为城市创造价值是房地产业的历史责任

[img]/upload/news/20041222134721791.jpg[/img] [center]中国不动产学院院长助理黄兴文[/center] [center]为“城市创造价值”有关问题[/center] 　　一、房地产开发可能建设城市也可能破坏城市 　　房地产开发对于城市建设来说具有两面性，象是一把双刃剑。房地产开发既可能对城市建设起促进作用，也可能对于城市面貌、环境和文化造成不可逆转的破坏。因为从经济学角度看，任何一种经济行为都可能产生外部经济或外部不经济。衡量一个房地产项目是否成功，除了商业上的成功外，还应该看看他是否产生了外部正效益。一般来说，任何一种商业行为都有外部效益，有的可能为正、有的可能为负。如工业生产企业在创造经济价值的同时，会产生环境污染如排放污水、废气、烟尘，制造噪音等，这些都是外部负效益。作为开发商，肯定不愿意将住宅盖在工厂旁边，因为工厂产生的外部负效益会降低项目产品的价值。农业在创造经济价值的同时可能会产生外部正效益，如种树、种花、种油菜、养鱼等，会给社会带来美丽的景观、清新的空气和心理的放松。开发商当然也喜欢将房子建在有山有水、风景秀丽的地方，因为这些外部正效益会增加他们产品的价值。房地产开发作为一种商业行为，也同样有外部效应，是为正还是为负，取决于开发商的责任感、职业道德水平和专业水平。如果开发商责任感差，专业水平低，那么他的产品会产生外部负效益，会降低城市价值，破坏城市建设。反之，则会产生外部正效益，会提升城市价值，也就是说他为城市创造了价值，促进了城市建设。 　　要想让房地产开发成为城市建设的促进者而不是破坏者，应该有新的开发理念来指导并且在全行业进行倡导。光有一部分精英开发商有为城市创造价值的理念和行为是远远不够的。因为破坏的成本和难度远远低于创造的难度和成本。一个低水平的小开发商的破坏力可能抵消一群高水平开发商的创造力成果。如果不意识到这一点，在破坏了城市景观、割断了城市文脉、降低了城市价值之后，要想恢复，那成本高得难以承受，更不用说创造了。就象在一个湖泊边建设一座工厂一样，当湖泊的水体遭受污染、水生生物灭绝、生态环境遭到严重破坏之后，再治理的成本就太高了。创造城市价值应该成为开发商的行动指南和新理念，不论开发商的大与小。正如阳光100置业集团董事长易小迪和SOHO中国董事长潘石屹等在长沙宣言中所提出的“能为城市创造价值的项目才是好项目”。 　　中国的房地产业发展到了今天，对项目品质要求已经超越了工程质量和功能质量阶段、也超越了环境质量和以物业管理为代表的服务质量阶段、应该提升到社区文化、城市文化和城市生态的高度。也就是说，房地产项目已经超越了单纯的物质层面、应该上升到精神和文化层面。这一点连普通老百姓都能认识到。他们都知道建筑是城市的脸面、好的建筑能给他们带来视觉享受，他们愿意多看两眼、甚至要以此为背景留影纪念，不好的建筑不愿意多看一眼。很少有人会在六层的红砖楼前和筒子楼前照相，这些低品质建筑是一个特殊年代的产物。经典的建筑已经成为城市景观和城市文化的一部分，如悉尼歌剧院成为悉尼的象征、北京四合院成为老北京的象征、国贸中心成为北京现代化的象征之一。我们可以想象，如果没有国贸中心，现在的东三环片区会是什么样子，这个地方还会不会成为CBD。这些经典的建筑对城市规划、城市发展空间格局的演变和城市建设都产生了深远的影响。 　　二、为“城市创造价值”提出背景 　　21世纪将是中华民族的世纪，是中国全面走向现代化的世纪。从经济发展的角度看，现代化和城市化将是这个时期最引人注目的重要事件，将对中国社会和文化的发展产生深远影响。我们已经感受到，城市化的浪潮在现代化的推动下，正以汹涌澎湃之势席卷这个古老文明的中华大地。城市化带动了房地产业的迅速发展并为房地产业的快速发展提供持久的动力。任何一个房地产业的参与者特别是开发商作为这个历史时期的见证者，既享受到了城市化带来的商业机会，又面临造福社会，造福后代的历史责任。 　　作为中国正在经历的前所未有的建筑时代。我们开发的一切项目都是城市未来发展的基础和城市文脉的载体。开发商今天的足迹可能成为明天城市的记忆。我们面临一个城市历史的改造和创造城市未来的双重职责。所以我们在努力创造产品价值的同时也应该为城市创造价值。 　　然而，中国正面临着世界上最大的、发展最快的房地产市场，没有历史经验和他国的经验可供借鉴。开发商作为一个群体，作为房地产历史发展的先行者，大部分没有做好思想和技术方面的准备，经验也比较缺乏。因为缺乏经验，我们浪费了太多的物力财力，因为心态浮躁，我们忘记与丢弃了太多的优良传统。因为利益的驱动和不负责任，城市里留下了太多的粗制滥造的建筑。因为无知和见识狭隘，已经破坏了太多的生态与自然环境，因为盲目模仿和抄袭，城市里的面孔单调呆板。对于许多开发商来说，虽然他们也为改善人们居住水平作出了贡献，但从历史发展和城市发展的高度看，也许他们不是在建设，而是在破坏；也许他们不是社会的功臣，而是城市发展中的罪人。也许一个发展商今天的成功，却为未来社会和城市带来灾难。 　　我们都知道，城市，不仅是物质的，更是精神与文化的。每一个开发商来到城市并不具有原生的破坏力，而是具有相当的聪明才智，也有为社会创造财富、为别人创造幸福生活的善良愿望，也有创造城市美好明天的梦想。 　　如果十年前的开发商群体有现在的专业水平和责任感，城市中就不会有如此之多的垃圾建筑，留下了难以弥补的缺憾。昨天留下了太多的遗憾，今天就应该让遗憾不再延续。因此开发商应该超越单纯商业层面的责任，唤起内心深处的良知，避免城市化浪潮中的破坏和遗憾在全国各地城市蔓延。任何一名开发商，无论企业大小，无论地处何方，都可以为自己所在的城市，为城市的未来多尽一份责任，为城市创造价值。在这种背景下，以北京阳光100置业集团等国内部分精英开发商提出了“为城市创造价值”的口号并发布了长沙宣言： ●建筑要体现时代的精神。 ●城市发展要与环境和谐。 ●建筑要尊重地方文化。 ●居住要面向未来的生活。 ●城市建设要倡导高效与节约的传统。 ●伟大的时代必须诞生伟大的城市，伟大的城市，必须诞生伟大的建筑。 　　三、“城市价值”的内涵 　　城市价值是综合性的概念，应该包括经济价值、文化价值和环境价值。经济价值中又应该包括土地价值与建筑物的价值。土地价值与建筑物价值是不一样的。城市价值首先表现为区域土地价值。其次表现为建筑的艺术与文化价值。最后是人居环境价值。这也就是说城市价值应该包括三个层面。第一个层面是经济价值，第二个层面为文化价值，第三个层面为生态环境价值，这也是最高的层面，关系到城市与区域的可持续发展。 　　四、“为城市创造价值”的意义 　　“为城市创造价值”这个口号最早是在“2004。长沙。为城市创造价值高峰论坛”上提出的并发布了长沙宣言。在目前的房地产市场形势下，发布这个宣言具有重大意义。它标志着中国房地产业正在进行着一场开发理念的革命，也标志着开发商群体正在走向成熟。 　　“为城市创造价值”这个口号的提出，意味着一些开发商已经意识到应该承担起自己应负的社会责任和历史责任。作为开发商，不仅仅考虑到开发项目的赢利能力和为企业创造的经济价值，而是应该将项目置于历史和城市的大背景下来考虑。 　　五、“为城市创造价值”的衡量标准 　　怎样衡量一个房地产项目是否为城市创造了价值，可以从定性和定量两个方面来考虑。从定性方面看，首先应该从客户角度来评估，如果一个项目买得起，住不起，时间成本和经济成本都很高，生活不是很配套，生活质量下降，那么这样的项目不但没有为城市创造价值，甚至也没有为客户创造价值。其次，要从资源利用和可持续发展的角度来考虑，如果建筑每隔20、30年就要拆的话，那国家和社会都承受不起，一个重要的判断标准是看建筑物多少年后拆还是不拆，但是这样显然是不易操作的。需要指出的是，商业上取得成功的项目不一定是好项目，不一定就为城市创造了价值。 　　为了科学合理地衡量一个项目是否为城市创造了价值，还可以通过一系列定量的指标体系来进行。这个指标体系至少应该包括三个方面： 　　首先是经济价值，包括三个指标： 　　第一个指标，物业是否增值。即物业是否随着时间的推移，在稳定增值。通俗的说法就是二手房的价格是否比一手房的价格要高。 　　第二个指标，对周边土地的贡献度。即是否因为项目的开发，提升了周边的土地价值，也就是说，使周边的土地增值。如果土地价格不变甚至下降，则说明项目的存在降低了城市价值。 　　第三个指标，对周边物业的影响度。即由于项目的开发，导致项目周边物业的价格和租金都在上涨，则项目创造了城市价值。反之，则降低了城市价值。 其次是环境价值，包括以下几类指标： 　　指标一：绿化率 项目的绿化率至少不低于城市规划指标所限定的百分比，越高越好。 　　指标二：绿量 项目绿地中的生物量要高于未开发前原有生物量，也要高于城市单位建筑平均生物量。 　　指标三：景观优美度 　　项目的景观设计要有特色，有较强的美感，景观优美度较高。 指标四：与城市景观的协调度 　　项目的景观不但要有美感，还要与城市总体景观风格比较协调。 　　指标五：宜居程度 　　考虑居民生活的舒适感、室内外的环保性、生活便利程度等。 　　第三类，文化价值，包括以下指标： 　　指标一：建筑风格及特色 　　包括建筑风格的新颖性、创新程度、与城市文化和城市景观相容度等。 　　指标二：社区文化 　　是否形成了有特色的社区文化 　　指标三：对居民生活质量的影响程度 　　六、谁能为城市创造价值 　　房地产开发过程的各个环节都可以为城市创造价值。房地产市场参与者中的每个人、每个机构都可以为城市创造价值。只要他们有一份责任心、有对子孙后代负责的精神、有足够的专业水平，有不断学习提高的需求，就能既为自己又为城市创造价值。当然，政府在其中起着主导作用，政府通过土地政策、城市规划及管理等一系列调控手段可以引导房地产开发商，并为他们开发好的项目、创造城市价值提供外部条件。 　　七、如何为城市创造价值 　　房地产开发过程中的参与者、房地产行业的参与者如何为城市创造价值，可以从以下几个方面着手： 　　第一，开发商要具有并不断提高他们专业水平 　　专业水平是为城市创造价值的基本前提。只有具有一定程度的专业水平，才能创造高品质的项目。低劣的不专业的开发商必然带来粗制滥造的项目。 　　第二，开发商具有较强的社会责任感与道德水平 　　开发项目是从微观考虑问题，更侧重于单个项目的经济价值。城市规划则是从宏观角度考虑，侧重的是城市总体利益，所以两者往往发生矛盾。中国的发展商有更大的权力决定做什么，所以应该承担更大的责任和义务，而许多开发商并没有意识到政府给予了自己如此之大的权力。因此，要求开发商应具有较强的社会责任感与道德水平，否则这种权力就会变成对城市的破坏力。 　　第三，政府要具有较高的规划管理水平和实行适当的土地政策 　　为城市创造价值脱离不了政府因素，政府的政策导向应该有利于增加城市价值，特别是城市规划等重大的长远性的政策。如果规划水平不高或规划滞后就会导致城市的总体价值不高。在某种程度上，规划不但决定城市发展方向和空间格局，而且决定城市价值。 要能创造城市价值，规划一定要有科学性和预见性。 政府的土地政策也会影响城市价值。象以前土地市场比较混乱，协议出让土地的情况较多，市场不透明。一大批缺乏专业水准的开发商通过关系以很低的成本取得土地，开发了很多劣质项目推向市场，虽然取得了商业上的成功，但这些项目绝对是降低了城市价值。土地的低成本掩盖了专业水平的低劣。现在，土地取得实行招拍挂制度，进入门槛提高了，低水平、不专业的开发商就被挤出市场。新的土地政策有利于创造城市价值。 　　第四，设计师有责任感和开阔的视野、较高的专业设计水平。 　　开发商能否为城市创造价值，设计师也扮演非常重要的角色。他们的责任感、专业设计水平某中程度上决定了项目的水平。他们的水平决定了能否将开发商的开发理念与与城市发展内联系起来，融入居住文化， 将传统文化、现代文化和新理念以建筑形式表现出来。