官官想“告”！牵出政府拆迁利益潜规则

　　据南方周末 一些地方政府借土地储备之名行商业拆迁之实,从而获取巨额土地利益,是土地财政的惯用手法。

　　但安徽省发改委否定了芜湖土地储备中心的类似土地立项批文,这是国内罕见的对土地储备潜规则的颠覆。安徽省发改委因此被芜湖土地储备中心告上了法庭……

　　最近,安徽省发改委向地方的土地储备唱了一次反调,一个在土地储备中屡试不爽的潜规则,被它断然否决。

　　一些地方政府借土地储备之名行商业拆迁之实,从而获取巨额土地利益,是各地的土地财政惯用手法。这一般需要地方发改委、国土局和建设局(或建委)三家在批文上的默契的配合,作为惯行的潜规则已被普遍使用。

　　安徽省芜湖市国有土地收购储备中心(下文简称芜湖土地收储中心)也在这三个部门的配合下,收储了处于芜湖市黄金地段的中江商场地块。但拆迁户认为其收储目的根本不是公共利益,而是借公共利益之名行商业牟利之实,遂向安徽省发改委员提出行政复议。几乎令各方意外,安徽省发改委在今年2月10日撤销了芜湖市发改委的批文,认为芜湖发改委“同意中江商场开展前期工作”的批文,属行政越权,不得作为规划与拆迁依据。

　　在法律界人士看来,除此之外,国内这种打破土地财政潜规则的行为尚无先例。

　　芜湖方面显然无法适应,6月22日,芜湖土地收储中心将安徽省发改委告上芜湖市镜湖区法院,要求法院责令省发改委撤销决定书。

　　以土地储备之名,行商业利益之实

　　2009年6月15日,中江商场周边地块的拆迁户收到了“虹宇拆迁公司”的来信,拆迁户倪良宏要求对方出示相关拆迁手续,但一直被拒。

　　中江商场位于芜湖镜湖区繁华的九华山路,拆迁户中,倪良宏家面积最大———中江商场裙楼中共计871平米的房屋。那是十几年前,倪良宏和哥哥倪良胜、父亲倪坤成,贷款二百多万买下的,用于经营晶鹏宾馆。

　　倪家向拆迁公司提出“拆一还一”,遭拒,理由是:“芜湖拆迁从来没有门面置换,只有货币补偿。”即便是补偿也只有8000元/平方米,而马路对面的小九华商业街早在2年前就卖到38000元/平方米,倪家的底线是每平米2万,几次协商均未果。

　　随着证据收集的深入,倪家代理人、北京才良律师事务所律师王令发现这并非一起普通的商业拆迁。这个地方的拆迁申请人是芜湖土地收储中心,向镜湖区建委领取拆迁证的却是镜湖建投公司,它又将拆迁项目转包给了虹宇拆迁公司。

　　但按法律规定,土地收储只能服务于公共利益,在申领几大要件时,该中心一直声称是为了“旧城改造”。但早在2008年年底,这块16.5亩的土地就已经被芜湖国土局卖给了开发商汇锦置业。镜湖区政府网介绍,这块地将建成一个8万平米、投资5亿的汇锦国际商城。

　　王令认为,这又是一起打着土地储备名义进行商业拆迁的案例。

　　上世纪末,土地储备制度从香港引进内地,1996年,上海成立了中国第一家土地储备机构———“上海市土地发展中心”。14年来,全国大大小小的土地储备机构已达2000多家。“由于目前法律对土地储备缺乏必要的监管机制,导致土地储备行为往往失去制约,甚至孳生腐败。”王说。

　　按照王以往的经验,要想阻止强拆,就必须从几个拆迁要件下手,各个击破。在跟芜湖市各级主管部门的较量失败后,2009年10月28日开始,倪家先后上书安徽省国土厅、建设厅、发改委,请求它们撤销原中江商场地块的三大拆迁要件:《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》以及立项批复。

　　今年2月10日,安徽省发改委撤销了芜湖市的立项批准文件,接着,国土厅撤销了芜湖市的国有土地使用权批准文件。

　　按相关法律规定,在对拆迁许可证存疑期间,政府不能进行强拆。但去年12月16日,强拆令还是下达了。

　　会议纪要能对抗法律?

　　2009年12月23日早上8点,晶鹏宾馆右侧楼下一下子涌来二百多人,倪坤成顺势爬上了广告牌,说:“想我活,你们就撤。”拆迁队伍转到另一侧准备强攻,母亲郎良英遂爬到这一侧的广告牌。

　　郎良英一边准备往自己身上倒汽油,一边冲着楼下的人喊:“你们赶快走,不走就往身上浇。”她说当时“准备学唐福珍”,拆迁人员在一名镜湖官员的带领下撤退。

　　此后的日子里,倪家人一直过得提心吊胆,直到2月10日———省发改委的撤销令下来了:认定芜湖发改委越权,其批复不能作为规划、拆迁等依据之一。

　　这惹恼了芜湖有关方面。但令人奇怪的是,起诉省发改委的不是它的下级机关芜湖市发改委,而是芜湖土地储备中心。“它只是一个事业单位,如果没有芜湖市政府支持,它不可能敢与省发改委叫板。”倪家代理人、北京才良律师事务所律师王令告诉南方周末记者。

　　庭审时,土地储备中心认为:“发改部门的职责就是配合土地资源部门做好土地收储工作。”但安徽省发改委随即予以反击:“《安徽省国有土地储备办法》规定,‘配合’是按照各自的职责配合工作,而不是可以以配合的名义,超越职权。”辩论阶段,土地储备中心和省发改委的交锋显得不温不火,反而第三人倪家和储备中心之间出现多次激辩。

　　双方争辩的焦点问题是:拆迁是不是收储的前期工作。原告认为,芜湖发改委申请的不是收储,而是收储的前期工作批复———规划、拆迁。王令认为原告有误导法庭嫌疑。“法律从来没有赋予土地储备中心有任何土地拆迁的职责,拆迁不是土地收储的前期工作。”而芜湖发改委批复文件中也明确指出“同意你中心对该地块进行收储”。

　　在拿不出更多的法律依据后,土地储备中心拿出两份市政府会议纪要,用来证明这个项目是在芜湖市政府指示下进行的。在第66号纪要中,2008年5月,镜湖区召开的一次会议,要求中江商场项目由市规划局在6月15日前确定规划,镜湖区政府负责拆迁。时任芜湖市长陈树隆主持,市检察院院长、法院院长与会。

　　王令的回应令原告代理人无言以对:“这两份会议纪要中没有一句话提到芜湖土地收储中心,非但不能证明原告的合法性,恰恰证明原告在越权。”王令认为,原告不能以土地储备替代行政征收(也就是拆迁),如果这么做了,就是违宪、违法,无论哪个会议纪要都没有用。

　　对于倪家来说,好消息不断出现。4月12日,倪家收到了安徽省国土厅的“撤销令”:撤销芜湖国土局发给芜湖土地收储中心的《建设用地批准书》。5月15日,国务院办公厅下发紧急通知,要求“程序不合法、补偿不到位,一律不得实施强制拆迁”。

　　神秘的开发商

　　没有任何官员到场,庭审成了法律人之间的争辩。而倪良宏认为,另外一个重要人物应该到场———汇锦置业的老板,他才是真正应该出面跟他们协商的主角。

　　因为政府始终不愿提供当时这块地的交易合同,使得汇锦置业始终像一个谜一样困扰着拆迁户。它究竟是一家什么样背景的公司,为什么他们可以拿下这块黄金宝地?

　　芜湖市工商局的注册资料显示,注册资本1000万的汇锦置业成立于2008年8月7日,芜湖锦城置业公司持股20%,另外80%由上海兴现房地产公司持有。

　　实际上,芜湖市国土局在2008年12月10日贴出拍卖出让公告时,就已经暗示它的主人只能是汇城置业,公告中的“备注”泄露了其中的奥妙:由于该地块实行的是“毛地”拍卖,部分“净地”交付,意味着地块内原中江商场主楼13372平方米“毛地”由竞得人拆迁,拆迁费用由竞得人自行与产权人商谈并承担。而一份政府公告资料显示,这块毛地的产权人一栏写的是锦城置业(芜湖《大江晚报》2009年6月16日)。

　　几乎没有任何悬念,最终汇锦置业以底价4000万拿下,但无论怎么算,芜湖政府似乎做的都是赔本生意———政府要承担部分“净地”约1万平米的拆迁费用,即按照政府压低后的价格每平米3008元算,也需要3008万。也就是说,这块约16.5亩的地只卖了不到1000万。

　　而拆迁户们还被蒙在鼓里的是,汇锦置业现在的股东已经另有其人。芜湖市工商局资料显示,2009年11月30日,上海兴现将80%股权全部转让给了锦城置业。今年1月10日,锦城置业又将股权全部转让给江苏百盛投资。

　　股权几易其人,这是房产商倒卖土地的惯用手法。“如果当初锦城置业全额参股,就不算招商引资,也就没有了税收等方面的减免优惠。而最后以股权的方式转让,而不是直接出让土地,就能免掉许多土地交易税。”一位业内知情人士说。

　　南方周末记者调查发现,锦城置业的幕后老板是一个浸淫资本市场多年的商人。芜湖工商局注册资料显示,注册资金2250万元,法定代表人陈品文,安徽商人。据《21世纪经济报道》称,锦城置业是上海东证投资管理有限公司的关联公司。

　　上述报道称,正是陈品文,曾亲自操刀坐庄G*ST太光等股票,并实际控制着东证投资等十几家公司。2003年10月,ST太光等股票崩盘,东证投资资金链断裂。

　　陈品文和镜湖官员之间有何来往,未见公开报道,但镜湖官员跟锦城置业有过接触已是不争的事实。镜湖区政府网的一篇报道表明,2008年11月8日,时任镜湖区委书记韩卫民等人赴上海招商,其间与锦城置业公司就中江商场改造进行过沟通,并表示“镜湖区将在拆迁、规划方面加大协调和服务力度”。

　　而这场庭审,依然没有揭开地产商的面纱,此案亦未当庭宣判。唯有“以土地储备名义进行拆迁”的现象,被一些法律界人士认为,“官告官”似乎算是破了个小小的口子。

　　拆迁：一种冠冕堂皇的中国式“折腾”

　　一些经常到欧洲参观考察的领导干部说，那些国家去一百次都是一个样，一百年两百年也是一个样，不像我们这里日新月异，一次发生着脱胎换骨的变化。他们感慨的是城市建筑，他们道出的也基本属于一种实情。但他们在津津乐道的同时，似乎忽略了这种实情背后正是中国建筑的软肋和隐痛。

　　人家的建筑为什么能够一百年、两百年不变?这起码说明了以下几点：一是人家的建筑质量能保证在一百年、两百年之内不会变成危房;二是人家的建筑设计在经历了一百年、两百年风雨之后依旧不会落伍;三是人家城市规划的稳定性为城市建筑的长寿提供了根本保证;四是人家的财政收入更多用在文化教育科技卫生环保和社会保障方面，不想一遍遍折腾城市的面孔。

　　我们的城市、我们的城市建筑为什么日新月异，为什么一次次脱胎换骨、重起炉灶?一是我们的建筑质量差，不等用到法定保质期就撑不住了;二是我们的建筑设计过于浮躁，经不住历史检验;三是我们的城市规划过于灵活，弹性太大，刚性不足;四是我们的操盘手们出于方方面面的考虑，愿意将国家的钱、政府的钱更多地花在城市建设和市容市貌更新上。

　　欧洲城市建筑的一百年、两百年不变，成就了人家的建筑风格，以至我们的日新月异当中不得不一次次去借鉴、模仿和抄袭人家的“欧陆风情”。人家的一百年、两百年不变，节约了大量的土地、建材、水源、时间、人力和资金，可以腾出功夫来研究环境、研究科技、研究文化、研究社会保障。人家的的一百年、两百年不变，检验了设计和建设的质量与水平，让那些没有真才实学的设计师、让那些偷工减料的建筑商知难而退，终生不敢涉足建筑业。

　　我们的日新月异、脱胎换骨，让我们的新时代建筑形不成自己的风格，在一次次接连不断的自我否定中迷失了自我。我们的日新月异、脱胎换骨，浪费了大量的土地、建材、水源、时间、人力和资金，培育了官员的急功近利思想、新项目大项目情结，甚至于造就了城市建设领域的一大批腐败分子。我们的日新月异、脱胎换骨，让那些没有真才实学的设计师，善于投机取巧、偷工减料的建筑师，让更多领域的南郭先生们因为建筑的短命而一次次瞒天过海、化险为夷。笔者斗胆断言：长此以往，我们的时代不会造就更多的百年老屋，不会给后世留下更多的可圈可点的经典建筑和建筑精品。

　　也是在这种日新月异、脱胎换骨的变化中，我们的城市习惯了一个非常生猛的字眼儿——拆迁。在一些城市甚至设立了准常设机构的“拆迁办公室”。被拆迁的多数不是私搭乱建的棚户板房，基本都是有着一定质量的潜在寿命的合法建筑。既然今日，何必当初。刚刚用了十几年、二十几年的房产就要拆掉，那你当初批准建设它们干什么?既然城市在整倍整倍地扩建，你直接建设新的就可以了，急于拆掉旧的做什么?还有那些消失在人们记忆中的文化古城，论面积不足当下城市的几十分之一。就为了那弹丸之地，把好端端的古城拆了，文化风景荡然无存，今天的棚户也就在那时产生了。而且直到今天，一些城市里已经列入文物保护名录的建筑仍在被拆。拆出来的那一亩三分地，甚至不够建设一个小型水体或绿化景观。

　　一些二线三线城市同样陷入一个怪圈。真正应该称为“棚户”的不在拆迁范围，列入拆迁范围的都是较高标准的建筑、甚至一些城中村刚建设不久的两层小楼也被硬性拆掉。当然与之配套的是政府财政的大笔补偿金、安置费、息事宁人费、配套管理费。至于那些偏远乡村，那些岌岌可危的土坯旧房，是永远轮不到拆迁的。村民们整日见到的，只是那些从城区运来的坚硬的钢筋混凝土的城市建筑废料。“城里人好能浪费，好端端的房子说拆就拆了，咱们怕是一辈也住不上那种房子呀!”与拆迁无缘的乡下人如是说。