是完全不一样的。 

    　顶级别墅设计是高度综合化与整体化的系统工程。仅做好一两项是不够的，必须综合考虑。顶级的艺术与展示功能要求不亚于居住要求，住宅公建化，室外装修室内化。传统的设计手法只把面积功能做合理，上不了这个档次。 

    　顶级别墅容积率的设定，一般没有下限，只有上限。Townhouse超过0.6就很难做了，别墅超过0.3很难做了，往下做得越稀疏容积率越低，环境越高。从发展商来讲土地的成本和售价取得平衡，这是挺难的一件事，房子没到某个程度就卖不动了。 

    　低密度住宅容积率1.1左右时，应该是多层，也可能是小高层，做到0.7算是Town house的限。 

    　Townhouse与联排别墅，像低别墅化一样考虑中国化的风格。一要考虑创新，具有独特性。第二强调时代感、现代感，做出21世纪的东西。第三具有地方特色，颜色做得亮丽。第四精细，指所有的细部考虑得非常细。 

    　配套大型社区化张民耕(北京银信投资有限公司董事长) 

    　关于郊区大型社区可持续发展问题，即整体社区规划，整体配套上的问题。 

    　核心问题是开发商办社会。可持续开发、可持续发展是郊区大型社区特有的问题。对于市政配套、交通配套等方面的成本估算不足，然后再追加预算。市政配套问题现在需要的是扩容，费用需要由开发商承担。因为在郊区，文化生活配套问题，尤其是文化休闲生活配套问题，要把它做得特别有特色，因为项目离市区可以利用的文化生活设施距离都比较远。 

    　在社区品质当中最关键的就是安全问题，郊区应特别关注。另外大型社区就有一个社区化形成的问题，如果不引导社区文化的发展，很可能会迷失方向。 

    　在发达的房地产市场当中是各就各位。一级开发商把生地做成熟地，政府做政府的市政配套，收了税做市政配套，做必要的文化设施。二级开发商也就是真正的开发商可能还分为投资商、开发商。投资商可能就是出钱，开发商则要自己的能力，否则会给自己背上极其沉重的包袱。 

    　选择之一就是造城造镇运动，比较典型的理论就是新城镇主义。造城造镇能不能担负起所有的生活配套问题，在规划上的问题？三而后行。 

    　选择之二，依托社会资源，大开放小封闭的配套思路。生活配套设施全放到社区外去，利用社会资源。 

    　封闭的社区里有一些配套必不可少，像托儿所、便利店、文化活动服务设施，其中科技会馆、高尔夫球场，可以对外经营，但是必须和小区构成非常紧密的关系。这种思路也是有局限性的，仅限于有条件的地方可以办，否则不行。 

    　开发商实现资源共享，更重要的是实现资源共建，避免重复建设。开发商在建设过程当中，尽量想办法对文化生活、物质生活的配套设施进行共建和共享。几个小区连在一块的时候，在中心区域共建一些东西，避免重复建设，避免不可能持续经营。总之，开发应该在商言商，把社会和市场的职能交换给社会和市场。必须有一个意识，办社会可能是不得不，但是一定要把自己的边际设计好。 

    　环境自然、优美吴钢(德国WSP建筑设计公司董事总经理) 

    　低密度的房子最大的优点并不在于房子如何，而是在于自然和环境的连接，以及大家对居住的感受和生活方式的变化。 

    　单个在城区或者在城市边缘，修建高层或者高密度的房子实际上是很短寿的，这是由于人居的心理或者消费的心态所致。 

    　低层低密度是今后发展的大趋势，但不会处于主导地位。因为它不是阶段性的产品，随着时间的发展而不断发展、不断深化，并且延展到中心城市。 

    　在中国，低层低密度并不是件新鲜的事，它是社会发展的必然趋势。我们古人建造的低密度形态，相当于欧洲中世纪那个时代延伸到现在，很有生命力。发展低密度很能体现人性化，容易接近自然，同时也符合城市形态发展的居住形式。 

    　特别是在中小型城市，生活水平高了，才有低层低密度，这也是一个过程，它有历史、文化和经济的原因。 

    　上海低密度应该说在上个世纪70年代80年代就变高了，为比较有钱的阶层建造的，而且是大规模的开发，奇迹式的发展。北京的前门，在明清的时候，已经是低层和低密度。我们的胡同，我们的四合院，已经具备这样的形态了。 

    　让大家居住在自然和风景中，低层低密度能给大家提供这种可能，实现这种理想。 

    　建筑设计是建筑风景中的一部分，地面的风景并不是说设计完建筑之后加进去，先做好院落再做好风景。可以把一栋房子建成简单的空壳子，空壳子里边可以让大家自己决定，任意分割。 

    　一个低层低密度的房子不一定要带着欧洲生活和西方生活的影子。低层低密度也是中国的传统，不只是欧洲或者美国的传统。如果在高层里边追求西方化，追求百分之百的西方化有一些理由，这种形式在中国的传统里边是没有的。低层低密度的房子里边有一个非常重要的名词叫文化，景式的庭院式的别墅，带着很强的中国居住文化的。没有任何一个类型的住宅比低层低密度的住宅更需要具备文化品质。 

    　趋势相对集中林少洲(厚土机构主席) 

    　从郊区化容积率比较低的住宅这个角度来谈，低密度住宅属于中高品质的住宅，面对中等以上的消费人群。由于工作环境和密度增加，导致大家向低密度自然环境去释放需求，这是目前低密度住宅最大的动力，郊区住宅首先应该从中产以上的阶层开始发展。第一批属于上层的非常顶级人物，这些人需要第二套住宅，所以先发展这一部分；其次就是中产阶级。低密度住宅阶层性特征是很鲜明的，追求归属感，追求标签，追求阶层，找自己对号入座的地方。 

    　郊区住宅开发要适应这个趋势，市场要细分化，不能笼统盖几百套房子，这是不行的，一定要说清楚你是给谁用的。国外的建筑师做一套独立式的住宅需要半年时间，量身定做，完全根据兴趣爱好。收费比较高，精雕细琢，考虑到个性化的问题。 

    　产品定位差异化。产品不仅仅是建筑，包括环境景观、设计、服务的氛围，营销符号，甚至它的名字等部分。这方面的定位一定走差异化的道路，整体性很鲜明，个性也很鲜明，标志性的效果已经体现出来。 

    　产品定位的差异化有很多方面这样的需求，包括内部深层次的需求。要在相应的品质基础上进行差异化设计，不能纯粹追求形式。差异化是一系列的由内而外，从舒适度、环境的布置上，仁者见仁，智者见智。产品差异化成为下一步住宅建设很重要的策略，不要再幻想着面对全城多少人，要找准自己的定位。 

    　低密度早期项目个案很少，一个两个，甚至全城就那么几个。随着低密度住宅的发展，越来越成为市场的重要组成部分，占整个市场板块的比重会越来越大，其发展会相对集中。 

    　应注意的问题朱文俊(北京威斯顿建筑文化交流中心总经理、中国城市规划学会居住区规划学术委员会副秘书长) 

    　从2000年年底到现在，北京大力发展低密度住宅已经历了一年多的时间。从北京市政府颁布的绿化隔离带政策、十大边缘组团及小城镇的发展战略，到以银信地产为首、率先提出Townhouse的概念、扯起郊区化的大旗，到现在，许多低密度楼盘已经在郊区浮出水面。另外，从许多公司的土地储备方向来看，在近两年中，北京还将有若干个超过千亩的低密度大盘陆续上市，它们都决心比照现在已面世的楼盘，最大程度地实现产品的差异化和升级换代。这将对北京乃至全国的低密度住宅的发展起到积极的推动作用，同时，因为竞争的加剧，也因为购房群体的日益成熟，让我们从现在的发展状况中研究出一些问题，希望后来者重视并加以改进。 

    　多大的盘子适合多种产品形态并存？有些楼盘，占地面积不大，但在其中做了过多的同类产品。200～300亩的范围内，做2种相近的产品类型、吸引相近层次的客户群才是稳妥之举。如果到了500～600亩、上千亩的规模，就可以游刃有余地做出3种以上类型的产品，但同时要在规划上做好组团的分割，在营销推广上要注意时间的分隔和不同客户群的储备。 

    　规划的密度还是偏大。在容积率和建筑密度之间做抉择，是一件比较痛苦的事情，一定得掌握一个基本点：楼间距一定要大于卫生视距，否则阳台就成了一种摆设，人的心理健康逐渐会受到巨大的影响。做法应该是适当地拉大间距，做好景观，同时适当地提高售价。 

    　什么样的建筑形式才是对的？“对”的建筑形式就是首先要有居住建筑的尺度；其次，“对”的建筑形式应该是有文化内涵的，无论是中国文化的，还是舶来文化的，关键是要做到位，而不要“四不象”；再其次，“对”的建筑形式要仔细研究建筑的色彩，要根据大多数目标客户群的品位和爱好，来选择色彩的种类和倾向。 

   要注意户型和室内空间的推敲。大户型的Townhouse中，连接上下空间的楼梯位置和形式应该认真推敲，它应该成为整个户型中的视觉要素。另外，地下空间处理的要点是，要处理好与室外空间的关系，仅仅开高窗是不能解决问题的。 

   要认真研究北方地区景观的做法。低密度住宅比拼的重点之一就是景观环境的营造。好的景观营造可以弥补建筑单体本身的很多不足。种树、种草、自然边界、水景、材质的交接、小品等，都是景观营造中的关键词。另外，要非常注重室内景观与室外景观的融合、室内小园林的营造。北方地区的气候条件不如南方，但用心去研究，还是可以比其他的竞争楼盘营造出更为引人入胜的室内外景观的。