京城首例个人集资盖楼项目之蓝城计划

　　[B]第 一 章 概 述[/B] 　　蓝城是什么？ 蓝城是一种“由一条地铁连接若干个居住区与功能区组成的线形城市”。 　　当前国人的居住状况：居住在落后的乡村和网状环形交通结构的城市。而这两种传统的居住模式都存在非常严重的问题。乡村虽然安逸宁静，但往往伴随着赚钱难、教育难、就医难、等贫穷和落后问题。城市则在繁华的背后有着交通堵塞的不治之症以及污染、高消耗等弊端。可以说，这两种传统的居住模式都不能满足现代人的需要。 　　作为中国这样一个十三亿人口的人口大国，虽然国土面积多达 960 万平方公里以上，更有 18000 公里以上的海岸线和辽阔的海洋国土。但是，由于国土西高东低，人口分布和经济分布都极不均衡，主要人口组成是农村人口。至今还只有极少数人能接受高等教育，相当多的城镇居民还没有属于自己的房子，大量农村人口急需城市化，依然被列入发展中国家的行列。 　　建设中小城镇，实现中国人口城市化是我国目前的当务之急，中国有九亿农民处于社会底层，三农问题一向是政府最关心，也最急于解决的问题。提高这九亿农民的生活水平和生产效率，带领他们实现可持续发展，是中国发展建设中最重要、最迫切、最根本的核心问题，是我们必须尽快解决的问题。那么，该如何建设中小城镇，解决我们急需解决的城市化问题呢？ 　　蓝城这个构想，相信会在各种城市化方案中脱颖而出，成为最合理的解决方案。不仅人均成本最低，而且在环保、节约能源、节约资源、提高生活质量、可持续发展、彻底解决各种弊端等方面，它都有着其它方案无法比拟的优势。 　　在就业上，蓝城是城市而不是小区，所以可以提供大量就业机会，蓝城的居住区内的 6 万居住人口中 50% 以上的劳动力，可以在蓝城内的科研、商业、服务业、教育、医疗等行业找到工作，劳动力数量的 30% 以上，可以在蓝城周边的农场、工厂以及其他生产型企业找到工作。剩余的 10%-20% 的劳动力，则可以继续进修或作为待业人口来刺激提高在岗人员的工作积极性。 　　在交通上，由于简化了城市交通结构，城市被划分成若干个相互独立的居住区，居住区内主要依靠步行和电动车，居住区之间的交通主要依靠地铁，蓝城与蓝城之间，蓝城与现有城乡之间则可以通过快速公路、快速轨道、航运、船运和火车等方式连接组成城镇集群。仅市内交通功率需求一项，就比传统的城市节约了上百倍。(依靠汽车和公路的传统城市内交通系统的人均功率需求通常在 5 马力以上，而蓝城的市内人均功率需求不到 0.05 马力) 　　在环境上，蓝城居住区内理论上可以达到 100% 的破案率和良好的治安条件，没有机动车带来的噪音和污染，垃圾处理先进高效，集中使用中水系统，在节约用水的前提下可以进行大面积绿化，绿化率和生活环境不仅比城市优越，甚至可以和偏远山村相比。 　　在配套设施方面，蓝城的每个小区可以提供人均 3 平方米的室内体育设施，提供小区内便捷廉价的快递和商业配送系统，高速的宽带网络和安全的通讯系统以及小区内的教育、医疗、养老等各种生活保障设施，更可以提供超高的破案率和良好的治安环境。居住区内的生活质量，远非任何现有城市、乡村及其它城镇化方案所能比。 　　在成本上，蓝城的人均建设成本只有 6 万元，而且是包括了居住、交通、就业等各种生活配套设施以后的成本，这是其它任何方式都无法实现的。 　　在政府职能上，蓝城使政府避免了传统城镇建设中的弊端：开发商通过贷款建设住宅获利，而政府必须依靠税收和补偿机制，来贴补相关的配套设施的建设费用。从而可以让政府职能集中于管理、服务和银行、治安、国防等方向，简化了政府职能，提高了政府行政效率。 　　所以说，蓝城不仅是一种城市规划，还是一种新的生活方式，在中国大力发展蓝城，将使中国迅速的富强起来，使中国人民的生活质量产生质的飞跃。 　　[B]第 二 章 蓝城居住区的层次结构和模板[/B] 　　蓝城的基本结构是由一条地铁连接若干居住区和功能区所组成的城市。“地铁”在后面关于交通的章节里也会专门讨论。功能区的是指中学大学城、工业城、商业城等具有一定功能的建筑群。在这个章节里，只介绍蓝城的核心：居住区。 　　先解释一下居住区的概念，通常大家会把城市里的一些民居建筑群称为小区，而蓝城的居住区比一般的小区要大一些，大到什么程度呢，以区内最大步行距离不超过 1000 米为限度，也就是说，在蓝城的每个居住区里，居民从任意一点走到另一点的距离只有几百米。 　　由于一个蓝城会有很多个居住区，而且将来会有若干个蓝城，所以，最终会有非常多的居住区。这些居住区可以用卢沟桥的石狮子恰当的比喻一下，都有相似的大小和结构，但具体设计和内涵则可以各个不同。现在先用一个模板来描述一下蓝城居住区的基本结构。 　　蓝城的居住区可以被从内到外划分成若干层，一个典型的蓝城居区模板如下图所示分成五层。 　　(在阅读模板之前，提醒大家注意，这个仅仅是用于示意的模板，而并非真正的建筑设计规范) 　　小区的中心是地铁站，地铁出口位于小区中心的商务服务区的写字楼地下。这些写字楼构成了小区的第一层，中心商务服务区，按照模板描述，蓝城的商务服务区占地面积为 150 x 950 = 142500 m 2 ，可以容纳 20 座左右写字楼，这些写字楼的楼下是超市、餐饮和服务层。某些写字楼还被设计成服务区内的小学和幼儿园的教室，以及服务区医疗中心，图书馆、银行、快递中心等用途。这些写字楼不仅为小区提供了良好的服务，也为小区提供了大量的就业机会，写字楼出租为开办公司提供了廉价高质量的办公区，由于办公成本低，服务好，环境好，这里会吸引大量的公司入驻。对于一些要求汽车直接到楼下的公司，某些小区可以在这些写字楼的地下开通公路隧道和停车场，当然，这需要以提高造价和售价为前提。 　　按照商务区容积率为 3.8 计算，每个蓝城居住区可以提供 541500 m 2 左右的建筑面积。按照居住区居民 6 万人计算，人均约 9 m 2 。 　　小区的第二层是居民楼区，在模板描述中，蓝城的居民楼区被划分成两块 400x950 米的区域，总占地面积 800 x 950 = 760000 m 2 ，可以容纳上百座各种居民楼，提供数万套居民住宅。这些居民楼的底层有些被开辟为底商，为居民们提供更好的生活环境。由于居住区不允许汽车驶入，所以小区的安全和环境可以得到最大的保证，同时还可以提供更大面积的绿地，小区的楼和楼之间会种植大面积的植被，美化小区的环境。小区里的步行道被设计成准许特殊车辆单向低速行驶，这样在特殊情况下也可以通行汽车，比如消防车、警车、救护车和小型电力低速客货运车辆等。当然，这些车辆只在特殊情况下允许驶入小区，而且还要严格限制车速。 　　按照一般的楼群容积率为 3 计算，每个居住区的居民楼区可以提供 2280000 m 2 左右的建筑面积，按照居住区居民 6 万人计算，人均约 38 m 2 。 　　蓝城的居住区内所有建筑的污水排放都要通过中水系统的预净化，虽然一套中水系统的成本通常是数百万，但对于蓝城这样成本数十亿的小区来说，无论如何都是应该使用中水系统的，这样也可以解决蓝城居住区的超大绿化面积所需要的灌溉用水及景观用水等用水问题。蓝城的居住区还有很多其它的环保措施，我们将在其他章节中继续描述。 　　蓝城小区的第三层是一条流淌着小区排放的中水的人工河以及河两岸种植的绿化隔离带，在这两条绿化带里，会有供居民晨跑使用的柔性跑道，以避免居民长跑时导致的膝盖损伤。同时这两条绿化带里还会布置长椅，供大家休息。这两条绿化带在图中所示的宽度各为 10 米，小河的宽度则是 5 米，当然，小河上会有很多造型美观的桥梁。 　　蓝城居住区的第四层是模板上描述的一排 40 米左右的体育场馆，这是非常合理的一种设计，体育场馆由于通常需要更高的层高，所以不适合直接设计到高层建筑当中，而且这样的设计也保证了居民楼和写字楼的安静及生活、工作氛围。由于蓝城居住区的体育场馆是单层的轻建筑，所以造价会非常低。图中所示的 40 米宽，长度接近 4000 米的体育场馆带，可提供接近 160000 m 2 的室内体育设施，按照居住区人口 6 万计算，人均约 3 m 2 。这些体育场馆包括私人游泳池、室内足球、篮球、排球、乒乓球、羽毛球、壁球、网球等场馆，既可以供居住区居民租用，也可以对外出租服务。 　　这层建筑还为居住区的治安提供了保证，从这里和地铁站进出居住区的每个人都会经过监控摄像系统，这样小区里的破案率就可以得到充分的保证了。而且这层高大建筑还可以成为小区隔离外界生物入侵的有效屏障，确保小区居民得到最好的生活质量。 　　蓝城居住区的第五层是一圈环绕居住区的 100-200 米厚的绿化带，这个绿化带内的植被是由居住区自己维护的，既为居住区提供了就业机会，也确实保障了居住区的环境和安静。甚至还可以种植一些经济作物供居民们采摘。居住区外的这层绿化带还可以成为与外界生物隔离的一条生态防御带，小区居民的生活环境需要这条防御带来保证。 　　以上介绍的蓝城居住区模板及基本结构，并不是真正的最终的蓝城居住区，最终建设的蓝城居住区可以会有比以上设计更实际的更多设施，而且可以根据当地情况增减各层的建筑，根据地形修改建筑规模分配比例。总之，最终的蓝城居住区会更美好，更真实。 　　由于蓝城居住区都是购买现在尚未开发的农村土地建设的，所以购地成本非常低廉，且开发速度很快，通常一个居住区包括土地前期处理、地基施工、露天地铁施工、大楼施工、内外装修到入住的时间在两年以内。由于可以 24 小时封闭施工，所以施工过程迅速且不对周围环境造成过多影响。至于居住区内外的绿化带，则通常在建筑施工结束后才开始，甚至等居民入住后再逐渐完善。 　　尽管如此，蓝城居住区还是可以提供其它任何城乡建筑规划所不能提供的入住后不施工扰民的保证，因为蓝城居住区有地铁，所有管线维护都可以在地面以下，不再有现在这样马路安拉锁的频繁扰民问题。蓝城居民的生活质量和环境也就可以得到确实的保证。 　　蓝城居住区的成本是多少呢，可以这样粗算： 　　商务区总面积： 541500 m 2 ，按照成本 1500 元 / m 2 计算，成本 81225 万元。 　　居住区总面积： 2280000 m 2 ，按照成本 1000 元 / m 2 计算，成本 228000 万元。 　　体育馆总面积：约 160000 m 2 ，按照成本 600 元 / m 2 计算，成本 9600 万元。 　　地铁系统造价：小区内长度约 1500 米，按照成本 3 亿 / 公里计算，成本 45000 万元。 　　按照这个标准建设一个蓝城居住区的建造成本 ≈ 36 亿 。(按北京的建筑价格计算) 　　而建造一座 20 小区的蓝城可以用 720 亿彻底解决 120 万以上人口的城市化问题。 　　关于居住区成本计算的补充说明：居住区的其它购地、供电、供气、供水、空调、中水、环境等系统造价暂时不计，因为现在国内的居民建筑中这些费用也是先由国家统一支付，再按月以量计费的。不过在蓝城里，也可以直接计入成本，由蓝城居民按照购房的面积付费，彻底解决国家负担问题。 　　[B]第 三 章 高质量生活方式 [/B] 　　读完蓝城居住区的基本描述和模板的介绍以后，再来看看蓝城居住区的生活质量和生活方式。在蓝城居住区里生活的人们的生活质量是现有的城市、乡村所不能比拟的。 　　在建筑面积上，蓝城的人均自有住房建筑面积约 38 m 2 ，远高于现在城市的水平，而且还有人均 9 m 2 的商务建筑面积为居民们提供就业机会和优质的服务，和人均 3 m 2 的室内体育场馆来解决居民的健身问题。这三个指标肯定是国内所有城市里最高的，蓝城的居民生活质量好无庸质疑。 　　在交通问题上，蓝城的交通便利且节约能源，出门就坐地铁，而且成本非常低，不堵车，不修路，不污染，交通安全有绝对的保证。居民们愿意自驾车的，可以租车、或买车停在小区绿化带外的停车场或者小区地下的停车场里，这样，下楼以后走不到 300 米就可以上车了，不仅很方便，而且不影响他人。 　　在教育问题上，蓝城的结构使得蓝城人可以非常舒服的养育子女，而不是现在那样，很多优秀的年轻人为了养育子女难而选择丁克。每个居住区里都可以提供月子中心、托儿所、幼儿园、小学的全系列初级教育服务，孩子在小学毕业前，除了旅游、探亲可以完全不用出小区，而且成本非常低。中学以后的孩子可以到蓝城的教育功能小区(中学、大学城)去就读，孩子毕业前，家长只要给一个 10% 首付，就可以安排好孩子未来的就业并给孩子先准备好一套住宅。这样一来，城里人遇到的生得起、养不起的问题，和乡村人生孩子、不教育的两种问题就可以全部解决了，而且孩子未来的独立和就业问题也就解决了。 　　在市政邮递上，蓝城里将淘汰低效率的邮递，而统一使用快递服务，这是因为蓝城的城市结构紧凑合理、居住密度适当。在每个居住区里大约有两百栋左右各种楼宇，假设一个快递员负责 10 栋楼的快递，则只需要很少的人力，就可以实现比现在的快递更高效的快递服务，而且由于快递效率的提高和费用的下降，人们会更多的使用快递，造成快递成本的连锁下降反应，比如，这样一个小区里，假设每天有 6000 次，即每天 1/10 的人使用一次快递，快递员三班倒的话，大约需要 60 名快递员，每人每天可以送货 100 次，一次哪怕 0.5 元，也可以让每个快递员月收入达到￥ 1500 元。况且蓝城小区里有五十多万平米商务建筑，各个公司看到蓝城低廉的办公成本和高效的快递服务和良好的交通、先进通讯设施等优势，一定会尽快迁移到蓝城来办公的。那时候蓝城的快递成本和定价肯定可以进一步降低。 　　在环境问题上，蓝城的垃圾处理量分散在若干个 6 万人左右的居住区里，而且居住区的结构整齐，生活质量和消费水平较高，可以采用垃圾处理效率较高、较彻底处理手段和方法，确保解决垃圾处理问题。蓝城的污水排放统一经过小区中水系统的预处理，对于一个 6 万人的小区，建设中水处理系统是完全有必要的，也是经济上划得来的。而且中水处理系统提高了水的利用率，节约了中国最紧缺的水资源，还为小区解决了景观河用水、区内绿化用水和居民冲马桶等对水质要求一般但用水量很大的水源问题，是非常有必要的。水健康同时意味着生活健康，蓝城的中水系统带给居民的生活质量提高，是绝对物有所值，合乎国家利益和人民的。蓝城的空气质量方面，由于居住区内没有汽车尾气和工业废气等污染源，而且有一条 100-200 米厚度的绿化隔离带，所以将达到一个前所未有的，现在的城市和乡村都达不到的新水平。蓝城的噪音指数也得到了严格的控制，区内交通噪音、生活噪音都将得到有效的控制，甚至连人们使用体育设施时的喧嚣声都被放置在小区周围的室内体育馆里，而且小区外的噪音也被隔离在 100-200 米厚度的绿化隔离带之外，所以蓝城小区的噪音指数也是非常适合生活和工作的。 　　在治安问题上，蓝城的每个居住区都是相对独立的，外来人口在第一次进入的时候需要登记，流浪人口则不得进入蓝城的居住区，只可以进入功能区。蓝城的居住区只能通过步行出入，而且人员相对固定，非常有利于确保破案率，便于警务工作和司法监督，生活在居住区里的人们可以放心，在破案率达到 100% 的居住区里，各种治安案件都会销声匿迹，犯罪分子则将无处藏身，司法公正也会得到最好的执行。当然，人们得接受在居住区的地铁口和体育场馆区各出入口都有摄像监控系统的事实，现在我们在高档写字楼出入或乘坐电梯以及去银行和提款机取钱的时候，也是通过这个方式来确保我们的社会安全的。这个方法廉价高效，相信一定会得到广大公安干警和群众的支持的。 　　在数字生活上，蓝城的居住区实现了全网络化、闭路电视化和通信现代化，小区内预先布设了符合国际标准的网络( IEEE802.3 标准光纤到楼，双绞线到每个厅房)，并且户户通电话(小区内通话免费)和闭路电视(小区统一设置卫星电视接收系统)，尽可能做到无需使用无线通信设备，以降低使用成本和减少微波对人们生活的影响。虽然这需要一点先期投入费用，并且需要对入住者进行简单的电视、电话和电脑使用培训(电脑使用中的问题小区内有 24 小时技术服务人员协助解决、可上门服务)，但这种数字生活的成本无疑是更低廉的，更高效的，更卫生的，更舒适的。 　　在招商融资上，蓝城的居住区有着非常低的办公成本，而且可以提供非常适宜的人力成本和高素质的就业者，并且可以持续对就业者提供进一步培训。对于政府机关和各种公司来说，如何降低办公成本，提高员工素质，畅通物流效率，针对交通便利都是非常重要的。蓝城在这些方面有着明显的优势，各公司和政府机关会非常愿意迁移到蓝城这样新建的，成本低廉的场地去办公，这可以借鉴我们现在建设的各种开发区的经验。公司对于办公成本是非常重视的，比如中科软件今年就将其总部迁移到了成本更低的长沙，甚至连摩托罗拉中国公司，也无法接受过于高昂的办公成本而将多数人员迁出了位于国贸桥畔的自有办公大厦。蓝城的一个居住区可以提供数十万平米的高品质办公场地，非常适合各种科技密集型或商务密集型的企业。特别是蓝城还可以以最低廉的成本帮助迁来的政府机关和公司解决员工住房问题，令大家安居乐业，这种吸引力简直是根本无法抗拒的。 　　总之，蓝城的生活质量是现在的城市和乡村都无法比拟的，生活在蓝城的人们可以得到非常高的生活质量，健康，愉快，安全舒适。 　　[B]第 四 章 政府对城市化的支持[/B] 　　仅仅有合理的结构和很高的生活质量，蓝城还不足以被实现，还需要得到政府支持和开发商的投资。政府为什么会支持蓝城呢，首先是因为城市化是解决三农问题和国家发展的必需。本届政府对于减轻城乡人民生活负担，提高人民生活水平和振兴经济的决心和实际行动是有目共睹的。 　　本届政府工作报告中，关于三农的部分提出的：取消农业特产税，使农民减轻负担 48 亿元 / 年，农业税率降低使农民减轻负担 70 亿元，为支持农村税费改革，中央财政拿出 396 亿元用于转移支付，今年国家还从粮食风险基金中拿出 100 亿元，直接补贴种粮农民，提高粮农的积极性。仅今年中央财政对三农问题的投入就增加了 300 亿元，比去年增长了 20% 以上。中央财政投入 100 亿元用语加强义务教育特别是农村教育。并投入 60 亿元改造农村中小学的危房。这样一来，政府今年用于三农问题的直接资金投入高达 1074 亿元将可以有力的推动三农问题的解决。 　　在这样的政府投入力度下，我们完全有信心相信我们的政府对于解决三农问题的决心和能力，同时，政府还在解决城市居民劳动和社会保障工作中加大了力度，中央财政中，安排再就业补助资金 83 亿元，比去年增加 36 亿元，用于“两个确保”和城市“低保”的补助资金达 779 亿元，比去年增加 11.33% ，这样，用于劳动和社会保障的直接资金也达到了 862 亿元，充分体现了政府对就业、再就业、困难职工生活的高度关怀和重视。 　　有了这样的政府报告和政策决心支持，我们完全可以相信政府对解决人民生活问题，发展国家经济的决心和能力。蓝城在解决三农问题、城市劳动与社会保障问题上，有着明显的经济性优势和无可比拟的一次到位的彻底解决能力，符合我们国家要求的：可持续发展和节约能源、节约资源的发展战略，能够迅速高效的提高人口素质和人民生活水平，迅速提升地方经济和生产能力，对于加入关贸协定入世后的中国来说，蓝城是一个非常值得尝试的解决之道。 　　蓝城的人口占地率为 6 万人 / 平方公里，比我国的城市和乡村高了 10 倍左右，这是发展城市化的第一个理由，中国的人均耕地占有率低是一个非常需要解决的问题，并且和退耕还林，自然环境保护的需求相矛盾，解决耕地不足和退耕还林的唯一方法，只能是变居住用地为农田或森林。可以乐观的说，实现城市化以后，中国可以节约良田数万甚至数十万平方公里，相当于开疆拓土，对提高中国的人民生活水平是有决定性意义的。 ( 请注意：蓝城虽然把人均占地率提高到了 6 万人 / 平方公里，但并不意味着蓝城比现有城市更拥挤，因为蓝城的居住区内没有汽车，人均道路占地面积要小得多，人均绿地面积占有率大得多。而且蓝城会使得全国的总公路里程需求有所下降，进一步节约了宝贵的土地 ) 　　蓝城在能源需求上比现有的城市要小得多，综观二战爆发后半个多世纪来的历史，人类已经进入了一个为能源而战的时代，节约能源已经是一个关乎生死存亡的国家生存与发展的问题了。蓝城使用地铁作为主要交通工具，仅市内交通能耗方面就可以节约 100 倍以上，是现有城市无法比拟，也是我们绝对无法抗拒的。(传统城市的人均交通功率需求超过 5 马力 / 人以上，而蓝城的每个居住区 6 万人，只需要一辆 3000 马力的地铁，还是电力推动的，在人均功率需求上只有 0.05 马力 / 人，能源解决效率一目了然) 　　除了在土地、能源方面带来的可持续发展以外，蓝城还在节约其它资源上有着明显的优势，由于居住区内有中水系统，所以蓝城比现有城市更节水，更适合中国这种水资源非常紧张的国家。由于城市化后带来更高的管理效率，蓝城在各种资源方面都会比现有城市和乡村节约很多，这里就不一一赘述了。 　　我们的政府是把可持续发展和提高人民生活水平放在第一位来考虑的，所以蓝城的优势是非常明显，无庸质疑的。同时，蓝城还在经济性上有着明显的优势，特别是作为一个城市，可以通过服务业的附加值创造特性，来有效提高人民生活水平和国民生产总值，加上城市化以后提高了的人口素质带来的生产力进步，城市化给中国带来的价值将是无法估量的。 　　所以，我们完全有理由相信，政府会支持这样一个符合国家和人民利益的，可持续发展方案，并且给予大力支持，鼓励我们去尝试。 　　[B]第 五 章 社会投资对蓝城的支持[/B] 　　实际上，与其说社会投资对蓝城的支持，不如说是投资人对高利润和低风险的不懈追求。投资就是以追求赢利为第一目的的，现在随着市场化的逐渐深入人心，投资与赢利要挂钩、赢利是为了可持续发展的道理已经为我们所接受了。 　　对于蓝城这样的新建城市来说，首先意味着一个巨大的投资机会，国内的很多企业都面临着手里有资金，但不知道该怎么投放使用的问题，很多企业在本领域内已经占据了巨大的市场份额，有了良好的信贷信誉，但面临着严重的发展瓶颈，希望开拓新业务，谋求新的发展。如果国家引导投资者把资金用于建设蓝城这样的小区，并准许其获得 50% 的利润率 ，那么每个蓝城居住区，可以吸纳 36 亿元资金 ，并且可以在 24-30 个月 左右的建设周期后，为投资者带来 18 亿利润 。这个数额是非常可观的，足以吸引投资者的注意力。而且这个投资模式，是得到政府支持的，有市场保障的安全投资。 　　如何解决人民币存款这只“笼中虎”的问题，是银行和国家一直的心病。把这些资金引导向蓝城这样有回报保证的项目，对于处于两难境地的四大国有银行来说，是一个巨大的商机。现在银行面临坏账率居高不下和人民币存款数额巨大的两大难题，正确引导人们使用资金，对于建立良好的国家金融体系，实现可持续发展是非常重要的。 　　对于蓝城这样的投资项目来说，资金投入的高回报率，可以吸引大量闲置资金，将存款使用引向良好的正规渠道。而投入资金开发项目后的偿还，又可以被消费者以贷款形式承担，虽然消费者，特别是新城市化的居民需要用 20 年的时间偿还本息，但对于开发资金来说，还是可以从银行得到开发回报并用于消费或再投资的。这是一个很好的良性经济循环体制，不仅可以引导资金流向，还可以有效加速我国的城市化建设，加快我国的经济增长和人民生活水平的提高。甚至，蓝城的投资回报率还可以吸引大量的外资，对于外资，我们应该欢迎，并允许其投资获利，但应在政策上严格限制其控制权，以保证我们的国家利益。在蓝城建设过程中，对于资金和投资利润的控制，应由国有银行和政府严格控制，通过对利润率的有效管理，保证国家税收和投资人的资金安全，以及更重要的“购买者利益”。 　　对于蓝城这样一个可以使人民、国家、投资人都能获得利益的方案，我们有理由相信投资人会有足够的兴趣，并且随着开发模式的逐渐完善，形成一个长期的良性循环，进一步提高可持续发展能力，为人民和国家带来更多的利益。 　　[B]蓝城有五大优势：[/B] 　　⒈ 蓝城成本低、售价低、开销低，且能为购买者提供就业机会，在经济上实现良性循环。 　　⒉ 蓝城的环保优势明显，具有比现在的城市和乡村都更高得多的环保水平。 　　⒊ 蓝城可以最大程度的节约土地、资源和能源，以提供更丰富的物质享受、确保可持续发展。 　　⒋ 蓝城提供高质量的生活，不论养老、及幼、就业、工作、学习、娱乐、生活和环境。 　　⒌ 蓝城不同于一般的大项目，大工程，不会对环境造成某些无法预测的影响，无后顾之忧。 　　[B]蓝城的成本低有五大原因：[/B] 　　⒈ 购买便宜的非现有城市内的建筑用地，地价便宜 　　⒉ 没有拆迁时间和拆迁补偿费用开销 　　⒊ 可二十四小时施工且集中施工，运费工费低 　　⒋ 施工进度快，工程成本中的大头：贷款利息下降 　　⒌ 国家支持，提供大片廉价土地供小区扩大绿地 　　[B]第 六 章 公有制与简化政府职能[/B] 　　对于蓝城这样的项目，我们还应该有这样一个认识，那就是蓝城的公有制。中国的国体是社会主义公有制，对于科学且合理的公有制，我们无疑是应该欢迎的。蓝城的公有制，首先体现在对居住区的公有设施的所有权上。前面提到，在蓝城居住区里，大约有着人均 38 平米的可销售居住面积和 9 平米商务服务建筑面积以及 3 平米的室内体育设施以及一条小区自有的地铁和其它服务设施。在蓝城的管理与销售模式中，这些设施的成本会由居民根据购买住宅的情况(主要是购房面积情况)共同承担，所以这些设施的产权和获益权，也都将属于居住区里的所有居民。这种产权模式，是符合居住区所有居民利益和国家利益的。这种公有制度，可以使居住区的民主与法制、利益分配得到更好的优化，居住区内的居民对于本区的各种设施与服务将可以行使更多的自主权，对于新的社区文化的形成提供了良好的基础。而且随着社会信用制度和社会保障制度的完善，人们在蓝城的生活质量将得到进一步的保证。 　　这种公有制度使得居住区的居民可以自发、自愿的承担更多的服务设施建设成本，承担更多的社会责任和义务，更主动的在社区文化中发挥自己的作用，从根本上改变了过去那种自上向下的，只能由政府发起，人们被动接受管理和服务的模式。在公有制的基础上，蓝城这种以居住区为单位的、社区民主文化模式可以实现比西方发达国家更优越的生活方式，和更合理的社会民主制度。 这里先谈谈这种公有制模式在简化政府职能，减轻政府工作负担方面的优势。 　　在传统的开发模式当中，政府要承担所有市政建设的部分，包括绿地、道路、轨道交通、地下管道、自来水、供暖、电力、通信、燃气、医疗、教育等各种配套设施项目的投资垫付，而且何时收回投资是个遥遥无期的未知概念；在很多项目建设中，政府为减轻人民负担，甚至连土地出让金也要作为补贴。开发商则在政府提供以上条件的前提下，仅仅靠开发住房，就可以获得非常高昂的利润。这种政府出钱的补贴制度，浪费了大量宝贵的国有资产，而且造成很多不透明和办事难的问题，影响并严重迟滞了我们的社会发展，是不科学、不合理的，是不利于我们的可持续高速发展的。 　　而在蓝城的建设中，道路和轨道交通以及其它配套设施的建设费用，基本可以由购买者直接承担，虽然是以贷款形式来偿还，也总好过以前的根本不还，或者象征性的以计量费用模式偿还。这样就大大减轻了政府负担，简化了政府职能，使得国家可以把有限的税收更好的用于保证国家持续发展的其它领域。而且不仅是在资金上，更重要的是在管理和人力资源上，政府可以集中更多的精力于管理层面的职能，而简化那些过于具体和实际的职能机构。 　　由于蓝城的公有制民主是以居住区为基本单位来实现的，所以比起西方发达国家的民主来说，更有先进性，因为西方的“社区民主”是建立在私有制度基础上的，所以不可避免加大整个社会的贫富分化，从而使社会基本矛盾不断的加深；而蓝城的居住区则在公有制基础上，建立了一个共同发展，共同富裕的生活模式，在同一居住区的所有人民对于社区的设施和服务有着基本相同的自主权与获益权，人与人之间是一种以社会保障为基础的公平竞争，社区居民由于主动的参与了这种社区民主的发展和完善过程，而使居民的素质得到了相应的提高，居民素质的提高又可以进一步促进整个社区和社会的管理水平和民主的进步，这样就形成了社区的发展一个良性的循环。需要特别指出的这种公有制民主制度的发展过程是自发的朝着健康的方向发展的，政府在这个过程中只需要给予适当的引导和帮助。 　　管理成本与人口素质之间是成反比的，随着蓝城的建设，人口素质稳步提升，良好的社区文化的形成，管理成本将会随着制度化和透明化而降低。国家的财政税收情况也会随着城市化进程的推进而得到迅速的改善。对于我国的可持续发展和向着高科技领域冲击有着不可比拟的绝对优势。 　　[B]第 七 章 蓝城的就业与独立经济体[/B] 　　对于蓝城这样的新建城市来说，能否提供就业机会，是非常重要的，现在随着大学的不断扩招和城市化进程的加速，大量大学毕业生和其它人才从乡村或相对不发达的地区涌向发达地区和城市，现在的城市已经严重的不堪重负，出现了就业难，找房难，生活难等一系列的问题，有很多学生毕业后找不到工作。更不要说什么毕业后就买房子了。 　　在蓝城里，由于住宅成本低，人均成本 6 万左右，人均售价也只有大约 9 万左右，即便这九万全部是贷款，一个劳动者用 20 年时间按照普通商业贷款的利率还清它也只需要每月偿还 600 元以内，这对于一般人来说毫无问题。也就是说，即便是一个简单体力劳动者，也可以轻松的用劳动来偿还自己在蓝城里新得到的住宅购买费用。况且进入蓝城的劳动力当中，还有相当一部分会自带一定数额的启动安置资金。所以说，蓝城在市场方面是不存在问题的，那么，蓝城的每个居住区，可以提供多少就业机会呢？ 　　我们按照模板提供的面积来计算一下蓝城所能提供的就业岗位数量：蓝城的商务服务区有 20 栋以上的写字楼大约 541500 m 2 的建筑面积，按照人均 20 平米或者每栋写字楼 1250 人计算，可以提供超过 25000 个就业机会。蓝城的体育设施区有 160000 m 2 的建筑面积，按照人均 200 平米计算，可以提供 800 个工作岗位，加上蓝城居民区的底商和楼内服务人员，蓝城小区按面积计算可以提供将近 30000 个，也就是可就业人口的一半。 　　在蓝城的居住区里，可以提供的就业岗位类型主要有：教育、医疗、餐饮、体育、治安、销售、娱乐、服务、保洁等。适合从高到低各种素质的人员，这种合理的就业结构，可以满足各个年龄段、不同文化水平、具备各种职业技能的人的就业需求，不仅保证了社会工作的多样性和合理性，还为社会的安定提供了良好的基础，因为这样计算的话，蓝城的每个家庭都可以有一个劳动力在居住区内找到自己的工作，确保得到稳定的家庭收入。 　　在蓝城的居民当中，还会有相当一部分(大约占就业人口比例的 30% 以上)要走出居住区，从事生产行业，比如从事现代化农业生产、农业加工、工业制造、轻工纺织、能源运输等行业。在蓝城这种提供最低保障、提高了人口素质和劳动力素质，并且在这种不断让劳动者接受技能再培训的良好环境中，生产效率和产品质量的提升是完全可以预期的。特别是一些具有规模生产能力的企业采用蓝城模式以后，员工的归属感和保障系数得到了提高，企业可以有针对性的选择劳动力和培训模式，可以建立起良好的企业文化，形成国际竞争力，为产生国际品牌创造良好的物质基础。这种规模化产生的竞争力是非常强大的，对于中国产品走向世界具有非常重要的意义。 　　[B]第 八 章 地铁及地铁的经济性 [/B] 　　地铁是蓝城的基础，如果没有良好合理的地铁经济性作为保障，蓝城这个概念就成为空中楼阁，可望而不可及了。这里，首先我先要谈谈城市地面轨道交通存在的八个问题： 　　⒈ 运力不足 　　⒉ 占用地表面积(价值非常高的繁华地区的地面的地价贵如黄金) 　　⒊ 影响今后城市规划 　　⒋ 污染(地面轨道交通是露天行驶的，污染远比地下铁严重) 　　⒌ 成本并不低(通常超过地下铁的 1/2 ) 　　⒍ 对天气适应能力不足(北京的十三号线去年下雪停驶一定给大家留下深刻印象吧) 　　⒎ 乘坐舒适性不足(地下铁使用宽轨、静音车厢、有空调、还可以看电视) 　　⒏ 车站离建筑物的距离要比地铁远 　　对于蓝城来说，使用地下铁路不仅可以避免以上八个问题，还由于蓝城是新建城市，可以不再使用昂贵(进口挖掘机昂贵且数量有限)且缓慢(日推进距离只有 15 米)的地下掘进技术，而可以直接 开放式同步并行施工 ，不仅降低了成本，而且提高了效率，也大大提高了施工的安全性。 　　同时，由于蓝城居住区的结构和设计合理，使得我们在建设地铁的同时，可以把各种市政管路的敷设和维护系统一劳永逸的内置于地铁隧道旁，这样就可以永远解决马路安拉锁的传统做法的弊端，对于提高经济性，降低维护成本，解决百姓生活和灵活应变，适应未来技术发展有着非常显著的优越性。 　　在地铁的建设成本方面，人均数千元的交通建设成本比现有城市要低很多倍。在地铁的使用成本和效率方面，由于蓝城的市内交通主要靠地铁，所以地铁的使用率和单次运营成本得到了最大程度的利用。 　　最后，谈谈关于蓝城和汽车工业的关系，蓝城是符合现在政府提倡的轨道 + 公交负责市区中心，自驾车 + 长途车负责市区之间和市区到景区之间的交通原则的，而且由于蓝城的城市化进程推动，人民的生活水平迅速提高，有助于引导汽车消费观念，开拓更大、更合理的汽车消费市场。而且蓝城里有 30% 以上的劳动力要乘坐汽车或其他交通工具出城工作。所以，蓝城的建设对于汽车工业来说是有促进作用的，而不是有了蓝城就淘汰汽车，汽车对于蓝城居民来说同样是非常重要，经常乘坐的交通工具。 　　[B]第 九 章 蓝城的销售模式探讨 [/B] 　　蓝城的居住区最终采用什么样的销售模式，是要根据不同的小区的不同的风格，针对不同的用户来制定的。这里先抛砖引玉，提出一个仅供参考的方法来供大家分析。 　　这个供参考的销售模式特点是根据工程进度与周期，分次付款认购，先买的人，自然先赚些便宜，而这些先买的人多了，也可以为开发商减少些投入负担，争得更多的贷款，开发商负担少了，价钱上自然也就好商量了。下面就介绍一下这个模式，因为并非针对具体项目，所以只提供参考，具体的数字均不准确也不作为评价依据，请大家包涵。 　　这里先按照一个小区建设周期 18-24 个月来描述： 　　⒈ 首先由政府、科研机构和开发商共同寻找合适的地点，进行开发前准备，找到一块价格和其它条件适宜的土地，签署意向购地协议。 　　同时或之后，开发商会通过各种渠道和媒体宣传和介绍自己的开发方案，争取使大家产生兴趣，凡是有兴趣的人，都可以以不同的形式先进行意向签字，这个签字不需要任何费用，签字了，将来就能便宜，不签就不能，签了不买，那也无须承担任何经济责任。 　　⒉ 在购地完成并且签字活动到达截止日期后，将进行第一次的签购，和很多住宅项目购房前要先排队占号一样，想参与的人先交数千元购买意向费，交了这个钱，参与者将来就可以以比较便宜的价格买到房子。这个钱并不交给开发商，而是和参与者的意向签字一起交给银行，作为贷款担保，开发商根据这两个凭证的多少，证明项目的销售前景，从而获得一定程度的政府贷款。这个签购，对参与者来说，付出的数千元是作为预交的房价，将来要从房价里扣除的，预交了购买意向费的参与者买房可以得到更好的价格；对于开发商，可以通过这个活动了解自己被市场认同的程度，增加信心，还可以获得更多的贷款，减少资金压力。 　　⒊ 签购意向活动进行的同时和活动后三个月，开发商就可以进行地基和地铁施工了，同时，还会组织一个大规模的，长期的，由所有未来住户参加的户型讨论，这三个月里，每周都会在网站和媒体上发布一次户型报告，开发商会提出一些可供用户选择的户型，用户也可以自由结合提出一些意向户型，所有意向参与者都可以参与到最终的户型设计中来，如果不满意于只选择开发商的定制户型，也可以提出自己设计的户型，并和其它参与者讨论，如果有一定数量的参与者支持这个户型，那么就可以添加到开发商最终的建设规划中去，也就是说参与者可以住到自己设计的最满意的户型。 　　这个活动结束的时候，参与者需要再一次集中的付费，即户型选择费，因为交纳购买意向费时，参与者并不知道自己最终可以买到什么样的户型，只能知道居住区的管理和服务模式，以及居住区将提供的一些服务，开发商对价格和成本的一些承诺和项目的介绍。现在针对参与者具体选择的户型，参与者需要一笔费用以确定其认同这个选择。这个费用和上次的一样，是由参与者直接交给银行，作为开发商的贷款依据，这样参与者获得了选择的权力，开发商进一步获得了更多的资金，项目也就有了更好的保证。 　　⒋ 这之后就进入了项目施工期，通常是 9-12 个月，这时候大楼已经拔地而起，小区也已经实际的存在了，这 9-12 个月里，每月开发商都会公布项目进展情况和施工监理信息，让参与者了解未来的房子的情况。同时，参与者也要在专业人员的辅助下为新房制定一个具体的装修方案。在这个项目最终入住前三个月，整个项目的装修方案就必须全部上缴，参与者既可以什么也不做，只在开发商提供的装修方案里选择一种，也可以全面投入，去自行设计，现场考察，来决定自己的个性装修方案。蓝城居住区是不允许居民私自装修扰民的，哪个楼全部完工，哪个楼就先入住。 如果有人想在入住后再装修，需要交纳扰民费用。 　　蓝城小区的装修方案是很自由的，只要符合国家规定，想装修成什么样都可以，既可以选择开发商指定的装修队伍，也可以自己请甚至自己动手装修。不过不管哪种装修费都由参与者自行承担，便于保证参与者的利益。参与者无力直接承担装修费用的，可以委托开发商代行办理装修贷款(参照购房贷款办理)。 　　⒌ 装修结束后办理入住的时候，参与者就可以正式办理贷款购房了，按照蓝城的一般标准， 38 平米住宅售价 9 万左右，住户分 20 年偿还，月负担不超过 600 元。这种蓝城销售模式，并不一定能最终推广，但里面有一些好的东西，比如最终用户对户型和装修的参与以及贷款模式，都是很值得借鉴的。 　　按照蓝城模式去搞城市化，即使是根本没存款的劳动者，只要能在蓝城找到一份工作，都可以从容拥有自己的住房，有家百事兴，无房万事难，希望中国的城市化进程可以百花齐放，健康、迅速的实现。 　　[B]第 十 章 问诊制和医疗保障[/B] 　　蓝城小区是一种城市化项目，城市化，必然要保证和解决大家的健康和医疗问题。在医疗服务方面，蓝城采用的是先进的问诊制。 　　什么叫问诊制，其实就是私人医生的制度的一种改进，蓝城的问诊制包括问诊、代诊和陪诊三个部分。 　　先假设一个蓝城小区有 60000 居民，再假设我们从每 200 人里选择出一个问诊员，那么，一个小区就有 300 名问诊员，这些问诊员们拥有一个内部经验交流系统。问诊员的工作有三个大部分，即问诊、代诊和陪诊。什么意思呢，这些问诊员每天的工作就是电话或当面咨询他所负责的居民的健康问题，要求是不论有病没病，每周都要为每个居民提供一次咨询服务，咨询内容从病理、生理到心理均可，居民有什么健康问题，都可以向自己的问诊员询问，比如和人吵架或者睡觉做梦、腰疼、头晕、喝水噎着、女人的生理周期、男人的生理频率等问题，都可以咨询。问诊员会将这些情况登记在案，并通过经验交流系统提供给医生，由医生为居民提出解决方法，回答各种问题，问诊员属于专业人员，在不危害社会的前提下，有义务为居民的健康情况保密，并且有责任及时向政府反应各种传染病和居民健康数据的资料。 　　问诊是一个庞大的网络系统，问诊疑难库是其中的核心，当一个病人的疾病或健康问题被提出后，就会由小区的问诊系统自动连接对应级别的医疗解决系统，寻找适宜的医生，以提供治疗方案。如果一个病人得的是疑难杂症，那么可能就会不断的提升问诊级别，直到提升到最高级或者病情得到解决为止。 　　这样的问诊系统，可以为每个居民提供最优良的服务和健康保证，如何收费呢？每个问诊员通常都只要求医学相关的中专毕业以上学历，按照现在的国家制度，每个人工资条上都有 10 元的医疗补贴，把这笔钱给问诊员作为津贴，就有一个月 2000 左右了，再加上点基本工资，也就够了，所以居民事实上基本等于免费享受问诊服务。 　　除了问诊之外，问诊员还提供代诊和陪诊服务，代诊包括两方面，一是代医生出诊，比如为病人打点滴、打针、监护用药、理疗等。主要适合那些病情简单，得了常见病的病人。二是代病人就诊，根据病人的情况，可以选择代病就诊，携带病人的病历资料和他对病人病情的了解去替病人去看医生，在病情不那么严重的情况下，这不失为一种好的选择。代诊，还有陪诊制度，陪诊比代诊效果要更好，确认一个病人有陪诊的需要，然后代病人联系医院和医生，之后陪病人一起去就诊，或者是在病人住院后，定期去看望、看护、甚至陪床。问诊通常是不收费的，但代诊、陪诊、药费、治疗费是额外收取的。 　　在蓝城居住区里，良好的问诊制度不仅可以保证居民的健康，有效的防止疫情爆发和传染，彻底的解决病人看病难的问题，还可以建立监督机制，解决看病价格不透明和医药管理中的一些问题。同时也解决了医院医疗成本高的问题，提高了医院的效率。 　　补充：问诊的可交叉制度，问诊的可交叉制度是这样的： 　　一个问诊员所负责的人数，与其能力与经验有关，能力越强，经验越丰富，可以负担的人越多，自然津贴就越多，劳动与收入挂钩么。 　　问诊员本身也是被问诊人员，他的问诊，是由其他问诊员来负责的。 　　一个居民虽然只有一个默认问诊员，却可以自由选择和被指定若干个自由问诊员，当他觉得有问题时，可以不限于主动咨询自己的默认问诊员，这样可以保证让用户放心，也能让我们得到更多角度的医疗咨询结果，完善医疗监督制度和方便大家看病就医。 　　编者按：作为一个新的方法，蓝城应该是值得我们去思考和尝试的，希望领导们能给予蓝城更多的关注和支持。作为中国人口城市化的一个方案，蓝城在解决能源问题、三农问题、人口素质、城市化、经济、教育、医疗、科技、国防等方面都有着很多优势，具有很高的价值。在具体操作方面，蓝城也许还有其理想的一面，需要实践来检验。需要不断的在实践中完善并不断改进，相信经过领导们的帮助与支持，经过更多专家和有识之士的指点，蓝城一定会在中国的城市化建设中起到重要的作用。