北京城市多中心规划引发分区居住时代

据最新2004北京典型住宅指数系统4月报，“两轴-两带-多中心”的城市规划在3月份得到确立，一个全新的城市规划方案已经启动。业内人士和普通购房者都投入了巨大的热情，无论是一级政府主管部门，还是大小房企，都在重新估量自己的定位。 ●“多中心”即发展居住工作兼备的新城 有资料显示，现在北京市每平方公里人口已经达到2.74万，其中中心市区如东城、西城、崇文、宣武等已经接近6万，连中关村地区都已超过3万。而一般国际大都市人口的密度不超过2万。缓解人口压力是改善交通、环境等诸多问题的根本，也是“多中心”城市规划的出发点和根本意义。“多中心”意味着发展新城，这种新城必须是一个居住、工作功能齐备的体系，即现有的亦庄和回龙观的结合体。对北京来说，这是一个长期的、庞大的工程。在此过程中，“分区”居住体现出多层次的含义，从行政管辖、地理区域的天然层面，到生活习惯、集体心理状态等社会学层面。最终也形成不同定位、不同档次、不同人群居住的“族群”居住状态。这种带有“阶层”色彩的“分区”居住格局，一方面是政策引导的作用，另一方面也离不开市场自发的形成。 ●“分区”居住带来区域分块明显 不同区域在政策引导下形成各具特色的产业结构，从而吸引不同层次的人群；不同层次人群的到来，也给房地产开发商以不同的暗示，从而赋予产品不同的定位，并进而吸引更多同类人群的到来。两相互动，便实现了“多中心、多风格”的居住格局。在这个过程中，给房地产开发企业留下了相当巨大的利益空间。而京城房地产开发商正在有意无意中有了契合这种趋势的市场行为。如以丽园文化社区为代表的南城大兴楼盘，以低密度标榜产品亮点，此地将可能形成以中产阶层为代表的以宽松居住氛围为特质的板块；以富贵园、水上公园.华城为代表的东南二环项目，将得到中上阶层的共同认可，并形成以居住为主的高尚社区；以东方瑞景、北京财富中心、铂宫为代表的CBD核心项目，无疑是财富阶层的聚居地。这种趋势目前并不明显，但随着“多中心”蓝图逐渐变成现实，这种区域分块必将更加明显。 ●“多中心”格局利好更多楼盘 “多中心”的概念，不仅适用于一个城市，小到一个局部区域，大到一个国家，这种多中心的混合网络状都堪称是最好的发展形态之一。房地产开发领域同样得跟着这个特点走。在北京楼市，表现为CBD的多中心延伸态势。1996年，有关部门关于CBD的规划是“商务、办公面积580万平方米，用地150公顷”，这个条件在北京还有其他几个地方也可以满足，如中关村、亚北、金融街、王府井等。北京城市功能分布的现状，以及“多中心”城市规划对北京未来城市格局的规划，都预示着北京也应当形成多中心网络式的CBD布局。对北京的房地产开发商来说，这样的网络状多中心CBD格局，是寻求利益空间的一个利好。上文所述的可能成为新的“局部中央商务区”的地块，以及这些地块上的项目，都蕴涵着巨大的增值空间。