奥运村·中关村·ＣＢＤ 游移的机会
admin
2002-06-14
来源：景观中国网
“三家村”争锋
奥运村、中关村、ＣＢＤ这三大旺区一直在吸引着地产投资的热情，最晚亮相的奥运村近期似乎后来居上。虽然来自官方的声音是，中关村科技园区、北京商务中心区（ＣＢＤ）与
“三家村”争锋
奥运村、中关村、ＣＢＤ这三大旺区一直在吸引着地产投资的热情，最晚亮相的奥运村近期似乎后来居上。虽然来自官方的声音是，中关村科技园区、北京商务中心区（ＣＢＤ）与奥林匹克公园（奥运村）将共同构成北京市的三大重点功能区。但现在的情况是，资金的天平明显在向奥运村倾斜。
北京几百平方公里的土地上，哪一块地区最有升值潜力？对于这个问题，经济学家的回答其实很简单：只要比较一下哪一块地区的投资总额最大就行了。土地为什么会升值？会越来越值钱？说白了是因为不断地向里面投钱产生的马太效应——投的钱越多，地越值钱；地越值钱，投钱的人就越多。
６月１１日，北京开始对奥运村土地拆迁进行招标，２．９１平方公里的奥运主场馆区仅包括征地、拆迁、大市政建设等内容的土地一级开发就约需投资近１００亿元。
在此之前，有关奥运村建设的消息频频见诸媒体。
２月２７日，北京市规划委员会主任单霁翔在接受新华社记者专访时表示，今年北京的城市规划工作要紧紧围绕筹办２００８年奥运会展开。
３月５日，从北京市重大工程建设动员会传出消息，今年６０项重大工程已经确立，政府将从资金和政策方面促进６０项重大工程的建设。其中，奥运场馆建设将获得每年１０亿元拨款。
３月２０日，建设银行北京分行与市土地整理储备中心就奥运场馆建设项目签订５０亿元贷款授信额度协议。
４月１２日，北京市商业银行与市土地整理储备中心就奥运场馆建设项目签订３０亿元贷款授信额度协议。
４月１５日，历时两周的北京奥林匹克公园与五棵松文化体育中心设计方案征集报名结束，共有来自世界１０多个国家和地区的１７７家设计单位报名参加这场角逐。
相比之下，虽然在５月份召开的第五届科博会上，中关村仍然是最大的赢家，但中关村写字楼商会在科博会上急切的集体叫卖，以及微软、新浪今年初的“企业外逃”，还是让人感觉到商人们对中关村商务环境远景的担忧。
去年媒体评论ＣＢＤ是外热内冷，但是，在奥运光芒的掩映下，今年ＣＢＤ的外热也开始变冷了。整个容积率的向下调使不少先期圈定项目的开发商不得不调整心理预期。一些开发商担心不知ＣＢＤ核心区的规划是否还会调整。这对于“时间就是金钱”的开发商意味着什么，是不言而喻的。
“三家村”的投资取舍
在去年奥运申办尚未揭晓前，亚运村区域被商业手段成功炒作为“ＣＬＤ”，随即有业内人士指出，所谓“ＣＬＤ”不过是“蚂蚁洞”，上班时散出，下班时拢回。与ＣＢＤ、中关村有强大的政府规划支撑相比，“ＣＬＤ”似乎在不自量力地自恋。２００８年奥运申办成功，像打了一支吗啡一样，让“ＣＬＤ”一下子把自己脱了个精光，随即穿上了“亚奥核心区”的外装——谁又敢说个不字呢？
对于地产投资者而言，与ＣＢＤ、中关村相比，奥运村具有相当强的时效性，政府已公布２００３年奥运工程正式开工，２００６年竣工，２００８年使用。正是相当强的时效性，造就了以下的“奥运马太效应”：
一、政府对与奥运相关的市政设施优先投资建造；
二、政府的相关专业部门，如规划、国土房管局在工作时间安排上，会优先倾向于政府侧重的亚奥区域；
三、政府对于奥运区域的宣传力度会有相当侧重。
这样就可以想象，如果一个项目的开发周期为２～３年，从今年或明年开始筹备，那这个房地产开发项目，就恰与奥运村的建造处于同一个周期。市政设施的逐渐完善、管理部门服务效率的提高、奥运宣传攻势一天猛似一天，借势而上的结果是，２００６年奥运村基本建毕时，这个房地产项目也该脱胎亮相了。首创集团选择温榆河上游，准备打造尚城国际花园，即可看出首创的用意所在。据悉，世茂集团许荣茂在奥运村中心地带囤有地块，但至目前，由于世茂在上海投入极大，尚无暇打理奥运村的地块开发。
亚奥核心区的商品房可开发土地已近于无，然而向北辐射的广阔区域，以及奥运村向东的来广营，仍有可开发的大片土地。目前的情形是，２００１年年末，由于奥运题材被过分透支，以至于现在提及奥运，其刺激感似乎要逊于已现胎形的ＣＢＤ。从２００１年初，直至２００２年４月份，北京地区的商品房增长率，一直为ＣＢＤ辐射的东部区域所占据。“ＣＢＤ商圈”的影响力可见一斑。
与ＣＢＤ辐射区尚有较长的成长过程相比，开发商投资奥运辐射区，关键在于打好“时间差”，卡住２００６年、２００８年两个节点，利用巨大的奥运势能，迅速完成开发项目的销售释放。开发商的注意力，势必会由于２００３年奥运工程的正式开工，而受波动。奥运村周边地价，是否会像东坝一样，从一亩３０万炒到４５万，再炒到６０万，就不得而知了。
由于奥运村时效性强的特征，会在几个阶段达到“高亮”，以至于晃过ＣＢＤ、中关村，但从长远看，由于ＣＢＤ以及中关村，是基于产业基础之上的经济生活平台，因此只会随着其平台越来越结实，更加发挥出其顺应时势的强大魅力。与奥运村并不矛盾的是，由于ＷＴＯ以及奥运村，基本上是捆绑出世，对于ＣＢＤ吸引外商进入，以及中关村科技园的铸成，奥运概念成为强有力的助推剂。对于即将到来的２００３年“奥运建造起跑年”，ＣＢＤ、中关村势必可以借势而上，从策略层面看，容易借光的可能并不是ＣＢＤ或中关村核心区项目，因为越是核心区，在奥运村重负的挤压下，政府投入注意力会越少。反倒是ＣＢＤ、中关村核心圈外的辐射区，如果其公路干线、轨道交通与奥运村有捷运关系，那么周边地带的商品房项目会借市政条件的改善，扶摇直上。因此，发展商选择ＣＢＤ或中关村辐射区将被率先改造的市政交通地带，将是开发项目能否顺势而上的重要基础。
商报记者 陈志平 吕尚春
奥运村、中关村、ＣＢＤ这三大旺区一直在吸引着地产投资的热情，最晚亮相的奥运村近期似乎后来居上。虽然来自官方的声音是，中关村科技园区、北京商务中心区（ＣＢＤ）与奥林匹克公园（奥运村）将共同构成北京市的三大重点功能区。但现在的情况是，资金的天平明显在向奥运村倾斜。
北京几百平方公里的土地上，哪一块地区最有升值潜力？对于这个问题，经济学家的回答其实很简单：只要比较一下哪一块地区的投资总额最大就行了。土地为什么会升值？会越来越值钱？说白了是因为不断地向里面投钱产生的马太效应——投的钱越多，地越值钱；地越值钱，投钱的人就越多。
６月１１日，北京开始对奥运村土地拆迁进行招标，２．９１平方公里的奥运主场馆区仅包括征地、拆迁、大市政建设等内容的土地一级开发就约需投资近１００亿元。
在此之前，有关奥运村建设的消息频频见诸媒体。
２月２７日，北京市规划委员会主任单霁翔在接受新华社记者专访时表示，今年北京的城市规划工作要紧紧围绕筹办２００８年奥运会展开。
３月５日，从北京市重大工程建设动员会传出消息，今年６０项重大工程已经确立，政府将从资金和政策方面促进６０项重大工程的建设。其中，奥运场馆建设将获得每年１０亿元拨款。
３月２０日，建设银行北京分行与市土地整理储备中心就奥运场馆建设项目签订５０亿元贷款授信额度协议。
４月１２日，北京市商业银行与市土地整理储备中心就奥运场馆建设项目签订３０亿元贷款授信额度协议。
４月１５日，历时两周的北京奥林匹克公园与五棵松文化体育中心设计方案征集报名结束，共有来自世界１０多个国家和地区的１７７家设计单位报名参加这场角逐。
相比之下，虽然在５月份召开的第五届科博会上，中关村仍然是最大的赢家，但中关村写字楼商会在科博会上急切的集体叫卖，以及微软、新浪今年初的“企业外逃”，还是让人感觉到商人们对中关村商务环境远景的担忧。
去年媒体评论ＣＢＤ是外热内冷，但是，在奥运光芒的掩映下，今年ＣＢＤ的外热也开始变冷了。整个容积率的向下调使不少先期圈定项目的开发商不得不调整心理预期。一些开发商担心不知ＣＢＤ核心区的规划是否还会调整。这对于“时间就是金钱”的开发商意味着什么，是不言而喻的。
“三家村”的投资取舍
在去年奥运申办尚未揭晓前，亚运村区域被商业手段成功炒作为“ＣＬＤ”，随即有业内人士指出，所谓“ＣＬＤ”不过是“蚂蚁洞”，上班时散出，下班时拢回。与ＣＢＤ、中关村有强大的政府规划支撑相比，“ＣＬＤ”似乎在不自量力地自恋。２００８年奥运申办成功，像打了一支吗啡一样，让“ＣＬＤ”一下子把自己脱了个精光，随即穿上了“亚奥核心区”的外装——谁又敢说个不字呢？
对于地产投资者而言，与ＣＢＤ、中关村相比，奥运村具有相当强的时效性，政府已公布２００３年奥运工程正式开工，２００６年竣工，２００８年使用。正是相当强的时效性，造就了以下的“奥运马太效应”：
一、政府对与奥运相关的市政设施优先投资建造；
二、政府的相关专业部门，如规划、国土房管局在工作时间安排上，会优先倾向于政府侧重的亚奥区域；
三、政府对于奥运区域的宣传力度会有相当侧重。
这样就可以想象，如果一个项目的开发周期为２～３年，从今年或明年开始筹备，那这个房地产开发项目，就恰与奥运村的建造处于同一个周期。市政设施的逐渐完善、管理部门服务效率的提高、奥运宣传攻势一天猛似一天，借势而上的结果是，２００６年奥运村基本建毕时，这个房地产项目也该脱胎亮相了。首创集团选择温榆河上游，准备打造尚城国际花园，即可看出首创的用意所在。据悉，世茂集团许荣茂在奥运村中心地带囤有地块，但至目前，由于世茂在上海投入极大，尚无暇打理奥运村的地块开发。
亚奥核心区的商品房可开发土地已近于无，然而向北辐射的广阔区域，以及奥运村向东的来广营，仍有可开发的大片土地。目前的情形是，２００１年年末，由于奥运题材被过分透支，以至于现在提及奥运，其刺激感似乎要逊于已现胎形的ＣＢＤ。从２００１年初，直至２００２年４月份，北京地区的商品房增长率，一直为ＣＢＤ辐射的东部区域所占据。“ＣＢＤ商圈”的影响力可见一斑。
与ＣＢＤ辐射区尚有较长的成长过程相比，开发商投资奥运辐射区，关键在于打好“时间差”，卡住２００６年、２００８年两个节点，利用巨大的奥运势能，迅速完成开发项目的销售释放。开发商的注意力，势必会由于２００３年奥运工程的正式开工，而受波动。奥运村周边地价，是否会像东坝一样，从一亩３０万炒到４５万，再炒到６０万，就不得而知了。
由于奥运村时效性强的特征，会在几个阶段达到“高亮”，以至于晃过ＣＢＤ、中关村，但从长远看，由于ＣＢＤ以及中关村，是基于产业基础之上的经济生活平台，因此只会随着其平台越来越结实，更加发挥出其顺应时势的强大魅力。与奥运村并不矛盾的是，由于ＷＴＯ以及奥运村，基本上是捆绑出世，对于ＣＢＤ吸引外商进入，以及中关村科技园的铸成，奥运概念成为强有力的助推剂。对于即将到来的２００３年“奥运建造起跑年”，ＣＢＤ、中关村势必可以借势而上，从策略层面看，容易借光的可能并不是ＣＢＤ或中关村核心区项目，因为越是核心区，在奥运村重负的挤压下，政府投入注意力会越少。反倒是ＣＢＤ、中关村核心圈外的辐射区，如果其公路干线、轨道交通与奥运村有捷运关系，那么周边地带的商品房项目会借市政条件的改善，扶摇直上。因此，发展商选择ＣＢＤ或中关村辐射区将被率先改造的市政交通地带，将是开发项目能否顺势而上的重要基础。
商报记者 陈志平 吕尚春
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