微循环：专家开出旧城保护新药方

　　 “北京对南池子的改造从风貌上讲是成功的，但从保护区的角度讲却是不成功的。因为，它采取的是在21世纪的某一年，把一片传统街区忽然拆掉，然后盖起21世纪的二层四合院。这种将历史割断的推倒重建做法已经成为当前旧城改造中的最大问题。”

　　在刚刚结束的“全国旧城保护与城市更新高级论坛”上，来自北京城市规划设计研究院城市设计所的宋晓龙所长在谈及旧城改造中的“大拆大建”做法时不无痛心地向与会者强调。

　　那么，在旧城改造中，有没有既能满足政府和老百姓的改造愿望又可以实现城市传统风貌保护的两全其美的模式？宋晓龙参与调查研究的巴黎、罗马和北京关于北京白米斜街的保护合作项目所探索的一种对旧城进行有机更新的微循环模式，恰恰给平衡改造和保护间的矛盾开出了一个很好的药方。宋晓龙同时指出，这种模式虽然在理论上具有前瞻性，但是在实践中却面临着诸多的困难。

　　市政设施需先行

　　所谓“微循环”，就是摒弃过去旧城改造中“大拆大建”和“剃光头”的做法，对那些亟需改造的地区进行小规模、渐进式的改造，也就是“循序渐进、有机更新”。作为旧城改造的一种崭新模式，基于城市有机更新的微循环，依然绕不开市政基础设施引入这一环节。在宋晓龙看来，如果市政基础设施跟不上，只是在房屋的改造更新上做文章，不但很难起到改善生活环境的目的，还不利于调动居民对房屋进行自发改善的积极性。因此，在进行院落和街区改造的时候，市政设施的完善不仅必须进行而且还应该优先进行。 

　　与市政设施一样需要优先进行的还有地下空间的规划和利用。在传统街区，地下空间是没有利用的。

　　但是在微循环的改造中，为了维护传统的街区风貌，建筑的高度、密度等都被严格地控制，这就使得区域的空间相对有限，致使停车等一些新的生活需要对于空间的占有需求无法得到正常的满足。宋晓龙所在的项目组在对白米斜街进行研究的过程中提出，希望在有条件的地方设置地下停车库，以改善地面环境，并以此来促进微循环改造的展开。

　　产权问题需明晰
 
　　在此次高层论坛上，来自欧洲和美国的有关专家也介绍了国外在旧城改造中的一些成功的做法。对照这些案例，可以明显感觉到我国在房屋产权上的不明晰已经成为旧城改造，特别是城市更新中的一大障碍。正是由于这种不明晰，导致公共区域和私有区域难以清晰划分，引发私搭乱建等导致物质空间衰败的现象，“大杂院”的产生也正源于此。目前，它也正在成为小规模微循环改造中的难题。有专家认为，落实明晰的产权关系，是微循环改造进行的基本前提。

　　宋晓龙对此也持有同样的观点。在他们对白米斜街的调查中发现，该区域只有12%的房屋属于私有产权，其他的不是公有就是产权不明。所以，宋晓龙建议，在北京传统街区的保护中，政府应该转变思路，将产权交给老百姓，提高他们改造维护和修缮的信心。而在“北京旧城保护民间志愿者”丁艾提交给北京市规划委员会的旧城规划建议书中也同样提到，应以保护旧城的名义，将所有尚未归还属于私人的房屋产权归还个人。

　　资金来源需解决

　　根据相关专家介绍的经验，国外的旧城改造往往采取由政府财政出资进行基础设施改造，同时将居民对房屋进行维护所投入的资金通过税收优惠加以补贴的方式，来解决旧城改造和保护中的资金来源问题。通过这种补贴政策，政府将优惠的税收有效的转化到了旧城保护中，同时还保障了专款专用。因为居民只有把钱真正用到了房屋修缮上去以后，才有申请税收优惠的资格。

　　宋晓龙认为，目前我国的旧城改造及保护在资金上还存在很大的缺口。在很多地方政府看来，一方面是改造工作势在必行，另一方面则是如果没有人投资就只能依靠政府的财政投入。但是政府又没有足够的资金对其进行有效的支持。而对于居民来讲，房屋的产权不属于自己，也没有投钱进行改造的愿望。最后因为资金的屏障，很多城市的旧城改造项目就只能交给能够提供资金的开发商来做。但是开发商开发的本意是希望有回报，这就使维持传统风貌的意愿无从实现，一个良性的循环系统无法形成。微循环的模式在实施中也依然面临着资金的问题。旧城改造的资金，除了有赖于政府和居民的投入之外，开发商的资金介入也仍不失为一种吸纳的手段。这其中不但需要开发商扭转以往大拆大建的开发思路，还需要政府制定一系列的政策规划和相关实施细则来约束开发商的行为。通过这种控制性的引导让开发商认识到只有进行保护性的微循环改造自己才有参与旧城改造的可能，而变化改造策略，照样可以有很高的利润。北京一些四合院经过改造后卖到几百万、上千万就是明证。