美经济衰退和房市危机改变年轻一代的“美国梦”

　　在郊区拥有一套独幢别墅，是美国中产阶级的身份象征，几十年来也一直是“美国梦”的一部分。然而，越来越多的迹象显示，经济衰退和房市危机正悄然改变着年轻一代的“美国梦”。

    安吉尔是记者朋友的女儿，27岁，职业工程师，今年初花50万美元在马里兰州购买了一套联排别墅。传统上，美国年轻人像安吉尔一样，有了稳定的工作之后就会考虑买房，有条件的一步到位买联排别墅，条件差一些的先买一套价格相对便宜、面积较小的高层楼房公寓。对后者而言，这第一套住房是一笔投资，待房价上涨，卖掉目前的房子重新贷款，在郊区买一套联排或独幢别墅，这是典型的美国梦两步或三步曲。

    然而，经历了房市崩溃、经济低迷、失业高企的冲击，耳闻目睹数以百万计的美国人因还不起贷款而陷入房屋止赎的困境后，安吉尔的故事在美国年轻人中间正变得不太典型。安吉尔系名校工程专业研究生毕业，在工程师短缺的美国，她几乎没有失业之虞。但同龄人未必这么幸运。许多年轻人认为，一旦失业，租房人要负责的只是一个月的房租，而如果是房主，负责的则是几十年的房贷，如果找不到工作，存款告罄，无法还贷，受损的就是房主的信誉。除了担心信誉，买房后还要承担随之而来的房贷、房屋财产税等长期经济压力；房市危机时期，未偿贷款比房屋市值要高出许多。其结论是，买房远不如租房划算。

    一组最新数据显示，美国人对购房的兴趣在下降。美国抵押贷款巨人之一房利美近日发布的民意调查显示，在过去7年里，把购房视为安全投资的美国人的比率从83%下降到70%。全国信用咨询联盟的调查也显示，半数受访者认为拥有住房不是积累财富的现实途径。美国人口普查结果显示，美国人的自有住房率已从2004年的峰值69%下降到2009年的67%。

    许多城市研究学者据此预言，美国人对拥有自有住房的态度正在迅速发生变化，美国正在进入租房时代。他们认为，每一次危机都会改变人们的居住方式。内战让大批美国人从乡村走向城市。20世纪中期婴儿潮一代人诞生，城市拥挤不堪，人们纷纷逃离涌向郊区，别墅、汽车、电器、汽油的购买，赋予经济活力。现在，这场房市危机则让许多美国人重新思考拥有自有住房与他们的财务健康和心理健康问题，重返城市选择租房生活。

    宾夕法尼亚大学沃顿商学院经济学家布其安尼瑞的一份调查报告显示，即使是在房市繁荣时期，收入相当的购房人和租房人相比，也是后者幸福感更强。在享受城市生活便利的同时，租房人有更多的时间和朋友相处，有更多的余钱用于其他开销。租房，在打破人们近乎神圣的有房梦的同时，不仅增加了个人幸福感，而且在为经济复苏铺路。

    这无疑是一种大胆的观点，尚需时间检验。但另有许多分析人士认为，如同20世纪30年代的大萧条仅仅让一代美国人保持了节俭的理财习惯，两年前发生的这场经济和房市危机对人们购房态度的影响是有限的，租房热只是暂时现象。美国人拥有自有住房的梦想根深蒂固，不会轻易改变。一旦经济回升，失业降低，健忘的美国人会重新涌动购房热。一场危机过后，无论是买房人还是卖房人以及借贷机构都会更加谨慎，实现“美国梦”的门槛实际上变高了。