外滩源 一场保卫老上海的时尚运动
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2006-06-26
来源：景观中国网
6月23日，上海市城市规划管理局和黄浦区人民政府联合举办“传承与发展——外滩源二期开发规划国际研讨会”，邀请国际知名规划设计公司、有关专家学者，为外滩源二期规划思路
6月23日，上海市城市规划管理局和黄浦区人民政府联合举办“传承与发展——外滩源二期开发规划国际研讨会”，邀请国际知名规划设计公司、有关专家学者，为外滩源二期规划思路及投融资、运营管理方式等提供咨询意见，以期集思广益，探索新路。
外滩源，位于上海市黄浦区东北部的苏州河与黄浦江交汇处，东起黄浦江，南面滇池路，西至四川中路，北抵苏州河并接外白渡桥，总占地面积16.2公顷，是外滩“万国建筑博览”的北端起点。
2001年8月，新黄浦集团在探索城市旧区改造新模式过程中，对这一地块的建筑现状、人文史料和开发思路等进行了深入细致的调研，研制出“外滩源保护与开发概念性规划”，提出了“尊重历史，保护开发；展望未来，超前规划；面向世界，开放合作”的开发理念，把外滩源建设成为上海重要的历史风貌旅游区和现代化国际大都市的标志性区域之一，并在此过程中，为当前城市开发普遍遇到的难题——历史文化风貌区保护和再利用模式，探索出一条具有借鉴意义的解题途径。
2002年6月外滩源项目创意正式公开并获准实施。上海市委、市政府高度关注这一项目，中共中央政治局委员、上海市委书记陈良宇作出了“用高起点、高标准规划带动高水平的建设，使开发建设经受住历史的检验”的指示，上海市市长韩正定下了“重现风貌，重塑功能”的开发原则。
目前，外滩源项目的第一期已经完成，而第二期也正式开始进行开发规划研讨。
【专家视点】
传承与发展——
均衡融合才能持续
保护优秀历史建筑和历史文化风貌区，是人类现代文明发展的需要，也是城市集体记忆的需要。这一点，在今天的上海已经成为一种共识。
但过犹不及。如果以为一点不动、一个建筑都不拆才是保护和传承，无疑进入了认识误区，在实践中也是不可行的。同济大学教授张松指出：“城市中保护、更新和再开发三部分是不断变化、交替进行的，也是城市基本而持续的生长活动。片面鼓励新形式的开发而牺牲城市历史文化遗产，或过分强调保护旧建筑而牺牲城市的舒适性和创新性，都是不应该的。好的城市规划设计要取得同一时代多样性和同一性的均衡，使城市能够协调共生，有机成长。
英国阿特金斯公司在讨论中认为，在外滩源二期的建设中，不能滥用保护的概念，要在保留住该地块的特征的同时，创造出更和谐的氛围：现代化加上老上海。这些主要包括：增加建设高度、减少建筑占地面积；保留住历史中心区的灵魂，改建里弄建筑；设计多个尺度宜人的半开敞内庭院，使宾馆和办公室拥有安静的私有空间，对于公共空间来说，这些庭院都是可视的；同时还可以通过从北到南的景观轴线来充分利用苏州河的区域；建设多条东西向的通道，从原来英国领事馆的大面积绿地通向可进入的商业中心，一直延伸到四川北路；将建筑的宽度设计为对办公建筑来说最理想的尺寸18米，使我们有最佳的分割空间的尺度。
“在历史区域的规划中，要保留混合规划的原则，保留一定的居住人口。强调功能的混合性，更适合现代城市规划的发展。商业、办公、居住建筑的混合规划，更有利于地区的发展，和基地建筑整体价值的提升。”
同济大学教授罗小未指出：历史建筑并非仅仅是怀旧的标的，它实际是城市有生命力且健康持续发展的载体。上世纪60年代美国城市郊区化，中心区衰落，大城市财政濒于破产，纽约等市政当局和规划设计界提出“中心区复苏/更新、历史建筑及环境保护、旧建筑利用”等措施，重新给予了城市生命。“在欧洲的大城市，如罗马、巴黎、伦敦、斯德哥尔摩、哥本哈根等，其城市内部单元的增长，都是在100年左右的时间里增加几层的高度，同时增加内城院落的体量，这些城市拥有着新城难以实现的魅力和品质。”
有识之士建议上海市政府借鉴国外经验，一是设立历史文化风貌区和优秀历史建筑保护“政府专项基金”，运用市场机制吸引社会多方资金，基金在运转过程中产生的收益可以回报参与各方。政府当好裁判员，不做或少做运动员，对开发商和居民行使监管权。这样的运作机制，可以提高历史建筑和历史文化风貌区保护的质量。
新建筑与老建筑
建筑艺术的传承与发展，是不同历史时期各个城市发展必须面对和解决的课题。根据上海市“十一五”发展规划，黄浦区制订了新一轮区域发展规划和“经典黄浦”发展战略，外滩和外滩源地区的功能和形态面临着新的要求。
而紧邻南京东路步行街的163号地块、河南中路与中山东一路的交通改造及北外滩地区的开发启动等环境因素的变化，直接要求对外滩源二期修建性详规作出相应修订。作为上海市重大建设项目、黄浦江两岸综合开发先行工程、上海市历史文化风貌区成片保护改造试点项目、国家级风貌保护区改造项目，外滩源项目的开发所需资金巨大，成本高昂。
在一期地块拆除违章搭建建筑以恢复历史文化风貌、开发企业投入巨大成本的情况下，二期地块该如何通过增加新建筑，使新老建筑和谐统一，最终达到传承与发展的双赢目的？
研讨会上，日本日建设计公司、英国阿特金斯公司、美国SOM公司、法国弗朗索瓦布赫纳建筑师事务所和瑞典设计公司，就外滩源二期开发的规划形态、地区功能、交通组织、保护与开发的关系等，介绍了各自的建设方案。专家们认为，保护有不同层面，具有多样性和多种模式。外面不动里面动，是保护；在历史文化风貌区内保留好的，拆掉差的，是保护；把新建筑放到旧建筑的地下，或将新建筑放到旧建筑的内部，以使新老建筑有机结合，也是保护，是一种发展中保护、保护中发展。城市遗产不应仅仅是传承保护的对象，更应当被看作为重要的资源和发展的动力。历史文化风貌区的保护与传承，需要依托发展才能得以再生。
观光资源与市民资产
日建设计的代表表示，目前外滩源地区内有很多历史建筑，其景观没有作为城市的资产加以充分发挥，其价值正在消失。而且，高密度开发的空间很少。为此，日建设计提出，可以通过景观保全与再生、将本地区的景观作为观光资源和市民共有财产加以活用、对提高城市聚集游客能力和信息辐射能力是极为重要的。
不仅如此，他们还指出目前这一区域与周边地区的衔接比较脆弱。地区周边有黄浦公园、南京路、四川路等有上海代表性的商业街，但是由于慢性交通阻塞以及局部地区存在道路瓶颈造成商业街人流不畅，滨河空间被道路分割，不能充分享受环境资产等等也是造成该地区缺乏活力的原因之一。
英国阿特金斯公司则提出：“在上海过去的城市规划中，虽然拆除了大量的质量尚可的里弄住宅，有些遗憾，但是我们在外滩源的设计和建设中不要走向另一个极端，就是不敢动老建筑，在实施中不要犹豫去拆除某些建筑，要大胆地创造出某些新东西，关键是在保留历史精华的基础上的发展，给人们创造出宜人的生活工作环境。如保留该地区的特征，修复4栋历史性保留建筑和一些没有列为保护建筑的立面等。我们构思中要尽量保留原有的城市肌理。我们可以保留住香港路北京路地块中间的部分里弄建筑，可以做成类似新天地的模式，也可以尝试其他的功能。例如巴黎的瑞士村，是艺术品、古董、装饰品等的展示和销售场所。人们可以在这些低矮的建筑内和宜人尺度的室外散步享受艺术品，也可以结合保护建筑作为博物馆和展览馆。新建建筑可以采取旧建筑的符号、材料，但是不要模仿。模仿的历史建筑会谋杀真正的历史建筑。”
提升城市功能
在推动现代城市发展的过程中，现代城市要拓展，城市功能要提升，城市环境要改善，市民生活要提高，这些要求的实现有时会与历史文化风貌区的保护发生矛盾和碰撞，政府、开发商、居民等有关主体都会从各自角度看待这些矛盾和碰撞。上海的历史文化风貌区保护工作如何实事求是、科学有效、兼顾各方、持续滚动地向前推进，已经成为关心上海城市发展、关爱历史文化风貌传承保护的人们谈论的话题。
从政府角度看，在我国103个历史名城中，上海领先开展了历史文化风貌区成片保护工作，领先制定了保护规划和保护条例。这些年来，从最初呼吁重视城市历史建筑保护的阶段，到实际操作阶段，如今已开始深入到保护机制层面阶段。领先者的探索过程，需要得到实践的检验，在不断校正中得以完善，最终走通历史文化风貌区的传承与发展之路。在这个新的探索阶段，上海有关政府部门面临着大量的实际问题，需要通过建立具体的运作机制来解决。最直接和现实的难题，就是巨大的保护成本由谁来承担？上海市规划局副局长伍江的一段话表达了政府职能部门的困惑，他说：“建筑的保护和现代使用功能的增加是一对矛盾。在技术层面，通过设计，让现代设备进入到老建筑就能解决这个问题。可这样修缮一座房子比造一座新房还要贵，谁来做这个事？投入从哪来？”
从居民角度看，上海许多历史建筑存在着产权归属问题，居住在历史建筑和历史文化风貌区内的居民，对自己出资保护修缮居住房屋，积极性并不高。据《上海人大》杂志今年4月披露的问卷调查数据显示：71.1%的优秀历史建筑产权人认为保护和修缮费用应由政府负担，只有37.1%的居民表示“会出钱”，50.9%的人表示“愿意出一部分，但希望得到资金补助”。如果政府无钱投入保护与修缮，居民个人又不愿干亏本的事，那只能眼睁睁地看着大量优秀历史建筑自生自灭。
专项基金
历史建筑及风貌区的保护需要两个基本条件：全民的意识和政府的具体措施。在规划方面，上海有关部门做了比较详尽细致的工作，已经从呼吁重视的阶段，开始进入到实际操作的保护机制探索阶段。有识之士建议上海市政府借鉴国外经验，一是设立历史文化风貌区和优秀历史建筑保护“政府专项基金”，运用市场机制吸引社会多方资金，基金在运转过程中产生的收益可以回报参与各方。政府当好裁判员，不做或少做运动员，对开发商和居民行使监管权。这样的运作机制，可以提高历史建筑和历史文化风貌区保护的质量。二是在税与费的征收方面，对开发商给予必要的优惠与减免。不能将从事历史文化风貌区和历史建筑保护的开发商与一般建造与销售商品房、办公楼、商铺的开发商实行同一政策标准，否则，历史风貌区保护的高昂成本如何让从事这项带有社会公共事业性质的开发商支撑下去？
外滩源项目一、二期开发目录
作为上海城市发展的标志性项目，外滩源项目将建设成为自然生态与建筑形态相互衬托、现代气息与传统风格有机结合，人文内涵丰富、经济发展持续的上海新地标，成为城市历史文化风貌保护街区综合改造的典范之作。
根据市政府批准的总体开发规划，外滩源地区分两期开发：
一期地块为“中山东一路—苏州河—圆明园路-滇池路”的围合区域，占地面积8.3万平方米，内有英国领事馆、广播大楼、益丰大楼、安培洋行、女青年会大楼、兰心大楼、真光大楼、光陆大楼、广学大楼、亚洲文会大楼等10幢优秀历史建筑，另有包括新天安堂、划船总会、协进大楼、哈咪大楼、中国实业银行大楼在内的同样具有历史文化底蕴和经典艺术价值的老建筑。根据规划，一期地块总建筑面积18.3万平方米，主要有宾馆酒店、文化娱乐、商业和办公等功能。受其深厚的历史底蕴和美好的发展前景所吸引，国际著名企业半岛酒店集团、洛克菲勒国际集团、罗斯福基金联合萨克斯第五大道百货公司签约落户一期地块，将为上海留下经典的传世之作，“重现风貌，重塑功能”的目标指日可待。
二期地块为“虎丘路—四川中路—滇池路—苏州河”的围合区域，占地面积5.2万平方米，内有颐中大楼、虎丘公寓、银行公会大楼、仁记洋行、业广地产等5幢优秀历史建筑，总体规划功能为旅游设施、公寓住宅、商业、商务办公等。目前正在筹备开发前期工作。
外滩沿黄浦江发展带是沿黄浦江6.3公里的岸线区域，是黄浦江两岸开发的核心地区。黄浦江两岸开发是上海提高综合竞争力的一项世纪型工程。国际大都市的滨江区域都会成为城市的重要竞争源，黄浦江两岸开发将成为上海建设国际大都市的重要竞争源。而外滩开发是外滩沿黄浦江发展带重点实施五个节点中的重点。
外滩源街区历史积淀深厚，文化内涵多彩，曾集聚了上海城市发展史上政治、经济、文化等方面的许多重要机构，在引领上海城市发展方面具有重要地位。在1843年上海开埠初期，该街区属上海县城外的近郊村落，时称李家场。经过百年世事变幻，逐渐演变成今天的外滩源街区。百余年的历史积累，这里现存有外滩一线建筑中年代最为久远的原英国驻上海总领事馆等15幢优秀历史建筑和20余幢年代不同、风格多样的历史建筑，流派纷呈，韵味浓厚，集中体现了中西文化交融的海派特征，成为上海最具代表性的建筑群落之一。同时，这些建筑历经沧桑变故，如今功能多遭改变，保护失当；住户密集拥挤，生活环境恶劣。
面对这份极其宝贵的历史财富和建筑珍品，历届上海市及黄浦区领导十分重视与关切。传承历史街区经典风貌，发掘城市人文经济价值，让这颗“外滩皇冠上的明珠”在当今重放光彩，成为外滩源项目开发的主旨。
外滩源，位于上海市黄浦区东北部的苏州河与黄浦江交汇处，东起黄浦江，南面滇池路，西至四川中路，北抵苏州河并接外白渡桥，总占地面积16.2公顷，是外滩“万国建筑博览”的北端起点。
2001年8月，新黄浦集团在探索城市旧区改造新模式过程中，对这一地块的建筑现状、人文史料和开发思路等进行了深入细致的调研，研制出“外滩源保护与开发概念性规划”，提出了“尊重历史，保护开发；展望未来，超前规划；面向世界，开放合作”的开发理念，把外滩源建设成为上海重要的历史风貌旅游区和现代化国际大都市的标志性区域之一，并在此过程中，为当前城市开发普遍遇到的难题——历史文化风貌区保护和再利用模式，探索出一条具有借鉴意义的解题途径。
2002年6月外滩源项目创意正式公开并获准实施。上海市委、市政府高度关注这一项目，中共中央政治局委员、上海市委书记陈良宇作出了“用高起点、高标准规划带动高水平的建设，使开发建设经受住历史的检验”的指示，上海市市长韩正定下了“重现风貌，重塑功能”的开发原则。
目前，外滩源项目的第一期已经完成，而第二期也正式开始进行开发规划研讨。
【专家视点】
传承与发展——
均衡融合才能持续
保护优秀历史建筑和历史文化风貌区，是人类现代文明发展的需要，也是城市集体记忆的需要。这一点，在今天的上海已经成为一种共识。
但过犹不及。如果以为一点不动、一个建筑都不拆才是保护和传承，无疑进入了认识误区，在实践中也是不可行的。同济大学教授张松指出：“城市中保护、更新和再开发三部分是不断变化、交替进行的，也是城市基本而持续的生长活动。片面鼓励新形式的开发而牺牲城市历史文化遗产，或过分强调保护旧建筑而牺牲城市的舒适性和创新性，都是不应该的。好的城市规划设计要取得同一时代多样性和同一性的均衡，使城市能够协调共生，有机成长。
英国阿特金斯公司在讨论中认为，在外滩源二期的建设中，不能滥用保护的概念，要在保留住该地块的特征的同时，创造出更和谐的氛围：现代化加上老上海。这些主要包括：增加建设高度、减少建筑占地面积；保留住历史中心区的灵魂，改建里弄建筑；设计多个尺度宜人的半开敞内庭院，使宾馆和办公室拥有安静的私有空间，对于公共空间来说，这些庭院都是可视的；同时还可以通过从北到南的景观轴线来充分利用苏州河的区域；建设多条东西向的通道，从原来英国领事馆的大面积绿地通向可进入的商业中心，一直延伸到四川北路；将建筑的宽度设计为对办公建筑来说最理想的尺寸18米，使我们有最佳的分割空间的尺度。
“在历史区域的规划中，要保留混合规划的原则，保留一定的居住人口。强调功能的混合性，更适合现代城市规划的发展。商业、办公、居住建筑的混合规划，更有利于地区的发展，和基地建筑整体价值的提升。”
同济大学教授罗小未指出：历史建筑并非仅仅是怀旧的标的，它实际是城市有生命力且健康持续发展的载体。上世纪60年代美国城市郊区化，中心区衰落，大城市财政濒于破产，纽约等市政当局和规划设计界提出“中心区复苏/更新、历史建筑及环境保护、旧建筑利用”等措施，重新给予了城市生命。“在欧洲的大城市，如罗马、巴黎、伦敦、斯德哥尔摩、哥本哈根等，其城市内部单元的增长，都是在100年左右的时间里增加几层的高度，同时增加内城院落的体量，这些城市拥有着新城难以实现的魅力和品质。”
有识之士建议上海市政府借鉴国外经验，一是设立历史文化风貌区和优秀历史建筑保护“政府专项基金”，运用市场机制吸引社会多方资金，基金在运转过程中产生的收益可以回报参与各方。政府当好裁判员，不做或少做运动员，对开发商和居民行使监管权。这样的运作机制，可以提高历史建筑和历史文化风貌区保护的质量。
新建筑与老建筑
建筑艺术的传承与发展，是不同历史时期各个城市发展必须面对和解决的课题。根据上海市“十一五”发展规划，黄浦区制订了新一轮区域发展规划和“经典黄浦”发展战略，外滩和外滩源地区的功能和形态面临着新的要求。
而紧邻南京东路步行街的163号地块、河南中路与中山东一路的交通改造及北外滩地区的开发启动等环境因素的变化，直接要求对外滩源二期修建性详规作出相应修订。作为上海市重大建设项目、黄浦江两岸综合开发先行工程、上海市历史文化风貌区成片保护改造试点项目、国家级风貌保护区改造项目，外滩源项目的开发所需资金巨大，成本高昂。
在一期地块拆除违章搭建建筑以恢复历史文化风貌、开发企业投入巨大成本的情况下，二期地块该如何通过增加新建筑，使新老建筑和谐统一，最终达到传承与发展的双赢目的？
研讨会上，日本日建设计公司、英国阿特金斯公司、美国SOM公司、法国弗朗索瓦布赫纳建筑师事务所和瑞典设计公司，就外滩源二期开发的规划形态、地区功能、交通组织、保护与开发的关系等，介绍了各自的建设方案。专家们认为，保护有不同层面，具有多样性和多种模式。外面不动里面动，是保护；在历史文化风貌区内保留好的，拆掉差的，是保护；把新建筑放到旧建筑的地下，或将新建筑放到旧建筑的内部，以使新老建筑有机结合，也是保护，是一种发展中保护、保护中发展。城市遗产不应仅仅是传承保护的对象，更应当被看作为重要的资源和发展的动力。历史文化风貌区的保护与传承，需要依托发展才能得以再生。
观光资源与市民资产
日建设计的代表表示，目前外滩源地区内有很多历史建筑，其景观没有作为城市的资产加以充分发挥，其价值正在消失。而且，高密度开发的空间很少。为此，日建设计提出，可以通过景观保全与再生、将本地区的景观作为观光资源和市民共有财产加以活用、对提高城市聚集游客能力和信息辐射能力是极为重要的。
不仅如此，他们还指出目前这一区域与周边地区的衔接比较脆弱。地区周边有黄浦公园、南京路、四川路等有上海代表性的商业街，但是由于慢性交通阻塞以及局部地区存在道路瓶颈造成商业街人流不畅，滨河空间被道路分割，不能充分享受环境资产等等也是造成该地区缺乏活力的原因之一。
英国阿特金斯公司则提出：“在上海过去的城市规划中，虽然拆除了大量的质量尚可的里弄住宅，有些遗憾，但是我们在外滩源的设计和建设中不要走向另一个极端，就是不敢动老建筑，在实施中不要犹豫去拆除某些建筑，要大胆地创造出某些新东西，关键是在保留历史精华的基础上的发展，给人们创造出宜人的生活工作环境。如保留该地区的特征，修复4栋历史性保留建筑和一些没有列为保护建筑的立面等。我们构思中要尽量保留原有的城市肌理。我们可以保留住香港路北京路地块中间的部分里弄建筑，可以做成类似新天地的模式，也可以尝试其他的功能。例如巴黎的瑞士村，是艺术品、古董、装饰品等的展示和销售场所。人们可以在这些低矮的建筑内和宜人尺度的室外散步享受艺术品，也可以结合保护建筑作为博物馆和展览馆。新建建筑可以采取旧建筑的符号、材料，但是不要模仿。模仿的历史建筑会谋杀真正的历史建筑。”
提升城市功能
在推动现代城市发展的过程中，现代城市要拓展，城市功能要提升，城市环境要改善，市民生活要提高，这些要求的实现有时会与历史文化风貌区的保护发生矛盾和碰撞，政府、开发商、居民等有关主体都会从各自角度看待这些矛盾和碰撞。上海的历史文化风貌区保护工作如何实事求是、科学有效、兼顾各方、持续滚动地向前推进，已经成为关心上海城市发展、关爱历史文化风貌传承保护的人们谈论的话题。
从政府角度看，在我国103个历史名城中，上海领先开展了历史文化风貌区成片保护工作，领先制定了保护规划和保护条例。这些年来，从最初呼吁重视城市历史建筑保护的阶段，到实际操作阶段，如今已开始深入到保护机制层面阶段。领先者的探索过程，需要得到实践的检验，在不断校正中得以完善，最终走通历史文化风貌区的传承与发展之路。在这个新的探索阶段，上海有关政府部门面临着大量的实际问题，需要通过建立具体的运作机制来解决。最直接和现实的难题，就是巨大的保护成本由谁来承担？上海市规划局副局长伍江的一段话表达了政府职能部门的困惑，他说：“建筑的保护和现代使用功能的增加是一对矛盾。在技术层面，通过设计，让现代设备进入到老建筑就能解决这个问题。可这样修缮一座房子比造一座新房还要贵，谁来做这个事？投入从哪来？”
从居民角度看，上海许多历史建筑存在着产权归属问题，居住在历史建筑和历史文化风貌区内的居民，对自己出资保护修缮居住房屋，积极性并不高。据《上海人大》杂志今年4月披露的问卷调查数据显示：71.1%的优秀历史建筑产权人认为保护和修缮费用应由政府负担，只有37.1%的居民表示“会出钱”，50.9%的人表示“愿意出一部分，但希望得到资金补助”。如果政府无钱投入保护与修缮，居民个人又不愿干亏本的事，那只能眼睁睁地看着大量优秀历史建筑自生自灭。
专项基金
历史建筑及风貌区的保护需要两个基本条件：全民的意识和政府的具体措施。在规划方面，上海有关部门做了比较详尽细致的工作，已经从呼吁重视的阶段，开始进入到实际操作的保护机制探索阶段。有识之士建议上海市政府借鉴国外经验，一是设立历史文化风貌区和优秀历史建筑保护“政府专项基金”，运用市场机制吸引社会多方资金，基金在运转过程中产生的收益可以回报参与各方。政府当好裁判员，不做或少做运动员，对开发商和居民行使监管权。这样的运作机制，可以提高历史建筑和历史文化风貌区保护的质量。二是在税与费的征收方面，对开发商给予必要的优惠与减免。不能将从事历史文化风貌区和历史建筑保护的开发商与一般建造与销售商品房、办公楼、商铺的开发商实行同一政策标准，否则，历史风貌区保护的高昂成本如何让从事这项带有社会公共事业性质的开发商支撑下去？
外滩源项目一、二期开发目录
作为上海城市发展的标志性项目，外滩源项目将建设成为自然生态与建筑形态相互衬托、现代气息与传统风格有机结合，人文内涵丰富、经济发展持续的上海新地标，成为城市历史文化风貌保护街区综合改造的典范之作。
根据市政府批准的总体开发规划，外滩源地区分两期开发：
一期地块为“中山东一路—苏州河—圆明园路-滇池路”的围合区域，占地面积8.3万平方米，内有英国领事馆、广播大楼、益丰大楼、安培洋行、女青年会大楼、兰心大楼、真光大楼、光陆大楼、广学大楼、亚洲文会大楼等10幢优秀历史建筑，另有包括新天安堂、划船总会、协进大楼、哈咪大楼、中国实业银行大楼在内的同样具有历史文化底蕴和经典艺术价值的老建筑。根据规划，一期地块总建筑面积18.3万平方米，主要有宾馆酒店、文化娱乐、商业和办公等功能。受其深厚的历史底蕴和美好的发展前景所吸引，国际著名企业半岛酒店集团、洛克菲勒国际集团、罗斯福基金联合萨克斯第五大道百货公司签约落户一期地块，将为上海留下经典的传世之作，“重现风貌，重塑功能”的目标指日可待。
二期地块为“虎丘路—四川中路—滇池路—苏州河”的围合区域，占地面积5.2万平方米，内有颐中大楼、虎丘公寓、银行公会大楼、仁记洋行、业广地产等5幢优秀历史建筑，总体规划功能为旅游设施、公寓住宅、商业、商务办公等。目前正在筹备开发前期工作。
外滩沿黄浦江发展带是沿黄浦江6.3公里的岸线区域，是黄浦江两岸开发的核心地区。黄浦江两岸开发是上海提高综合竞争力的一项世纪型工程。国际大都市的滨江区域都会成为城市的重要竞争源，黄浦江两岸开发将成为上海建设国际大都市的重要竞争源。而外滩开发是外滩沿黄浦江发展带重点实施五个节点中的重点。
外滩源街区历史积淀深厚，文化内涵多彩，曾集聚了上海城市发展史上政治、经济、文化等方面的许多重要机构，在引领上海城市发展方面具有重要地位。在1843年上海开埠初期，该街区属上海县城外的近郊村落，时称李家场。经过百年世事变幻，逐渐演变成今天的外滩源街区。百余年的历史积累，这里现存有外滩一线建筑中年代最为久远的原英国驻上海总领事馆等15幢优秀历史建筑和20余幢年代不同、风格多样的历史建筑，流派纷呈，韵味浓厚，集中体现了中西文化交融的海派特征，成为上海最具代表性的建筑群落之一。同时，这些建筑历经沧桑变故，如今功能多遭改变，保护失当；住户密集拥挤，生活环境恶劣。
面对这份极其宝贵的历史财富和建筑珍品，历届上海市及黄浦区领导十分重视与关切。传承历史街区经典风貌，发掘城市人文经济价值，让这颗“外滩皇冠上的明珠”在当今重放光彩，成为外滩源项目开发的主旨。
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