北京的郊区化并不轻松

　　张民耕认为，郊区化要靠两股力量，一股是经济力量，他把它定义为投资价值，一股是人们对优美环境的追求。城市的过分拥挤和环境污染、城市土地价格和生活费用的高昂等因素把大量市区人口赶往地价相对便宜、环境更为优美的乡村。以广州为例，广州周边活跃的华南地区，分布着众多的中小城市，这些中小城市不仅环境优美，而且有很多就业机会，在广州与这些城镇之间，有发达的公共交通网络。经常去广东的人应该明白，广州的住宅郊区化是改革开放以后市场经济发展中自然形成的，政府并没给予太多的推动。再看上海，上海西南地区近几年一直是住宅郊区化的热点地区，这除了地铁和外环线的拉动外，漕河泾、虹桥经济技术开发区、七宝工业区等的快速发展是更为强劲的拉力。实际上，美国的城市郊区化也是城市工商服务业外迁与卫星城及小城镇（TOW N）繁荣发展相互作用的结果。 

　　反观北京，情况有所不同：北京工业也在外迁，但北京周边并没形成什么像样的经济增长点，很多待外迁的企业要么在到处找地，要么干脆关闭或转业了，如首钢等，外迁的市区人口还得长途跋涉回到城里就业，而北京的道路是按环路建设的，几乎没有连接郊区居住区的放射状路网，仅有的几条道路，公共交通又很落后，再加上张民耕所抱怨的市政设施没有跟进，因此，北京的郊区化有点雷声大雨点小，很多在郊区圈了地的房地产公司都在观望，连李嘉诚都不敢冒进。北京的郊区化只有一条腿走路，要赶上广州、上海的步伐还有一段漫长的路程要走。 

　　张民耕是北京城市住宅郊区化的先行者，并且已开始进入实战阶段，除在泛CBD区域建造康城外，还将在京北昌平再建一个住宅区。他把TOW NH OUSE作为实践他住宅郊区化主张的实验品，但他遇到了很多问题，走得并不顺利。根本的问题还是北京郊区化发展缺乏动力，他有点超前。当然，TOW NH OUSE本身也有问题，最大的问题是土地问题，与别墅相比，TOW NH OUSE对土地的利用率要高些，在大量建设别墅不可能的情况下，TOW NH OUSE不失为一条权宜之计，也正因为如此，TOW NH OUSE注定不会成为郊区化的主流产品，充其量只是一个拾遗补缺的角色。 

　　张民耕也已意识到北京的城市住宅郊区化存在很多制约因素，因此他在呼吁政府加强郊区化的规划与引导，也在寻求新的住宅形态。他非常强调，郊区化不仅仅是把市区人口迁到郊区，也不仅仅是在郊区盖一些水泥森林，郊区化应该有更高的要求，除自然环境外，人文环境是决定成败的关键；要走高质低价的路线。 

　　他的这些看法是有道理的，但我没有他那么乐观。我以为，郊区化不能靠“投资拉动”（投资型购买），也不应是安置拆迁户的地方，如果没有经济发展水到渠成的推动，无论是政府主导还是开发商主导，北京郊区化有可能演变成开发商的集体盛宴，那里可能是新贵们的天堂，也可能是新世纪的贫民窟，从目前的情形来看，这种不良现象已经初现端倪。