完善规划提升罗湖品质 环状布局各具特色

　　罗湖区位于深圳经济特区中部，开发最早、建成度最高，有得天独厚的区位优势。深圳的高档住宅区、天价写字楼、五星级酒店无不发祥于罗湖。由于城市的扩张、储备用地的减少，罗湖地产不再以规模取胜，而是步入了完善规划、提升品质的成熟阶段。随着CEPA元年的到来，罗湖深港门户的优势重现，罗湖的居住价值也被重新估算。 　　环状布局各具特色 　　罗湖的规划大致上呈现中间高、四周低的丘陵状。结合城市空间形态设计，在商业中心区建造住宅以高层为主，以提高土地经济效益；在外围以多层住宅为主，满足居住需求的增加；在生态环境好的边缘地区适量建设一些标准高、环境好的低层住宅以满足部分高收入者需要，如银湖、东湖附近已建的高档住宅区和莲塘地区梧桐山脚下规划开发小住宅群。 　　罗湖的住宅建设正在向富裕型和生态型过渡，除了楼盘本身的档次在不断升高，规划上也紧跟形势的变化。较之福田和南山，罗湖工业用地较少，这为寸土寸金的罗湖减少了功能改造的障碍。本来不多的工业区外迁后，留下的建筑主要用作城市公共设施使用，部分地区甚至“退房还绿”，趁势增加了绿地数量，改善了罗湖绿地相对较少的缺陷。 　　建设时间长、配套完善依旧是罗湖的强项。住宅建设要确保基础设施与商业、文化、教育、卫生等公共配套设施同步建设，这样才能形成具有一定吸引力的居住区。罗湖的新建楼盘多半严格按规定配建公共服务设施，注重人文环境和生态环境的建设，使新区更具特色。 　　相关规划：对于罗湖区内各个主要活动领域圈，应依据主要功能强化其特色，加强环境品质的塑造。广九铁路东、深南大道南侧的罗湖商业中心区，应以现代化国际性城市的中心区形象为目标，集中体现商业聚集区的功能要求和沿海开放城市的崭新风貌，加强人民南路的现代大型商场购物特色。东门老街发展成具传统购物特色的步行购物街区。发展笋岗片区的物流中心功能，形成以仓储式大型购物中心为主要内容、为全市居民服务的、能够满足批量消费型顾客的“一次性”购物需求的地区。强化布心、田贝、水贝、湖贝、莲塘等居住领域圈的功能配备，形成整体上相协调又各有特色的居住地区。 　　控制高度保护环境 　　从特区建立以来，罗湖一直把握着深圳建筑的制高点。从创业之初的标志性建筑国贸，到现在仍然是深圳最高建筑的地王大厦；从火车站到蔡屋围，罗湖拥有深圳最集中的高楼群。这种以高为尚的建设思想曾经主导了罗湖地产、尤其是商务地产。但高层建筑的超常发展也给罗湖的交通、生态环境带来了沉重的压力，在新的罗湖规划中，城市的空间高度将得到控制。 　　依据城市指状空间结构所确定的高度分区原则，控制超高层建筑、高层建筑的空间分布，确保低密度空间带及生态环境的保护将是今后罗湖地产需要密切关注的焦点。据了解，规划中对新建超高层建筑及高层建筑的分布较多考虑了与地标性视觉焦点、路径节奏焦点及交通交会焦点的结合，新建高层、超高层建筑严格避免对城市空间眺望系统及视觉走廊的遮挡与阻断，尤其注意规划中郊野公园与城市中心区的眺望关系。在山体附近地区、银湖地区及深圳河沿岸周边地区严格控制建设高度。从居住价值来说，罗湖仍然拥有深圳最美丽的景观，从周边眺望罗湖中心区锯齿状的剪影，依旧是最完美的城市轮廓。 　　相关规划：洪湖公园—人民公园—东门城区、百仕达花园—黄贝岭、深圳水库—深圳水库泄洪道这三条带形区域及其周边地区的建设应以中低层低强度或开放绿化建设为主，严格禁止在此区域内进行大体量高层建筑的建设。深圳水库泄洪道流域不准进行任何城市建设，周边建设必须首先满足水利管理的要求。超高层建筑主要集中在红岭路以东和文锦路以西的深南大道沿线。在罗湖区内的其他片区内原则上禁止建设超高层建筑。在泥岗路—布心路以北、文锦路以东的布心片区内，严格控制高层建筑的建设，保持眺望系统的完整性。莲塘片区的建设应以多层建筑为主。深圳河沿岸也应以中低强度开发为主，并保持相当的开敞性绿地。 　　深港合作促进发展 　　由于地理位置关系，罗湖曾经是港人在深圳置业的不二之选。罗湖火车站附近的楼盘有相当大比例的港人业主，稍远一些的台湾花园和百仕达花园等楼盘也深受港人欢迎。虽然由于皇岗口岸、建设中的深港西部通道对罗湖口岸的分流，福田和南山近年来也涌现出不少外销楼盘，但就整体而言，罗湖楼盘在港人心目中的认知程度仍旧是最高的。 　　罗湖交通条件便利、饮食习惯接近、娱乐场所众多，对港人置业有着莫大的吸引力。 　　2004年是CEPA元年，这为罗湖的商业地产提供了莫大的商机。罗湖是连接香港与内地的枢纽，也是全市现代服务业发展的核心，还将是香港公司进驻深圳的首选之地。CEPA中所涉及的主要内容之一是服务贸易化；而服务业对罗湖区的GDP贡献比例高达80％以上，是罗湖区的支柱产业，其发展的成熟程度有着深圳其他区域无可比拟的优势。在住宅项目外销潜力渐尽之时，商务地产将给罗湖带来更多的发展机会。 　　相关规划：参与香港城市发展策略，利用深港地理毗邻的自然特征，合理配置罗湖区的空间要素，继续加强其作为深圳市及珠江三角地区与香港之间旅客及货物进出的重要口岸作用。加强自身对外交通设施，加强与香港交通联系。充分考虑深港两地的土地资源的丰缺与成本差异以及两地人口增长和经济转型对城市各类用地的需求，协调罗湖区与香港土地利用与空间布局关系。 （相关规划部分引自深圳市罗湖分区规划（1998－2010））