论信息技术对房地产业发展的影响
admin
2001-12-12
来源：景观中国网
1、利用信息技术，有利于加强市场管理与法制建设
政府管理部门通过网络信息可以快速便捷地获取中央及其他各省市有关房地产开发、经营、税收、管理、金融等方面的政
1、利用信息技术，有利于加强市场管理与法制建设
政府管理部门通过网络信息可以快速便捷地获取中央及其他各省市有关房地产开发、经营、税收、管理、金融等方面的政策信息，及时学习兄弟省市在发展房地产方面的先进经验，甚至不出国门就可以借鉴世界各地先进城市的管理经验。另一方面又可以通过网络，将房地产行政主管部门职责、业务流程、政策法规等信息以公告栏形式公布于众，方便公众了解有关信息资料；大大增加管理部门办公透明度，提高办事效率，推进廉政建设，避免“政出多门，开发商无所适从”的现象。
2、利用信息技术，有利于加强和改善宏观调控，促进产业健康发展
管理部门可以借助网络及时指导下一级房地产管理部门的工作，有效地规范市场行为与市场竞争；还可以借助网络信息反馈的及时性，建立城市房地产“动态预警系统”，跟踪房地产发展的供求状况，及时调整土地供应政策和房地产发展政策；从宏观上对开发商予以指导。
对房地产开发企业的影响
1、利用信息技术，有助于建立良好的企业形象
网络可以极大地扩展开发商的生存空间，提高他们的知名度和美誉度，减少他们在异地开发时必须付出的品牌扩展成本。借助网络这一第四媒体，房地产开发商可更好地宣传楼盘及品牌形象，并向购房者提供网上楼盘查询、网上看楼等全天候的、双向互动的、不受地域限制的售前服务，可以增强消费者的品牌忠诚度。交互式营销沟通模式，向消费者提供了选择自由沟通的主动权，使沟通过程更有效率，沟通结果更令人满意，特别是其距越时空的实时性使消费者能密切地参与到从市场调研、产品开发、生产到最终服务的全过程中去，使消费者和企业的利益都得到了最大化。
2、利用信息技术，有助于企业进行科学决策
应用网络计算机技术，开发企业可及时轻松地了解国家有关经济政策，为开发商准确预测未来房地产市场需求，确定投资开发的方向提供重要依据。同时，开发企业通过信息技术，直接与房地产代理商、物业管理公司、求购求租客户联系，有利于全面了解房地产市场需求动态；并通过综合分析比较各类信息流，得出有用部分，制定比较完善的行销方案，从而更好地推销自己开发的商品房，真正做到“运筹帷幄，决胜千里”。
3、利用信息技术，有助于提高企业的竞争力
房地产企业项目开发过程中各环节涉及企业的各个部门，内部通过局域风实现信息资源的共享，企业内部的事务完全进行系统规范的操作，真正达到规范化地运作。利用信息技术快捷及远距离传输特点，促成信息的快速、全面、通畅地流动，有效监控各个项目的运行状况，促使企业各业务部门及决策层能够尽可能多接触业务信息，避免过去传统条件下凭借管理者个人经验接受业务信息的弊端，从而提高企业内部管理效率；同时通过网络使企业的业务形成系统流程，可以提高业务的透明度和工作效率，优化企业资源配置，从而提高企业的竞争力。
4、利用信息技术，有助于企业间的公平竞争
由于网上信息的高度透明将使材料市场趋向完全竞争市场，将大大降低开发商的建造成本；同时，网络抛弃了狂轰乱炸式的传统营销形式，企业运作成本降低了，从而就换来了成本的降低。另外，开发商在交易成本方面的付出大幅降低。开发商借助信息技术可以对项目进行异地遥控，从各种设计方案、策划方案的制定，材料的订购到合同的鉴订，这些都将使成本趋同化。
以往，开发商的新产品大多以房交会及其它各类广告的宣传方式使购买者得知。但时间一长，新产品的宣传热度递减，而许多错过宣传的购房者就会到已知点奔走，甚至放弃买房计划，这在某种程序上减少了其它开发商售房的数量。在专业网站中，同一区域或不同区域开发商的产品都呈现于购买者眼前，使得开发商之间的产品差异更为直观、全面和便捷可查，这就为不同能力的开发商提供了一个公平竞争的平台。
对房地产商品本身的影响
1、地段选择的再认识
由于网络时代要极大地扩展人们的活动空间，缩小地域的差异性，导致地段价值观念在不断的变化。网络化使得近郊的生活、办公条件与市中心的差异不致太大。传统意义上的“黄金地段”会消失或减弱，开发商未来更多的考虑是如何以完美的产品和服务去满足消费者的购房需求。
2、产品设计的变化
信息技术的发展使地段差异不断缩小，人们选择的侧重点会发生转移。首先，住区要有完整的配套设施——高速的网络接口、良好的物流配送服务、各种悠闲娱乐场所、高度智能化的住宅设计和物业管理、便于人们交流的社区网站。
其次，由于SOHO的出现，人们必然要求设计师在设计户型和进行空间划分时不仅考虑到住宅的居住功能和休息功能，同时要在有限的空间里更加节约，合理地划分出办公空间、学习空间甚至健身空间。房地产智能化的逐步实现让建筑师在考虑家具合理布置的同时，还要考虑到各种智能化设施的布置以及家庭网络中枢的布置。
对房地产营销的影响
1、市场细分的变化
消费者的个性化需求导致细分更“细”，使房地产市场细分难度增大，除了传统的细分标准，还按是否上网、上网能力、上网时间、使用的语种等新的细分标准对目标消费者进行分群。同时由于收集信息的广度加大，使房地产市场调查研究的方法也更加多样化，如统计网页点击率、访问次数、浏览时间、偏好等，分析数据库和客户信息等。
2、营销模式的改变
随着网络时代的到来，面对多元化的客户层，房地产的营销模式正逐渐由以前的中央集权式向团队协作式过渡。
E时代营销框架：TEAM1
∣
TEAM2——协定——TEAM4
∣
TEAM3
这里的“TEAM”也就是一个团队的概念，把房地产营销公司划分成若干个团队，对人员进行精简，用团队的精神去战胜其他营销公司。所有的TEAM都是并列的关系。而“协定”也就是各个团队必须遵守的一种呈现核心力的东西，也可以说是一种“游戏规则”，在家都必须遵守。这种模式的好处在于：可以有效控制人员膨胀，不会造成中央集权；人员精简后，可以加快作业流程的速度；可以增加个人表现的机会；可以在营销公司内部形成竞争，使各个团队都能迅速成长起来，形成核心竞争力。
3、营销战略的改变
随着信息技术的发展和迅速普及，贸易全球化进程的不断加快，营销环境和消费者行为发生了巨大的变化，房地产E营销逐渐取代传统的4P营销战略。
在E营销和互联网条件下，房地产总成本最低将实现突破性的发展。这种突破主要是通过整个市场流程、管理流程和市场过程的再造实现的，带来交易房地产成本、采购成本、组织管理成本等一系列的下降。另一方面，E营销也使房地产企业的差异化达到一个新的高度，进入个性化营销的新境界。通过与顾客的全方位互动，拉近了房地产企业和消费者之间的距离，做到真正的度身定制、1：1营销，实现客户关系的单户管理以留住客户。此外，E营销使动态弹性价格策略得以灵活运用，使传播具有更高的效率，并使房地产企业拥有更富效率的营销组织和运作架构。
对房地产中介企业的影响
1、房地产中介企业规模化
规模小的企业，因为信息量及信息流通的范围极其有限，导致成交效率不高。此外，对于房地产中介服务企业而言，高质量的专业化服务，一靠高素质的人才，二靠业务运作的科技含量。而房地产中介企业的科技含量，当然主要体现在对计算机信息技术的掌握和运用上。企业人才队伍建设和信息化建设都需要大量的资金投入，因此，房地产中介企业必须朝规模化的方向发展。
2、房地产中介企业规范化、专业化
信息技术的应用将为所有的房地产市场交易双方提供详细而全面的市场信息，打破现有中介服务过于分散的格局，既可实现跨城市、地域房源信息共享，又能直接与开发商、投资业主进行信息沟通，逐渐把以前掌握在房地产专业人士手上的有偿信息转化为无偿信息；它的应用将使商业租赁合同等有关文件规范化、专业化；通过现代化的通讯技术可以进行长距离信息交流；这些都将减少中介商与客户面对面地交流的时间，提高了中介商的工作效率和成交量，加剧了中介商之间的竞争，进一步降低了交易费用，达到一个标准化水平。
通过房地产网络，购房人与租房人只要点拨鼠标，就可以轻轻松松了解房地产方面的政策法规、房屋买卖指南、各房地产开发企业基本情况等。同时由于网络的互动性，这必然要求房地产企业提高其专业化水平，包括从业人员操作水平的专业化以及中介企业组织分工的专业化。
对物业管理公司的影响
1、促进物业管理业的专业化管理
物业管理中网络管理的内涵极为丰富，可将网络应用于如下几方面：①物业的智能化管理与服务。通过网络信息技术对物业管理（水、电、气、车、保安、清洁等）实施现代化的智能管理。②物业管理信息系统的建立与运用。通过网络建立物业管理信息系统，加强企业内部和企业之间及行业内的信息沟通。③物业管理网络化模式的建立与运用。物业管理专业服务机构与物业管理企业之间形成B2B的电子商务，促进物业的专业化管理。
2、信息化社区的出现
信息化社区就是应用互联网技术将社区管理和服务提供者与每个住户相联结，构成一个社区网络信息系统，使他们可以实时地进行各种形式的信息交互，相互之间的关系变得更加的密切。在其上可以实时进地信息交流，购物和娱乐等活动。它不受时间、地点限制，可全天候，多向地交流互动。此外，由于现代网络浏览器的先进性以及多态的表现性，加上各种网络多媒体技术的应用，从而营造出了一个丰富多彩的虚拟社区，将使人们生活、居住的社区变得智能化，变得更充实、更丰富多彩。
（广东工业大学经济管理学院土地资源教研所）
政府管理部门通过网络信息可以快速便捷地获取中央及其他各省市有关房地产开发、经营、税收、管理、金融等方面的政策信息，及时学习兄弟省市在发展房地产方面的先进经验，甚至不出国门就可以借鉴世界各地先进城市的管理经验。另一方面又可以通过网络，将房地产行政主管部门职责、业务流程、政策法规等信息以公告栏形式公布于众，方便公众了解有关信息资料；大大增加管理部门办公透明度，提高办事效率，推进廉政建设，避免“政出多门，开发商无所适从”的现象。
2、利用信息技术，有利于加强和改善宏观调控，促进产业健康发展
管理部门可以借助网络及时指导下一级房地产管理部门的工作，有效地规范市场行为与市场竞争；还可以借助网络信息反馈的及时性，建立城市房地产“动态预警系统”，跟踪房地产发展的供求状况，及时调整土地供应政策和房地产发展政策；从宏观上对开发商予以指导。
对房地产开发企业的影响
1、利用信息技术，有助于建立良好的企业形象
网络可以极大地扩展开发商的生存空间，提高他们的知名度和美誉度，减少他们在异地开发时必须付出的品牌扩展成本。借助网络这一第四媒体，房地产开发商可更好地宣传楼盘及品牌形象，并向购房者提供网上楼盘查询、网上看楼等全天候的、双向互动的、不受地域限制的售前服务，可以增强消费者的品牌忠诚度。交互式营销沟通模式，向消费者提供了选择自由沟通的主动权，使沟通过程更有效率，沟通结果更令人满意，特别是其距越时空的实时性使消费者能密切地参与到从市场调研、产品开发、生产到最终服务的全过程中去，使消费者和企业的利益都得到了最大化。
2、利用信息技术，有助于企业进行科学决策
应用网络计算机技术，开发企业可及时轻松地了解国家有关经济政策，为开发商准确预测未来房地产市场需求，确定投资开发的方向提供重要依据。同时，开发企业通过信息技术，直接与房地产代理商、物业管理公司、求购求租客户联系，有利于全面了解房地产市场需求动态；并通过综合分析比较各类信息流，得出有用部分，制定比较完善的行销方案，从而更好地推销自己开发的商品房，真正做到“运筹帷幄，决胜千里”。
3、利用信息技术，有助于提高企业的竞争力
房地产企业项目开发过程中各环节涉及企业的各个部门，内部通过局域风实现信息资源的共享，企业内部的事务完全进行系统规范的操作，真正达到规范化地运作。利用信息技术快捷及远距离传输特点，促成信息的快速、全面、通畅地流动，有效监控各个项目的运行状况，促使企业各业务部门及决策层能够尽可能多接触业务信息，避免过去传统条件下凭借管理者个人经验接受业务信息的弊端，从而提高企业内部管理效率；同时通过网络使企业的业务形成系统流程，可以提高业务的透明度和工作效率，优化企业资源配置，从而提高企业的竞争力。
4、利用信息技术，有助于企业间的公平竞争
由于网上信息的高度透明将使材料市场趋向完全竞争市场，将大大降低开发商的建造成本；同时，网络抛弃了狂轰乱炸式的传统营销形式，企业运作成本降低了，从而就换来了成本的降低。另外，开发商在交易成本方面的付出大幅降低。开发商借助信息技术可以对项目进行异地遥控，从各种设计方案、策划方案的制定，材料的订购到合同的鉴订，这些都将使成本趋同化。
以往，开发商的新产品大多以房交会及其它各类广告的宣传方式使购买者得知。但时间一长，新产品的宣传热度递减，而许多错过宣传的购房者就会到已知点奔走，甚至放弃买房计划，这在某种程序上减少了其它开发商售房的数量。在专业网站中，同一区域或不同区域开发商的产品都呈现于购买者眼前，使得开发商之间的产品差异更为直观、全面和便捷可查，这就为不同能力的开发商提供了一个公平竞争的平台。
对房地产商品本身的影响
1、地段选择的再认识
由于网络时代要极大地扩展人们的活动空间，缩小地域的差异性，导致地段价值观念在不断的变化。网络化使得近郊的生活、办公条件与市中心的差异不致太大。传统意义上的“黄金地段”会消失或减弱，开发商未来更多的考虑是如何以完美的产品和服务去满足消费者的购房需求。
2、产品设计的变化
信息技术的发展使地段差异不断缩小，人们选择的侧重点会发生转移。首先，住区要有完整的配套设施——高速的网络接口、良好的物流配送服务、各种悠闲娱乐场所、高度智能化的住宅设计和物业管理、便于人们交流的社区网站。
其次，由于SOHO的出现，人们必然要求设计师在设计户型和进行空间划分时不仅考虑到住宅的居住功能和休息功能，同时要在有限的空间里更加节约，合理地划分出办公空间、学习空间甚至健身空间。房地产智能化的逐步实现让建筑师在考虑家具合理布置的同时，还要考虑到各种智能化设施的布置以及家庭网络中枢的布置。
对房地产营销的影响
1、市场细分的变化
消费者的个性化需求导致细分更“细”，使房地产市场细分难度增大，除了传统的细分标准，还按是否上网、上网能力、上网时间、使用的语种等新的细分标准对目标消费者进行分群。同时由于收集信息的广度加大，使房地产市场调查研究的方法也更加多样化，如统计网页点击率、访问次数、浏览时间、偏好等，分析数据库和客户信息等。
2、营销模式的改变
随着网络时代的到来，面对多元化的客户层，房地产的营销模式正逐渐由以前的中央集权式向团队协作式过渡。
E时代营销框架：TEAM1
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TEAM2——协定——TEAM4
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TEAM3
这里的“TEAM”也就是一个团队的概念，把房地产营销公司划分成若干个团队，对人员进行精简，用团队的精神去战胜其他营销公司。所有的TEAM都是并列的关系。而“协定”也就是各个团队必须遵守的一种呈现核心力的东西，也可以说是一种“游戏规则”，在家都必须遵守。这种模式的好处在于：可以有效控制人员膨胀，不会造成中央集权；人员精简后，可以加快作业流程的速度；可以增加个人表现的机会；可以在营销公司内部形成竞争，使各个团队都能迅速成长起来，形成核心竞争力。
3、营销战略的改变
随着信息技术的发展和迅速普及，贸易全球化进程的不断加快，营销环境和消费者行为发生了巨大的变化，房地产E营销逐渐取代传统的4P营销战略。
在E营销和互联网条件下，房地产总成本最低将实现突破性的发展。这种突破主要是通过整个市场流程、管理流程和市场过程的再造实现的，带来交易房地产成本、采购成本、组织管理成本等一系列的下降。另一方面，E营销也使房地产企业的差异化达到一个新的高度，进入个性化营销的新境界。通过与顾客的全方位互动，拉近了房地产企业和消费者之间的距离，做到真正的度身定制、1：1营销，实现客户关系的单户管理以留住客户。此外，E营销使动态弹性价格策略得以灵活运用，使传播具有更高的效率，并使房地产企业拥有更富效率的营销组织和运作架构。
对房地产中介企业的影响
1、房地产中介企业规模化
规模小的企业，因为信息量及信息流通的范围极其有限，导致成交效率不高。此外，对于房地产中介服务企业而言，高质量的专业化服务，一靠高素质的人才，二靠业务运作的科技含量。而房地产中介企业的科技含量，当然主要体现在对计算机信息技术的掌握和运用上。企业人才队伍建设和信息化建设都需要大量的资金投入，因此，房地产中介企业必须朝规模化的方向发展。
2、房地产中介企业规范化、专业化
信息技术的应用将为所有的房地产市场交易双方提供详细而全面的市场信息，打破现有中介服务过于分散的格局，既可实现跨城市、地域房源信息共享，又能直接与开发商、投资业主进行信息沟通，逐渐把以前掌握在房地产专业人士手上的有偿信息转化为无偿信息；它的应用将使商业租赁合同等有关文件规范化、专业化；通过现代化的通讯技术可以进行长距离信息交流；这些都将减少中介商与客户面对面地交流的时间，提高了中介商的工作效率和成交量，加剧了中介商之间的竞争，进一步降低了交易费用，达到一个标准化水平。
通过房地产网络，购房人与租房人只要点拨鼠标，就可以轻轻松松了解房地产方面的政策法规、房屋买卖指南、各房地产开发企业基本情况等。同时由于网络的互动性，这必然要求房地产企业提高其专业化水平，包括从业人员操作水平的专业化以及中介企业组织分工的专业化。
对物业管理公司的影响
1、促进物业管理业的专业化管理
物业管理中网络管理的内涵极为丰富，可将网络应用于如下几方面：①物业的智能化管理与服务。通过网络信息技术对物业管理（水、电、气、车、保安、清洁等）实施现代化的智能管理。②物业管理信息系统的建立与运用。通过网络建立物业管理信息系统，加强企业内部和企业之间及行业内的信息沟通。③物业管理网络化模式的建立与运用。物业管理专业服务机构与物业管理企业之间形成B2B的电子商务，促进物业的专业化管理。
2、信息化社区的出现
信息化社区就是应用互联网技术将社区管理和服务提供者与每个住户相联结，构成一个社区网络信息系统，使他们可以实时地进行各种形式的信息交互，相互之间的关系变得更加的密切。在其上可以实时进地信息交流，购物和娱乐等活动。它不受时间、地点限制，可全天候，多向地交流互动。此外，由于现代网络浏览器的先进性以及多态的表现性，加上各种网络多媒体技术的应用，从而营造出了一个丰富多彩的虚拟社区，将使人们生活、居住的社区变得智能化，变得更充实、更丰富多彩。
（广东工业大学经济管理学院土地资源教研所）
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