泉州城东居住区规划浮出水面 孰优孰劣如何定夺

　　备受瞩目的城东居住区未来定位如何，规划概念性设计方案孰优孰劣，近日，专家对此进行了评审。在这片泉州未来开发的热土上，政府、市民、专家都投以关注的目光。今天，我们及时刊发相关报道，以飨读者。 [center][img]/upload/news/200436112443114.jpg[/img] 方案中改造后的建筑意向图之一 [/center] 　　[B]概念性设计通过评审[/B] 　　专家认为：目前尚不能进入设计阶段 　　记者昨天从有关部门了解到，城东居住区规划概念性设计及一期地块总体规划近日通过专家评审，专家们认为，城东片区应高起点进行一次性规划，然后具体实施，目前还不具备进入设计阶段的条件。 　　在听取了法国欧亚印象设计中心、市规划设计院、东南大学建筑系对城东居住区规划概念性及一期地块总体规划三个方案的阐述后，专家结合泉州人文地理和经济发展现状对方案进行了分析，并提出了意见和建议。 　　专家一致认为，目前是泉州城市发展战略的关键时期，整体规划采用跳跃式的方式，将大大加快城市化进程，是一种可喜的设想。同时，方案接近多中心、组团式、紧凑型、多功能、综合性的开发设计模式，符合世界城市架构设计的潮流，有利于可持续发展战略，泉州城东、东海的规划可在此基础上发挥。城东拥有山、水、候鸟保护区等良好的自然资源，是块宝地，很有开发潜力。在居住区建设定位上，应该是高质量、上档次，应尽量改进旧城规划中的不足之处，提供便捷的交通组织和营造出繁荣、健康、休闲的氛围，才能提高吸引力。 　　专家们认为，目前将泉州行政金融中心和居住中心设置为两个比较单一功能、分块过于清晰的区位设想不太合理，这将给交通、工作、生活带来巨大的压力。组团建设可有侧重，但其他功能如医院、学校、文化、商业、娱乐、体育设施等必须配备，每个组团应是多功能、综合性的城市新区。城东组团作为居住区的定位不错，但应尽量增加该区的就业机会及其他功能模块协调发展。在城市规划中，应结合中国人多地少的现状，借鉴国外经验，大力发展高层、小高层建筑，适当提高容积率，为可持续发展预留空间。 [center][img]/upload/news/200436112553872.jpg[/img] 方案中改造后的建筑意向图之二 [img]/upload/news/20043611261616.jpg[/img] 方案中的总体鸟瞰图。（本版图片均为王朝晖摄）[/center] 　　[B]未来啥模样[/B] 　　●居住新城●旅游新区●第三产业新区 　　在目前提交的三个方案中，都只是对今后城东居住区的建设发展提出一个概念性的规划思路，专家们认为，城东片区目前还不具备进入设计阶段的条件。 这三个方案通过对泉州城市的发展状况进行分析后认为，城东组团拥有良好的开发条件和自然资源，正在随着安吉大道的建设，逐渐成为城市居住区域拓展的新方向，大片土地为房地产开发商探索新的开发模式提供了可能性，必将成为开发商炙手可热的“香饽饽”。 　　脱离古城、向城市东面拓展才是房地产的最佳开发方向，但应考虑交通易达性、城东组团的公共配套设施建设速度、开发条件、区域成熟度以及“城外”观念对居住人群的影响。 在方案中，城东组团的区域职能被定位为：居住新城、旅游新区、第三产业新区。方案认为，区域开发的主导策略应是： 　　一、居住产业、旅游产业、服务产业三轴并行发展的策略，保证规划区域的多向带动，全面繁荣。 　　二、弹性控制的开发策略，基于房地产开发过程中的不可预见性，对于三轴的交通区域采用政府控制的弹性开发策略，给予规划区域可变的容纳性。 　　在开发建设中，应遵循分期开发的三个原则，即采取先易后难，滚动开发的原则；充分利用文化设施及旅游景点的建设提升房地产附加价值的原则；考虑土地在分期建设中增值可能性的原则。 在空间及景观上，结合沿海大通道开口设置开放节点空间，丰富江滨大道的景观。主要节点处采用收敛式的空间设计，与开放式的空间形成对比，创造山海新空间景观关系。 　　[B]建设全攻略[/B] 　　在制定城东组团启动建设的策略时，三个方案分别提出了一些措施和建议： ———制定灵活多变的地价政策。适应市场的变化和需求制定灵活多变的地价政策，对于政府控制的弹性开发地段，应寻求可持续发展的方向，适应市场的需求调整地价。 ———积极建设市政工程和公共建筑。例如建设地方戏剧艺术中心，丰富该区域的文化生活，提升本区域的生活档次，并且对于进入该区域的重点项目、标志性项目、形象工程及中外大机构、大财团、大企业实施缓收土地出让金，土地入股或地价优惠等政策。 　　开发初期，政府面临较大的市场资金压力，在有限的投入面前，首先要解决的是将“生地”变为“熟地”。市政项目、公建项目的建设也应选择重点项目为开发的重点和突破口。 ———及时修建生活设施。广州珠江新城的开发经验表明，在市政建设及生活配套设施没有及时到位的情况下，将延缓房地产开发商的投入开发速度，由此影响到土地资金的回收情况。 　　因此，学校、医院、商店、邮局、餐饮、宾馆、酒店、市场等设施的建设应随着各个生活组团的投入使用及时跟进建设。由政府统一组织社区服务中心和生活配套建设，这也可以避免房地产开发商建设规模不大，管理难度大的问题。 ———制定合理的开发强度，提高土地利用率。在充分分析地块特点的基础上，针对不同组团的定位，制定合理的开发强度，例如安吉大道沿线的地块，由于靠近城市主要交通干道，景观受到一定限制，但交通问题较容易解决，若在开发强度及户数限制上比其他地块限制较低，将成为规划区域中最快启动的地块，也将吸引房地产开发商尽快开发，启动区域的发展。 ———制定合理的开发计划，控制每年土地供应量。政府应根据市场发展情况制定合理的开发计划，有效控制每年的土地供应量，保持每年土地的供需平衡，以政府土地资金回收策略支持城东片区的开发建设，还能增强房地产开发商的投入信心和力度。 　　政府应严格执行用地计划，大力推行土地招标拍卖制度，增强供地政策的公开性和透明性，切实推行建设项目的用地预测制度，制定科学的土地招标、拍卖计划，为招标、拍卖工作提供市场依据，从而使土地供应进入良性循环阶段，促使房地产开发市场健康发展。 ———城中村的开发建议。城中村是城市化发展的症结。拆迁所需要的大量资金也是启动区域发展时政府所必须面临的问题。而村庄用地和村留经济发展用地如果不能由政府来控制，造成的结果很可能就是在区域高速发展的同时，村里寻找合作方进行开发村留地，政府获益少。政府在必须负担市政配套建设的同时，还必须承担城中村管理混乱，与新区发展目标极不协调、严重影响区域整体定位的风险。 ———制定优惠的开发措施，引导有资金实力及品牌号召力的开发商进入本区域开发。拥有雄厚资金实力的开发商的进入，不但可以启动规划区域房地产的速度，还可以借助自身的品牌号召力和先进的开发经验带动该区域的发展，吸引更多开发商进入该区域。 ———引进名学校、名医院进入，提高区域的配套档次。教育与医疗是高尚社区必备的设施，引进名学校、名医院必将提升规划区域的居住档次。 　　[B]方案孰优孰劣 专家各抒己见[/B] 　　参加评审的专家对城东居住区规划概念性设计及一期地块总体规划提出了各自的见解。 　　专家认为：方案一（法国欧亚印象设计中心）设计的理念不错，但方案还应加以修改，在一些细节上予以充分考虑；其他两个方案稍逊。可以综合三个方案的优点加以优化。 　　对三个方案的成功之处及存在的问题，专家认为： 　　一、在建筑布局方面。各方案均提到采用高层、中高层、小高层、多层和别墅区相结合，比较合理。但要考虑高低结合，控制好与江景的协调。方案二（泉州市城市规划设计院）对区块划分提出多格化设计，这是很多楼盘采用的形式，但由于分区块千篇一律、面积太小，不利于住宅的开发和特色环境的开发，对卖点不利；建筑布局应是该密的密，该疏的疏，进行合理布置，可留出大面积的绿化用地。 　　二、方案规划的理念不错，但方案一有出现自相矛盾的地方。方案应充分考虑交通组织设计，特别是原来的东西走向道路结构不能破坏，否则将严重影响规划区域与沿海大通道的交通往来，不利于沿江的开发与利用，可适当提高道路的等级。 　　三、配套问题。方案中在强调居住区功能的同时，应考虑商业、文化、学校、医院等的配套建设，即要符合多功能、综合性的要求。而在配套建设的组织上，方案采取了内聚的方式，不利于形成规模，大大降低了设施本身的经营潜力，给活动的组织带来困扰。 　　四、在均好性方面。方案考虑到了江水是公用型的，属所有居民所有的性质，符合实际。在规划中，可以考虑在沿江布置公益性设施，提供娱乐、休闲场所，同时做好交通组织设计，让整个城市的居民都能便捷地到达江滨大道。 　　五、在建筑立面的设计方面。应突出现代化、多样性；建筑套型应根据市场需求进行设计。 　　六、在各方案中，没有对生活区作出比较细化的设想。商业设施、娱乐设施的设置过于粗化，整个用地的规划设想没有真正成为一个系统。因此，专家们认为，城东片区应高起点进行一次性规划，然后具体实施。目前还不具备进入设计阶段的条件。