《城市规划》修编发起房地产“平津战役”

　　甲申春季，《北京城市总体规划》修编启动，作为准备先期展开的《北京城市空间发展战略研究》，提出了首都城市空间新格局。很快，修编在全国“两会”期间形成热门话题，在而后的互联网上成为点击率颇高的热点，毫无疑问，修编对未来中国城市建设发展道路的影响是巨大深远的。从其对区域房地产发展效应角度讲，无异于发起了二十一世纪的再一次“平津战役”。 
 
　　一、今昔：历史惊人的相似

　　几十年前毛泽东为中央军委起草的《关于平津战役的作战方针》（1948）所提出的谋略，与当今《北京城市总体规划》修编思路竟有惊人的一致。这里不妨将“作战方针”与“修编精神”对比一下：

　　毛泽东：“我们的真正目的不是首先包围北平，而是首先包围天津、塘沽、芦台、唐山诸点”。

　　吴良镛：“从更大空间范围研究北京的发展，重点解决包括京、津、冀诸多城市在内的大北京地区的发展战略，然后再回到北京的问题上来。”

　　汪光焘：“要把北京规划的修编工作与京津冀区域的协调发展相结合，在规划中注意留出发展的结合点和建设接口”。

　　毛泽东：三纵可“开至北平以东、通县以南地区，从东面威胁北平，同四纵十一纵五纵形成对北平的包围”，“将...北平、怀柔、顺义、通县、宛平、丰台、天津、塘沽、芦台...诸点”一概包围了。

　　王歧山：“北京未来将向东南方向发展，其中“东部发展带”北起怀柔、密云，重点发展顺义、通州、亦庄，东南则指向廊坊、天津，与区域发展的大方向相一致”。

　　吴良镛：“‘东部发展带’的提出是对北京空间结构的战略性调整，...将来要通过“东部产业带”的建设来实现空间战略性转移，疏导新北京产业发展方向，把城市的一些功能从市中心转移出来”。

　　毛泽东：“其办法是以以两个纵队位于武清为中心的地区，即廊坊、河西务、杨村诸点，以五个纵队插入天津、塘沽、芦台、唐山、古冶诸点之间，...东面则依情况，力争先歼塘沽之敌，控制海口。”

　　王歧山：“142.69公里长的京津塘高速公路沿线，分布着北京亦庄、永乐、廊坊、安平、燕郊、杨村、天津等10余个高新技术开发区”。

　　吴良镛：“天津的港口应该是整个华北的港口，北京也因此应该往东南方向发展。”

　　平津战役的作战方针体现了“以全局谋一域”的军事思想，是中外战争史上的光辉典范。21世纪的今天，城市规划的智者大师们将这一战略思想成功地运用到总体修编之中。下面分别从京、津、京津（冀）三个范围，对修编产生的中长期房地产效应做一概括性分析。

　　二、北京：首位城市效应

　　“两轴、两带、多中心”新的城市空间布置安排，将会从总体上改变未来京城房地产发展的格局：

　　1、开发热点的空间转移。修编的理念变化之大莫过于跳出北京来规划北京城市发展，这就从战略上把握了未来发展的全局。在体现五个统筹的新发展观，调整/疏导/转移城市功能布局，构造未来华北城市带框架的谋划中，将房地产开发中心战场引向城外。缓解无休止的老城改造，以便“有机更新”。

　　2、新城建设提上日程。多中心发展，疏散中心大团。重点发展“东部发展带”中的重点，即顺义、通州、亦庄、永乐等地会展开整体的新城开发，建设能满足区域需要的配套商务（业）中心和文化娱乐设施。这些新城人口在50万，要求至少70%以上在当地就业，这就需要产业配套和基础设施配套物业。

　　3、置业市场结构调整。城市多中心发展，会逐渐减少“工作在城里，居住在城外”的居住/生活模式。随着城市分中心的成熟，交通的完善，使郊区住宅评价趋高。同时，新城开发建设中会推动郊区低密度住宅的规模发展，中高档别墅的选址也将发生调整。新市场反过来又会影响老城中心房屋市场。

　　4、社会相对房价走向均衡。人口的疏散、功能的分解，降低了配置密度，会缓和地价上涨的压力，平抑城市中心不断疯长的房价。与此同时，郊区新城被越来越多的人们所接受，其房屋价格跟随级差地租的提升将水涨船高。这样，城市的各时各方各类各种房地产社会相对价格会逐渐走向合理均衡。

　　三、天津：畿辅港口地利

　　北京修编产生了强大的房地产外部经济效应，对于天津来说，是继世纪危改后的最大的历史机遇：

　　1、海港辐射范围圈定，商业地产富商机。正如上述吴良镛教授所言：“天津的港口应该是整个华北的港口。”塘沽新港是三北地区，尤其是北京最大的出海口，是首都的水上门户。港口吞吐量的日益扩大，膨胀了物流容量和频率，这些都需要相应的物业设施。可以预见，涉港商业地产前景广大。

　　2、修编波及天津发展，战略地产启动。这次京城修编，从理论上包括了京、津、冀诸多城市在内的大北京地区的发展战略。受城市经济学“城市首位率”（马克.杰斐逊，1939）作用的影响，天津城市规划需要方向上的调整。以京津塘高速轴线横贯老城—滨海双核的“宝葫芦型”发展，开辟了战略地产。

　　3、“交通经济带”，带状开发前景美妙。天津地处欧亚大陆桥东桥头堡，位于京—津河海码头转运点，是历史上北方最大的金融/商贸/物流中心。北京修编“东部发展带”怀柔—密云—顺义—通州—亦庄—永乐—牛堡屯—凤河营—廊坊—杨村—天津—滨海，一线下来的京津经济发展走廊形成带状开发区。

　　4、环渤海经济中心，未来置业广阔天地。全球化经济世界的竞争，是以大城市为支点的地区与地区的竞争。“目前京津冀地区海域的合作，航空港的合作，铁道交通的合作，都要通过区域解决。（吴良镛，2004）天津是环渤海沿岸最大的城市，为区域合作的重要枢纽，今后的置业空间十分美好。

　　四、京津：逐鹿渤海华北

　　自上世纪初中期起，中国经济的发展已经出现了两次高潮，第一波首先在亚热带珠三角掀起，然后沿着趋势线向长三角北上，形成第二个增长波。21世纪上半叶，受政治地缘因素、区域后发优势、经济中心漂移及东北亚经济合作推进等诸多因素的作用与影响，环渤海将作为中国经济增长的第三极崛起。

　　平津战役曾是中国人民解放战争中三个有决定意义的最大战役的最后一个。在开创社会主义现代化建设全面实现小康社会的新时期，使得这次北京城市总体规划修编意义非同寻常。修编是“大首都区”经济发展的战略部署，修编是京津冀战略结盟的宣传鼓动书，修编是平津地区房地产大会战的曙光。

　　古人云：“不谋全局者，不足以谋一域；不谋万世者，不足以谋一时”一句话已经成为现在网上流行语。史上曾有春秋战国合纵连横，京城修编在大空间范围整合配置资源，打造环渤海经济航母。真是纵横千里，莫非热土，美好蓝图，绘就大地。明天，环渤海版块定将立于世界民族之林。修编发起的房地产“平津战役”已经打响，让我们在枪炮声中迎接华北“世界城市”的奠基礼。（作者系南开大学经济学博士、房产行业专家刘玉录）