共剖楼市怪象－《地产名人堂.长春行》报道

[center][img]/upload/news/200511294942531.bmp[/img] 图为地产名人堂－长春行论坛现场 [/center] 2004年三季度，国家发改委拉响全国房地产价格预警：各方必须高度重视全国房地产价格上涨。据国家发改委、国家统计局对全国大中城市房地产市场的调查结果显示：房屋销售市场呈现供需两旺，35个城市的房价持续上涨，而长春市却是惟一出现负值的城市。这是令人诧异的结果。长春作为吉林省的省会城市，又位于东北地区腹地，区域性的购房需求依然很强烈，市场仍有无限潜力，但如今，长春市房价却在全国平均房价之下，成了全国房地产市场中的一道怪象，的确令人百思不解。这种现象对于未来的长春房地产市场到底是喜还是忧？与此关系密切的政府、开发商、协会组织以及购房者等各家众说纷纭，不置可否。 　　12月21日下午，在长春市南湖宾馆，《地产名人堂-长春行》活动正式拉开帷幕。与会的房地产企业：长春万达、吉林亚泰、长春万科、吉林联华、长春天正、吉林盛世、中海、天安、融创、星宇等。特邀嘉宾：长春市政府副秘书长徐毅夫，房地产局局长刘海山、房地产局副局长黄立新，以及房地产业协会盛学勇秘书长、开发协会仇振耀秘书长。特邀嘉宾主持，长春天正房地产开发公司总经理张天彦。 　　特约主持张总：“前段时间长春市各家房地产做了一些互动交流的活动，实际上是一次长春地产界的大融合，今天10家房地产企业万达、亚泰、万科、联华、天正、盛世、中海、天安、融创、星宇地产的总经理们都已到位，同时我们也邀请到了长春市政府副秘书长徐毅夫先生，房地产局局长刘海山先生、房地产局副局长黄立新先生，以及开发协会仇秘书长、房地产业协会盛学勇秘书长，并且，我们也高兴的看到，吉林省各主流媒体代表也已分别到场。今天是由建设部《中国地产》、新浪房产网联合主办的《地产名人堂.长春行》活动，下面请中国地产杂志社总编戴熙先生主持第一轮对话。 　　主持人戴总：首先感谢张总，在这么短的时间内邀请到了长春市的政府部门领导、协会领导和10家有代表性的地产企业老总以及媒体代表参加此次活动。此次十分荣幸能和张总共同主持《地产名人堂.长春行》栏目。我们这档栏目是由建设部中国地产杂志和新浪房产网联手打造的房地产行业的一个品牌栏目，主要是给房地产开发商的总裁级人物提供思想交流的一个高层平台。这次来长春有两个目的，第一个方面能够把长春地产商的目前最主流、最具代表性、最先进的地产开发理念、思想、案例、经验等，向全国做一个较全面的推广，同时也能在业内开发商之间进行交流。按栏目的基本想法，首先由在座的房地产主管部门领导，面向国内业内同仁以及关注长春房地产的购房者们，介绍一下长春市房地产行业状况，然后会邀请几家典型的开发企业介绍一下近年来在长春市建造的项目和企业未来发展前景。下面请徐秘书长介绍长春市房地产市场目前发展状况。 　　“与狼共舞”促进协调发展 　　徐毅夫秘书长：长春市是内陆城市，一般来说不是很发达，这样决定了地产商品主要是供长春市民消费。近几年长春房地产开发和以前比有了很明显的进步，不但开发总量的增加，特别是产品质量、档次和过去不能比，原因有社会进步的原因，也有外埠房地产开发商带动和示范的因素。 　　特别最近5至8年左右的时间，外埠的开发商相继进入到长春市本地，这些开发房都是一些有实力的开发商，而且在本地有很好的声誉。到长春市之后，带来了一些新的开发思想，特别是他们开发的楼盘和为业主服务的理念，还有他们对居住环境、营销策略上的一些过人之处，都对本地开发商起到了非常好的示范作用。近些年长春市本地一些开发商脱颖而出，像今天到场的5家企业应该说是长春市本地开发商代表，由开始人们喊“狼来了”到今天的“与狼共舞”，或者说分不清谁是“狼”谁是“羊”，大家都在共同开发建设市场，共同面对消费者。 　　作为政府主管部门，虽然为开发商在长春的开发建设做了一些工作，但现在看，做的还不够，我们非常希望在国家的大政策下，房地产开发能够依法用地、规范拆迁，能够成片开发、综合配套。经过房地产开发商的不懈努力，使长春市老百姓按现在的收入水平住上和自己收水平相称的房屋，圆自己的住房梦。当前长春的房地产开发重点在于棚户区的改造，政府还给了很多优惠政策。希望通过房地产开发商的辛勤努力，能够改变长春市的城市面貌。房地产开发不但满足了百姓的住房需求，改变长春的城市面貌，更重要的对长春市的经济增长能够产生明显的拉动作用。 　　长春市经济主要增长点是汽车行业，但近几年房地产开发和建筑业在政府心目中已经逐渐起到了支柱产业的作用。此次采访安排到年末，新的一年就要开始了，我们政府各个部门愿意和在座的开发商以及没有在到会的开发商共同满怀信心的面对2005年，我也非常高兴的祝贺大家在过去的2004年开发和建设过程中取得了更大的成绩。谢谢！ 　　主持人戴总：徐秘书长在全局的高度向开发商提出了殷切的希望。无论是对城市格局的变化，还是经济的增长，以及居民居住环境的改善，从政府角度提出了很美好的希望。下面请长春市房地产管理局副局长黄立新针对长春市房地产市场状况给大家做一个简单的介绍。 　　房价较低 喜忧参半 　　黄立新副局长：从长春市房地产市场运行8年的数字来看，长春市房地产走势总的看来是持续健康大幅的增长。97年、98年增量房是30万~50万，99年到2000年增量房是72万~151万，2001年~2002年增量房是196~315万，03年~04年增量房是386万~450万，短短几年间，由几十万到几百万。大家同时也会关注到长春市的商品房存量市场也就是二手房市场，97年、98年进入市场的年交易量12万~15万，99年到2000年是20万~50万，2001年~2002年70万~90万，03年~04年11月份是167万~191万。就市场税收情况，统计了一组数字：97年、98年税收是850~1170万，99年到2000年税收是1250万~2230万，2001年~2002年税收是3800万~6366万，03年1.14亿，今年11月份前1.08亿。整个房地产业的态势较好。 　　前一段涉及到长春市的房价，得到各界的关注，议论的较多，在全国35个城市中，在建设部的统计数字表明，长春市惟一出现负值的城市。有各种因素，房价决定市场，和全国一样涉及到6大方面21项，其中区位因素是不可忽略的一个主要因素，当然还有行政因素等其它因素，行政因素含土地政策和住房政策，也就是说长春市除区位因素外，还存在一个保障性住房失控的问题。在这里，我说一下个人观点，按国际惯例，各国都有一个保障性住房这种职能，保障住房集资建房、合作建房在前期配套方面等得到政府的一些特惠政策，必然对商品房是一个冲击，统计一组数字：商品房和保障性住房做比较：97、98年开发商的商品住宅量27.4万平方米和36.4万平方米，当时的保障性用房开发量是4.4万平方米和7.5万平方米，不超过10%，这样也符合国际惯例，98年以后，当国内其它城市保障性住房基本已经停止的情况下，长春市商品房开发65.4万米，保障性住房开发23.3万米，占相当大比例有些失控，2001年商品房是79.2 万时保障性住房是33.5万，商品房是132万时保障性住房是72.4万，去年商品房是131万时保障性住房是62.9万，今年155.8万时保障性住房是76.5万。保障性住房连续三、四年突破30%，这个比例相当可怕，应该调控，创造一个公平的竞争平台，要从源头控制。政府也意识到它的危机，真正的“低保”家庭每年也就是4000户左右，但开发量每年却占1万户左右。各职能部门应从用地政策，规划审批、立项等源头严格控制保障性住房失控性，我个人观点认为，保障性住房要叫停，市场上看这种滞后性会延续两年，长春市房价肯定会受影响，这样长春市房价才能随市场的运行有个良好的走势，今后的房地产业，就长春而言未来是美好的。 　　主持人戴总：黄局对长春市房地产市场房价的影响及趋势做了个全面的解释，可以看出长春市房地产的价值没有真正释放出来，这给我们开发商一个更大的发展空间。下面请知名品牌万科地产的林总谈一谈他们这几年在长春房地产市场项目和企业发展的状况。 　　万科地产谋求全面发展 　　长春万科林总：各位领导，现在介绍一下万科这几年来在长春的开发情况，长春是一个本地消费购房为主体的城市，这一点跟其它的内陆城市比，长春看来有质的不同。保障性住房对我们的冲击和压力非常大。 　　万科2001年进入长春，目前在长春市开发了两个项目，城市花园项目和今年开发的上东区项目，城市花园项目在伊通河畔，预计很有潜力，事实上这方面的潜力并没有完全释放出来，城市整体和这些不是很好地匹配，但这个项目还是比较成功，在二道区这个位置算较高的。上东区项目售房率达70%，长春市东部在未来的城市发展中处于什么样的空间，现相对落后，但有发展空间，我们做了大量创新，主要体现在建筑材料、设计理念、物业管理方面，也是房地产开发方面的创新，拿出了集团的专利产品。明年推出两个高层，作为高端产品，价格将高于城市花园。万科在全国的开发思路是一样的，追求全方位的发展。有质量的增长，不是简单的产品，更多的强调客户价值，股东、员工，从这三个角度评价公司发展是否健康。我们的客户94%对购买的商品房满意，92%表示愿意推荐给其它人买，76%可重复购买。50%以上的成交是来自老客户或推荐的。4年来最大的收获，不单纯是利润，更关键地是客户的资源。1400多户，这是我们今后在长春市发展的最宝贵资源。 　　主持人戴总：林总强调的是城市价值、产品价值和客户价值三个价值。万达是第一个进入长春的地产大鳄，前两天万达地产刚刚度过了5周年，下面由万达地产邢文明总经理谈一下对目前长春市场状况及介绍一下万达的战略定位。 　　万达地产抢占市场先机 　　长春万达邢总：感谢中国地产和新浪网及各位朋友。我对长春市房地产市场的未来发展充满信心，可以说长春市GDP能够保持很高的增长速度，跟房地产行业的发展是分不开的。今年是19%，当然有一汽、有粮油、有旅游，还有其它产业拉动长春市地方经济的发展。我感到长春市属东北地区的腹地，有许多商机，潜力很大，也给地产商们创造了发展机遇，但是集资建房总量达30%多，甚至更多，容易造成国家税收的流失，也对我们城市建设的质量大打折扣，对房地产市场的攻击是很大的，我们应该珍惜资源。如能够把有限的土地资源有机的利用起来，我们坚信长春的房地产市场会步入正轨。万达于99年末进入长春，我仅代表王健林董事长感谢长春市委、市政府对我们的支持，感谢同仁相互之间的促进。可以这样说，当初万达把幸福乡这块地拿到后，采用比较先进的开发和营销理念，给长春市奉献了一个规模化、规范化的小区，打了个擦边球，抢占了机遇，把欧式的风格和长春市地理地貌有机的结合起来，提供了优良的物业服务。36524服务模式，给社区的业主提供温馨服务，设计质量、营销质量、工程质量，达到业主满意，真诚面对客户，使长春明珠品牌获各类奖项，03年在长春市房地产获十大名盘奖；基本没有治安等事故的发生，客户满意度在90%以上，今年前开盘的销售能达到95%在上。金杯、银杯不如老百姓的口碑，金奖、银奖不如老百姓的夸奖。近年来为希望小学捐款、雕塑公园捐款1200多万。受到政府和各界人士的好评，最近我们10家联合起来，把长春市房地产的蛋糕做大，甚至把跨国际的客户带到长春市来购房，我想那时我们才真正迎来长春房地产的盛世。 　　主持人戴总：谢谢邢总，万达把好的理念运用到长春的房地产开发建设当中，对当地房地产行业的兴旺起来了好的作用，我们祝愿万达会越走越好，下面请本地开发商谈联华徐博总经理谈谈发展经验。 　　联华地产笑对时间检验 　　吉林联华徐总：联华地产成立了13年，前几年基本上发展较缓慢，以前是电力系统的一个子公司，2000年进行股份制改造，我的家园是我们第一个项目，主要注重于品质的把握，请深圳国企公司，包括国际上的名人专家参加了这个项目的策划，从2000年入手一年时间做前期准备，2001年下半年开盘，销售也遇到了一些困难，2001年、2002年销售不是很理想，在整个档次的把握是很超前的，最大限度的尊重了地形地貌，2003年“非典”之后有了真正的转机，回款1.3亿元，2004年不如去年，我的家园二期的开发、开盘准备放到明年4、5月份，环境设计由贝尔高林公司设计。我的家园项目开发上积累了很多经验，公司对长春市房地产行业充满信心。大连邢总召集长春市房地产行业10家企业共同分析房地产行业信息问题，达成共识，在这些问题存在的前提下，呼吁有关部门，互相学习，互相提高，把我们的优点、缺点拿到桌面上研究，对我们的产品、项目都有好处，这样才能面对长春市的消费者，市场繁荣了，首先把我们自己事业做好。联华地产尽管拿到了很多的荣誉，我们觉得通过我们的判断，有很多东西需要学习，保持平常的心态，冷静的分析自身的位置，才能把项目做好，发挥到最大化，不要浪费资源，要负起历史的责任，经得起时间的检验。 　　讨论：长春楼市未来何去何从？ 　　主持人戴总：徐总谈了对自身责任感的深刻的认识。下面由在座各位共同就同一问题进行对话交流。针对长春市目前的市场状况，造成这种现状的原因是什么？未来对长春楼市价格是怎样定位的？请黄副局长来谈谈。 　　黄立新副局长：土地的滞后性，有权有钱的单位都在建房，一旦进行二级市场后，延续二年后土地的失控性才能改善，然后开发商的积极性才能高，按市场经济运作房价一定会涨的，一定会冲击一级市场，只要开发商附近有保障性单位建房，它的价位肯定冲击开发商的价位。势头是好的，国家调控也是好的，房价的趋势不能总是低迷这是不合理的，未来还有前景。 　　主持人戴总：长春地产价值的转折点在两年之后，可以这样理解吗？ 　　黄立新副局长：是的，当此问题达到城市规划、土地部门及省市级领导的重视后，一定会有改善的。只是存在转让金问题，没有交出让金。挫伤了开发企业的积极性。 　　长春万科林总：客观来看，市场价格有升有降，城市规划得到了较好的落实，户型不好的、不符合市场需求的产品价格肯定会落，适应市场需求的价格肯定要涨，长春市价格首次出现负增长。 　　长春万达邢总：棚户区改造也是城市飞速发展一个过程，直接刺激二级市场。长春市各项指标包括东北几大城市都不是很好，长春市的增长率还是可以的，北京等大城市普遍地价飞涨，房价不涨，挣土地增值的钱，拆迁成本高，通过房价也体现出来了。这一切只是时间的问题，两年之后会涨。 　　主持人戴总：大家认为两年后长春楼市还有很好的繁荣空间。那么这两年内，各家在项目投资力度、规模、以及产品定位方面有怎样的打算？ 　　长春万科林总：目前长春市的大环境和我们开发企业一样能够拓宽发展，政府为企业提供的投资发展条件是没有问题的，集团总部一直给予我们相当大的支持，不存在策略问题，不需控制规模，但基础要夯实。 　　主持人戴总：万科是稳健的可持续发展观。那么，联华在这方面有什么设想？ 　　联华徐总：本地企业和其他企业面临的问题都很大，这需要再考虑。联华从2005年决定步伐开始放稳，完成公司的一些战略性调。，经过几年来的运作，股份制改造已完成，到了一定的历史性阶段。解决企业如何发展的问题，需要有资金背景，或在房地产专业方面的支持，从行业方面有深度的把握了解，成立股东会，才能稳步发展。 　　房协点评房价反降为升 　　嘉宾主持张总：我受中国地产杂志和新浪网的委托，做第二组对话的主持人，本组嘉宾有中海地产曾志球副总、融创地产王喆总经理、盛世地产任唯宾总经理、以及房协盛学勇秘书长、开发协会仇秘书长。首先请盛秘书长谈谈2004年长春房地产情况。 　　房协盛秘书长：长春楼市无泡沫，长春地产风景这边独好。不久前国家发改委调查全国35个大中城市，拉响了房地产行业的警报，长春市房地产价格在全国平均价格之下2100多元，全国2700多元，在全国偏低的，上涨幅度较小，我认为长春市房地产价格表面是负增长，实际是增长，原因是保障用房等价格因素拉低了长春的房价，房价不能完全真实准确的反映房价市场。长春市很多楼盘在市周边，非市中心，不能单纯从统计数字来看，如深入进去，解剖几个楼盘就能了解，全国几大房地产开发企业均看好长春市房地产市场。楼市形势非常好，明年长春楼市将继续稳步上升。 　　长春市楼盘质量堪称一流，从长春这样一个欠发达的内陆城市来讲，楼盘能够在全国拿大奖，老百姓是有口皆碑的，堪称一流是有根据的。长春市小区越建越好，明年比今年更好，长春的开发商注重文化含量，今后房地产的竞争也是竞争在文化上，昨天买面积、今天买绿化、明天买文化。首届长春房地产文化节就搞的很热闹，证明大家都关注文化。 　　嘉宾主持张总：盛秘书长把长春房地产的市场前景描述的如此美好，的确给了大家很多鼓舞。去年，中海地产进入长春这个工业城市中进行异地开发，并不断扩张，是出于怎样的想法？下面请中海地产的曾总谈一谈。 　　中海地产固守理性发展 　　中海地产曾总：中海地产2002年年底来到长春，12月25日成立分公司，03年实现4个当年：当年买地、当年建房、当年销售，当年竣工。当日销售240多套、计划投资100万平方米规模，以一期为例，已有95%入住，今年销售面积接近10万平方米，希望在长春的第一个项目作为根据点，发展东北地区项目。我们的项目位于临河街以南。我们在长春市项目的售价是中海集团中最低的，2100元/平方米左右，体会了长春市楼价无泡沫。从此角度看，有利有弊，一个城市一点没有投机，实际上是不正常的，包括二手房市场，非常冷清，对房地产开发来说并不是一件好事，但从长远发展的眼光看未来是看好的，平均价格不能代表市场，就像股票一样是分产品、分区域、分时间的，做不同的指数分析，对于指导房地产开发也好，对于政府作决策也好，我们会有参考。 　　嘉宾主持张总：最初长春东南板块只有万达的“长春明珠”和联华的“我的家园”，自从中海地产介入后，就联成片了，旁边几家地产商开发的房价也不断在涨，受益非浅。实际上今年我们还有西南板块的提法，即由天正、融创、天安组成，下面请融创地产少帅王喆总经理谈一谈。 　　融创地产看好长春市场 　　融创地产王总：2003年成立，长春市是融创集团第一个走出来的项目，积累异地操盘的经验，要求我们要快速的操作，看到长春有这么多知名品牌开发商的存在，逐步加深对长春的理解。长春市房地产市场看好，销售价格、回款和预期有相当大差距，通过大量对城市的调研，觉得忽略了长春市大量保障性住房，影响了长春市房价。价格预期一定会上涨，暴发期不知何时，和政府力度有关，70万平方米棚户区需改造，但现在来看难度非常大，改造迟缓，我觉得2005年长春市房地产市场预期会更好。 　　政策督导企业多方融资 　　嘉宾主持张总：异地开发实际上现在还处于厚积薄发阶段，但开发商心态较好，下面请房地产开发协会仇秘书长谈谈房地产开发情况。 　　仇振耀秘书长：刚才已谈了目前长春市现状和形势，说一组数字：行业反映的基础数据，作为行业管理部门，看出2004年房地产状况，应该是很准确的，估计不会产生太大差异，施工面积(含经济适用住房)610万平方米，到03年末增长了17.5%，43.5亿元较去年年末增长了19.4%，房屋竣工指标140万平方米，和去年基本持平，销售面积恰恰等于竣工面积，今天商品房空置房屋170~190万平方米左右。今年在190万左右。去年这个时候，召开外埠房地产企业的洽谈会，在今年年初，挂牌土地出让这一块取得土地。最近召开两次座谈会，想认真听取开发商对不利于房地产开发的问题，开发办作为行业服务部门，要树立服务的观点，要开发企业讲心里话。座谈会上主要反映了三个问题：1、拆迁难；2、集资建房冲击了房地产市场；3、对政务部门提出了很多意见，这需要引起政府相关部门的足够重视。长春市房地产市场对东北四地区来讲是价格最低的，价格上谈不上泡沫。但近几年，长春市房地产市场始终跟着别人跑，目前处于中游阶段，去年至今年10月份，农用的转征用地，就我个人观点，觉得土地政策没有放松。今年政府提出稳健的货币政策，一是提高棚户区拆迁的优惠政策；二是信贷方面，国际投资公司纷纷来投资，开发商不搞单一的投资，应多渠道融资，开发企业最重要的能力就是融资能力。最后祝大家在2005年取得更好的成绩。把困难反映给政府，使开发商在05年在相对较轻松的环境下发展。 　　嘉宾主持张总：感受到政府对我们开发企业的支持，以及要实现服务型政府的意愿，下面请盛世地产任唯宾总经理谈谈长春市商业地产开发方面的情况。 　　盛世地产欲再造春城商圈 　　盛世地产任总：近几年来，我一直在做商业地产的开发与研究，从市场研究、开发策划到市场定位的研究，对长春市场的看法，项目如何定位，对长春市场产生怎样的影响，谈一点补充意见，保障性房屋没有完全叫停，房地产商并没有放开谈，滞后两年对本地及外埠开发商的战略规划，对市场份额实际上会造成很大冲击，失控是否也代表失察，失察也意味着失责，2005年房地产市场增长幅度不会过高，大家期望值不要过高，要理性的面对长春市房地产市场。 　　长春市的商业、零售业经过改革开放20年的发展到目前商业格局已基本形成，和全国的三线内陆城市相比大同小异，处于相对滞后水平，商业布局仍然以传统商圈的百货零售业为主。同时商业的业态配套也不合理，商业零售急需升级换代。随着现代商业理念的涌入，卓展、国商及欧亚商都虽然都在积极进行业态上的调整，但由于建筑硬件已经形成，很难在功能定位上有更大突破，与现代化购物中心相比功能不全，百货购物比例明显偏大。由于历史原因，长春市已经形成的商业网点格局不甚合理，以重庆路、红旗街、站前为例，基本上都是传统的商业中心，市商业中心一般都在一环以内，城市的二环、三环基本没有，在商业规划布局以及城市发展规划上在过去的20年基本没有拓展出郊外新商圈，没有形成向城市中心以外的地方疏导，造成人们一购物就往市中心跑，因而市中心交通拥挤不堪。 　　在城市长远规划中注意以商业迁动人流，由住宅开发加上商业的先导作用才是正确的发展方向。而长春市的商业布局缺乏长远规划，商业在传统经济的地位当中处于产业链的末端，以往政府对其重视度不够，而从现代商业来看它可以对经济起到先驱、引导和拉动作用。以长春市为例，由于改革开放以后几次商业升级换代过程中未能及时随着产业结构调整和新城区建设配套，因而导致长春市出现今天中心区的商业网点接近饱和(人均商业面积已接近0.8m2)，业态陈旧落后，商业网点极不均匀，社区商业匮乏，现代引导性商业不能及时跟上。另一方面由于人均收入和人均可支配收入逐年提高，人们的消费理念以及消费结构皆开始发生变化，尤其是从2000年开始，人们的消费意识、支出结构，市民消费结构由宝塔型向菱形过渡，但由于整个城市的经济基础过于薄弱，因而未形成强大消费能力的中产阶层。表现在用于食品、穿着和生活日常消费品的支出逐年下降，而用于医疗、教育、服务、通讯和交通等方面的支出在逐年增加，其中用在住房、教育方面的支出比例有非常明显的提高，说明长春“后小康时代”已经到来，即人均消费水平在1000美元—3000美元之间。 　　盛世中华广场将闪亮春城 　　盛世地产任总：盛世中华广场项目周围坐落着距今几十年历史的省直各大机关和事业单位，沿街为机关大楼，沿街路背侧为单位的住宅，由于历史的原因，从消费的角度来看，已经集聚着中层以上的白领消费阶层。长春市高新技术产业开发区发展迅速，未来5年将是长春市中产阶层形成的关键时期，这些城市新贵的消费理念和消费行为与老一代消费者大有不同，认同品牌、理性、时尚、超前，突出表现在对有特色、有品牌的餐饮、休闲、娱乐和商业零售有高层次的需求，这些人将成为未来消费的主力。另外消费人群中不能被忽视的是高校在校生以及年青教师，这些人的消费观念基本上以青春、时尚、科技为先导，在选择上讲究时毛、流行，在用品上追求新、奇、特。长春的教育包括小学、中学、高中，尤其是大学的数量和质量在全国的大中城市当中名列前茅，城市文化底蕴比较深厚，因而，潜在的休闲娱乐市场很大。 　　项目定位要立足长春当地实际情况，项目自身发展情况，适当超前，但不能局限于本商圈和当前发展水平，而要以整个吉林省为消费的外沿，辅之以对周围省份的吸引而形成特色，形成外地人来长春必前来体验的消费场所，根据市场情况准确定位。与红旗街商圈、桂林路商圈以及重庆路商圈实现差异化，不但功能上不同，在经营上突出自己的特色。 　　项目定位如下： 　　集购物、餐饮、休闲、商务、旅游、文化、娱乐、运动、健身等众多功能于一体，以景观生态式建筑为表现形式，以绿色、阳光、新生活、新天地为主题的超区域性、综合型、一站式时尚消费的商业中心。 　　商业地产开发与过去比较，成果和回报是不一样的，去年亚泰地产没有卖，转向经营，三大要素：商业、地产、融资政策。长春的“shopingmall”还没有，长春的商业规划是有毛病的，三线内陆城市，经济基础较薄弱，强大的中产阶级没有形成，我们本身不敢掉以轻心，本着对长春负责的态度，我们的盛世中华休闲广场定位为景观、“shopingmall”是适度超前、理性开发、集购物、娱乐、以绿色、阳光、新生活、一站式为主题，与5大主力店、100家次主力店联系，位于欧亚商圈交汇处，完全尊重商品地产的规律，我们定位不会出售，明年将以该项目为龙头，拉动相关行业的发展。 　　讨论：地产企业明年如何走好？ 　　嘉宾主持张总：谢谢任总，面对明年房地产市场，我们请长春日报的主任陈真采访一下各家企业代表。 　　陈真主任：谢谢，很高兴有这个机会和各位嘉宾对话。时值年底，各位老总可否谈谈明年的项目规划？ 　　融创地产王总：融创.上城项目二期占地14万平方米，我们要在节奏上把控，二期产品会沿袭低密度的特点。 　　中海地产曾总：项目总计划100万平方米，明年计划开发15万平方米，西班牙风格，接近洋房别墅风格近5万平方米，在长春市寻找第二个地块。请长春市政府帮助寻找第二地块。 　　盛世地产任总：明年将是盛世地产商业年，我们将协同国内外商家强化运营与服务，确保项目从开发到运营顺利走向正确轨道，通过资产管理的形式，让买、卖、商三家进行多赢局面。项目用地降水工程已开始，明年开春全面启动，年底工程主体封顶，2006年投入使用。超市、大卖场及五星级酒店陆续开业。 　　联华地产徐总：明年重点做三件事：一、我的家园项目做环境，24万平方米景观环境做好封园，包括会所、功能方面；二、我的时代在开发区项目起动，写字楼，公司总部搬过去；三、为适应市场需求，从资金、规模上，进行股东的理顺关系。同时寻找项目，有合适的机会紧密跟踪，没有合适的放慢脚步。 　　万达邓理副总：一喜：2003年开始进行二期的建设，一期定位智能型生态园林市区，90万平方米建设面积，从整个城市发展区间，重新定位：山水园林新城市。目前整个销售均价超33%，市场整体容量在扩大、在扩张。 　　忧：通过这几年在长春开发的时间，有几个问题需解决：1、投资环境：土地政策：应研究土地供应量的合理性，长期上政府的财政收入有问题，2、住房政策：政府，住房政策应更加市场化；3、经济因素：相对单一，缺乏新的经济增长点。4、城市辐射力：城市人口的自然增长，在于高素质人口增长，城市的辐射力实际上是吸引人才的核心力。投资的滚动实际上是人才的流动。 　　建议：长春的城市化进程，整体不错，但相对于其它内陆城市，还有很多工作可做的(如旧城改造问题)。购买力问题，市场容量问题等综合因素(长春明珠3,000元，但在其它同类城市可达到4,000~5,000元。)，长春市房地产市场应该是小幅稳步增长的。长春市市场容量是有潜力的，没有得到有效释放，政府应做良性引导，通过媒体对整个市场做个引导，共同努力把蛋糕做大。 　　嘉宾主持张总：可以说这10家开发企业明年的开发量在150万平米左右，占长春市开发面积近一半，我们祝愿这些开发商在明年都取得令人满意的成绩。 　　数字局长全盘解析地产经济 　　主持人戴总：首先感谢长春市房地局局长刘海山在百忙之中抽时间参加我们的活动，现在有请刘局长概述长春市地产行业的经济概况。 　　刘海山局长：从行业上综合看，大体上有以下几方面：研究城市的经济总量，确定开发的竣工量、销售量，从数字分析是最好的一年，为长春市经济做了贡献，11月末销售总面积为446.8万平方米，去年年末增长33.1%，84.4亿，255.4万平方米，超出近40万平方米，开发总量和GDP的关系、房屋开发建设去年投资74.7亿与销售额持平，长春市房地产市场有所前进、有所发展，长春市的定位和其它城市比较，主要矛盾焦点是什么？排除区位的影响，去年销售价格和今年销售比，地产项目的开发效益体现出来了。长春市总体情况：2003年年末长春市在全国1338.4亿占1.14%，建筑业占1%，固定资产投资占0.7%，389亿，不增加不行，建筑业、房地产行业，该两项占近40%，证明整体上比较薄弱，房地产拉动面宽。 　　四个指标：房屋开发量、销售量0.55%(住宅占0.56%)、竣工量0.69%、住房量有很大的发展空间。房地产行业占长春市经济比重5.5%，较重要的地位，上半年5.9%，9月份6.6%，前景看好。 　　将明年发展的趋势和价格问题捆在一块说，我们要共同分析研究解决这些矛盾，使我们的企业有最佳的效益，市民有更多受益。明年经济要有大发展，先变“快走”为“快跑”，振兴吉林、振兴长春，明年长春市固定资产投资不低于500个亿，确定我们企业的目标和方向，预计不少于30%。根据省里会议，作为政府部门看到如何规范市场、管理市场创造公平、公正的环境势在必行。经济适用房建设管理方面，注重开发购买力。政策执行标准，使经济适用房真正经济，从正在着手研究这个问题，过去由于历史因素已建的，要完成有此程序，要补交了些费用。从政府各部门都要控制。环境更加统一公平一致，从明年市场形式分析状况，有一个大的开拓，城市化水平的不断提高，城市人口的增加，需求增大，22.32平方米，全国23.7平方米/人，每样提升一点，明年可能可翻翻。房地局作为政府房地产行业的相关部门，主要几方面：房地产行业管理真正发挥部门的职能作用，为经济服务、为市民服务，有问题争取效果最好的得以解决。 　　星宇地产辨证眼光看发展 　　主持人戴总：刘局长名副其实的数字局长，从数据中加强了人们对长春市房地产市场的认知。下面请长春本地开发企业星宇地产俞总谈谈企业目前的情况。 　　星宇地产俞总：星宇集团房地产开发建设始于1996年开发建设近80万平方米，取得了一定的成绩。通报星宇两项工作： 　　一、1、星宇集团房地产未来5年计划目标，2005年以后，着重对未来结转的，二期、华宇小区四期、名家四期建设开发，争取世界银行关于项目的投资，可投资2亿元。对一些负面影响要辩证的看，有信心发展。2、目前回迁问题是如何解决的，名家回迁问题，少数业户，11月份对领导班子进行调整，对整个动迁、回迁提供足够房源，多元化，异地安置、货币补偿。3、对910户回迁户的建设有序进行。准备在两节期间给予补偿费。目前回迁区的建设还有很多问题，由于企业自身能力有限。 　　二、个人观点：1、销售价格：房地产销售价格必须应该涨，由于土地的价格上涨，建筑成本加大，建筑材料：钢材、水泥都在增加；其间费用：财务费用都在涨，市场能否接受涨价？应该和市场接轨。2、如何对后续管理，意见：(1)项目责任制，从开发立项、销售全方位的考核，对年度的考核进行预兑现。成本控制：(2)进度控制(拆迁、施工)；(3)质量控制(按规范保质量)；(4)投资控制(项目跟踪、专款专用，保证资金到位)。 　　亚泰地产盘踞春城东部 　　主持人戴总：俞总是一个务实的老总，勇于承担责任，下面我们请亚泰地产刘丽副总谈谈。 　　亚泰地产刘总：亚泰地产和星宇地产起步较早，水泥、商贸、医药、房地产、商贸5大产业。目前的压力是现房销售。连续8次获得消费者最喜爱的楼盘。亚泰新城是最早开发的，从85年开始从长春市东部共开发了近200万平方米，杏花苑项目是亚泰二期，亚泰富苑坐落在重庆路上，7~28层在10天内将推出，在会所的打造、生态园的建设。坚信长春市房地产市场有美好的前景。城市中的村庄，像是一只鹰，大处着眼、小处着手。亚泰杏花苑很大部分客户来自外五县，还有很多重复购买的现象。明年开发亚泰三期，新的命名，个案的时代，把差异化做足，在竞争中共同壮大发展。 　　主持人戴总：由星宇地产到亚泰地产，从宏观到微观，可以看到我们开发商一些精工细做的内容。 　　人才是企业生命力的不竭之源 　　盛世集团王首智副总裁：非常难得能同房地局的领导、中海、万科、万达等地产名企的老总们共同接受中国房地产的权威杂志《中国地产》、新浪房产网的联合采访，有关房地产的专业性问题自有领导和各位老总们研讨，我的发言仅就个人对房地产创品牌企业的管窥发表一点粗浅的看法。 　　人才是企业生命力的源泉。在近期深圳搜狐网的购房消费调查显示：在房地产消费中，完全不看开发商品牌的消费者只占4.2%，只忠诚1-2家开发商品牌的占8.9%，有36.9%的消费者在5至6家房地产开发商中进行选择，而56.9%的消费者说是要看品牌的房地产商购房消费。由此可见，房地产业已进入品牌竞争时代。只有一个有影响的品牌，才可以征服消费者，取得更大的市场份额，赚取更多的利润，赢得更大的发展空间。 　　2004年是天正地产变化最大的一年，因为在此前，天正地产特别注重只是建筑品质和园区景观，只是单方面塑造项目品牌，在产品项目方面，确实做到了一鸣惊人！ 　　既然一鸣惊人了，怎么又说2004年是天正地产变化最大的一年呢？ 　　因为在年初，天正地产真正认识到若仅停留在重产品的层面上，永远也不能具备品牌企业的内涵，要想成为一个基业长青的房地产公司，就必须具有项目品牌资产和企业品牌资产。而奠定品牌资产的关键是人才！ 　　人才是创立品牌的根本。一个房地产品牌企业至少应拥有多种专业人员。 　　2004年，天正地产吸纳大批职业经理人，有为品牌营运出思路、出理念、出战略的策划师；有能体现可持续发展和以人为本思想，创造优良人居环境的规划设计师；有为用户提供全方位完善售后服务的物业管理师；有能把产品销售出去，还能将凝聚于品牌之中的观念、目标、形象、价值等在市场上推广的营销师。 　　这些人才加上产品本身卓越的硬性基础，为天正地产品牌的“可持续”性奠定了根基。对于品牌，天正地产认为，最重要的是“可持续”性三个字。只要弄懂了可持续的含义，其产品就会有了质量，其价格就会有了合理，其服务就会有了精细，其名声就会广为传诵，其效益也就会日新月异。 　　品牌是企业之魂。对房地产来说，品牌的内涵就是服务。想要打造一个优秀的品牌，不单要在楼盘本身的硬件上下功夫，更多的是在理念和服务上快人一步，只有这样才能在市场竞争中独树一帜。 　　企业恒久的追求，品牌是一个长期培育的过程，必须舍弃和牺牲房地产短期销量和效益，做好打持久战的准备。天正地产将朝着品牌企业努力。百年大计，品牌为本！ 　　为市民量身做产品 　　天正坦言制胜高招 　　主持人戴总：长春天正房地产开发有限公司作为本地实力较强的开发企业，几年来发展迅速，其经典项目“富苑华城”备受长春市民青睐。前不久，推出的复式小户型“超级星国际青年社区”的住宅十分抢眼，据说电话1天接了530个电话，被春城白领一抢而光，创造了房地产市场的奇迹。下面，我们有请长春天正地产开发有限公司总经理张天彦谈谈他对目前长春市场的看法，并深入剖析他“操盘”的制胜高招。 　　高招一 把握全局——慧眼识“市情” 　　天正地产张总：一、长春市场政策较同步(福利房问题除外)，市场惜购。 　　长春房地产的政策应该说同国内其他城市基本上同步的，国家政令也都非常通畅。但是长春的市场就同其他城市有很大区别了。从整个长春的经济情况来看，虽然是省会城市，但是它的经济发展不如沈阳、哈尔滨，相比之下，文化氛围很强，整个城市散发着学术味道。从人居角度，这样的一个城市很适合居住，本身它的风景也很美，气候也很宜人。但是从地产角度，长春很难做。如果长春能够在学术基础上真正形成高科技产业链，形成一个集聚的高级白领人群，或者长春能够从城市吸引力上变成东北或者退而求其次——整个吉林以北地区的最具人气居住城市，它的地产业可能会好做一些。我们在长春也是摸爬滚打了很多年，前后经手几个项目，几年前也曾经创造过当时堪称国内都很少有的销售奇迹。但是现在的长春，变了。第一，驻长的国内地产大鳄数量众多，万科、万达、中海、天安、融创等，几乎所有知名地产企业都在长春有着自己的项目。第二，长春的经济适用房尤其是福利分房多的惊人，特别是一汽及吉大等国有大中型企事业单位，几乎所有职工都有自己的福利分房。第三，长春每年流入人口量极低，也很少有外埠人士在长春购买商品房。第四，长春人在长期的买方市场情况的培养下，购房者极其理智，而且“惜购”现象严重。在这种情况下长春也成为2004年中国少有的几个房地产价格相对下跌的城市，并且这种价格下跌趋势又反过来加重了很多购房者的惜购心理。总之，长春这个市场有点牛皮，或者说有点盐碱地的味道，不是很容易收获。 　　高招二 市场定位——适度超前 有备无患 　　天正地产张总：二、精确指导配合可扩展策划模式，适度超前的定位市场。 　　做市场调查,我估计可能是现在每个地产企业都做的事情，就跟安全气囊已经成为绝大多数汽车的标配一样,它的作用其实跟安全气囊也差不多。所以要是说起怎样根据本地区经济情况来做准确的市场定位。还是先从市场调查开始。我们一向认为，你做市场定位，要分两个层次，一个是精确制导，一个是可扩展的策划。两个原则都很重要。精确制导要依赖于大量的来源于市场调查的数据，了解市场方向、客户喜好等等。但是你不能直接就用这些数据指导你的项目定位。为什么？市场是变的，瞬息万变。再说你能得到的数据，大家不都能得到么。有句话，完全公开的信息就等于没有信息。所以我们定位市场往往采用适度超前的方法，不然你就跟大家撞车了，今年估计流行70平，你都做70平，长春一下出来几万套70平的房子，市场消化不了。你要说找根据，有市场调查为证，真是一点错没有，但你想卖出去，你就是难，因为你和竞争对手一起创造了一个买方市场。所以说，市场定位很多时候要超前一点，当然不能太超前了，太超前就跟很多记者常说的，成先烈了，而不是先进。每个企业都想活下去，也都想活好，所以市场定位不能完全盯着数据，也不能太超前，更不能盲人瞎马，就靠横冲直撞。如何超前，我们的做法，往往还是看端倪，市场要流行什么，不可能杳无声息，总要有点风吹草动。所谓君子一叶而知秋，只要它有了端倪，我们就要去分析它，适不适合做我们的定位。我们是不去冒险的，冒险是投机商的做法，不是开发商的做法。我们的目标是没有蛀牙(也就是所谓的死盘)。但是看端倪也有可能走眼。所以我们还有第二步，可扩展的策划概念。所谓可扩展的策划概念，就是在策划初期——到预售阶段，给市场的是一个成型、但是留有很大升级和扩展余地的产品。根据市场的反馈和变化随时调整。当然这个好说不好做。就跟做饭一样，火候最难把握。我们今年在做超级星国际青年社区的时候，就是完全用这样一套体系做下来。效果非常好。 　　高招三 规划设计——“四项制宜”稳操盘 　　天正地产张总：三、设计、规划关键是因地制宜，因时制宜，另外一个就是因人制宜，因生活方式而制宜。 　　因地制宜、因时制宜，很常见，我也不赘述了。如何因人制宜，如何根据生活方式而制宜，我觉得这个最重要。做地产是个很系统的工作，但是归根结底它最后要面对市场，什么市场？说白点，就是人的需求。所以人的心理和行为是最重要的影响因素。所以我们在设计的时候，把产品从初级阶段就要同人的需求结合，尽量生产出个性化的产品，生产出满足人心理的产品，同时还要把生活方式一并加入其中，这个说起来太抽象。还是拉我们的超级星国际青年社区作案例。我们从产品、户型设计开始就把星座文化以及青年人的生活方式融入其中。12种户型分别同12星座相对应。同时提供酒店式服务，以及社区自助配套，包括运动设施等等，小到家务大到商务，一应俱全。户型大小不一，功能各异，居住人数也不同，或者单身，或者二人世界，或者刚有小孩，1栋楼，容纳千姿百态的青年人以及他们的生活方式。社区内的园林，运动场所布置以及雕塑小品等等，也都颇费心思。年轻人喜欢的和不喜欢的我们都给与充分考虑。 　　高招四 销售团队——不拘一格用人才 　　天正地产张总：四、销售如战场，团队如军队 　　销售如战场，团队如军队。所以优秀的管理制度自然是首要的。这一条，绝大多数的企业都是有的，问题就是在执行的好坏。所以第二条就是千军易得，一将难求。一个好的销售团队的带头人，非常重要。兵熊熊一个，将熊熊一窝。但是这个也是所有地产企业最头疼的地方。你去招聘会，看到地产企业最多的就是招聘销售精英，特别是精英的销售经理。当然有最好，要是实在没有。软件行业有个CMM管理，也叫项目模块化流程管理，我们也借用一下它的原理，就是把各个岗位的职责和做法制定详细，资料储备齐全。如果没有特别优秀的将军，就用几个一般、但是恪尽职守的中层管理人员，你只要把我的模块化运作方式保证了，也不会差到哪里。而且这个也很能防止人员流失或者休假等情况带来的因素。我们有个说法叫无差别销售，今天谁没来或者就算他走了，他的客户一样能受到同样的服务。除了上边这2条，还有最重要的一个就是临场的应变。这个也是个技巧问题，用制度很难保证。属于运用之妙存乎一心的东西。此外，销售团队的建立很重要的也在于培训。人不学不明。特别是我们的模块管理模式以及众多精细的管理制度还有临场的应变能力，都要靠培训。我们的培训，从理论到观摩到虚拟现实，也是成体系运作。一句话，其实销售团队的建立是一个系统的工作。培训是核心方法，制度是保障，人才是骨干。 　　高招五 项目策划——对过程立体思辨 　　天正地产张总：五、优秀的策划是一个项目成功的根本 　　很多时候，我们对地产策划的概念有误解。很多人都认为它等同于地产销售。其实不是，地产策划包括了整个地产项目的前后所有的思辨。从设计到销售到后期物业管理，不仅是销售阶段，所有的阶段都需要策划。甚至包括企业采用何种管理模式，何种公共形象，这些都需要策划。所以我一向认为，优秀的策划才是一个项目成功的根本。我这里有我们超级星的策划过程的介绍。 　　超级星国际青年社区，一个从规划、设计、营销甚至后期管理都体现天正创意的项目，2004年长春地产市场上的另一主角。超级星国际青年社区规划用地？ 米，主体为2栋17层公寓楼，设计单元数为？套，其单元面积从？平方米到？平方米，属于精品小户型社区，同时也是酒店式服务社区。这一项目的运作不仅体现了天正公司系统的地产全线策划能力，更体现了天正公司在营销中善于因地制宜、与时俱进，能打高速运动战的能力。 　　实战案例解析—— 　　一、背景分析 　　从2003年开始，长春居民对小户型的需求忽然增加，在2004年初的几个小户型项目也获得较好成绩，在同盛世集团共同研究的情况下，确立了富苑华城二期走小户型路线的方针，并且决定立即实施，抢在夏天——长春地产销售旺季到来之前实现预销售，以跑马圈地、占领市场。 　　二、天正创意 　　尽管小户型的方针已经确定，但如何设计出能获得市场最大程度追捧的特色鲜明的旺销楼盘仍是个重大的课题，毕竟整个小户型市场在长春正处于起步阶段，市场趋势、走向仍不明朗。尽管可以通过市场调研取得一定的数据，但数据并不会告诉你确定的规划方案，毕竟对于大多数的消费者来说，小户型也尚是一个比较陌生的领域。 　　经过数天头脑风暴式的集中思考，凭借多年的地产经验以及对长春市场的敏锐感觉再加上公司一贯坚持的人文路线，超级星国际青年社区的创意终于诞生。 　　策略(一)：创新户型，经过天正公司研发中心高速运转、研究，3昼夜后12个创新户型脱颖而出。并且所有户型全部是正南正北，大部分南北通透。同时在户型设计中，采用极端十几平米酒店单元式户型(此种户型因为总价款十分低廉，天正最后还将其进行了学历限制以维护社区高素质人群的形象)以及超前设计的“双子”复式小户型，同时将这种创新复式户型永久注册商标“双子(TWINS)”。 　　策略(二)：创新生活方式，针对小户型居住者多为时尚青年或老人的特点，引入酒店式服务经营理念，以及丰富多彩的社区文化活动，并针对青年人特点设置可供学习充电的社区课堂，众多的体育设施，以及方便的社区服务，甚至包括全新创造的“私家大厨房”概念，让住在小户型里的人们一样可以享受呼朋引伴、共享美味的乐趣。 　　策略(三)：大幅提高小户型建设标准，把小户型一视同仁，绝不以户小而欺之。甚至连建筑施工单位都邀请国内著名的中铁十三局建设。 　　策略(四)：亲民价格。通过合理精算，超级星国际青年社区采用较低的加价，使得整个小区性价比极为高昂，围绕泛南湖高尚社区地带傲视群雄，让许多向往住在风景区的年轻人，一朝梦圆。 　　三、天正策划 　　由于该项目在开始营销时，甚至尚只处于图纸阶段，而在长春，由于有大量的空置现房，所以很少有购房者对期房感兴趣。为了能迅速激活市场，一鸣惊人。围绕最初的创意，天正为超级星国际青年社区策划了大量的包装手法，首先是采用时下青年人最为喜欢的S.H.E组合的当红主打歌“SUPER STAR”的中译名作为案名，其次用目前最被青年人关注的星座文化作为12个户型的名称。最后，依照创意注入了众多时尚生活元素，使整个项目给人以活力无限、青春洋溢、充满阳光之感。 　　四、天正实施 　　由于整个项目从设计到定价到营销包装，全是长春市场闻所未闻，见所未见的新颖创意，再加上越想越舒心的100项酒店式服务等众多辅助信息和富苑华城1期的景观比照，超级星果然一鸣惊人。广告一经刊出，即刻电话爆满，连销售人员都不得不含着金嗓子含片勉强工作，最高峰时甚至电话放下就响，此起彼伏，络绎不绝(3盘电话最多1天接了530个电话)，令到场的客户、记者和许多业内踩盘人士叹为观止，惊讶不已。 　　五、项目总结 　　超级星国际青年社区是长春出现的首个从规划到设计到建设到销售通盘考虑的地产项目。由于整个项目一气呵成，极为连贯，各个部分环环相扣，避免了很多地产项目“饼干盒子外包装，里边醋瓶子装酒”——各个环节不搭对的情况我们经常看到很多时候销售广告同建筑不符，或者物业同广告不符等情况，就是因为开发商最初没有做好考虑，临时报佛脚去迎合市场所留下的后遗症。 　　从这个案例我们可以很清楚的看到策划对整个项目的影响。 　　高招六 执行力——依托精细式人性化管理 　　天正地产张总：六、人性化管理带来的凝聚力是保证执行到位的关键的因素 　　大公司可能都要说了，制度是保证执行到位的最关键的因素。其实我觉得不然，其实制度每个企业都有，很多都很全面、很系统、很规范，但是仍然不能保证执行到位。为什么？因为你的员工没有和你一条心。企业归根到底管理的是人而不是制度，要是领导一天到晚就盯着制度，你是管不好的。人是有思想的，有自己的需求的，就是再不被人重视的人，他也有自己的想法。《水煮三国》写的不错。但是还没说破这个道理。其实你只要想象着你管理的所有的人都是跟你一样有自己想法的人的时候，我觉得所有的执行问题都解决了。你不能把人当成制度看，把人当零件看。你可以约束他，让他像零件一样工作，但是你更要尊重他，让他满足自己的需求。就像马斯洛的五种需求理论一样。说实话，正常人，谁都有集体荣誉感，没有哪个员工是诚心来把你的工作做坏的，所以你也应该人性化的管理他们，不挫伤他们的积极性。激励机制，这个可能最近几年很多企业最重视，大家都觉得重奖之下必有勇夫，其实不全对，全靠钱的企业并不会有凝聚力。当然你要是就是吝啬钱也不行，总不能克扣军饷啊。如何培养良好的企业沟通氛围，培养良好的管理氛围，从核心上说，要靠人性化管理，从细节上就太多了，说不过来。但只要你人性化管理形成了企业的凝聚力，其实执行并不是一个大问题。人只要认真的做事，就很少有做不好的。所以我们采取管理为纲，人性为本的管理模式来保障执行的力度。赏罚分明，重视人性。现在看来，效果也很理想。 　　高招七 持续发展——系统化+原创精神+应变能力 　　天正地产张总：七、系统化企业，原创精神和机动的应变能力 　　说到可持续发展，太多因素了。我重点提3个，一个是系统化企业。就是说作为一个地产开发企业，你不能就是个做资金的，那不成皮包公司了么。你必须要系统，要有自己的研发中心，要有自己的数据中心，要有自己的客户中心，要有自己的营销中心，要有自己的企业精神。而这点恰恰是很多国内地产企业缺乏的，他们往往就是开发，开发完了就换下一个，没有积累，没有研发，就只是资金杠杆，这样做下去，就很难可持续发展。再一个是原创精神，做地产也得讲原创，只有原创才可能有效的避免低层次的竞争。最后一个是机动的应变能力。老话说，船小好掉头。但是变成大企业后，往往就失去了这个机动的能力。我觉得这个很重要。市场是变的，你就要保持应变的能力，这是立足之本啊。你不能适应市场的变化，你就会被市场所遗弃。所以机动的应变能力也是非常重要的。 　　主持人戴总：谢谢张总，也感谢今天到场的各位领导以及开发商和我们新闻媒体的朋友们，这次地产名人堂.长春行得到在座各位的大力支持，在此，我们表示衷心的感谢。再见！