公园何以成了豪宅的后花园 谁在瓜分景观(图)

　　近几年来，大量的景观住宅出现在城市公园的周边，许多开发商瞄准这个“商机”，把属于城市公共资源的公园演变为私人的后花园。景观被破坏，环境遭污染，这些不断显现的问题，直接拷问着有关政府职能部门的规划初衷。

城市公园内的景观在周围高档楼盘的围攻下花容失色。张涛摄  

　　眼下，城市公园正在遭到高档楼盘的围攻。在北京城区，朝阳公园、陶然亭公园、紫竹院公园、团结湖公园等周边，都纷纷出现了各种不同概念的景观住宅建筑，而这种现象也开始在全国蔓延。

　　景观豪宅争伴城市公园

　　北京海淀区的紫竹院公园由三个小湖相连，园内景致多以竹为主题，林木葱葱，烟波浩渺，是座充满翠竹情趣的大型公园。家住“豪柏风度”的杨先生提起他当初为何选择在紫竹院旁边购时房颇为自得：“每天能够看到湖光绿景，体会那种身心愉悦的感受，相对其他的楼盘来说，这里显得更超值”。

　　在紫竹院公园周边，华澳一期、华澳二期嘉慧苑、美林花园以及汇景阁、紫竹花园排列有序；西南门还有人济山庄、豪柏国际公寓，西北侧有中海紫金苑。据豪柏国际公寓销售部统计，80%以上的业主看好紫竹院周边得天独厚的地理位置以及蕴藏着的巨大升值潜力，因为豪柏国际公寓10层以上的住户都可将紫竹院三湖两岛、16公顷的水面尽收眼底。也正如此，紫竹院周边的房地产项目纷纷大打水景牌，公园水景成就了景观豪宅。

　　陶然亭公园位于北京市南二环陶然桥西北侧，“陶然北岸”总经理刘金州表示，紧挨公园的项目比一般的项目要多一个独特的卖点——公园。现在人们购房心理日益成熟，社区的外部环境也逐渐成为影响人们购房的重要因素。其楼盘广告词“陶然亭在南，我在北岸”，更是充满诱惑。

　　朝阳公园规划面积320万平方米，绿化覆盖率70%，是融中外园林艺术、建筑风格为一体的国际旅游文化景区。目前朝阳公园附近有20多个高档项目，价格保持在万元以上并且一直在升。北京市城市建设研究院副院长王磐岩认为，朝阳公园周围的高档公寓、别墅数量之多，密集程度惊人，就是公园效应形成的。也正是朝阳公园使其周边的房产项目获得了巨大的升值空间。

　　类似的情况在全国的大中城市都较为普遍。济南豹突泉公园周边高楼林立，杭州的中山公园四周也被“水泥森林”包围，南京著名的月牙湖、玄武湖、莫愁湖等公园，周边都建起了密集的楼群。公园周边建景观豪宅正跟风而上。

　　公园正成为后花园

　　随着围绕公园或风景区进行房地产开发愈来愈热，一个不容忽视的问题是，不少城市的风光带、名胜处正面临着沦为少数人享用的后花园的尴尬。

　　最近被媒体披露的“陶然亭公园正成为私人后花园”事件，有网友发帖表示，“近年大量的房产项目进驻公园周边后，空间显得拥挤不堪，里面感觉像水泥笼子”。在陶然亭公园东北角，嵌入公园瑞像亭和北门景区之间，耸立着在建楼盘“凤图腾”，假山后面四幢13层的高楼，远远超过假山上瑞像亭的高度，公园完全变成了楼盘的后花园。

　　北京的公园一直是非常稀缺的资源，也因此成为开发商眼里难得的旺地。在商业利益的驱动下，周边纷纷建起“公园里的家”，对公园景观造成了不可修复的破坏。

　　对此，很多人士都表示担忧。北京园林科研所主任工程师李延明一直关注着“水泥森林”对公园的影响，他表示：“首先景观会遭到破坏，公园周边被开发商利用后，里面的光照条件等发生变化，景观显得不自然；其次会影响游客的心理，四处都是高大的建筑物，视线受到限制，游人心里堵得慌；另外还影响环境，周边密集生活区的噪音、气流等会污染公园，高楼对风的流动、光线的辐射等产生一定的阻碍，对公园内的花草、水质、环流等产生负面影响。”

　　但这种短期商业行为并不妨碍公园豪宅成为购房者的首选，越来越多的楼盘借助公园概念进行炒作。有专家一针见血地指出，公园变成后花园最直接拷问的还是政府的职能部门，城市公共资源的维护必须以多数人的利益为重，为什么凭借经济优势就能占有公共资源？城市建设的步伐过快，相关的配套措施可能还有缺失，但这种现象正成为一种趋势，不能不引起政府职能机构的重视。

　　专家表示，最根本的是如何把公共资源的优势体现出来，使其成为城市多数居民享用的公共环境，而不是高档楼盘的后花园。有的城市已经进行了科学规划，如长沙烈士公园北面和南面紧临公园300米范围内被规定不再建高层建筑，150-300米之间的范围内建筑高度控制在50米以下等。

　　谁在瓜分公园景观

　　根据记者调查，目前紫竹院公园周边人济山庄的房价为每平方米9000元；嘉慧苑每平方米达到12500元；美林花园和中海紫金苑每平方米也在9000元左右。陶然亭公园周边的枫华豪景每平方米8200元；陶然北岸售价为每平方米6500元；凤图腾均价每平方米14000元左右。在朝阳公园东侧、南侧，集中了公园大道、棕榈泉国际公寓、GOLF公寓等高端产品，公园大道每平方米在12000元以上；阳光上东每平方米达10000元。

　　而北京市整体商品房平均售价在6000元左右，可见房价高低是对公园资源占有程度的最直接体现。南京月牙湖旁的月牙湖花园在1997年每平方米2000余元起售，现在二手房卖到7500元；玄武湖畔的湖景花园仅仅三年时间，涨到了万元以上，价格上翻近3倍；莫愁湖的金基唐城、金色家园房屋单价也上涨两倍多。稀缺的公园物业资源，造就了临近公园的开发项目拥有巨大的升值潜力，开发商由此赚取相当的利润。

　　公园周边要开发，需要当地规划、土地等部门的许可。因此在开发商对公园进行“围攻”的同时，不能忽略的是，地方政府也从开发商手里获取高额土地出让金。有些地方政府将土地挂牌竞拍，公园周边的开发用地价格自然比同类地皮高出数倍，从这方面讲地方政府也是获益者。还有内部人员透露，有些房地产项目直接跟地方政府相关，有时地方政府则直接参股，如朝阳公园南门的某国际公寓就有当地政府部门1%的股份。

　　这反映出地方政府短期获益与投资环境维护治理的长远行为在两种层面上的权衡。有评论指出：“将本该由政府干的事情交给市场，一方面需要投入巨资治理环境，维护城市公共资源；一方面又迫于资金压力将城市景观卖给开发商。政府陷入‘为开发商整治环境’的怪圈”。

　　北京市城市建设研究院副院长王磐岩认为，根本原因需要从地方的规划工作上追查，公园周边的楼盘密度、规划标准，要在对周边房产项目开发之前进行论证，建筑要与环境有机融合。但北京市规划委员会的有关人员表示，目前国内没有限制在重点景观周围建设建筑的法规，同时对记者所提关于如何对公园周边实施科学规划则不予答复。

　　记者了解到，《北京市公园条例》的相关规定是：“本市对公园周边可能影响公园景观的建设项目，实行严格控制。具体的控制范围和要求由市规划、园林等行政管理部门共同制定。公园周边建设工程应当与公园景观相协调”。

　　王磐岩指出：“全国绝大多数城市的公园条例没有对周边建筑设施的高度、间距等作详细界定，操作中往往被开发商钻空子，法规明显需要完善，这还需要一个过程。”