七部委规范房地产市场 变更规划需听证

    建设部有关人士表示，近年来，在住房制度改革及其相关政策推动下，居民住宅消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃，对国民经济的拉动起了重要作用。但是房地产市场中违规开发、广告虚假、面积缺斤短两、物业管理不规范、中介市场混乱等问题比较突出，已引起中央的重视，今年，朱总理在政府工作报告中强调要整顿房地产市场。

    在这样的背景下，建设部与其他六部委经国务院同意，决定加大打击和管理力度，整顿和规范房地产市场秩序，以促进房地产市场健康发展。

    此次“通知”中，对房地产开发项目管理、商品房面积计算标准和方法，商品房买卖合同管理、竣工验收制度、物管服务与收费、房地产广告管理、房地产中介服务等七个方面着重做了强调，同时，提出要建立企业信用档案，推行网上公示制度，并决定转变政府职能，实行政务公开。

    “通知”中所涉及的大多数规定，在目前已出台的法规中已有所体现，包括对土地出让、商品房面积的分摊计算、商品房合同、竣工验收制度、物业管理服务与收费、房地产广告及中介服务的各项规定都与现行法规相一致，只是在房地产开发项目规划审批程序上增加了新的限制性规定，即“房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证”。

    建设部有关人士表示，此“通知”主要是把不同时间发布的作用于规范市场的法规条文集中起来，加以重申，并对市场管理存在的薄弱环节加以完善，以保证房地产整顿、规范工作的顺利进行。做出变更规划进行听证的规定，目的是从建设初期避免因虚假广告产生买卖纠纷。目前许多房地产的纠纷都是因为发展商变更规划而引发的，由于目前市场上销售的商品房仍以期房为主，消费者的利益往往在规划变更中受到侵害，如绿地、公共活动场所被侵占，单体建筑在交楼时被加高等。建设部有关人士说，今后，所有项目的修建性详规一经规划部门批准，便不得擅自变更，如确需更改，则必须经过政府部门、具有公信力的主管部门及业主代表听证后，决定是否能够变更，这样做杜绝了批后改的任意性。

    变更规划的限制性规定对消费者的保护是无可置疑的。而目前很多开发企业关心该规定的操作性。据了解，目前各地对规范房地产市场的要求很迫切，对涉及规划变更的问题，各地也在起草相应的规定。北京市规划局的有关人士表示，“通知”中的限制性规定，有利于维护原有规划的严肃性和购房者的利益，但近几年大规模的开发项目多起来，一个项目做几年或十几年的情况普遍，随着市场的变化，在整体方案确定后的调整在所难免，组织听证工作量比较大，操作起来有难度，为此，规划局正在拟定修改相关的实施细则，总的原则是严格审批方案，要求开发企业减少变化。

    建设部有关人士表示，规划变更实行听证制的规定是政府为维护公共利益给开发企业提出的要求，其操作实施上会有一定难度，包括对商品房面积的计算标准和办法，通知中只是建议积极推行按套或套内建筑面积销售商品房，最终各地如何具体落实七部委的“通知”，对各种违规行为的具体处罚办法，还有待于当地政府相关规定的出台。 

   文/陆昀