再造西史赵

　　占地1600亩、计划总投资22．7亿元的西史赵村改造项目，在酝酿多时后，于日前进入“实战”程序。 　　对无地村民的安置，直接关系到“城中村”改造的未来，西史赵推出了“双保险”模式。 　　郑州已有上百个城中村纳入到改造轨道，这其中，商机巨大，但风险犹存。 　　酝酿多时的西史赵村整体改造项目，日前终于进入“实战”程序。 　　有消息称，这个占地1600亩，建筑面积近100万平方米，计划投资22．7亿元人民币的项目，算得上是郑州最大的“城中村”改造项目之一。 　　“我们村整体改造回迁区的拆迁工作于7月初开始，现在完成了95%，预计新房建设工作不久就可以上马了。”西史赵村村长邵文俊告诉记者。 　　西史赵村属郑州市金水区庙里镇，位于北环道以北，索凌路以西，金杯路以东。该村现有438户，1400余人。由于地处城郊接合部加上历史遗留的多种原因，该村硬件设施和经济建设相对滞后，与郑州的城市化进程极不协调，村内破旧的基建、简陋的生产车间及杂乱的建筑，一定程度上影响到郑州市北大门形象，也制约着村民生活水平的提高和当地经济的发展。 　　西史赵村南面，前不久还杂乱林立、具有明显“都市村庄”特征的厂房已然倒塌，残砖烂瓦散落一地，整个地块上都弥漫着刚刚拆迁的味道。 　　邵所称的回迁区只是西史赵村改造的一部分，位于整个项目的南端，约500亩，占整个工程的三分之一。但负责施工的工作人员介绍，该区的启动对整个项目而言，意义非同一般，相当于“起步区”。“万事开头难，何况还涉及农民、拆迁、补偿、回迁等问题。”这位工作人员说。 　　“西史赵村的改造，我们已经进行了相当长一段时间的准备，现在正式启动，也是水到渠成的事。”庙里镇党委书记鲁老斗看上去有点如释重负。不过，作为这项工作的主要推动者之一，鲁对整个方案特别是起步区实施的艰巨性显然有足够的认识和心理准备。“起步是否干得漂亮，回迁工作是否顺利，村民的利益是否有着落，直接关系到西史赵村整体改造的命运。”鲁说。 　　当地村民告诉记者，早在2002年，村里就禁止建造住房了，据说是为了“实施整体改造”。与此同时，众多改造方案相继纳入视野，在所在区和镇的支持下，西史赵方面与众多房地产商进行了接触。 　　“太宏、中业、裕华、三江等房地产公司，我们都接触过，但最终选择了信和置业和他们的方案。”西史赵村的一位干部称，“信和比较有实力，而且该方案较周到地考虑了我们的利益。” 　　2003年10月19日，西史赵村村委会和信和（郑州）置业有限公司（以下简称“信和置业”）签订了《整体合作开发协议》。三个月后，该项目被列为郑州市首批18个城中村改造试点。 　　西史赵方面所说的信和置业，对郑州业界来说，其身份颇为神秘。 　　据说，从来郑接触、注册公司、拿出方案到与西史赵村签订《整体合作开发协议》，信和置业只花了短短两个多月的时间。在去年9月份之前，圈内人还根本不知道“信和”为何物，但这个神秘角色硬是从半道杀出，摘走了这个“有1600亩地，总投资达20多亿元”的大项目。 　　“对信和置业我了解不多，只听说有加拿大的资本背景。”一位地产界人士说。 　　记者通过多方渠道得知，信和置业是一家从事房地产开发与经营的外商独资企业，2003年9月4日经郑州市外贸局批准设立，同年9月11日经郑州市工商局登记注册，在郑州市金水区注册，注册资金1050万美元。 　　信和置业的真正出资人是高择投资公司，有加拿大渊源，但有一种说法称其真正注册地在英属某群岛，并在我国浙江宁波涉足过啤酒业和房地产开发。 　　“我们介入西史赵村改造项目，纯属偶然。”信和置业董事总经理徐益明表示。徐的“偶然”发生在去年8月金水区的一次招商会上，当时他以一个加拿大籍华人的外商身份到郑“探路”。正是在这个招商会上，徐以及他身后的投资公司对西史赵项目产生了浓厚的兴趣。 　　稍后，信和置业注册完毕，并深度介入了西史赵村改造项目，加入到一场不动声色的争夺战中。经过与庙里镇和西史赵方面频繁接触后，共同达成了按照城中村改造方式，对西史赵村进行整体开发（包括村民安置），将其建成英式风貌居住区。 　　一个隐含多种尝试的城中村改造项目，正悄悄地在郑州北城展开，信和置业笑到了最后。 　　两个月后，也就是去年10月份郑州第18届恳亲大会上，双方签订了《整体合作开发协议》；2003年12月18日，金水区政府与信和置业联合召开了西史赵村改造项目暨“英式风貌居住区方案说明会”，正式向郑州市政府及城建、规划、土地、房产等部门亮相；2004年初，市规划局组织了省市专家对西史赵村整体改造方案进行论证，并一致通过该方案。 　　虽然整个项目还处在起步阶段，但徐益明充满自信。“它一定是一个多赢的方案。”徐说。 　　对于信和置业方面的“超积极”姿态，徐解释称，一是西史赵村自身有很多优势，比如说土地达1600余亩，有足够腾挪空间，便于开展改造，西史赵村的交通优势也很诱人；二是当地政府特别是镇政府全力支持，出面化解了很多城中村改造中常见的拆迁、补偿、农民安抚等多方面的问题。 　　但知情人士称，驱动信和置业在不到半年时间里，做出一系列眼花缭乱动作的真正原因，还是该项目中潜在的巨大利润空间。 　　轰隆隆的拆迁声，让赵维孝老人感到了一丝不安甚至恐惧。毕竟，他曾经生活了70多年的土地即将发生改变了，而且是一次彻头彻尾的改变。 　　“西史赵村的改造方案很彻底，类似于打倒重来，其原来的旧村子和周边凌乱的厂房将被完全抹去，取而代之的是一个大型的英式风貌居住区。”徐益明说，“这种安排使其若干年内不会落伍，真正达到了改造的目的。” 　　在信和置业制作的沙盘模型上，记者注意到，整个项目的设计中透出浓重的英国风情：纯英式商业步行街、中心广场、景观教堂、英式学校、图书馆等等，使新西史赵成为一个集居住、旅游、商业和文化为一体的纯英式居住区。 　　不过，眼光质朴的村民们对沙盘上展示出的未来却心怀疑虑，或者说还没有做好足够的思想准备。 　　由于两年多以前村里就禁止建房，邵小三一家四口只能挤在三间平房里，期待着改造后分房的那一天。“村里要整体改造，大方向是对的，我支持，但……”欲言又止的邵小三显然对这种翻天覆地的改造还不太适应。 　　村民们的顾虑不无道理。尽管经历了多次村民代表大会、党员大会的讨论，但现实中，村民的居住水平、未来的就业及生活保障等等，都是“西史赵们”改造的难点。 　　西史赵村一位干部告诉记者，该村村民在新居住区中的住房分配水平是每人约50平方米。同时，为了解决这些失去土地的农民的未来生活问题，西史赵改造方案推出了“双保险”，一是为村民们建造了“第二家园”即租赁式楼群，每家能分得约5套，可租可卖；二是，建造了索凌路大型农贸市场和沿街商铺，这些都将成为西史赵村民的永久物业，不能出售。 　　有关人士测算，仅第二项，根据目前的租金水平，就可以有1200万元的年收入。这些足以保证西史赵全体村民在未来的日子里衣食无忧。 　　提供足够的就业，也是这场“农民变市民”工程必须直面的课题。据了解，未来西史赵居住区内的商业及其他配套设施面积约15万平方米，按照40平方米安排一个就业人口计算，小区内就能安排3000多个就业岗位。 　　“西史赵改造方案充分考虑到了村民的利益，为村民们提供了充足的物业设施、就业机会和发展空间，这些是该方案难能可贵之处。”庙里镇党委书记鲁老斗如此评价信和置业的方案。 　　金水区城中村改造指挥部指挥长陈耀伟在接受记者采访时亦表示，将一个破旧的城中村改造成现代化的居住区，不仅符合郑州市总体规划和城市化进程，而且找出了一个政府、投资者、村民多赢的模式。 　　西史赵村被卷进城市的节奏，只是郑州城市化进程的一个缩影。 　　据了解，郑州整个城中村改造工程中，涉及100多个城中村。长期以来，由于一直享受着《村民自治条理》的“呵护”，其在土地、管理、建筑等方面都存在着一系列问题。 　　“这些独立王国像是一个个陷落在城市中的孤岛，城市的心病，不得不除。”郑州市城中村改造指挥部的有关官员表示。 　　城中村改造不仅涉及十多万村民的切身利益，还牵动着几十万外来务工人员的心。因此，郑州市有关方面对城中村改造慎之又慎，确立了“遵循发展与稳定并重，依法办事、规范运作，矛盾化解在基层”等三大基本原则。 　　2003年底，《郑州市城中村改造规定（试行）》开始施行，2004年4月5日，《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》正式生效，郑州在全国率先推出了系统、全面的城中村改造方案。 　　与此同时，巨大的商机也在郑州市“村”变“城”的进程中若隐若现。 　　有关人士介绍说，此次郑州市的城中村改造将本着“谁受益、谁投资”的指导思想，改造资金由改造者自筹，既可以由受益者集资，也可以用土地和房屋做抵押贷款，政府原则上不投入也不从城中村改造中获取经济利益。当然，投资者还能一定程度上享受土地政策、付款方式、税费减免等方面的优惠待遇。 　　这些规定意味着，城中村改造带给投资人的回报，有相当大的腾挪余地。 　　拿西史赵村改造项目为例。知情人士透露，西史赵项目中除500亩用于村民回迁安置和部分租赁物业外，还剩下约1000亩地留给开发公司自主开发，而拿下这一地块的成本每亩不足20万元。这一批土地款，专项用于前500亩的定向开发。 　　这种安排意味着，信和置业“不费力拿下了一大块价值不菲的黄金宝地”。该地块大小姑且不论（1000亩，可跻身于郑州一流大盘之列，在该市类似区域和地段，已经不可能成片拿下如此规模的土地），单从拿地成本角度而言，信和置业的所得，“肯定比在市场上招、拍、挂的结果合算”。 　　但一位研究城中村改造的专家表示，看似是一场“盛宴”的城中村改造中，同样蕴藏着风险。“如果没有雄厚的资本实力，没有专业认真的态度，没有足够的应对‘村’进‘城’的智慧，投资人的行为最终可能是‘竹篮打水一场空’。”这位专家告诫。