北京ＣＢＤ：未完的规划？

　　北京CBD总体规划其实早已完成，核心区规划也已通过国际征集活动基本确定。不过，称其为“未完的规划”，是指北京CBD规划可能又要作出调整。 　　据一位知名开发商透露，大概在去年年底，就传出消息说，高层领导有意将CBD现有规划的建筑总面积由1000万平方米调整为700多万平方米。大幅削减200万平方米的建筑面积，源于有关领导对该地区商务与住宅比例的严重失衡及交通的担忧。 　　总裁们的倡议：拆除围墙 　　据记者了解，在CBD的总体规划方案确定之前，国内外11名规划专家组成的专家组前后讨论多次，从交通承载量、建筑面积容纳量等多方面进行了反复论证。针对交通问题，有一个详细的交通可行性分析，认为该规划足以承载1000万平方米建筑面积带来的人流和车流。 　　“这遭到了北京市主要领导的质疑。因为这个交通分析缺乏整体观念，只考虑了CBD内部建筑带来的交通流量，却忽略了东二环等周边建筑带来的交通流量。CBD的规划要解决交通问题，必须考虑到周边建筑才行。”一位开发商透露说。 　　据新的交通规划分析，CBD区域能够承载的最大容量是800万平方米的建筑面积，而该区域已经审批的项目和现有的项目总和已经超过了900万平方米。还有开发商说，如果加上待批的项目，CBD规划建设总量已经达到1300万平方米之多。 　　如此庞大的建筑面积所带来的交通压力不言而喻。即便如此，是不是压缩了规划面积，北京CBD的交通问题就能迎刃而解呢？ 　　“国外有很多实践证明，光靠削减建筑量而不是靠公共政策来缓解城市的交通压力，无论是理论还是实际都是失败的。当然，公共政策不光是公共交通，还包括能源政策、汽车政策、消费政策和城市总体定位。”北京万达广场房地产开发有限公司总经理罗昕说，如果CBD削了200万平方米，对于北京市交通的状况有了改善，或者说不会造成交通拥挤，CBD所有的发展商都愿意做出这样的牺牲。罗昕断言，如果不从公共政策入手，CBD就是削了200万也不会缓解这样的交通拥挤。 　　“CBD交通的问题根本原因不仅仅是规划面积问题，还有一个规划是否合理科学的问题。”华贸中心市场总监包柏德说，北京是封闭的四合院式规划，有很宽的马路，但每个社区、每个项目之间是封闭的，这样它们内部的空间非常好，但它把所有交通的问题都推到外部了，导致外部交通总是非常拥挤。在国外甚至在香港，城市规划有一个非常开放的形式，即使是在CBD里，都会有很多小马路，行车有很多的选择，而且多数实行人车分流，交通容易疏散，而且，CBD与外边有非常好的交通枢纽，如地铁、轻轨以及道路等。 　　潘石屹提出了一个“伟大倡议”，“在CBD里面把各个项目连通，每一个项目都消灭围墙，政府对地下的通道也给出一个规划。削减面积是为了输导血管，消灭围墙则是为了打通毛细血管。CBD有了‘毛细血管’，才有动力。” 　　这一倡议受到几乎所有开发商的欢迎。北京香江国际发展有限公司副总裁潘明朗说，财富中心规划设计就考虑了与周边市政路网和建筑的连通问题。北京金地公司总经理陈长春说，金地花园与其邻居万达广场在规划设计时早已预留了地下通道，“投资不是问题，但何时实现连通，谁来主导连通，我们不知道”。 　　国华置业有限公司总经理房超称，项目之间拆除围墙实现连通，是城市建设的一个基本问题，土地互相分割，项目之间老死不相往来，是造成交通拥堵的重要原因之一。但直到现在，仍没有人考虑市政道路与周边建筑的连接，修路的只顾修路，建房的只顾建房。“华贸中心想建一条通道与京通路、地铁连接起来，只需投资200万元，但是，我们应该找谁才可以解决这个问题，我们不清楚，”房超说，“通道建好后，未来华贸中心几万人的人流、车流全部可以从地下疏散，如果没有这种地下连通，将会给地面交通带来多大压力？” 　　写字楼与公寓的悖论 　　国华置业有限公司市场总监包柏德说，一个CBD的功能主要是写字楼，特别是为跨国公司提供具有代表性的写字楼。通常情况下，国外CBD写字楼的比例都在80%.但北京CBD的写字楼规划量只占50%，住宅和商业各占25%，而近年来CBD开发商都先开发住宅，这样表现的结果就是北京CBD里住宅和商务的比例严重失衡。有人称北京CBD被“折上折了”。 　　“CBD里面一定要有大量的写字楼，但现有政策对于高档写字楼是进行限制的。相对于公寓，买写字楼一平方米的地价款高，买来的年限短，只有五十年，公寓是七十年；办按揭贷款，银行的金融政策也不支持，普通的住宅封顶可以按揭，写字楼要到竣工备案表拿到以后，才可以办按揭；办按揭时公寓可以七八成，写字楼只有五六成。”北京财富中心副总裁潘明朗说，写字楼已经不是高消费项目了，它已变成城市人赚钱的项目，是给城市创造财富、给政府创造税收的项目。潘明朗强调，如果政府观念还没有实现从政治城市向商业城市转换的转变，CBD住宅和商务比例失调的问题很难得到根本解决。这里强调的就是一个政府扶持问题，潘明朗呼吁，在CBD里，在地价、使用年限、按揭等方面，写字楼和住宅的政策能否置换一下。 　　“去年，我给朝阳区政府交了两个多亿的税，他们觉得这笔税还挺多，但是，写字楼里的企业所带来的税收可能就不止2亿，甚至4亿、10亿”，潘石屹说，住宅是供睡觉的，带不来多少税，但在写字楼里签合同就要交税。如果把做住宅比喻成鸡蛋，那么，商务就是那只可以生很多蛋的母鸡。潘石屹说，在CBD区域内，能将写字楼和住宅“一视同仁”，情况就会好得多。 　　有专家说，开发商将其先建大批住宅的主要原因，解释为现有政策对写字楼的诸多限制，事实上，住宅可以很快回笼资金才是其主要动因。 　　“CBD里面要加大商务的浓度，就不能把它稀释掉，再好吃的鱼翅，掺水多了就没有味道了。”潘石屹说，早在两年前CBD正在制定规划时，他就撰文提出，CBD里面不要有绿地，甚至要少的停车场，要少的学校，少的医院，整个商业气氛才浓。潘石屹举例说明，新加坡的CBD就是专门做了一次调整，减少了绿地，医院搬走了，让人走着进去，而不是开车进去，楼与楼很近，办事效率就很高。2002年CBD管委会聘请的专家们，曾经将潘石屹的建外SOHO建筑面积砍去10万平方米，增加绿地和道路面积，这一点似乎让潘石屹耿耿于怀。 　　“也许800万平方米还是多了，”房超说，“有谁告诉我们说，经过论证，CBD有多少面积才是真正科学的、合理的？” 　　“CBD总体规划减少200万平方米可以说是好事，但是，也不是说永远就要把这200万平方米减下去了，要根据商务需求的增加适时地增加才行，”包柏德说，“譬如，政府可以说，奥运会之前，我决定要减少这么多，但是奥运会之后我还会批。”潘石屹也提出，对CBD的规划要有一个时间表，5年之内推出多少地，10年之内推出多少地，但是现在土地不是政府控制的，是工厂控制的，政府在实施规划的过程当中，没办法按时实施规划，从而会影响整个CBD区域的商务气氛。 　　正如罗昕说，CBD不仅是朝阳区的CBD，而且是北京的CBD.但“要想CBD发展起来，很重要的原因就是客户来源。能不能吸引一大批，包括国际型的客户来CBD办公，取决于CBD有没有相应的配套和政策环境、人才环境”，陈长春说，到目前为止，CBD只是处于一个初期的建筑期，能不能发展成一个真正有效的CBD，一定要靠政府。