大福州规划催生大地产时代

“建设海峡西岸经济区，做大做强省会中心城市”是目前福州媒体报道的一个热点话题。而话题的一个核心就是福州大规模扩张的新版图规划，这自然引起福州开发商的广泛关注。那么新规划到底将会对福州房地产发展产生什么样的影响呢？ 　　好大一个福州城＞＞＞ 　　这几年人们普遍感觉福州变大了。东面的鼓山生活区、西面的西二环、国光新区、南面的金山生活区、北面的五四北，这些在前几年还是荒野之地或偏僻郊区现正被现代社区所替代。这几年，特别是近两年在扩张过程中，福州城版图一个深刻的、具有历史性意义的变化就是城市跨过闽江，把闽江包容成内河，福州形成了真正意义上的跨江型城市。这种变化对于坐享“三山一水”清福的福州人来讲，感觉已经是“城市发展太快了”。然而正在编制中的《闽江口城镇群发展规划》，未来的福州大版图更能让人们真正大开眼界。 　　根据新规划，到2020年福州市城区面积要达到350万平方公里，人口达到325万人。届时福州城市将由主城区和大学城、闽侯甘蔗、荆溪、南通和青口、长乐、马尾、长安、琯头、琅岐等七个组团构成。拓展时间分成2010年前重点完善、补充及强化中心城功能和规模，2010至2020年体现以辐射特征为主，主体由中心城向外围第一层面组团辐射，特别是生产基地、专业市场、高尚住宅区等中心区外移功能的流出，从此形成以服务、生活为主，逐步向第三产业转型的中心城市，20年时间福州急速扩张将完成历史上千年难形成的规模。 　　《闽江口城镇群发展规划》对将来大福州发展的定位就是依托优良海港，发展滨海型城市。从跨江型城市到滨海型城市，这是一个巨大的跨越，在这个跨越过程中，福州城的城市格局发生了彻底的改变，原来“三山一水”的城市空间格局，变成了“五山二水”（乌山、于山、屏山、旗山、五虎山、闽江、乌龙江）。对于大福州的新规划将可能对房地产开发带来的变化，嘉博（福建）联合设计公司总经理李日强说，此前福州房地产开发，在市中心仅是见缝插针式，即使是新区的开发也只好像是都市伸出触角，城市的扩张没有质的突破。新规划就好像是为福州掀开了盖子，福州城有了自由扩展空间。 　　新规划成地产发展“核动力”＞＞＞ 　　大福州的发展规划当然包括工业、交通、旅游、商业等等城市发展的诸多方面。但是正如一位房地产开发商所言：“城市的扩张，如果没有房地产的发展，那就好像一个人只长骨头不长肉。”因此，房地产的大规模发展将是大福州发展一个核心内容。 　　回头来看这几年福州市的房地产发展。2000年之前福州开发主要还是集中在旧城区。2000年后，新区如金山、东区、江滨、五四北、西二环发展大提速。新区的新居住环境，新的产品一下子释放了福州积聚已久的房地产市场消费能量。因此近年来，特别是近两年福州房地产市场出现了前所未有的供销两旺的局面。然而在当前这股热潮中，业内人士似乎也已经开始感觉到了市场中有一股“滞”力。现在楼盘全面热销，销售周期大大缩短，而随之产生的是土地市场竞争的大大加剧。许多开发商因此遇到“滞力”———土地储备跟不上，一个项目快做完了，后面的项目还不知在哪里。市场另一股“滞力”表现在消费中，许多原先急着买房的人渐渐开始产生一种疑问———新的楼盘越来越处于城市边缘地带，而价格却不断走高，这样的楼盘值得买吗？而事实上这个疑问并由此产生的“滞力”的原因正在于人们不知道将来福州会怎么发展，自己现在买的房子是不是就是将来城市的边缘了。两股“滞力”事实上都必须由一件事情来解决，这就是福州要制定出新的城市发展规划，让开发商看到未来，让消费者看到未来。正如福州资深地产研究专家刘福泉说，一个科学合理的城市发展规划对房地产市场发展将起到很好的导向作用。开发商会跟着去开发，消费者会跟着去消费。 　　之所以把新规划称之为地产发展的“核动力”，是因为它对福州房地产市场的发展将起到两个方面的巨大作用。 　　一是对地产开发表现出的巨大作用。金山新区、东福州近年来的快速发展很大程度上得益于政府规定的“东扩南进”的方针，这给了开发商准确的开发方向。而金山、东区开发接近饱和后，福州开发商似乎一时间失去方向了。因此一些开发商开始徘徊不前，一些开发商索性移师外地。在这种情况下，大福州的规划为开发商展现了辽阔的新福州城的版图。让开发商又看到福州房地产市场的广阔前景，大大增强了信心。据记者了解，新规划见诸媒体后，许多开发商开始广泛收集资料潜心研究。现在许多开发商已在酝酿储备郊县的土地。而且一些移师外地的开发商又开始把目光转回到福州。 　　二是对消费市场表现出的巨大作用。业内人士认为这种作用将首先体现在对金山、东福州等新区的消费促进。此前，许多购房者还是习惯地认为这些新区太远，而这成为新区一大消费阻碍。大福州新规划的制定，让人们一下子醒悟过来，原来这些“偏僻”的地方，在将来短短20年内就会成为福州的中心地带。而这种对新区前景的判断，必会大大增强人们对新区消费信心。而大福州规划对消费市场所起的另一作用，将表现在对周边人口的吸引力上。之前福州对周边人口吸引主要集中在八县，特别是福州城区边缘的八县地带。而福州扩张版图后，与新福州相邻的周边地域范围被大大放大。福州与福建省其他8市的空间距离更短了，因此福州省会中心城市的辐射力将大大增强，对周边8市的人口拉动将大大增强，从而形成更广阔的房地产“辐射消费”市场。 　　大地产时代决定新人居产品＞＞＞ 　　专家认为，大地产时代另一个基本特征应是房地产市场的大规模开发———新区成片开发，地产项目成规模开发。正如李日强所言，现在福州几个新区开发充其量只是新区中建几个小社区，而将来的新区开发将是真正造镇运动，土地成片成片地开发，一个项目少则数百亩多则数千亩地规模化开发。他说，将来房地产开发将是真正考验开发商的实力，开发商综合运作的能力，开发商与政府协调运作能力，开发商真正参与了城市运营。 　　除了楼盘开发的规模化，新人居产品另一个显著特征将是人居环境的真正自然性，人们真正体验健康生活。我们现在许多楼盘的环境是“人造环境”，在社区里堆一堆假山，挖一挖水系；社区的运动设施也基本上是户内的。而新人居产品由于地理地位上的完全自然性，加上大规模占地，因此完全能够利用自然的山体与自然水系。人们的居住环境是不经雕凿的、与自然完全融合的，而健身场所则是大规模的户外运动场。 　　业内人士认为，大福州的规划改变的将不仅是福州城市格局而且将最终改变福州人的生活方式。 　　大福州规划颠覆传统人居观念＞＞＞ 　　福州是有福之州，“小小福州山清水秀，工作方便，生活舒适”，这就是许多人对“有福之州”的描述，而这也逐渐定格了福州人的传统人居观念。大城市的人对福州“金山、鼓山新区太远”的说法感到很难理解。然而多数福州人还是坚持认为“骑车上班不能超过30分钟，最好是在15分钟以内”。而且福州人选择新居的首选总在原居所的附近，就像一位地产策划人士所言，福州人总挪不动窝。而这种传统的人居观念事实上正成为福州房地产市场发展的绊脚石。 　　虽然现在地段惟一论正被逐渐打破，但是现在任何一个楼盘的广告还都在强调楼盘周边强势的配套、便利的生活、工作条件。福建大世界华夏房地产公司总经理杨国桥认为，这是房地产市场消费中人们的都市情结还没有被打破，之所以有这种都市情结是因为人们以工作为核心的生活方式没有改变。因此才会要求自己居家生活的地方要便于工作，而不会追求生活的品位。这也是一种典型的传统人居观念。 　　而大福州规划最终将彻底破除人们的传统人居观念。之前，在人们会认为买郊县的房子就是“搬出福州城”了，从而会产生一种离开城市的心理不适应感。而按大福州规划，住在青口、南通、琯头都还是住在福州城，只不过是住在城里环境更自然，更优美的地方，即所谓的“桃源不世外”的地方。因此，随着人们对生活品位要求的提高，汽车消费的大幅增长，随着大福州建设稳步推进，传统的人居观念将被逐渐淡化。而随着人们人居观念的变化，在大福州建设过程中，原来居住在市中心的人会越来越向往新区的生活，而搬到青口、南通、琯头等这样新区去。而原来生活住在这些地方又向往市中心区生活又会搬到市中心区来，从而形成消费人群的大互动，这种大互动将大大促进市中心区二手房的交易，而市中心区二手房消费又反过来促进新区新住房市场的消费，从而盘活福州整个房地产市场。因此，人们的人居观念的大转变将成为大地产时代一个根本动力，也是将成为大地产时代一个基本特征。