奥运渐成北京地产最强动力 3万亿大蛋糕众分享

　　除直接投资、基础建设投资外，7年里新城开发将催生一亿平方米住宅需求 　　5月9日，即五一长假刚过完的第一个工作日，北京中原房地产经纪有限公司市场部总监殷则环与同事们做的第一件事情就是奔赴位于北辰东路的北京奥运场馆土地一级开发指挥部，郑重地递交了他们代表中原(中国)公司对北京奥林匹克公园中心区商业、文化地块的策划方案总体思路和投标意向。和中原(中国)一样对这个项目策划投标兴趣浓厚的还有外资房地产咨询机构戴德梁行等一大批房地产中介经纪机构。目前奥林匹克公园商业文化地块正处于接受策划方案投标的阶段，尽管奥林匹克公园中心区商业文化配套土地出让工作尚未开始，但各大房地产公司和中介策划机构之间的角逐早已拉开序幕。 　　220亿：场馆投资让开发商直接受益 　　虽然殷则环称，中原的目标绝非从奥运项目中获利，他甚至表示，愿意无偿或者收取象征性的费用为奥林匹克公园商业文化区地块的策划服务。但正所谓在商言利，即便不是为眼前利益吸引，负责和参与代表国家形象的工程，对于房地产开发商和房地产业链上的各级机构而言，所收获的社会效益和由此带来的长远经济利益也足以构成强大的吸引力。而一些主要场馆的建设，通过与配套的商业、住宅和公建地块捆绑招标、配套开发，更是可以扎扎实实地给开发商带来真金白银。 　　根据来自北京市计划发展改革委员会(发改委)的预算，奥运场馆及附属设施的建设运营投资需求就将达到220亿元。据奥组委有关负责人介绍，这220亿元投资主要由承建的开发商自掏腰包，由于投资额巨大，为了吸引开发商，每个新建场馆的规划中都具有一定数量的商业配套和公建面积，与奥运场馆捆绑进行项目招标。奥运会结束之后，奥运场馆将转为民用对外开放，发展商获得三十年的特许经营权，而配套的商业或公寓项目也将由开发商对外销售或经营。比如由北京城建投资发展股份有限公司承揽的奥运村项目将提供总面积达36万平方米的运动员公寓。奥运结束后，奥运村公寓将可由城建向社会出售。一些奥运场馆，如乒乓球、击剑比赛场馆和新闻中心等，在奥运结束后都可能成为会展中心和文化设施，如首都青少年宫、城市规划展览馆等。显然，这将是奥运大蛋糕中最直接和最明确的一块。 　　2800亿：基础建设投资筑巢引凤 　　奥运经济的含义远远不局限于此。为了迎接奥运会的到来，北京市政府以前所未有的力度进行的市政建设和基础设施的投入将是奥运经济中的最大亮点。 　　根据房地产市场的发展规律，政府对市政建设和基础设施的巨额投资将带来区域土地的升值，附着在土地上的房产项目也将从中受益，并且影响长远。这部分的价值之大，甚至难以轻易估算和衡量。 　　据北京市发改委主任丁向阳介绍，为了迎接奥运到来，北京市市政建设和基础设施方面的投资需求将达到2800亿元左右。其中轨道交通将从目前的114公里提高到300公里以上，投资需求约660亿元；高速路新增近400公里，投资需求约310亿元；城市道路和公共交通设施建设，投资需求近550亿元。此外在能源结构调整和设施建设、环境治理和生态建设与保护、水资源保护、利用及节约等方面也都将有巨额投资。 　　3万亿：大蛋糕令北京房地产市场全面受益 　　抛出2800亿元的市政建设和基础设施投资“筑巢”，北京市要迎来的奥运将是一只会下金蛋的金凤凰。北京市发改委主任丁向阳告诉记者，北京奥运经济发展正在形成一个巨大的市场，在奥运经济发展的主要阶段，即前奥运、奥运举办期间以及后奥运时期的未来7年间，北京投资和消费市场的总需求将超过3万亿元人民币。 　　北京市发改委副主任刘志对此分析道，“3万亿元指的是1.5万亿元的社会需求和1.5万亿元的投资需求，这两种需求构成了奥运经济的‘蛋糕’，3万亿资金代表的是一个趋势，切割奥运经济大‘蛋糕’，是通过具体项目进行的，我们有充足的项目在后面做储备。” 　　刘志所指的项目包括投资和消费两方面，而北京的房地产业则既是投资需求的重要驱动者，也是消费市场的主要需求之一。据刘志分析，在投资方面，与房地产业直接相关的，除了奥运场馆和市政基础投资之外，新城开发和小城镇建设方面的房地产开发投资需求约有7000亿-8000亿元。消费需求方面，北京市这一阶段产生的住房总需求预计约1亿平方米。 　　此外，北京正处于新一轮产业结构调整过程中，奥运经济发展将促使优势资源开发转化，在现代制造业和高新技术产业、旅游产业、知识型服务业和现代流通业方面创造出大量的产业机会。而这些产业的发展和良好的宏观经济形势，也势必将给房地产业带来巨大的利好。 　　-解读 　　奥运地块开发呈现“1+3”格局 　　解读人：北京奥运场馆土地一级开发指挥部前期开发部负责人李文忠 　　北京的32个场馆将相对集中于北京的4个区域：奥林匹克公园中心区、西部社区、大学区和北部风景旅游区。总体布局呈“一个主中心加三个区域”的格局。 　　a、主中心： 　　配套房地产开发：目前奥林匹克公园商业文化地块正处于接受策划方案投标的阶段。市国土房管局在不久前举办的奥运经济推介会上介绍了即将上市交易的奥林匹克公园商业文化地7块地块。这将是奥林匹克公园商业文化配套地块中最早开发的土地，目标是在2008年之前开发完成，以便形成成熟的功能区，为奥运会服务。由于是经济型用地，这七块土地将全部通过公开、透明的市场化手段进行配置，但具体方式和开发时段目前未定。奥林匹克公园内的主要场馆开发商已经进场建设场馆。 　　市政配套：东西方向上，奥林匹克公园南临北四环，北五环将穿过森林公园，将森林公园分为南北两部分，三条城市次干道辛店村路、大屯路、成府路也将贯穿奥林匹克公园。南北方向上，地铁十号线支线将穿过奥林匹克公园，与公园南北中轴线平行。道路交通则有北辰东路、北辰西路、安立路等几条干道，周边还有京昌高速路。 　　(奥林匹克公园是举办奥运会的“主中心区”，地处城市中轴线北端，面积1135公顷，包括680公顷的森林公园，405公顷奥运中心区，内有13个场馆，是奥运会比赛项目最集中的地区，奥运会60%的金牌将在这里产生。) 　　b、“西奥运中心” 　　配套房地产开发：五棵松奥运场馆规划总用地约54公顷，总建筑规模约22万平方米，包括京西最大的体育中心及区域标志性建筑群五棵松奥运场馆。为了地区的长远发展计划，“西奥运中心”仅设有一个五六万平方米的永久性场馆，其余均为体育、文化配套商业设施和近30万平方米的超大规模城市公园绿地，并将通过赛后商业开发利用来带动五棵松地区发展。 　　市政配套：五棵松体育中心靠近地铁1号线，西至西四环中路，南临长安街延长线，北临阜成路。 　　(西奥运中心有9个场馆，其中新建场馆为五棵松体育中心，篮球、棒球等赛事将在此举行。) 　　c、“北部风景旅游区” 　　北部区总用地约84公顷，由区政府提供补偿用地与场馆项目进行捆绑招标和开发，配套有15万平方米的低密度住宅项目，由北京天鸿集团进行开发。 　　(“北部风景旅游区”位于顺义，将安排北京乡村赛马场等2个场馆，赛后将发展郊区旅游业。) 　　d、“大学区” 　　“大学区”安排首都体育馆等4个场馆，赛后将成为大学及社区文化体育活动的场所。