北京将调控补偿标准抑制拆迁成本过快上升
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2010-08-17
来源：景观中国网
16日下午，记者获悉，北京市政府办公厅印发了《2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案》。北京市将通过调控和平衡拆迁安置补偿水平，控制拆迁成本。北京市住建委将针对拆迁成本过快上升，制定合理、可操作措施。
16日下午，记者获悉，北京市政府办公厅印发了《2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案》。北京市将通过调控和平衡拆迁安置补偿水平，控制拆迁成本。北京市住建委将针对拆迁成本过快上升，制定合理、可操作措施。
根据《方案》，本市将建立重点建设区域投资月度监测机制。每月5日前，各相关部门、区县报送城市南部地区、六大高端产业功能区、50个重点村、通州国际化新城、未来科技城、永定河绿色生态发展带、首钢厂区及周边区域、丽泽商务区、雁栖湖生态发展示范区等重点区域投资进展、形象进度及存在的问题。
此外，本市还将研究出台促进民间投资的实施细则，重点对旅游、文化、体育、高技术产业、战略型新兴产业、高端服务等领域，提出具体实施意见。
■焦点
抑制拆迁成本过快上升
根据《方案》，本市将加强拆迁安置政策引导，规范拆迁安置补偿标准。《方案》要求，由市发改委牵头，对首都功能核心区功能疏解、50个重点村整治、土地一级开发、政策性住房建设等4个方面的专项任务，要整体统筹算账，摸清工作量和投融资需求。
根据《方案》安排，将由市住建委牵头，会同市政府法制办、市农委、市国土局等部门，对本市拆迁政策进行系统梳理，加大行业和区域拆迁政策指导。针对拆迁成本过快上升，制定合理、可操作的措施。各区县将加强对辖区内拆迁安置补偿水平的调控与平衡，合理控制拆迁成本。
把握土地入市交易节奏
《方案》同时提出，为确保政府预期收益实现和市场稳定，由市国土局负责妥善把握土地入市交易节奏，完善土地招拍挂制度。此外，本市还将研究以后年度全市土地收益，尤其是郊区县土地增值收益的分配调整方案，完善市政府重大项目建设资金的统筹机制。
按照计划，2010年度本市供地总量达到6400公顷，其中2500公顷用于住宅，其余的土地用于基础设施、工业仓储、体育、行政等项目。1250公顷的政策性住房用地中，廉租房及公租房用地50公顷，经适房用地200公顷，限价房及定向安置房用地1000公顷。今年上半年，本市实际供应住宅用地1450公顷，完成全年计划住房用地供应量的58%，与去年同期相比增加了400%。
据了解，去年北京实际供应土地约6000公顷，比今年少400公顷，其中住宅用地供应1523公顷，比今年少了近1000公顷，当年北京土地出让金实收494.17亿元。
高房价高拆迁成本恶性循环
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，目前，北京的情况是拆迁成本越来越高，拆迁难度越来越大。
以通州为例，目前大多数房屋均价在2万元/平米左右。通州运河核心区及西海子棚户区居民拆迁的货币补偿标准为每平米1.5万余元。而去年上营棚户区拆迁每平米补偿8000余元，有关部门称，今年的评估仍采用市场比较法，但充分考虑了周边住宅一年来的价格变化。
陈云峰表示，拆迁成本是土地成本的一部分，加上土地入市土地出让金，一级开发单位资金的成本，这些成本加在一起，它的上涨速度和由此产生的成本提高，对房价来说是一个巨大推力。政府如果想控制房价，势必要控制土地成本，控制土地成本则需控制拆迁成本。按照通州的土地成本计算，已经接近现在的房价，有的项目经过楼市政策的调整，房价回到每平米2万元，甚至还要低。而再入市的土地成本势必因拆迁成本提高而上涨，如果不控制拆迁成本，房价如何控制得了？
拆迁成本影响土地供应速度
陈云峰认为，拆迁成本越来越高，造成大家对房价的心理预期越来越高，“房子都拆不动了”。拆迁难度加大，造成土地供应减少，土地供不应求自然导致房屋价格上涨。这就是政府加大土地供应，妥善把握土地入市交易节奏的重要原因。如果土地成本降下来，政策房租售价格也自然下降，缓解供需矛盾。
目前因拆迁补偿造成的矛盾越来越多，重点村改造等重点工程进度受到影响，但控制拆迁补偿可能会加重拆迁户与拆迁方的矛盾，这是导致调控拆迁成本的难点，需要在就业、住房等方面有配套政策。
■经验
参照市价补偿出台配套政策
拆迁，城市发展中一个不可回避的问题，控制成本和被拆迁人的利益诉求，两者如何平衡更是一个难题。
昨天，一位参加去年4月西长安街道路拓宽拆迁工作的负责人表示，当时拆迁过程中不但首次根据市场价为居民定补偿标准，还推出了一系列配套政策，比如组织居民选购限价房、发放残疾人补贴、为下岗人员组织专场招聘会等，看似跟拆迁工作没关系的一系列工作都成了拆迁办的事。该人士表示，虽然做了一些提高拆迁成本的事情，但是拆迁工作进展顺利，这样做比房子“拆不动”要值。
2009年4月，北京西长安街拆迁工程，首次尝试参照市场评估价格给予拆迁补偿款，补偿基础价格达到3万元／平米；此前，北京市的拆迁按基准地价法评估。如果按以往方式，该地区最多补偿8800元/平米。当时有专家评论，这样做有利于开展拆迁工作，但是也提高了拆迁成本，同时抬高了地价。
即便如此，2010年6月，北京市还是提出对拆迁户的补偿标准采取参照同地段的市场价格法。舆论对此做法普遍高度评价。
“你把人家房子拆了，总得让人家有能力购买新房子。”回忆当时的拆迁工作时，该负责人表示，自己虽然是拆迁指挥部的负责人，但干的事情基本都是拿着百姓的需求找领导申请的事。他说，他的很多工作，都是入户了解居民的需求，回头跟上级单位提要求，尽量让老百姓的需求得到满足，尽量保证拆迁顺利。
据介绍，西长安街拆迁区域内市政基础设施相对落后，居民居住条件、居住环境较差，户均住房面积约20平米。按此计算，一户居民实际拿到的拆迁款在80万元上下，可能不够买一套满意的商品房。此外，该地区还有9平米左右的住户，“就算一平米10万元，能买多大的房？”该负责人说，他们组织了3处价格约在6000元／平米的限价房和一些二手房源供居民选择，同时针对一些特殊困难群体，为他们申请廉租房；针对残疾人，单独发放残疾人补贴，尽量保证满足居民的需求。
根据《方案》，本市将建立重点建设区域投资月度监测机制。每月5日前，各相关部门、区县报送城市南部地区、六大高端产业功能区、50个重点村、通州国际化新城、未来科技城、永定河绿色生态发展带、首钢厂区及周边区域、丽泽商务区、雁栖湖生态发展示范区等重点区域投资进展、形象进度及存在的问题。
此外，本市还将研究出台促进民间投资的实施细则，重点对旅游、文化、体育、高技术产业、战略型新兴产业、高端服务等领域，提出具体实施意见。
■焦点
抑制拆迁成本过快上升
根据《方案》，本市将加强拆迁安置政策引导，规范拆迁安置补偿标准。《方案》要求，由市发改委牵头，对首都功能核心区功能疏解、50个重点村整治、土地一级开发、政策性住房建设等4个方面的专项任务，要整体统筹算账，摸清工作量和投融资需求。
根据《方案》安排，将由市住建委牵头，会同市政府法制办、市农委、市国土局等部门，对本市拆迁政策进行系统梳理，加大行业和区域拆迁政策指导。针对拆迁成本过快上升，制定合理、可操作的措施。各区县将加强对辖区内拆迁安置补偿水平的调控与平衡，合理控制拆迁成本。
把握土地入市交易节奏
《方案》同时提出，为确保政府预期收益实现和市场稳定，由市国土局负责妥善把握土地入市交易节奏，完善土地招拍挂制度。此外，本市还将研究以后年度全市土地收益，尤其是郊区县土地增值收益的分配调整方案，完善市政府重大项目建设资金的统筹机制。
按照计划，2010年度本市供地总量达到6400公顷，其中2500公顷用于住宅，其余的土地用于基础设施、工业仓储、体育、行政等项目。1250公顷的政策性住房用地中，廉租房及公租房用地50公顷，经适房用地200公顷，限价房及定向安置房用地1000公顷。今年上半年，本市实际供应住宅用地1450公顷，完成全年计划住房用地供应量的58%，与去年同期相比增加了400%。
据了解，去年北京实际供应土地约6000公顷，比今年少400公顷，其中住宅用地供应1523公顷，比今年少了近1000公顷，当年北京土地出让金实收494.17亿元。
高房价高拆迁成本恶性循环
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，目前，北京的情况是拆迁成本越来越高，拆迁难度越来越大。
以通州为例，目前大多数房屋均价在2万元/平米左右。通州运河核心区及西海子棚户区居民拆迁的货币补偿标准为每平米1.5万余元。而去年上营棚户区拆迁每平米补偿8000余元，有关部门称，今年的评估仍采用市场比较法，但充分考虑了周边住宅一年来的价格变化。
陈云峰表示，拆迁成本是土地成本的一部分，加上土地入市土地出让金，一级开发单位资金的成本，这些成本加在一起，它的上涨速度和由此产生的成本提高，对房价来说是一个巨大推力。政府如果想控制房价，势必要控制土地成本，控制土地成本则需控制拆迁成本。按照通州的土地成本计算，已经接近现在的房价，有的项目经过楼市政策的调整，房价回到每平米2万元，甚至还要低。而再入市的土地成本势必因拆迁成本提高而上涨，如果不控制拆迁成本，房价如何控制得了？
拆迁成本影响土地供应速度
陈云峰认为，拆迁成本越来越高，造成大家对房价的心理预期越来越高，“房子都拆不动了”。拆迁难度加大，造成土地供应减少，土地供不应求自然导致房屋价格上涨。这就是政府加大土地供应，妥善把握土地入市交易节奏的重要原因。如果土地成本降下来，政策房租售价格也自然下降，缓解供需矛盾。
目前因拆迁补偿造成的矛盾越来越多，重点村改造等重点工程进度受到影响，但控制拆迁补偿可能会加重拆迁户与拆迁方的矛盾，这是导致调控拆迁成本的难点，需要在就业、住房等方面有配套政策。
■经验
参照市价补偿出台配套政策
拆迁，城市发展中一个不可回避的问题，控制成本和被拆迁人的利益诉求，两者如何平衡更是一个难题。
昨天，一位参加去年4月西长安街道路拓宽拆迁工作的负责人表示，当时拆迁过程中不但首次根据市场价为居民定补偿标准，还推出了一系列配套政策，比如组织居民选购限价房、发放残疾人补贴、为下岗人员组织专场招聘会等，看似跟拆迁工作没关系的一系列工作都成了拆迁办的事。该人士表示，虽然做了一些提高拆迁成本的事情，但是拆迁工作进展顺利，这样做比房子“拆不动”要值。
2009年4月，北京西长安街拆迁工程，首次尝试参照市场评估价格给予拆迁补偿款，补偿基础价格达到3万元／平米；此前，北京市的拆迁按基准地价法评估。如果按以往方式，该地区最多补偿8800元/平米。当时有专家评论，这样做有利于开展拆迁工作，但是也提高了拆迁成本，同时抬高了地价。
即便如此，2010年6月，北京市还是提出对拆迁户的补偿标准采取参照同地段的市场价格法。舆论对此做法普遍高度评价。
“你把人家房子拆了，总得让人家有能力购买新房子。”回忆当时的拆迁工作时，该负责人表示，自己虽然是拆迁指挥部的负责人，但干的事情基本都是拿着百姓的需求找领导申请的事。他说，他的很多工作，都是入户了解居民的需求，回头跟上级单位提要求，尽量让老百姓的需求得到满足，尽量保证拆迁顺利。
据介绍，西长安街拆迁区域内市政基础设施相对落后，居民居住条件、居住环境较差，户均住房面积约20平米。按此计算，一户居民实际拿到的拆迁款在80万元上下，可能不够买一套满意的商品房。此外，该地区还有9平米左右的住户，“就算一平米10万元，能买多大的房？”该负责人说，他们组织了3处价格约在6000元／平米的限价房和一些二手房源供居民选择，同时针对一些特殊困难群体，为他们申请廉租房；针对残疾人，单独发放残疾人补贴，尽量保证满足居民的需求。
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