淹没于尘埃的“明珠” 从外滩源看浦江开发

1月10日，上海“外滩源保护与开发”工程正式启动，此举意味着广受关注的黄浦江两岸综合开发进入全面实施阶段—— 　　前天上午，一个国际研讨会在上海开幕，吸引了包括洛克菲勒集团在内的数十家国内外知名企业参与。在这座城市，如此规格的会议本身不是新闻，引人关注的是它讨论的对象——“外滩源”。以此次会议召开为标志，谈论多时的上海“外滩源保护与开发”工程正式启动。 　　其实，与上海众多的城建工程相比，“外滩源”开发实在算不上大工程。而中外企业财团多少有点“醉翁之意不在酒”，因为“外滩源”的启动，意味着投资上千亿元的黄浦江两岸综合开发进入全面实施阶段。 　　淹没于尘埃的“明珠”在很多专家看来，现在的“外滩源”是颗淹没于尘埃的“明珠”。这是一片黄浦江与苏州河的交汇区域，占地面积22.9万平方米，是外滩轮廓线的源头，具有深厚的历史底蕴。区域内现存14幢上海市近代优秀保护建筑。然而，由于历史原因，有的大楼加了层，有的则改为工业仓储用房，造成使用功能失当，地段经济价值难以提升。 　　一年前，被称作上海“新世纪工程”的黄浦江两岸综合开发正式启动。去年，沿江老港区土地开发开始运作，一批房地产项目也开工建设。但相对于“新世纪工程”的磅礴气势，这些项目显得有点琐碎。 　　不少专家指出，这项耗资千亿元的工程必须找到一个突破口，而地位特殊的“外滩源”无疑是合适之选。因为这里是外滩“万国建筑博览群”源头，各种保护建筑风格多样、流派纷呈。同时，这里也是上海现代城市的源头，如果让黄浦江与苏州河完美融合，具有很强的象征意义。 　　去年6月，“外滩源”保护与开发概念性规划在市政府专题会议上获得通过。此后，规划部门向全球征集“外滩源地区城市设计方案”。经过评选，意大利格里高蒂设计公司的规划方案胜出，象征着上海黄浦江两岸综合开发由初步启动转入全面实施。 　　保护比开发更重要研讨会上，有几个数字特别引人注目：“外滩源”建筑高度将严格控制在40米左右，净容积率2.5，绿化率将超过60％。这意味着，在这个项目建成后，这一地段建筑总“容积”将不增反减。在寸土寸金的市中心黄金地段，这种作“减法”的开发思路尚不多见。 　　因此，在专家眼中，“外滩源”不仅仅是浦江开发突破口，更是今后上海中央商务区开发建设的“定调之作”。 　　在上海，关于中央商务区的设计理念一直颇有争议。用老眼光看，高楼林立是高档办公区域的主要特征。现在，这一传统思想正在被突破，更为强调环境和配套。在“重现风貌，重塑功能”的总体框架下，“外滩源”将实施保护性开发，建成一个以酒店、办公为主，兼有休闲娱乐功能的特色街区。在总体设计思路上，它将延伸外滩的风貌。 　　由于中国成功获得2010年上海世博会举办权，黄浦江两岸开发被赋予新的内涵。两岸开发将为世博会服务，努力体现其“城市，让生活更美好”的主题。沿江一线将全部建成公共绿地和公共活动空间。 　　把一个百年老城区建成世界一流的中央商务区，是极具挑战性的历史重任。面对初步建成的小陆家嘴金融贸易区，越来越多的人感觉到，外滩地区只有在功能定位、产业选择、形态规划和实施举措上有重大创新，明确金融旅游为主体的服务贸易区定位，突出环境和配套优势，才能在上海新一轮经济社会发展中有更大作为。 　　平抑地价，避免房地产泡沫许多目光都被热闹的研讨会吸引，一个更深层次的变化似乎未受关注。此次“外滩源”开发，将运用一套全新机制。按照“规划先行，成片开发”的原则，由上海新黄浦集团负责土地前期工作、基础设施以及环境的一级开发，然后再由政府将土地批租给开发商，面向全球公开招标。其背后蕴藏的新闻是：政府部门正有意调控浦江两岸土地价格，避免地价脱离实际，一味走高。 　　与一年前相比，眼下浦江两岸地块更热，众多海内外开发商趋之若鹜。其关键因素是申博成功。有消息说，申博成功后，上海房地产价格立刻上涨，特别是与世博会直接相关的浦江两岸，房产价格上涨30％甚至更多。这种价格的快速上涨，更多的是概念炒作，脱离了经济发展和人们收入水平所适应的程度。 　　政府主管部门保持了足够的冷静。如何做好土地文章，平抑浦江两岸土地价格，避免过大的房地产泡沫，已成为两岸开发工作思路的基点。有关方面表示，黄浦江土地供应控制将得到进一步加强，将会同规划、房地等部门，加强两岸开发红线范围内的土地控制，将土地价格控制在符合经济发展要求的合理水平上。土地出让将按规定公开招标，使沿江开发项目个个成为精品。 　　同时，不可偏废的是，也要借助被各方看好的黄浦江两岸土地升值潜力，进一步增强融资能力，解决开发建设的资金问题。