业主为景观维护买单引争议 物管收费何时能明朗？
admin
2005-08-02
来源：景观中国网
“亲水叠泉、景观瀑布”，“70棵原生大树，引种数棵棕榈之王加拿利海枣、400余珍稀树种、2000余株名贵树木，成就市中心高尚森林景园社区。”这是一家房地产开发商为旗下楼盘
“亲水叠泉、景观瀑布”，“70棵原生大树，引种数棵棕榈之王加拿利海枣、400余珍稀树种、2000余株名贵树木，成就市中心高尚森林景园社区。”这是一家房地产开发商为旗下楼盘所做的广告。随着人们对居住环境品质的追求，小区景观成为购房时重要的参考指标，精明的开发商吆喝时无一不以园林、水景为卖点。然而业主们在享受姹紫嫣红、喷泉水景的同时，也不免疑惑：该不该为景观维护额外买单？
景观维护额外买单该不该
李先生在南京市区某高档楼盘购买了一套商品房，入住后，物业公司定期随物管费收取一笔公摊水电费。李先生得知，这笔公摊费用主要是由楼道照明及园区绿化、营造水景观用水等形成的。李先生感到不能理解，他说：“我已经交了高昂的物业管理费，小区内的公摊水电费用应该已经包含在内，为什么还要我额外买单？”
李先生的疑惑并非个别。在南京，一些中高档小区每个月的物业管理费用低的在2元/平方米左右，高的甚至达到5元/平方米。不少业主认为，自己每月所交物管费已经大大高于其它小区，不应该再为景观、照明等支付额外的费用，物业公司不应该“干一份活，收两份钱”。物业公司则认为，物管费仅仅是物业公司向小区业主提供公共服务所收取的费用，没有包含小区公用部位的设备、设施使用所发生的费用，公用水电费应当由业主合理分摊。
江苏君远律师事务所李淑君表示，根据我国的法律规定，物业管理服务费一般由三部分构成：公共性服务费，物管公司提供的公共卫生、清洁、公共设施、公用部位的维修保养和保安、绿化等费用；公众代办性服务费，即代缴水电费、煤气费、电话电视费等服务收取的费用；特约服务费，即因提供家电维修、住户室内卫生打扫等个别服务而收取的费用。对这三种服务收费的具体项目、标准，在委托管理合同中均应有明确的规定。
“可见，通常情况下物业共用部位、公用设施设备的日常运行能耗费用是没有被列入物管收费标准考量范围的。因此，除非业主和物业管理公司之间有特别约定，小区的二次增压供水设备、集中供暖设备、电梯、消防、照明、景观设施等日常运行的能耗费用应当由业主分摊缴纳。”
记者查阅《南京市物业服务收费管理实施办法》，该办法第18条规定，“物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列账，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定。”
物管收费何时不再“雾里看花”
景观维护额外买单，法律有明确规定，为何却引起许多业主的质疑和不满？业内人士表示，这类纠纷的背后，实质是物业管理成本不透明，信息不对称，业主对物管价格普遍持怀疑态度。
江苏圣典律师事务所律师王宏表示，物管定价时应该对提供的服务的价值和成本有一个合理的核算。但业主不是专业人士，对物管公司的人力投入、修缮成本并不了解，双方处于信息不对称的状态。在这种情况下，物业公司说每个月每平方米两块钱就是两块钱，没有具体的核算。有些小公司也抱着捞一票是一票的心态，加剧了物业管理收费混乱，形成恶性循环。
那么，在与物业管理公司谈判时，谁来帮助业主对其提供的服务和价格的合理性做出判断？
目前，我国的物业管理收费实行政府指导价，政府出于保护消费者、平抑物价的考虑，制定的物业管理收费标准较低，并且不包括公共设施的维护、能耗费用。而随着人们对居住环境和服务品质的要求不断提高，物业公司提供的软环境服务越来越多，产生的相应的服务报酬水涨船高也在所难免。这就与政府指导价平抑物价的出发点产生了矛盾。为了避免误解，南京朗诗熙园等中高档楼宇的物业管理开始实施一费制。
王宏认为，应该通过物业管理协会对物管养护成本作出核算，使物业管理定价行为走向理性。“物业管理成本主要由两部分组成，一是对特定物的养护，类似于提取公共设施的折旧费，这个费用是客观的；另一部分是人力成本，现在很不透明。事实上，人力成本只存在定岗区别，服务标准是可以统一的，所以也是相对固定的。现在的物管定价，很多都是‘拍脑袋’，缺乏引导。应该由专业人士对活劳动成本进行核算、规范，可以由行业协会出台一个规范。”
业主应承担共同生活的责任
王宏律师表示，开发企业与前期物业管理企业应该做好物业管理的前期准备工作，规范自身经营服务行为，引导理性消费。
“像李先生与物业管理公司之间的这类矛盾是由于物业管理准备不足引起的。虽然说公用设施设备的运营费用应该由业主进行分摊，但怎样分摊才合理，往往没有明确标准。因此，开发企业或前期物业管理企业应该在售房或者前期物业准备阶段把这个问题明确下来，并签订合同，作为今后执行的依据。如果个别业主对分摊规则有异议，应该召开业主大会进行表决，以此来解决问题。”
业内人士认为，物业管理收费是商品交易行为，应该通过市场手段解决，科学、合理地定价。消费者也应该树立理性消费的心态，为享受的优质服务支付合理报酬。
景观维护额外买单该不该
李先生在南京市区某高档楼盘购买了一套商品房，入住后，物业公司定期随物管费收取一笔公摊水电费。李先生得知，这笔公摊费用主要是由楼道照明及园区绿化、营造水景观用水等形成的。李先生感到不能理解，他说：“我已经交了高昂的物业管理费，小区内的公摊水电费用应该已经包含在内，为什么还要我额外买单？”
李先生的疑惑并非个别。在南京，一些中高档小区每个月的物业管理费用低的在2元/平方米左右，高的甚至达到5元/平方米。不少业主认为，自己每月所交物管费已经大大高于其它小区，不应该再为景观、照明等支付额外的费用，物业公司不应该“干一份活，收两份钱”。物业公司则认为，物管费仅仅是物业公司向小区业主提供公共服务所收取的费用，没有包含小区公用部位的设备、设施使用所发生的费用，公用水电费应当由业主合理分摊。
江苏君远律师事务所李淑君表示，根据我国的法律规定，物业管理服务费一般由三部分构成：公共性服务费，物管公司提供的公共卫生、清洁、公共设施、公用部位的维修保养和保安、绿化等费用；公众代办性服务费，即代缴水电费、煤气费、电话电视费等服务收取的费用；特约服务费，即因提供家电维修、住户室内卫生打扫等个别服务而收取的费用。对这三种服务收费的具体项目、标准，在委托管理合同中均应有明确的规定。
“可见，通常情况下物业共用部位、公用设施设备的日常运行能耗费用是没有被列入物管收费标准考量范围的。因此，除非业主和物业管理公司之间有特别约定，小区的二次增压供水设备、集中供暖设备、电梯、消防、照明、景观设施等日常运行的能耗费用应当由业主分摊缴纳。”
记者查阅《南京市物业服务收费管理实施办法》，该办法第18条规定，“物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列账，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定。”
物管收费何时不再“雾里看花”
景观维护额外买单，法律有明确规定，为何却引起许多业主的质疑和不满？业内人士表示，这类纠纷的背后，实质是物业管理成本不透明，信息不对称，业主对物管价格普遍持怀疑态度。
江苏圣典律师事务所律师王宏表示，物管定价时应该对提供的服务的价值和成本有一个合理的核算。但业主不是专业人士，对物管公司的人力投入、修缮成本并不了解，双方处于信息不对称的状态。在这种情况下，物业公司说每个月每平方米两块钱就是两块钱，没有具体的核算。有些小公司也抱着捞一票是一票的心态，加剧了物业管理收费混乱，形成恶性循环。
那么，在与物业管理公司谈判时，谁来帮助业主对其提供的服务和价格的合理性做出判断？
目前，我国的物业管理收费实行政府指导价，政府出于保护消费者、平抑物价的考虑，制定的物业管理收费标准较低，并且不包括公共设施的维护、能耗费用。而随着人们对居住环境和服务品质的要求不断提高，物业公司提供的软环境服务越来越多，产生的相应的服务报酬水涨船高也在所难免。这就与政府指导价平抑物价的出发点产生了矛盾。为了避免误解，南京朗诗熙园等中高档楼宇的物业管理开始实施一费制。
王宏认为，应该通过物业管理协会对物管养护成本作出核算，使物业管理定价行为走向理性。“物业管理成本主要由两部分组成，一是对特定物的养护，类似于提取公共设施的折旧费，这个费用是客观的；另一部分是人力成本，现在很不透明。事实上，人力成本只存在定岗区别，服务标准是可以统一的，所以也是相对固定的。现在的物管定价，很多都是‘拍脑袋’，缺乏引导。应该由专业人士对活劳动成本进行核算、规范，可以由行业协会出台一个规范。”
业主应承担共同生活的责任
王宏律师表示，开发企业与前期物业管理企业应该做好物业管理的前期准备工作，规范自身经营服务行为，引导理性消费。
“像李先生与物业管理公司之间的这类矛盾是由于物业管理准备不足引起的。虽然说公用设施设备的运营费用应该由业主进行分摊，但怎样分摊才合理，往往没有明确标准。因此，开发企业或前期物业管理企业应该在售房或者前期物业准备阶段把这个问题明确下来，并签订合同，作为今后执行的依据。如果个别业主对分摊规则有异议，应该召开业主大会进行表决，以此来解决问题。”
业内人士认为，物业管理收费是商品交易行为，应该通过市场手段解决，科学、合理地定价。消费者也应该树立理性消费的心态，为享受的优质服务支付合理报酬。
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