"不夜城"·鬼城·空心城

    在对我国大城市的ＣＢＤ进行规划和建设时，强调它为金融、贸易、商务、文化、服务行业提供大量商务办公设施（如办公、写字楼、酒店）以及完善便捷的交通、通讯等服务设施无疑是正确的。但是，仅仅如此是远远不够的。如果在ＣＢＤ建设中只强调它的首要功能，而忽视它作为城市生活中一个整体所必须具有的其他功能，同样会导致城市资源的浪费，给生活带来诸多不便，甚至导致某些地区城市功能的衰退。这在许多发达国家城市ＣＢＤ建设中是有过深刻教训的。这里以我在纽约市的考察、研究为例。

    一、纽约市曼哈顿有两个ＣＢＤ，一个成为“不夜城”；一则成了一座“鬼城”

    纽约是美国首屈一指的大城市，也是美国金融、贸易、商业、文化中心。其主要的商业区，集中在曼哈顿地区。自本世纪５０年代以来，曼哈顿地区形成两个ＣＢＤ，一个是以下城的华尔街地区为中心的ＣＢＤ；另一个以中城的洛克菲勒为中心区域的ＣＢＤ。

    华尔街地区是著名的金融贸易区。它是美国许多大银行、金融、保险、贸易公司以及律师事务所云集之地。早晨九点，随着纽约市证券交易所的开市，这里成了沸腾的海洋。狭窄的街道上车来人往，一片繁荣景象。可是一到晚上六点以后，这里却一片“萧条”，像座“鬼城”。商店大门紧闭，路上行人稀少。居住在这里的居民，要想买点东西，还必须跨过几个街区，到“中国城”去购买，更别想在此地找一家像样的饭馆，成了有城无市的“空心城”。

    而以洛克菲勒中心为主要区域的中城ＣＢＤ，是纽约著名的商业区，也是许多著名大公司的总部所在地。这里不仅白天游人如织；一到晚上更是灯红酒绿，歌舞升平。究其原因，中城的ＣＢＤ除了发挥其“世界著名大公司所在地”的商业写字楼外，还发挥了它作为国际化大都市的消费、娱乐功能。这里有著名的“第五大道”，云集着世界一流品牌的名店和全国著名的百货公司，从早到晚挤满了全世界来此地购物的游客。

    同在曼哈顿，同为ＣＢＤ，为什么会出现这两种绝然不同的情况呢？答案是前者仅仅发挥了城市的单项功能，华尔街地区的公司虽然办公内容不同，但说到底它就是个办公区；而后者不仅发挥了办公功能，还充分发挥了城市功能的其它方面，从而使ＣＢＤ的商业发展与城市生活－－如市民的娱乐、休闲等等完美地结合在一起，将城市综合功能发挥到了极致。

    二、ＣＢＤ建设的建议

    将雅各布斯的思想诠释到我们大城市的ＣＢＤ建设中，以北京为例特建议如下：

    １、将北京市正在筹划的文化娱乐设施建设，如国家歌剧院、国家舞剧院、话剧院尽量靠近ＣＢＤ，这样做不仅宣传和树立北京市作为一个文明古都和文化中心的形象，同样也意味着投资环境的改善，也为北京市市民提供了新的文化娱乐场所，最终达到了下班以后，ＣＢＤ也有客流的目的。

    ２、在ＣＢＤ建设中，尽量不去破坏规划区域原来的普通居民楼的布局。纽约华尔街地区当年在修建ＣＢＤ时，就将原来的居民统统搬到长岛地区和纽约上州，代之而起的是摩天写字楼和为数有限的高级公寓楼。这一举措破坏了下城地区原来的人文风貌，使该地区除了“钢筋水泥森林”之外，别无他物。俗话说：“皮之不存，毛将蔫附”，不成“鬼城”倒有些奇怪了。

    ３、在ＣＢＤ建设中注意小型商业服务设施的配套建设。笔者以为，ＣＢＤ的经营成功与否，很大程度上取决于ＣＢＤ里的商业活动成功与否。从北京市情况来看，在规划的ＣＢＤ里，大型商业服务设施不是太少了，而是太多了，势必加深ＣＢＤ里原有的商店竞争，使商场倒闭率攀升。而那些“以人为本”的小型商业服务设施，如小酒馆、小饭馆却不妨多建立一些。他们不仅较大商场、大饭店更具有抵制风险的能力，而且会增加ＣＢＤ里社区生活的多样性。

    ４、市府有关部门和城市规划部门应该尽快制定有关ＣＢＤ建设的规划立法，使生活在这座城市里的人感觉更为舒适。纽约中城的ＣＢＤ过去曾经一度走过一段弯路，中城街道两旁兴建的“摩天在楼”，掉了街上最后几片阳光照射到的地方，街道两旁尽是冷冰冰的银行和航空公司的售票处，而非小巧玲珑、引人入胜的店铺，结果也是荒无人烟。后来纽约市政府规定，在ＣＢＤ里的建筑不能齐着马路牙子盖，必须为行人提供足够的绿地和空间，而且这个空间的比率与楼高成正比。简言之，楼盖的越高，留给人的空间就越大。如麦迪逊大道上的ＩＢＭ总部，将一楼的大厅设计成四季如春的中厅花园，一旁有潺潺流水，周围摆放咖啡座供游人休息，时不时地办一些画展供游人参观。位于莱克星顿大街的花旗银行总部，将临街的一楼大厅辟为音乐厅，常年为行人提供免费管弦乐、爵士乐音乐会。这一做法达到了三个目的：一是为市政府解决了来ＣＢＤ游游、购物、办公的市民和游客的休息问题、上公厕问题；是满足了纽约市民不娱乐的要求，并为纽约市树立了“世界文化之都”的城市形象；三是宣传了企业形象和企业文化。

    ５、ＣＢＤ的规划、建设中，新建筑物不能构成对周围具有历史意义的旧建筑和人文景观的破坏。北京市一些房地产发展商提出，在已规划的中央商务区里对建筑的限制不应该“限高”而应该“限低”。这种想法当然对发展商最大程度地利用地皮牟利是有益的，然而对整个北京市城市景观的规划是有百害而无一利的。

    纽约市在１９７０年以前对ＣＢＤ中建筑限搞一般不太严格。ＣＢＤ地区的原有建筑都逐高而建。然而１９７８年由美国最高法院裁决的一个案子结束了这一局面。当时，纽约市第４２街附近要建一栋高５３层的办公大楼。如果这一大楼建成，将会明显地改变位于４２街的中央火车站这具有历史意义的建筑的“文化”地位。美国最高法院最终判决，纽约市政府有权禁止这座大楼的兴建。此后，人们一再援引此案例，保护ＣＢＤ里原有的具有历史意义的建筑物。