苏州一业主委员会告倒规划局

　　苏州市三香花园业主委员会，经过历时3个月的诉讼，终于告倒了苏州市规划局。6月1日下午，苏州市沧浪区人民法院依法判决撤销了苏州市规划局作出的建设工程规划许可证。三米规划红线引出的三场官司都以业主委员会的胜利而告终，为苏州的业主委员会依法维权开创了先例，成为苏州地区首例业主委员会胜诉的案件。 　　三米红线入侵小区 　　三香花园是苏州市地产经营公司在1998年左右开发的一个高档的商品房小区，小区内环境优雅，绿化率高，小区的北面是草坪和公园，一眼望去风光无限。小区的安全措施也相当到位，围墙安装了红外线防盗系统，保安24小时巡逻，这样的环境和设施当时在苏州市区应该是数一数二的。可就是这么一个让人向往的家园，从去年以来，居住在小区里面的居民就再也无法享受往日的平静了。 　　因当初建造小区时，没有考虑太多的汽车位，随着买私家车的住户越来越多，小区内越来越拥挤。为此，物业公司沿着小区围墙的过道，划定了一些车位，让车辆得到有序排列。 　　在去年下半年，小区北面空地上开始传来了阵阵的轰鸣声，那里开始建造一幢小高层住宅楼，原来可以望见的公园、草坪，将不复存在了。小区的住户们自然对该幢楼房的建设情况格外关心。有人专门托了朋友去看了规划红线图。这一看之下，才大吃一惊，小高层的规划许可证早在2003年7月7日就颁发给了苏州市置业房地产开发有限公司，规划中写到“建筑物四周通道按消防意见形成环路，断面不小于6米，并根据与市地产开发经营公司协议同步实施。”按照图纸上的标记，其通道竟将跨越三香花园的围墙3米左右，那么原先划定的停车位将不复存在，小区的面积也将大大的缩小。 　　而规划中提到的消防意见，则是在2003年6月9日，苏州市公安局消防支队向第三人置业房产公司核发的第962号消防审核意见书。意见书中写着“综合楼东西两侧按照与苏州市地产开发经营公司协议设置宽不小于6米的消防通道。” 　　至于那份协议，则是2003年5月19日，由原来开发三香花园的苏州市地产开发经营公司与苏州市置业房地产开发有限公司签订的。协议中约定“为满足三香广场大厦消防间距要求，双方本着友好协商的要求，市地产开发经营公司同意与苏州市置业房地产开发有限公司共用三香广场东、西面的消防通道，双方东、西面各退红线3米，不影响通道的使用。” 　　强拆围墙矛盾激化 　　这个消息在小区内传开后，一下子炸开了锅。原本后面造了个20多层高层建筑已经使小区环境大打折扣了，如今消防通道又要侵入小区。业主们实在无法接受。在围墙边有车位的住户更是担心围墙一拆，自己的爱车可就没有栖身之地了。 　　小区内的居民随即全民动员，四处奔波，研究相关的法律法规。结果从律师那里了解到，国务院2003年6月公布的《物业管理条例》第27条规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。三香花园早就交付了，小区的一切都属于小区内的业主共同所有。要处分这些财产必须由业主们共同做出决定，而现在开发商擅自主张各退红线3米，显然没有法律依据。 　　但是，作为建造三香广场的苏州市置业房地产开发有限公司则始终认为，规划局已经颁发了建设规划许可证，只要在规划的范围内进行房屋建造就是合法的，不存在侵犯三香花园业主的利益问题。为了便于三香广场开工的方便，房产商准备强行拆除围墙。 　　2003年11月25日中午，施工队未经业主同意，就用挖土机擅自将双方相邻的围墙推倒约24米，并造成围墙上面的小区红外线监控设备毁坏。 　　小区业主看到这个情况，立刻就和施工队对峙了起来，同时也向房产公司和有关部门进行投诉。一些懂法律的居民还请来了苏州市公证处的同志，对倒塌的围墙进行保全证据公证，公证员现场勘察、拍摄照片，制作了记录。 　　迫于业主们的愤怒，当月底，置业房地产公司在倒塌围墙处重新按原样修筑围墙，并修复围墙上红外线监控设备。 　　业主提起三场诉讼 　　但由于规划许可证没有任何变更，小区业主们的权利还处于不稳定的状态中。今年3月份，三香业主委员会连续向苏州市沧浪区人民法院提起了三场诉讼。 　　1、状告苏州市规划局：苏州市规划局于2003年7月向第三人颁发了建设工程规划许可证。将其开发的三香广场的部分消防通道设置于三香花园业主具有使用权的公共通道上，超出了三香广场的规划红线范围，侵入了三香花园。被告明知上述事实仍予审批，违反了国家有关法律规定，侵犯了三香花园广大业主的利益。请求法院判决撤销苏规（2003）民字448号建设工程规划许可证。 　　2、状告苏州市消防支队：在置业房地产开发有限公司申报消防审批的相关资料中，明显将其消防通道超出其规划红线之外，侵入了三香花园小区。消防部门的意见书显然侵犯了广大业主的合法权益。要求撤销苏公消（2003）审字第772号消防审核意见。 　　3、状告苏州市置业房地产开发有限公司：房地产公司未经业主委员会同意，故意将三香花园北部围墙扒倒，并破坏围墙上红外线监控设备，致使原告小区安全造成重大隐患，严重影响小区业主的合法权益。要求赔偿经济损失4000元。 　　依法维权“三连胜” 　　在诉讼期间，苏州市消防支队对原来的消防审核意见书进行了修正，重新核发了新的意见书，将三香广场的消防通道由原来的6米改为4米。这样原来的围墙也就不受影响了。对于该案，业主委员会主动撤回了起诉。 　　关于状告置业房地产公司一案，由于房地产公司主动恢复围墙和红外线监控设备，法院判决被告苏州市置业房地产开发有限公司赔偿原告苏州市三香花园业主委员会直接损失邮费7.80元。 　　2004年6月1日下午，法院对状告苏州市规划局案一审作出判决。法院认为，三香广场的消防通道部分占用了原告所享有使用权的三香花园地块，超出了被告批准的规划红线范围。地产经营公司将三香花园的全部房屋出售后，已全部移交给物业公司管理，三香花园内的道路使用权归全体业主，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的使用权，建设单位不得擅自处分。因此，地产经营公司无权代替三香花园的广大业主与置业房产公司签订各退红线3米作为消防通道的协议，该协议无效。 　　苏州市规划局对置业房产公司提供的协议书、消防审核意见书、报建附图等材料疏于审查，其向第三人核发建设工程规划许可证的主要证据不足，侵犯了原告所代表的三香花园众多业主的合法权益，应予撤销并重作。判决撤销被告苏州市规划局于2003年7月7日作出的苏规（2003）民字448号建设工程规划许可证。案件受理费80元，由被告负担。