北京城市新规划下的地产热舞：成就地产新格局

　　北京城市总体规划(2004～2020年)》修编成果在北京公示。这是从1954年以来，北京的第五次规划编修，与上一次修改规划相距11年。 　　从1993年的“分散集团式布局”到如今的“两轴-两带-多中心”的构想，城市分流、卫星城、边缘组团仍旧是解决城市困局主要思路。只不过，发展方式从“摊大饼”演进为“拍巴掌”——老城区是掌心，新城是手指头。讲究的是每个新中心都能够灵活运转，收放自如。 　　城市空间布局的改变，在多大意义上会影响地产商投资的注意力与操作方式？在这个远景16年的规划中，11座新城将成为北京的营建重心。这依旧是一次地产盛宴。更多的人口要迁出去，他们需要住宅、超市、医院、电影院、幼儿园；以及完整的生活。 　　规划重新检讨 　　北京市总体规划，从建国之初开始一直没有断过。可以查得到的规划图纸的至少有4、5次。“1954年，在苏联专家的指导下作过一次，1958年的时候有一个版本，1982年有一个版本，1993年还有一个版本。这次虽然是一次大规模的修编，但还不是最终的结果”，清华大学城市规划院副院长梁伟说，对城市规划争论最多的，主要是针对北京中心城市的无限度蔓延的趋势和北京市的城市形态。北京一开始做城市规划，受当时“环行放射”及“卫星城”等比较流行规划的影响，由此给城市无限扩张带来了借口。50年来，北京是以旧城为中心整体推进的方式发展，城市中心一直位于一个大饼的几何中心。道路网也是以此为中心，这样的发展模式造成中心区的压力日益增大。 　　受交通手段的限制，城市总是在内部增长，抑制了新城的发展。有人设想，四环路结束，中心城的开发就结束了，但现在是五环路修好了，开发依然热火朝天，这样下去城市的边界在哪里？ 　　“以前的规划，每个项目都是沿着道路发展，不能形成聚焦点，没有生活中心，也不能形成产业中心，所以就无法形成为他们服务的服务中心”，北京新都市规划设计研究院院长孙成仁接受采访时说，“生活在城里的人，居住和工作地往返奔波，造成了交通的压力。不建立高效率的公共交通体系，新城就建立不起来。” 　　此次新规划，把东部做为发展的重点，重点发展东部三城——通州，顺义和亦庄。“强调重点是为了实现产业和人口的聚集，政府的财力有限城市的发展还要控制还要有节奏，所以重点发展东部三城。政府在这里营造大的环境，鼓励企业进来，建设一些高品质的房子”，孙成仁说，“以前的蔓延式发展是一种不‘宜居’的方式，新城首先一开始就按照宜居的标准来建。如何协调分散的项目，这是一个主要的问题。” 　　地产新格局 　　1993年北京城市规划强调的是“分散集团式布局”，但却忽视了每个“集团”内部的完整性与作为有机体的生命力。在新的规划中，北京就像一个巴掌似的铺开去，老城区是掌心，新城是手指头。这些灵活的“手指头”也指引了新一轮的地产投资方向。 　　“北京和其他的城市不同，全国的人口拼命地往这涌。另外，北京的规划超前性也不够，以北京机场为例，刚建成不久，就又已经人满为患了，缺乏前瞻性”，达观地产总经理盛惠嘉说，“对地产商而言，今后稀缺的城区豪宅项目将备受追捧，满足居住需求的经济型住宅将成主流产品。” 　　新规划是提出了“两轴—两带—多中心”的城市空间布局，并规划11个新城和多个城市职能中心，来缓解城市中心区的压力。规划的重心在于发展外城，房地产今后的开发重心将继续外移。8.31后，通过大限的土地项目的空间分布是一个有意思的现象。在名单中，过关的288块土地中，二环里面的占9%，二环到三环之间占11%，三环到四环之间占11%，最多的是四环之外占69%，而四环之外，甚至五环、六环之外，土地的量非常大，这些非成熟区域，包括道路、公园、医院、托儿所、学校，都在等待众多开发商进行开发。市区内的过关土地已经极为稀缺，特别二环附近的土地就更为稀有。例如，东直门地区大部分是依靠旧城拆迁改造来释放地块的，成本一规划的问题导致了这一地区可以用于开发建房的土地十分有限，因此推出的物业也十分有限。 　　新城是原有的卫星城基础上，承担疏散中心城人口和功能、聚集新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。规划的新城有11个，包括通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。其中，重点发展位于东部发展带上的有通州、顺义和亦庄3个新城。3个新城成为中心城人口和职能疏散及新的产业集聚的主要地区，形成规模效益和聚集效益，共同构筑中心城的反磁力系统。在该区域主要是以满足市民居住需求的中档住宅为主。随着市政在该区逐步完善，例如交通、市政配套、生活配套等，以CBD为中心的东部发展带，特别是通州、顺义和亦庄等地将成为经济型住宅主工的开发地。 　　边缘组团的新竞争 　　随着开发布局的调整，不同的边缘组团竞争带动了不同的产品类型。“稀缺豪宅营造软性服务，打造特色产品，中档住宅满足经济型、功能型是地产发展的方向。”盛惠嘉说。 　　边缘区块市政配套的进一步开发，一方面承接旧城的教育、医疗、文化、体育、办公等功能；另一方面，在新的区域内规划建设城市行政、文化、服务功能区，集中营造行政办公和博物馆、档案馆、图书馆、影剧院、会议会展中心等现代城市设施，使之成为中心城的“城市名片”。整合原卫星城内比较分散的行政办公资源和商业、服务业资源，加快建设商贸中心、现代物流中心和文化旅游中心，进一步优化和完善城市功能。该区域的住宅也会逐步开发和成熟。 　　北京城市地域广阔，东、南、西、北区域各具特色，每个区域开发的产品特制也不同。东部区域内主要以高档公寓为主，多为高层建筑，注重社区环境的营造和社区国际化品质的提升，客源中有部分为境外人士或者有过海外生活经历的成功人士，而西山、顺义和昌平地区主要是以低密度住宅为主，依山傍水。 　　“新规划对开发商来说是一个好机会，又是一个大的挑战。对于要创造一个宜居城市的北京来说，考验他们的开发理念”，孙成仁说，“开发商对旧城的开发思路必须发生转变，在新城，适合居住成为一个重要的要求。” 　　边缘组团间的竞争加剧了地产价格战。以通州为例，通州处在规划发展的聚焦点上，既是长安街东西延长线东端，又是东部发展带的腹地，既是首都经济的可持续发展区，又是北京城市功能战略转移的重要区域。早期通州住宅主要以低价位吸引消费群体，如在1998年入住的武夷花园的“月季园”单价不足2000元。早期的项目主要分布在新华大街两侧或新华大街沿线，以及产关环岛附近的西潞园，单价只有1600元。目前通州大小在售楼盘共计50个左右，仅2003年、2004年新开发建筑面积就达800万平米。楼盘价位也有上升，均价在3500～4000元/平米。 　　“目前各边缘组团之间的竞争处于横向竞争状态，主要是价格、交通和居住环境的竞争。”盛惠嘉说，“大多数在通县、亚北或东坝等区域买房的消费群体主要考虑其单价低，性价比高。另外大多在中关村等商圈上班的群体，交通要方便，如通县地区除了京通快速路外还通了轻轨八通线，亚北地区设有轻轨13号线等。” 　　盛惠嘉分析，“就目前而言，边缘组团的相互竞争还不是很激烈，主要是满足客户地缘性购房和就近上班便利的需求。” 　　新规划下的“多中心”区域 　　《北京城市总体规划(2004～2020年)》中“多中心”的新型城市空间结构，构筑了以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新城市形态。 　　奥林匹克中心区 　　奥林匹克中心区位于中轴线北端、CBD商务区和中关村科技园区之间，总占地2.91平方公里，包括国家体育场、国家体育馆、国家游泳中心、奥运村、会议中心、配套建筑以及市政、道路、绿化、水系、地下设施等建设项目，规划总建筑面积近300万平方米。目前大规模建设刚刚开始，可规划空间、可塑性良好，成长空间巨大。 　　随着1135公顷的国家奥林匹克公园和13000亩的国家森林公园的建设，以及便捷、通畅的立体交通网络的形成，奥林匹克中心区将会形成一个集体育、文化、会展、休闲于一体的全新的城市功能区，这里也将成为北京最适宜居住的地区。房地产价格将来有望高于CBD和中关村。此外，酒店业将得到巨大发展，尤其是高档酒店，商用物业和办公楼也面临发展良机。 　　顺义区 　　顺义区作为东部发展带的重要节点和“多中心”之一，被定位为国际交往中心、现代制造业基地、空港物流基地和东北部旅游度假基地。围绕这一战略定位，形成了“潮白河生态走廊、奥运场馆、顺义新城三位一体”的建设思路，以“滨水、生态、国际、活力”为目标，以区域产业带动为先导，以国际交往功能为核心，以高尚文化休闲、高品质配套为特色。目前已基本形成了以汽车制造、电子信息产业、都市型休闲食品工业和生物制药等为依托的现代工业体系。顺义区将借助2008年奥运会，依托潮白河，正在规划建设顺义新城。 　　顺义新城南以减河为界，东至潮白河西侧滨河路，北至西丰乐村，西至京承铁路，规划总用地面积为977.66公顷，主要发展现代汽车、微电子、现代物流等产业，与邻近区县的新型城市在功能上形成互补。2003年初，北京汽车生产基地开始全面建设。目前，基地核心区规划用地6.3平方公里，远期规划用地19平方公里，由整车发展区、零部件工业区、物流仓储区和公共服务管理区四个功能区组成。相对完善的市政配套设施，吸引了越来越多的汽车企业在此"安家"，汽车基地的景观初步呈现。 　　顺义新城将会容纳越来越多的工作人口。 　　海淀新区 　　海淀新区位于海淀北部地区，又称山后地区，是距北京市中心区最近的生态环境屏障，包括温泉镇、苏家坨镇、上庄镇和西北旺镇，面积221平方公里，占海淀全区总面积的51%以上。虽然各个镇区有着不同的功能定位，但基本按照“生态型、田园式、现代化”的全新城市目标进行开发。 　　新区将大力发展园区高新技术产业，加快发展新区特色服务业，积极保护生态环境，在基本建成上地信息产业基地北区和中关村软件园的基础上，陆续建成环保科技园、中医药产业园、永丰科技园、温泉科技园。同时，新区的建设引入了被称为21世纪前瞻性建筑的生态办公区模式(EOD)，该模式强调建筑成为生态循环的一部分，是低密度、高品质的环保生态办公场所。海淀新区预计将在十年内全部建成。 　　北京第二道绿化带规划中的温泉至南口楔形绿色限建区，正位于海淀山后地区，贯通市区绿地系统及昌平西部绿色屏障，总面积157.9平方公里。此外，南沙河风景区、翠湖湿地等得天独厚的自然环境和人文资源都将使这里成为房地产开发的旺地，以低密度的中高档项目为主，面向海淀科技园区员工和城区高档置业群体。 　　通州区 　　相对其他新城，通州的地产投资走得更早。通州将现有的40平方公里中心城扩大到80平方公里，容纳60万人口。5条道路将通州与北京连为一体。在居住环境上，由于通州地区一直没有发展大型的工业基地，整个城区几乎没有受到污染，加之区内水系相当发达，区内有大运河、通惠河、温榆河等大小13条河流景，为发展高档物业提供了条件。 　　亦庄经济技术开发区 　　北京经济技术开发区位于京津塘高速公路起点西侧，距市中心16.5公里。作为北京惟一的国家级经济技术开发区，亦庄已经成为全国最大的移动通信产业基地、北京最大的电子信息产业基地、北京药谷。开发区规划科学，功能齐全。东半部临近高速公路一侧，是设施先进的工业区，这里主要吸纳技术密集程度高、附加值高、能耗少、占地少、水耗少、物耗少、污染少的工业项目，投资者可根据自己的要求建造厂房，或采用开发区提供的标准厂房，开发区内实行一个窗口办公的特区式服务。为外商提供了良好的投资环境。西半部为环境优美、舒适别致的生活区，建有各种档次的住宅、公寓、花园别墅以及学校医院等。 　　到2005年，开发区将完成一期15.8平方公里的土地建设任务。到2008年，基本建成40多平方公里的扩大开发区，即未来卫星城的核心区域。到2010年，基本建成亦庄卫星城。工业总产值到2005年实现1000亿元，2010年再翻一番。 　　商务中心区 　　CBD位于朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。以吸引跨国公司总部和地区总部为重点，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头，抓住加入世贸组织和举办奥运会两大机遇，把CBD建设成为北京重要的国际金融功能区和发展现代服务业的聚集地。经过近几年的规划建设， CBD的发展环境不断优化，以丰富的涉外资源，浓厚的商务氛围及完善的基础设施，成为跨国公司特别是500强企业进入北京的首选之地。北京CBD已经初步形成以金融、保险、咨询、中介等行业为主导的现代服务业协调发展的产业格局。 　　中关村高科技园区核心区 　　中关村科技园区海淀园是在全国第一个国家级高新技术产业开发区——北京市新技术产业开发试验区基础上发展起来的。它拥有以中关村为核心的75平方公里的中心区和300余平方公里的发展区，是中关村科技园区的重要组成部分。 　　在海淀园发展过程中，依托中国“硅谷”的得天独厚的区域优势，各项经济指标一直保持着30%以上的年平均增长速度。经济总量在全国53个高新区中保持领先地位。 　　石景山区 　　石景山区是北京“分散集团式”城市布局的一个边缘集团，具有较完整的新兴城市的特点。在《北京市总体规划》中，石景山区作为首都新市区既区别于全国小城镇建设，又与本市朝阳区、海淀区、丰台区的情况不同，全区的经济建设和社会发展要以首都新市区的标准，通盘考虑，全面规划，使石景山区的建设和发展与首都国际化大都市的前景相适应。 　　“三二四”工程是石景山区委、区政府结合石景山区实际提出的在今后若干年内建成三个开发区、两个旅游区和四个商业中心的经济发展长期目标和总体发展战略。四个商业中心依次分布在我区鲁谷地区、古城八角地区、金苹地区和五里坨地区，其中：鲁谷地区的银河商贸中心将建成地区级商业、文化、娱乐中心。