刘嘉峰：开发商与建筑师的魔方游戏
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2006-06-22
来源：景观中国网
“90平方米的房子到底应该怎么做？”阿特金斯中国区董事总经理刘嘉峰在面对记者的提问时若有所思。在核心产品一致的条件下，如何在这个核心产品里找到巧妙的变化，用组合变化
“90平方米的房子到底应该怎么做？”阿特金斯中国区董事总经理刘嘉峰在面对记者的提问时若有所思。在核心产品一致的条件下，如何在这个核心产品里找到巧妙的变化，用组合变化的形式推出新的产品，以最大程度达到形式与功用的完美结合，这才是设计工作最出彩的地方，也是一个设计师最乐于接受的挑战。
“从某种意义上来讲，这将是一个玩魔方的时代。”他表示，“也会出现很多出色的魔方大师。”
6月6日，北京市勘查设计与测绘管理办公室下发通知，要求各设计单位对于新承接的商品房设计项目，必须按照“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，达到开发建设总面积的70%以上”的要求进行设计；已审批完但未取得施工许可证的项目，如未符合这一标准的则必须修改方案。
据了解，阿特金斯北京公司在最近一段时间，已经接到了很多开发商急需调整规划的项目。
众望所归，中小户型终成气候
“从目前消费者的需求层面而言，房屋消费类型大致分为廉租房、经济适用住房、以自住为主的房屋、投资自用结合、纯投资这五类呈金字塔状的消费形式。”刘嘉峰认为，政府的出发点是以让大部分以经济适用住房与自住为主的消费者买得起房子为核心目的，把这两类的住宅户型面积缩小、单价降低，使其有条件购买房屋成为必要的举措。所以，加大90平方米住宅建设的比重，对普通购房者而言，是个利好消息。
“但是，当这个社会利益分配落实到人群中的时候，由于被相应的扭曲，导致了空间落实上的矛盾。”刘嘉峰分析到，城市基础设施比较完善的区域，地价虚高造成房价上涨。而过去政府只注重容积率、忽视产品结构，使得开发商用扩大户型面积、抬高单价以追求利益最大化，这样的行为也导致了房地产市场逐渐失去理性。“最直接的后果是真正需要住房的百姓买不起单价过高、面积过大的住宅，蜂拥而至的则是更多的投资客。”
“事实上，投资客对于这类产品的使用率极低，从而导致了空置率上升。过高的空置率偏偏发生在基础配套设施完善的区域。老百姓却要跑到很远的地方居住，也就造成了城市资源的极度浪费。”
刘嘉峰举例说，在美国城市周边大量基础设施欠缺的地方，政府鼓励开发商开发豪宅类产品。由于豪宅类消费者在相对程度上占用大量社会资源，他们的代价之一就必须投入基础设施建设。而在城市中心基础设施比较完备的地方，中小户型的高密度住宅相对是主流。
“从合理利用整个城市资源来看，将来的新项目中增加中小户型的住宅，抑止房价上涨的初衷是对的。中国确实需要更多中小户型的房子，而这方面的政策应该是一个全方位、较细化的支持。对于设计师来说，围绕中小户型产品的研究和开发，将会提升一个全面的高度。”刘嘉峰表示。
立体化尝试，设计新挑战
“对设计师而言，未来的90平方米如何做、如何做好，将是一个巨大的全新的挑战”，刘嘉峰坦言，“一个人从单身，到家庭组成，到生儿育女包括和老人一起生活，呈动态型的消费模式，固定90平方米以下的面积到一定时期就无法满足需求，这种固定户型的办法很难有弹性。”看来，如何做好90平方米这个命题作文，对于建筑师和开发商来讲都增加了相当大的难度系数。
刘嘉峰认为，弹性设计将成为未来90平方米房子如何设计的非常重要的弥补性措施，如何利用灵活的支撑体系将是开发商与建筑师同时需要面临的新课题。“但是，挑战和机遇同样并存。”
刘嘉峰认为，在城市中心地段基础设施相对较好，高层、高容积率、高密度产品将大行其道。此类产品所需的配套支持面积也会相应集中和扩大，需求的特征在叠加以后会比较明确，对于针对性的配套，在设计上也是挑战。
同时，城市中高层、高容积率、高密度的产品类型中，塔楼是开发商首要考虑的住宅产品。高层塔楼一般一梯做到10户，如果只有30%%的面积可以朝南，那就很难平均分配30%%的南向资源。由此来看，“90平方米的塔楼户型很难做到完全通风采光，功能性舒适性会大大降低，这是非常现实的问题。考虑到北方地区的日照间距，楼与楼之间的关系比户型本身的要求将更高。”刘嘉峰表示。而普遍层高只有2.9米的90平方米空间，留给设计师的空间相当有限。
所以，户型的立体化设计在未来的建筑设计当中将是必须要考虑的问题。如何跟左邻右舍进行很好的穿插，在使用上跳出原来90平方米面积的空间感，才是设计问题的关键。
“立体化设计是个出路，也是挑战。”刘嘉峰告诉记者。举例来说，每层均为90平方米的户型面积，以30平方米为单元，每两个90平方米与一个30平方米相互结合，进行一种错层的穿插，以错层的设计方式来解决在高密度高容积率的情况下户型宜居性的问题，“类似拼积木与玩魔方一样。在有限的条件里，做最舒适的中小户型。”
据了解，早在上个世纪90年代，阿特金斯在上海曾经做过类似错层的户型。由于想法比较新颖独特，布局合理并且能够相对合理利用资源，在当时获得好评。目前看来，针对房地产市场的现状，合理有效利用和分配社会资源，倡导节约型社会的理念，用这种方式设计最宜居型的产品仍然是个很好的尝试。
很明显，在面对90平方米这个命题作文面前，对于发展商的约束条件也相对增加。“同质化产品的出现不可避免。在无法运用其他特殊手段进行产品差异化竞争的情况下，90平方米对于发展商而言，将是一个全新的考验和内功博弈的过程。”
所以，“有约束，也才能更大限度地激发出设计师及开发商的潜力，这种挑战将使他们在有限的空间里把中小户型的才能做到极致。”中国楼市记者 薛晓燕 北京报道
“从某种意义上来讲，这将是一个玩魔方的时代。”他表示，“也会出现很多出色的魔方大师。”
6月6日，北京市勘查设计与测绘管理办公室下发通知，要求各设计单位对于新承接的商品房设计项目，必须按照“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，达到开发建设总面积的70%以上”的要求进行设计；已审批完但未取得施工许可证的项目，如未符合这一标准的则必须修改方案。
据了解，阿特金斯北京公司在最近一段时间，已经接到了很多开发商急需调整规划的项目。
众望所归，中小户型终成气候
“从目前消费者的需求层面而言，房屋消费类型大致分为廉租房、经济适用住房、以自住为主的房屋、投资自用结合、纯投资这五类呈金字塔状的消费形式。”刘嘉峰认为，政府的出发点是以让大部分以经济适用住房与自住为主的消费者买得起房子为核心目的，把这两类的住宅户型面积缩小、单价降低，使其有条件购买房屋成为必要的举措。所以，加大90平方米住宅建设的比重，对普通购房者而言，是个利好消息。
“但是，当这个社会利益分配落实到人群中的时候，由于被相应的扭曲，导致了空间落实上的矛盾。”刘嘉峰分析到，城市基础设施比较完善的区域，地价虚高造成房价上涨。而过去政府只注重容积率、忽视产品结构，使得开发商用扩大户型面积、抬高单价以追求利益最大化，这样的行为也导致了房地产市场逐渐失去理性。“最直接的后果是真正需要住房的百姓买不起单价过高、面积过大的住宅，蜂拥而至的则是更多的投资客。”
“事实上，投资客对于这类产品的使用率极低，从而导致了空置率上升。过高的空置率偏偏发生在基础配套设施完善的区域。老百姓却要跑到很远的地方居住，也就造成了城市资源的极度浪费。”
刘嘉峰举例说，在美国城市周边大量基础设施欠缺的地方，政府鼓励开发商开发豪宅类产品。由于豪宅类消费者在相对程度上占用大量社会资源，他们的代价之一就必须投入基础设施建设。而在城市中心基础设施比较完备的地方，中小户型的高密度住宅相对是主流。
“从合理利用整个城市资源来看，将来的新项目中增加中小户型的住宅，抑止房价上涨的初衷是对的。中国确实需要更多中小户型的房子，而这方面的政策应该是一个全方位、较细化的支持。对于设计师来说，围绕中小户型产品的研究和开发，将会提升一个全面的高度。”刘嘉峰表示。
立体化尝试，设计新挑战
“对设计师而言，未来的90平方米如何做、如何做好，将是一个巨大的全新的挑战”，刘嘉峰坦言，“一个人从单身，到家庭组成，到生儿育女包括和老人一起生活，呈动态型的消费模式，固定90平方米以下的面积到一定时期就无法满足需求，这种固定户型的办法很难有弹性。”看来，如何做好90平方米这个命题作文，对于建筑师和开发商来讲都增加了相当大的难度系数。
刘嘉峰认为，弹性设计将成为未来90平方米房子如何设计的非常重要的弥补性措施，如何利用灵活的支撑体系将是开发商与建筑师同时需要面临的新课题。“但是，挑战和机遇同样并存。”
刘嘉峰认为，在城市中心地段基础设施相对较好，高层、高容积率、高密度产品将大行其道。此类产品所需的配套支持面积也会相应集中和扩大，需求的特征在叠加以后会比较明确，对于针对性的配套，在设计上也是挑战。
同时，城市中高层、高容积率、高密度的产品类型中，塔楼是开发商首要考虑的住宅产品。高层塔楼一般一梯做到10户，如果只有30%%的面积可以朝南，那就很难平均分配30%%的南向资源。由此来看，“90平方米的塔楼户型很难做到完全通风采光，功能性舒适性会大大降低，这是非常现实的问题。考虑到北方地区的日照间距，楼与楼之间的关系比户型本身的要求将更高。”刘嘉峰表示。而普遍层高只有2.9米的90平方米空间，留给设计师的空间相当有限。
所以，户型的立体化设计在未来的建筑设计当中将是必须要考虑的问题。如何跟左邻右舍进行很好的穿插，在使用上跳出原来90平方米面积的空间感，才是设计问题的关键。
“立体化设计是个出路，也是挑战。”刘嘉峰告诉记者。举例来说，每层均为90平方米的户型面积，以30平方米为单元，每两个90平方米与一个30平方米相互结合，进行一种错层的穿插，以错层的设计方式来解决在高密度高容积率的情况下户型宜居性的问题，“类似拼积木与玩魔方一样。在有限的条件里，做最舒适的中小户型。”
据了解，早在上个世纪90年代，阿特金斯在上海曾经做过类似错层的户型。由于想法比较新颖独特，布局合理并且能够相对合理利用资源，在当时获得好评。目前看来，针对房地产市场的现状，合理有效利用和分配社会资源，倡导节约型社会的理念，用这种方式设计最宜居型的产品仍然是个很好的尝试。
很明显，在面对90平方米这个命题作文面前，对于发展商的约束条件也相对增加。“同质化产品的出现不可避免。在无法运用其他特殊手段进行产品差异化竞争的情况下，90平方米对于发展商而言，将是一个全新的考验和内功博弈的过程。”
所以，“有约束，也才能更大限度地激发出设计师及开发商的潜力，这种挑战将使他们在有限的空间里把中小户型的才能做到极致。”中国楼市记者 薛晓燕 北京报道
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