天津地产的复兴时代已经来临(二)
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2005-02-23
来源：景观中国网
文章二：三十万人大拆迁和全民预期的力量 有人形容天津市里有两种人，一种是买了房的人，一种是正在看房子即将购买的人。出租车司机罗彬则属于前一种，他理解这两种人，肯定
文章二：三十万人大拆迁和全民预期的力量
有人形容天津市里有两种人，一种是买了房的人，一种是正在看房子即将购买的人。出租车司机罗彬则属于前一种，他理解这两种人，肯定是需要买房，而且现在不买等以后房价涨了就不划算了。尽管这只是一己的观点，但在记者采访过程中，却是几乎每个人都会提到的，就像南开大学城市与区域经济研究中心的博士研究员王家庭说的：“全民预期正在形成，这将是一股非常可怕的力量”。
代表专业一方观点的天津中原将天津购房者分为两种：一种是拆迁型客户，一种是改善型客户，包括因城市新增人口带来的置业需求。此外，投资型客户与外埠购房者也占据部分比例。据中原估计，目前天津以自住型客户为主，投资型购房比例在10%左右。总经理萧荣也承认民众有买涨不买跌心理，“拆迁导致购房需求集中爆发，也导致即使房价上涨较快，但成交规模仍然保持较高水平。”
“戴相龙市长的到来使天津人看到了希望。”天津市经济发展战略研究所博士研究员刘玉录说。因为希望，戴相龙在天津受到的空前欢迎在第一次亮相天津时可见一斑。2003年天津春节联欢晚会是戴相龙第一次亮相，所有现场人员报以热烈的鼓掌。同样的场景还出现在不久后召开的天津市人大会议上，在那场戴相龙首次政府工作报告的会议中，报告刚一念完，现场的掌声就如雷鸣般的响起。
“这是一种期盼，因为大家都明白前央行行长到天津当市长的含金量。”刘玉录说：“戴相龙执政头一年给天津经济带来的快速增长，更加坚定是人们的期望。反映在房子上，几乎没有人会认为房价会跌。”
“全民预期”给了天津房地产市场持续火热的理由。而观察天津房地产，天拖南一带是个不错的起点，这里有著名的“中介一条街”。晋宁道这条不到1000米的马路上，竟然集中了包括顺驰在内的6家隶属于不同公司的中介门店，顺弛有两家店，相距不到500米。
“这说明二手房需求量大。”刘玉录分析认为：“这主要是一级市场低端产品供应不足早成的。”据顺驰置业提供的统计数据显示，2004年1至11月，天津市内六区二手房平均价格从年初的2736元/平方米，直线上涨到目前的3397元/平方米。最高价格在和平区，4390元/平方米，最低价在红桥区，3050元 /平方米。中介连锁店也已由2004年年初的200余家迅速激增至现在的500余家。
根据天津中原提供的数据：2003年，天津二手房交易为688万平米，交易额86亿，新房与二手房成交面积的比例达1：0.67；去年前11个月，二手房成交规模达到746万平米，144亿的成交额。“二手房对楼市的影响主要体现在创造更多的供应，满足部分中、低端客户及拆迁客户的置业需求, 解决一部分结构不合理的影响。低端住宅的供应不足, 确实造成了二手房的销售以及价格的大幅攀升，拆迁以及低端产品的供应不足是拉动存量房上涨的主要因素。”萧荣表示。
而低端产品供应不足也是因为拆迁。“拆迁导致开发商开发成本增加，价格的上涨直接反映在产品上，就成了低端产品供应量小。城市的经济发展在居民收入上的体现有一定的滞后性，所以，拆迁产生的需求与市场的供应发生了矛盾，从而刺激是二级市场。”刘玉录分析。
天津似乎是在“一夕之间”变成了一个超级大工地，放眼望去，到处都在拆迁，到处都在盖楼。而和这些相对应的数字是，天津从1990年代中期开始启动旧城改造拆迁，到2002年年底天津市在城市改造中拆迁的危陋建筑总量近1000万平方米。而这些在戴相龙执政的2003年，天津更是创下了历史最高记录——近500万平方米的旧房拆迁、超过三十万拆迁居民搬迁的历史规模，2004年也有近300万平米的拆迁量。
按以往天津市危改“拆：购(建)比率＝1∶3”在理论上2004年可形成约900万平方米的安置型住房需求(即时＋滞后)。再加上2003年拆迁引发的约1350万平方米的安置型住房需求，则在2003和2004年将形成约2250万平米的安置型住房市场需求。
天津《今晚报》广告部相关负责人给记者提供了观察拆迁与房地产的关系的另一个角度。房地产行业的广告跟房地产市场的关系很大，也是《今晚报》所有的广告里面非常重要的一块收入，2003年甚至是占到全年广告收入的四分之一。据介绍，2003年《今晚报》在房地产广告的收入达9000万，比2002年上涨了1000万。“这当然与当年地产大势好有关”，尽管市场由平稳转向旺销是从5、6月才开始起来的。到了2004年，房地产类广告收入下滑大8500万，该人士称，“下滑的原因一来是拆迁的总面积少，拆迁房屋表的广告少了。但主要还是因为大势好2004年天津的房源没达到市场的容量，市场处于供不应求状态，即使房地产商不投广告也能把房子卖出去。”
与之相对应的是，开发商在天津到拆迁地区直接进行项目推广。“这在天津好象比较常见，发宣传册、拉横幅等比较原始的广告形式通常对销售的促进作用还是很大的。”天津万通市场策划部经理杨泉告诉记者。
拆迁对行业相关的细微、局部的影响尚且如此，对整个市场的影响当然不言而喻。天津中原分析认为，2003年全市拆迁面积450万平方米，是2002年同期拆迁量的3倍，拆迁投资130亿元，成为拉动2003年商品房销售和房地产投资增长的主要因素之一，拆迁带来了安置型需求的增长。而2003年450万平方米的拆迁量中一大部分都是在下半年完成的，因此引起了拆迁市民岁末的突击购房，而2003年上半年的需求中也有一部分积累至下半年，房价短时期内大幅盘升是需求集中爆发的结果，这就是人们所说的，天津房地产是从2003年下半年开始的。同时这样导致了在2004年年初巨大需求集中爆发，房子供不应求，价格上涨。
到了2004年一季度，天津各类房屋累计销售达539.7平米，比2003年同期增长了146.6%，其中商品房和存量房的销售分别达到了360.4%和167.2%，分别比2004年同期增长了120.5%和270.9%，销售价格商品房的平均价格突破了3000元/平米，二手房平均价格达到1570元/平米，分别比2003年同期上涨了15%和31%。
萧荣表示：“2004年一季度始料未及的‘井喷’行情也给全年楼市走势定下了基调，在这种情况下，‘结构性供需失衡’开始浮出水面。”根据最新的统计数据，2004年前11个月，天津商品房成交面积达到1182万平米，成交额390亿。
根据天津中原对2005年市场做出的预测，预计2005年商品房上市量保持在1000万平米左右，成交规模比去年会有所下降，达到1100平米左右，商品房均价达到3700元/平米，比去年增长12%左右，其中高档住宅市场的房价涨幅会超过普通住宅，总的成交金额达到400亿元。总之，2005年的天津房地产市场将与近几年的楼市大势一脉相承，依然处于成熟期之前的调整上升阶段。
文章三：
滨海新区：另一座天津城
天津经济开发区(TEDA)无疑是全国少有的成功典范，然而，开发区的持续红火与天津城市母体的日渐衰颓形成一种奇特的对照。外商们似乎只需直接从北京驱车开发区，对天津这个城市本身却无须回头一顾。北京也有一趟火车是直接开到滨海新区的，每天两趟。开发区的人均GDP在2000年便达到1万美元，然而这与海河两岸的普通百姓没有多大关系。“感觉上，天津经济开发区像是独立于北京与天津两大直辖市之间的另一个城市。”刘玉录说。
但天津市政府正在极力改变这种状况，将包括TEDA在内的天津港、保税区及塘沽、汉沽、大港分三个行政区组成滨海新区，面积2270平方公里、人口107万——人们都说，这是另一座天津城。
“候鸟”族的新“翅膀”
在很多邻里人眼里，张晖就像是一只飞来飞去的“候鸟”。鸟儿秋去春回，张晖则是早出晚归。家住天津老城区的张晖今年三十出头，是个地道的天津人。之所以被邻居称为“候鸟”，是因为张晖在开发区做业务的凯成房地产咨询公司任市场部经理，公司则坐落在距离天津老城45公里外的天津开发区。每天一大早，张晖都要“飞到”开发区上班，以前她的“翅膀”是公交车，现在是轻轨。
在古城天津，像张晖这样的“城市候鸟”还有近20万。每天早晚，都可以看到成百上千辆公交车、公司班车在老城区与滨海新区之间往返。聚集了这群“城市候鸟”的天津开发区，在天津人的心中有着特殊的地位，也带有特殊的含义。
滨海新区界定规划为：行政辖区2270平方公里；规划用地350.36平方公里；起步区用地180平方公里(其中十年新发展用地65.16平方公里)。随着新区发展越来越快，“候鸟”会越来越多。
去年的3月28日，津滨轻轨开始试运营。据滨海快速交通有限公司运营部门提供的资料显示，截至去年12月底，轻轨共运送乘客400多万人次。
根据《天津市城市总体规划(2004-2020年)》，将新建京津高速公路北通道、南通道，拓宽改造京津塘高速公路、京津公路，延伸海滨大道高速公路。按照城市交通规划，轨道交通将由地铁、轻轨、市郊铁路、有轨电车等多种形式组成，线网总长度860公里。其中，滨海新区轨道交通线网由5条轻轨线组成。
新的天津市居住用地规划中，将滨海新区划分为20个居住片区。每个居住片区人口在15至25万人左右，含3至5个居住区或居住小区。居住片区将配置大型超市、社区文化中心、综合运动场、中小学、社区卫生服务中心等各项服务设施。而新规划中对交通的改善使得更多的候鸟往返于津滨之间，这群人均GDP超过2万美元的候鸟，在开发商眼中，就像是会飞的钞票。
津滨轻轨串起的地产机会
“津滨轻轨受惠最大的是河东区、东丽区、滨海新区。津滨轻轨在最初确定走向时，引发了沿线房地产广告战，一些楼盘更把楼价抬高3%。”滨海快速公司房地产二部孙经理对轻轨将来开通后的前景抱有很大希望，他认为津滨轻轨不仅能够聚集大量人流，催生消费潜力，同时津滨轻轨能够对区域经济产生一系列的推动作用，对于津滨轻轨沿线物业来说，升值空间很大。
在王立军看里，津滨轻轨对滨海新区房地产的意义，说是一场“革命”并不为过。“周边物业作为一种资源，有效开发利用带来盈利仍是个大问题，因此研究津滨轻轨周边物业的价值及价值兑现方式，将会是中介公司、开发企业等的一个方向。”
在采访万科总经理刘仕成时，他认为，津滨轻轨项目对土地的升值作用是一个缓慢的过程，他预计的时间是10年左右，这取决于滨海新区人流和商业氛围的形成，因此为了使有限的土地发挥最大的经济效益，应多保留预留地。
刘仕成说：“无论如何，津滨轻轨将为大的地产商提供商机。搞周边物业综合开发，是‘城’的概念，是一种复合地产的形态，它需要实力、技术、管理等方面能力的整合。在这一层面上，‘津滨轻轨革命’将对现有的地产开发模式起到修正甚至颠覆的作用。”
在滨海新区2270平方公里土地当中，现有耕地496平方公里，其中基本农田390平方公里，仅占全区总土地面积的17%。由于盐渍化面积大，程度重，加之长期污水灌溉和施用有机氯农药，土壤重金属污染和有机污染问题突出，相当一部分农田已不适宜种植农作物。而在未利用的土地中，多是寸草不生的光板地。
当地官员普遍认为，这么多年来，滨海新区这个最大的资源优势并没有得到充分发挥。因此，在“两会”期间，天津方面要求国务院对天津滨海新区的农用土地重新进行测定评估，批准变更为建设用地，授权天津市政府组织实施。
如果每一个站点可能形成一个居民的聚居区，那么它就替代了原来老城区的生活功能，那这样卫星城市就开始逐步出现。从国际上看也是这样的。轨道交通沿线的城市周边房地产项目的升温，也在说明人们的居住区正向城市周边地区迁移。加拿大规划师协会会员、建筑学博士袁庆接受记者采访时表示：“住宅郊区化的趋势也将表现得更加显著，轨道交通不仅将缓解城市中心区的交通压力，分散市中心区过度密集的人口，而且极大地拉近了城郊距离，增强了购房者的心理接受感。”
滨海新区管委会主任皮黔生说：“滨海新区正成为天津经济快速发展的龙头。据推算至2010年，新区工业总产值将占天津市工业总产值的50%，工业总产值预计将达到2500亿元以上，未来二十年，滨海新区还将是天津市最大的经济增长点。而快速轨道交通的建设对城市经济发展的意义不言而喻。”
富人居住区？
毫无疑问，滨海新区概念的形成，深受浦东开发的影响。天津政府一直希望滨海新区成为中国北方高度开放的标志性区域，形成与上海浦东新区南北呼应的格局。经过十年积累，2003年滨海新区的国内生产总值已近千亿元，占到天津市的40%，经济体量直追浦东，成为天津经济的支柱。
有一组数据会让立志在滨海新区开发房地产的商人觉得兴奋：2003年开发区的GDP达到445.23亿元，财政收入426.96亿元。而2003年天津市的财政收入才451亿元，天津全市11%的人口创造了89%人口创造的财政收入。目前全区人均GDP超过2万美元，相当于中等发达国家水平。
所以刘玉录判断说，滨海“富人居住区”成气候。“2004上半年，开发区核心区土地成交面积54万平方米，金额23.4亿元，均价达4333.33元/平方米，已经接近中心城区基准地价四级、住宅地价三级的水准。”
“我们在98年开始做楼盘的代理销售时，几乎是求着人家买房，现在开发区的房子做出来就没了，买房还得排队。”天津滨海凯成房地产咨询有限公司总经理王立军勇表示，在开发区中，商品房购买者中投资者比例约占50%左右。这些投资者也分为长线投资和短线投资两种，各占到70%和30%。
在把泰达城收入囊中不久，泰达又把在滨海新区的足球场边的一块体育休闲用地，这就是现在的泰达时尚广场地块。建筑总面积达130万平方米，投资高达82亿。据说这将会是个集会展服务、商业娱乐、酒店办公、高尚住宅为一体的国际化主题公园式城市功能综合体。
像泰达这般获得重点项目机会的开发商不多，但蠢蠢欲动、希望进入滨海新区并大举拿地“造城”的不在少数，比如顺驰、万科。根据顺驰任前总裁张伟的“造城”经验，对于很多正在积极推进城市运营的二线城市来说，改造旧区的效果从投入到产出都不如重建一个新区，以新区的开发推动旧区的逐步转化。“尽管2004年一些开发区的民用地贷款政策限制了这种新区的建设，但我个人仍然认为，新区改造比重建旧区更加划算。”
有人形容天津市里有两种人，一种是买了房的人，一种是正在看房子即将购买的人。出租车司机罗彬则属于前一种，他理解这两种人，肯定是需要买房，而且现在不买等以后房价涨了就不划算了。尽管这只是一己的观点，但在记者采访过程中，却是几乎每个人都会提到的，就像南开大学城市与区域经济研究中心的博士研究员王家庭说的：“全民预期正在形成，这将是一股非常可怕的力量”。
代表专业一方观点的天津中原将天津购房者分为两种：一种是拆迁型客户，一种是改善型客户，包括因城市新增人口带来的置业需求。此外，投资型客户与外埠购房者也占据部分比例。据中原估计，目前天津以自住型客户为主，投资型购房比例在10%左右。总经理萧荣也承认民众有买涨不买跌心理，“拆迁导致购房需求集中爆发，也导致即使房价上涨较快，但成交规模仍然保持较高水平。”
“戴相龙市长的到来使天津人看到了希望。”天津市经济发展战略研究所博士研究员刘玉录说。因为希望，戴相龙在天津受到的空前欢迎在第一次亮相天津时可见一斑。2003年天津春节联欢晚会是戴相龙第一次亮相，所有现场人员报以热烈的鼓掌。同样的场景还出现在不久后召开的天津市人大会议上，在那场戴相龙首次政府工作报告的会议中，报告刚一念完，现场的掌声就如雷鸣般的响起。
“这是一种期盼，因为大家都明白前央行行长到天津当市长的含金量。”刘玉录说：“戴相龙执政头一年给天津经济带来的快速增长，更加坚定是人们的期望。反映在房子上，几乎没有人会认为房价会跌。”
“全民预期”给了天津房地产市场持续火热的理由。而观察天津房地产，天拖南一带是个不错的起点，这里有著名的“中介一条街”。晋宁道这条不到1000米的马路上，竟然集中了包括顺驰在内的6家隶属于不同公司的中介门店，顺弛有两家店，相距不到500米。
“这说明二手房需求量大。”刘玉录分析认为：“这主要是一级市场低端产品供应不足早成的。”据顺驰置业提供的统计数据显示，2004年1至11月，天津市内六区二手房平均价格从年初的2736元/平方米，直线上涨到目前的3397元/平方米。最高价格在和平区，4390元/平方米，最低价在红桥区，3050元 /平方米。中介连锁店也已由2004年年初的200余家迅速激增至现在的500余家。
根据天津中原提供的数据：2003年，天津二手房交易为688万平米，交易额86亿，新房与二手房成交面积的比例达1：0.67；去年前11个月，二手房成交规模达到746万平米，144亿的成交额。“二手房对楼市的影响主要体现在创造更多的供应，满足部分中、低端客户及拆迁客户的置业需求, 解决一部分结构不合理的影响。低端住宅的供应不足, 确实造成了二手房的销售以及价格的大幅攀升，拆迁以及低端产品的供应不足是拉动存量房上涨的主要因素。”萧荣表示。
而低端产品供应不足也是因为拆迁。“拆迁导致开发商开发成本增加，价格的上涨直接反映在产品上，就成了低端产品供应量小。城市的经济发展在居民收入上的体现有一定的滞后性，所以，拆迁产生的需求与市场的供应发生了矛盾，从而刺激是二级市场。”刘玉录分析。
天津似乎是在“一夕之间”变成了一个超级大工地，放眼望去，到处都在拆迁，到处都在盖楼。而和这些相对应的数字是，天津从1990年代中期开始启动旧城改造拆迁，到2002年年底天津市在城市改造中拆迁的危陋建筑总量近1000万平方米。而这些在戴相龙执政的2003年，天津更是创下了历史最高记录——近500万平方米的旧房拆迁、超过三十万拆迁居民搬迁的历史规模，2004年也有近300万平米的拆迁量。
按以往天津市危改“拆：购(建)比率＝1∶3”在理论上2004年可形成约900万平方米的安置型住房需求(即时＋滞后)。再加上2003年拆迁引发的约1350万平方米的安置型住房需求，则在2003和2004年将形成约2250万平米的安置型住房市场需求。
天津《今晚报》广告部相关负责人给记者提供了观察拆迁与房地产的关系的另一个角度。房地产行业的广告跟房地产市场的关系很大，也是《今晚报》所有的广告里面非常重要的一块收入，2003年甚至是占到全年广告收入的四分之一。据介绍，2003年《今晚报》在房地产广告的收入达9000万，比2002年上涨了1000万。“这当然与当年地产大势好有关”，尽管市场由平稳转向旺销是从5、6月才开始起来的。到了2004年，房地产类广告收入下滑大8500万，该人士称，“下滑的原因一来是拆迁的总面积少，拆迁房屋表的广告少了。但主要还是因为大势好2004年天津的房源没达到市场的容量，市场处于供不应求状态，即使房地产商不投广告也能把房子卖出去。”
与之相对应的是，开发商在天津到拆迁地区直接进行项目推广。“这在天津好象比较常见，发宣传册、拉横幅等比较原始的广告形式通常对销售的促进作用还是很大的。”天津万通市场策划部经理杨泉告诉记者。
拆迁对行业相关的细微、局部的影响尚且如此，对整个市场的影响当然不言而喻。天津中原分析认为，2003年全市拆迁面积450万平方米，是2002年同期拆迁量的3倍，拆迁投资130亿元，成为拉动2003年商品房销售和房地产投资增长的主要因素之一，拆迁带来了安置型需求的增长。而2003年450万平方米的拆迁量中一大部分都是在下半年完成的，因此引起了拆迁市民岁末的突击购房，而2003年上半年的需求中也有一部分积累至下半年，房价短时期内大幅盘升是需求集中爆发的结果，这就是人们所说的，天津房地产是从2003年下半年开始的。同时这样导致了在2004年年初巨大需求集中爆发，房子供不应求，价格上涨。
到了2004年一季度，天津各类房屋累计销售达539.7平米，比2003年同期增长了146.6%，其中商品房和存量房的销售分别达到了360.4%和167.2%，分别比2004年同期增长了120.5%和270.9%，销售价格商品房的平均价格突破了3000元/平米，二手房平均价格达到1570元/平米，分别比2003年同期上涨了15%和31%。
萧荣表示：“2004年一季度始料未及的‘井喷’行情也给全年楼市走势定下了基调，在这种情况下，‘结构性供需失衡’开始浮出水面。”根据最新的统计数据，2004年前11个月，天津商品房成交面积达到1182万平米，成交额390亿。
根据天津中原对2005年市场做出的预测，预计2005年商品房上市量保持在1000万平米左右，成交规模比去年会有所下降，达到1100平米左右，商品房均价达到3700元/平米，比去年增长12%左右，其中高档住宅市场的房价涨幅会超过普通住宅，总的成交金额达到400亿元。总之，2005年的天津房地产市场将与近几年的楼市大势一脉相承，依然处于成熟期之前的调整上升阶段。
文章三：
滨海新区：另一座天津城
天津经济开发区(TEDA)无疑是全国少有的成功典范，然而，开发区的持续红火与天津城市母体的日渐衰颓形成一种奇特的对照。外商们似乎只需直接从北京驱车开发区，对天津这个城市本身却无须回头一顾。北京也有一趟火车是直接开到滨海新区的，每天两趟。开发区的人均GDP在2000年便达到1万美元，然而这与海河两岸的普通百姓没有多大关系。“感觉上，天津经济开发区像是独立于北京与天津两大直辖市之间的另一个城市。”刘玉录说。
但天津市政府正在极力改变这种状况，将包括TEDA在内的天津港、保税区及塘沽、汉沽、大港分三个行政区组成滨海新区，面积2270平方公里、人口107万——人们都说，这是另一座天津城。
“候鸟”族的新“翅膀”
在很多邻里人眼里，张晖就像是一只飞来飞去的“候鸟”。鸟儿秋去春回，张晖则是早出晚归。家住天津老城区的张晖今年三十出头，是个地道的天津人。之所以被邻居称为“候鸟”，是因为张晖在开发区做业务的凯成房地产咨询公司任市场部经理，公司则坐落在距离天津老城45公里外的天津开发区。每天一大早，张晖都要“飞到”开发区上班，以前她的“翅膀”是公交车，现在是轻轨。
在古城天津，像张晖这样的“城市候鸟”还有近20万。每天早晚，都可以看到成百上千辆公交车、公司班车在老城区与滨海新区之间往返。聚集了这群“城市候鸟”的天津开发区，在天津人的心中有着特殊的地位，也带有特殊的含义。
滨海新区界定规划为：行政辖区2270平方公里；规划用地350.36平方公里；起步区用地180平方公里(其中十年新发展用地65.16平方公里)。随着新区发展越来越快，“候鸟”会越来越多。
去年的3月28日，津滨轻轨开始试运营。据滨海快速交通有限公司运营部门提供的资料显示，截至去年12月底，轻轨共运送乘客400多万人次。
根据《天津市城市总体规划(2004-2020年)》，将新建京津高速公路北通道、南通道，拓宽改造京津塘高速公路、京津公路，延伸海滨大道高速公路。按照城市交通规划，轨道交通将由地铁、轻轨、市郊铁路、有轨电车等多种形式组成，线网总长度860公里。其中，滨海新区轨道交通线网由5条轻轨线组成。
新的天津市居住用地规划中，将滨海新区划分为20个居住片区。每个居住片区人口在15至25万人左右，含3至5个居住区或居住小区。居住片区将配置大型超市、社区文化中心、综合运动场、中小学、社区卫生服务中心等各项服务设施。而新规划中对交通的改善使得更多的候鸟往返于津滨之间，这群人均GDP超过2万美元的候鸟，在开发商眼中，就像是会飞的钞票。
津滨轻轨串起的地产机会
“津滨轻轨受惠最大的是河东区、东丽区、滨海新区。津滨轻轨在最初确定走向时，引发了沿线房地产广告战，一些楼盘更把楼价抬高3%。”滨海快速公司房地产二部孙经理对轻轨将来开通后的前景抱有很大希望，他认为津滨轻轨不仅能够聚集大量人流，催生消费潜力，同时津滨轻轨能够对区域经济产生一系列的推动作用，对于津滨轻轨沿线物业来说，升值空间很大。
在王立军看里，津滨轻轨对滨海新区房地产的意义，说是一场“革命”并不为过。“周边物业作为一种资源，有效开发利用带来盈利仍是个大问题，因此研究津滨轻轨周边物业的价值及价值兑现方式，将会是中介公司、开发企业等的一个方向。”
在采访万科总经理刘仕成时，他认为，津滨轻轨项目对土地的升值作用是一个缓慢的过程，他预计的时间是10年左右，这取决于滨海新区人流和商业氛围的形成，因此为了使有限的土地发挥最大的经济效益，应多保留预留地。
刘仕成说：“无论如何，津滨轻轨将为大的地产商提供商机。搞周边物业综合开发，是‘城’的概念，是一种复合地产的形态，它需要实力、技术、管理等方面能力的整合。在这一层面上，‘津滨轻轨革命’将对现有的地产开发模式起到修正甚至颠覆的作用。”
在滨海新区2270平方公里土地当中，现有耕地496平方公里，其中基本农田390平方公里，仅占全区总土地面积的17%。由于盐渍化面积大，程度重，加之长期污水灌溉和施用有机氯农药，土壤重金属污染和有机污染问题突出，相当一部分农田已不适宜种植农作物。而在未利用的土地中，多是寸草不生的光板地。
当地官员普遍认为，这么多年来，滨海新区这个最大的资源优势并没有得到充分发挥。因此，在“两会”期间，天津方面要求国务院对天津滨海新区的农用土地重新进行测定评估，批准变更为建设用地，授权天津市政府组织实施。
如果每一个站点可能形成一个居民的聚居区，那么它就替代了原来老城区的生活功能，那这样卫星城市就开始逐步出现。从国际上看也是这样的。轨道交通沿线的城市周边房地产项目的升温，也在说明人们的居住区正向城市周边地区迁移。加拿大规划师协会会员、建筑学博士袁庆接受记者采访时表示：“住宅郊区化的趋势也将表现得更加显著，轨道交通不仅将缓解城市中心区的交通压力，分散市中心区过度密集的人口，而且极大地拉近了城郊距离，增强了购房者的心理接受感。”
滨海新区管委会主任皮黔生说：“滨海新区正成为天津经济快速发展的龙头。据推算至2010年，新区工业总产值将占天津市工业总产值的50%，工业总产值预计将达到2500亿元以上，未来二十年，滨海新区还将是天津市最大的经济增长点。而快速轨道交通的建设对城市经济发展的意义不言而喻。”
富人居住区？
毫无疑问，滨海新区概念的形成，深受浦东开发的影响。天津政府一直希望滨海新区成为中国北方高度开放的标志性区域，形成与上海浦东新区南北呼应的格局。经过十年积累，2003年滨海新区的国内生产总值已近千亿元，占到天津市的40%，经济体量直追浦东，成为天津经济的支柱。
有一组数据会让立志在滨海新区开发房地产的商人觉得兴奋：2003年开发区的GDP达到445.23亿元，财政收入426.96亿元。而2003年天津市的财政收入才451亿元，天津全市11%的人口创造了89%人口创造的财政收入。目前全区人均GDP超过2万美元，相当于中等发达国家水平。
所以刘玉录判断说，滨海“富人居住区”成气候。“2004上半年，开发区核心区土地成交面积54万平方米，金额23.4亿元，均价达4333.33元/平方米，已经接近中心城区基准地价四级、住宅地价三级的水准。”
“我们在98年开始做楼盘的代理销售时，几乎是求着人家买房，现在开发区的房子做出来就没了，买房还得排队。”天津滨海凯成房地产咨询有限公司总经理王立军勇表示，在开发区中，商品房购买者中投资者比例约占50%左右。这些投资者也分为长线投资和短线投资两种，各占到70%和30%。
在把泰达城收入囊中不久，泰达又把在滨海新区的足球场边的一块体育休闲用地，这就是现在的泰达时尚广场地块。建筑总面积达130万平方米，投资高达82亿。据说这将会是个集会展服务、商业娱乐、酒店办公、高尚住宅为一体的国际化主题公园式城市功能综合体。
像泰达这般获得重点项目机会的开发商不多，但蠢蠢欲动、希望进入滨海新区并大举拿地“造城”的不在少数，比如顺驰、万科。根据顺驰任前总裁张伟的“造城”经验，对于很多正在积极推进城市运营的二线城市来说，改造旧区的效果从投入到产出都不如重建一个新区，以新区的开发推动旧区的逐步转化。“尽管2004年一些开发区的民用地贷款政策限制了这种新区的建设，但我个人仍然认为，新区改造比重建旧区更加划算。”
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