品质走高密度走低TownHouse难入楼市主流

    ■品质走高　密度走低

    今年，北京低密度住宅的集中上市是从郊区开始的，如一栋洋房、康城、龙山新新小镇、双裕花园等，Twonhouse是低密度住宅社区中的主要建筑形式；随后，低密度住宅开始向城区挺进，如亚运新新家园、万科青青家园、倚林佳园、时代庄园等。

    以前，因地段好、地价高，市区的房子基本都是高容积率的塔楼。如今，二环以内的黄金地块，也改变了“塔”楼一统天下的格局，向低密度住宅靠拢，如北二环内鼓楼附近的德胜世家，均是多层带电梯形式的低密度住宅。低密度住宅开始大行其道。

    今年，北京房地产市场上之所以出现不少低密度住宅，有关内人士分析说，随着市场的发展，居住不仅是人们最基本的生存需求，更是人们最重要的享受之一，在满足消费者的基本需求基础上，消费者愿意为更好的产品付出更高的价钱。低密度住宅在相同的地块下，盖的房子比较少，整个社区舒适、宽阔、有品质，能满足一部分中高消费者的买房需求，因此，低密度住宅受到开发商和买房人的青睐也不是件奇怪的事儿。

    ■低密度住宅　“低”至何处

    大家比较公认的说法是住宅的容积率在0．8以下，即在1平方米的地块上，盖出0．8平方米的房子。在北京，满足这个容积率的建筑形式除了别墅、联排、每家有天有地的TownHouse外，还包括5层以下的低层住宅。如以一栋洋房、双裕花园为代表的Townhouse项目，以万科青青家园为代表的5层以下住宅等。这些低密度住宅虽然产品各有不同，但都满足了现代人向往更宽松自由的空间资源、环境资源，提升居住品质的潮流。

    除了这些市场产品，一些多层和多层带梯的项目虽然容积率已经“超标”，严格意义上讲不是低密度住宅，但这些项目也具有低密度住宅人性化的一面，密度相对小、绿化率高，给人一种宽敞、轻松的感觉，也被市场和买房人认为是低密度住宅。如地处崇文门地铁沿线的新世界家园、地处中关村的当代城市家园等。

    ■低密度住宅　不入主流

    按北京总体规划及随着绿化隔离带和公路体系的建设，北京城市体系将呈现三个层次：较高密度的中心城区、公路一环至公路二环的较低密度地区、远郊卫星城低密度地区。

    在远郊区县，低密度住宅大行其道是不争的事实，但城市中心住宅，虽然也有低密度之势，且供销两旺，但基于地段和地块的限制，很难成为主流产品。专家不鼓励低密度住宅的发展。以北京作为首都，人口密度大、土地资源稀缺，大量开发低密度住宅并非是倡导目标，中密度（容积率在1至1．5之间）应该更合适。因此，除非发展商是和政府联手开发，并与城市发展的总体布局一致，否则低密度住宅供应量过大的话，政府可能会用调控手段。

    住宅是随人的生活、居住理念改变而改变。美国人的置业有明显的阶段性：18岁独立后，需要和社会有密切接触，会住在城区公寓中，以便受教育或工作；结婚生子后，生活中心转向家庭，则选择郊外或近郊House；等孩子长大离开家，上了年纪的人需要便利的交通、医疗、社会交往，再次选择城区公寓。所以，有多少北京人会接受城市边缘的低密度住宅，是决定其供需平衡的另一关键。