青年路版块崛起的背后及未来前景(实录)

[center][img]/upload/news/2004129153644866.jpg[/img] 图为新京报青年路版块崛起专家论坛现场 [img]/upload/news/2004129153717687.jpg[/img] 图为青年路板块位置图[/center] 　　11月，位于朝阳区青年路的百万大盘国美第一城举行隆重的开盘仪式，青年路板块已聚集了国美第一城、华纺易城、青年汇、星河湾、珠江罗马、和记黄埔、炫特区等多家楼盘。形成了集住宅、商业中心、休闲娱乐、餐饮购物的成熟社区。加上青年路位于四环和五环正中的区位优势，这一区域将成为新的热点区域。 　　12月8日下午，在前门饭店由新京报主办的”新京报青年路版块崛起专家论坛隆重举行，就青年路板块的崛起和未来的发展进行深入讨论,新浪房产对本次论坛进行现场播报。 　　[B]参加本次论坛嘉宾： 　　北京鹏润房地产开发有限责任公司发展中心业务总监 陈云峰 　　北京鹏润房地产开发有限责任公司营销中心总监 潘庆生 　　北京鹏润房地产开发有限责任公司发展中心策划主管 罗园 　　北京大学环境学院城市与区域规划系主任 吕斌 　　华纺房地产开发公司项目销售经理 何红海 　　国家发展改革委国土开发与地区经济研究所副所长 肖金成 　　北京环艺建筑设计咨询有限责任公司 吴松利 　　中国房地产与住宅研究会人居环境委员会专家组长 开彦 　　青年汇销售经理 梅景文 　　百人行.策动 童渊[/B] 　　本次论坛主持人: [img]/upload/news/2004129153816251.jpg[/img] 　　[center]新京报广告中心房产部品牌经理 李建春[/center] 　　主持人：这次我们新京报主办的这次论坛目的是青年路为北京和北京的房产地业提供借鉴的地方，同时提高区域版块的价值。大家请看这个板地图（主图2）青年路这个板块到底在什么地方。按照我们划定的范围是北到姚家国路，南到朝阳路。西到京包铁路，东到平房西街。在这么大的区域中，实际上在建和已建、已售的楼盘还有几个，现在主要的是我们画的国美第一城、青年汇、星河湾、珠江罗马、华纺易城。在座的老师对这个区域应该是有比较高和清晰的认识，有了这张图之后可能更加明显一些。今天我们开的会主要有两议题，也是请各位专家和嘉宾到这里来共同探讨的：1、青年路在东部区域这样的地位以及市场价值。2、我们在北京生活，都知道北京的交通状况是制约或者说影响北京发展的非常非常重要的瓶颈，北京历次的规划和大会会议都在谈这个问题，我们今天的议题是谈一谈未来交通环境对发展的影响，这个我们要结合青年路的版块来谈一谈，这附近的交通环境对未来区域的发展有什么样的影响。我希望今天是采用互动式的形式，专家要讲解，在座的开发商的嘉宾也要讲，希望我们的专家和嘉宾能够融入到我们的论坛中来，对项目有一个高屋建瓴的点评。给我们也提供一个新的思路。通过新浪，新京报，把我们的观点和思想群策群力散布出去。首先请吴松利老师发言。吴松利老师从进房间开始就非常认真的研究。 　　吴松利：那是因为紧张。我抛砖引玉作为开头。总体的发展应该说，对这块地区略知一二，从刚才主持人谈的这两个题目，我们抓紧时间切入要害的说。 　　当然我个人认为不仅仅是这个地区，在北京市整体上都有这个问题，这个进程是不以人的意志为转移的，我们的规划不能说滞后，至少是我们有点跟在后面跑。我们的项目开发也是由于市场化的激烈程度，造成了我们的开发模式基本上圈一块地营造小环境的模式，或者说题目特别大，说起来比较碎，我从具体的地方说，就目前看得见抓得着或者说具体的项目引起我们的思考和加以注意的地方，我想从这样两个方面说。 　　比如说对区域环境属性未来定性的角度来说，这个地区发展的潜在空间比较大，它不像老城，应该说发展前景也是比较大的，从属性上来说这两年炒CBD比较厉害，这个未来的走势我们不加评论，但是毕竟CBD和东部地区形成了未来新都市的区域环境，无论你是否承认，它的发展空间和硬件的条件在那里摆着，势必要形成这样的情况。 　　现在咱们谈的是青年路这条路，实际上和东四环路和平房西街，北面是姚家国路，南面是朝阳路，这个框子比较大。姚家国路和朝阳北路和朝阳路，过境的性质更加多一点，朝阳路可能早一点，朝阳北路去年刚开通，目前来看人性化程度并不高，就好像我们的长安街，长安街应该说是泱泱大国的首都的长安街，这个并不人性，两侧的互动是不够的。长安街以外的城市道路和干道也都有这样的问题。我们知道平安大街弄完之后，看上去有传统的感觉，但是在互动上还是有问题的，我认为这和交通和项目有密切的联系，具体到青年路和姚家国路、朝阳路、朝阳北路稍有不同的地方，它把周边两侧的项目串起来了，当然这里面还有很多的路和项目，但是青年路是沟通南北区域的很重要的一条路，从交通上来说这个很重要。从项目的开发、人口的聚集、设施的增设，交通量要加大，不可回避的是青年路具有区域干要加大，不可回避的是青年路具有区域干道这样的性质，据我所知是40米，各退15米，实际上是70米，它所担负南北交通的属性不言而喻。 　　从区域环境的整合上看，青年路也担负着重要的作用。它的作用在于，刚才我讲了我们的项目基本上是各自为战的形式比较多，这个公司拿出这样的手法，那个公司拿出那样手法，这样很好，百花齐放，但是缺乏整合性。我们的地区政府和规划部门做得不够，缺少整体的认识，就使我们受到了条件的制约。比如我们项目自身配套，据我所知有的项目的用地上，有的是住宅用地和商业用地，就是说在用地上并没有认识到青年路应有的属性和未来能够担负的功能，或者说以青年路为轴形成一条漂亮的街。现在的项目包括珠江罗马等，青年路沿街这一块，大家动一点脑子，我觉得更有价值。 　　朝阳北路也开通了70米，但是多多少少不如青年路，如果说朝阳北路和青年路的接点在角上还有一点区别。我见过一个项目在星河湾的南面，现在还没有开始，这样的位置可以纵横的考虑，可以为区域的合点级的项目，你的项目可以由此拔高和调整。去年我也是因为这个和规划局和规委做说服工作，某些项目拔高和改建了，我认为那个地方未来的不应该是这样。原来的开发要搞仓储，现在搞综合开发。所以我觉得说到这里书归正传，我认为沿青年路这条街，我希望在打造这条街上，既作贡献，又使具体的项目在后面的发展走势上得到社会和经济的效益。 　　由此而引出了交通的问题，如果把这条街定为既有过境还是像未来地区的有一定魅力的这样一条街，那么它的交通关系就带来了变化，并不是像规划院给的项目的关系一样。再有项目的配套，可能具体的项目解决不了，我认为如果遇到非常别扭的地方可以和规划局商量，有的项目它正好隔反了，做调整的人没有从整体上很好的认识和把握，就造成了这样的问题。 　　另外的问题就高一点了，就是城市的问题。我们在区域的公共设施的配套，看起来从规划上还不是很好，特别宏观的说了，但是具体还不行。据我所知有些地段规划局硬往里加小学什么的，我认为至少是需要商量，有些条件不是很合适，因为城市在动态过程中是不断发展的，应该不断规划、不断发展，我们的项目在这样动态的过程中也应该密切注意周边的发展趋势。这是我作为抛砖引玉的发言，先说这么多。 　　李建春：专家就是专家，出手就是不凡，吴松利老师高屋建瓴，从宏观和微观上谈到了区域的规划。开发商都在座，规划上的问题可以聘请吴松利老师，吴松利老师讲的我感觉是从规划上论述的地区的发展，吴松利老师从某一个盘阐述了青年路的情况，下面请开放商，当地的地主们也来谈一下你们的项目，和你们现在存在的，不能说问题，而是想让政府和社会方方面面，你要发表怎么样的倡议。今天的媒体非常多，我们希望媒体通过各种不同的将你们的呼声讲出来，这个会可能就更有意义。今天我们也很荣幸的请到了，青年路的大盘，100万平方米，非常大，听说开盘的排号就排了一二里地长，我们也请老总谈一谈为什么选择在那里投资和该楼，下面请鹏润地产的陈总给我们讲一下。我们考虑到时间的关系，希望每个人想到哪里说到哪里，每个人的发言是7分半以内是最好的。 [img]/upload/news/20041291548128.jpg[/img] [center]图为北京鹏润房地产开发有限责任公司发展中心业务总监陈云峰[/center] 　　陈云峰：整个城市在东移，我们的广告语也说城市东扩，我向东游。我们现在感觉对我们的项目比较关注的是CBD关系比较密切的青年白领。我们对这个区域是普遍看好的。我经常在内部讲，我们的项目有几个好，第一就是区位好，东部在北京整体上还是有明显的优势的，应该说现在这个项目美中不足的是青年路整体的规划没有到位，我们对面还是一个姚家院村，车一过尘土就起来了，这个是在交通和整体的规划上有点不足。但是我们感觉从市政府和迎奥运角度上也好，朝阳政府正在修路，我们还是相信政府在这方面是有规划的，我看从姚家园路北侧已经在扩了，很多的业主来了之后冲着这条路皱眉头，我们的销售员说这就是价值，现在是这个价值，路一拓价值就不一样了，所以现在更加具备投资价值。我们感觉区位是区位，我们也冠以国美的品牌，还叫第一城。因为之前我们的老板得了首富的称号。我们也决定把大盘和项目做好。有些市政的方面作为企业我们无能为力，但是我们要把园林和配套的设施做好，我认为对区域来说应该是一个好事，大家一起把区域做旺，让大家对这一区域的开发和前景更有信心，所以我从这两个角度泛泛的介绍一下。下面由潘总介绍一下。 　　潘庆生：我也是向吴松利老师学习。道路影响对青年路版块价值提升，目前来讲无论是对我们鹏润地产还是华纺易城等项目都是具有战略意义的。我们看到了一下青年路是唯一的一条离东四环路最近的路，朝阳北路开通以后很多项目开始收益。青年路本身的路应该是贯通姚家园路、朝阳北路和朝阳路的路，完全有潜在的价值和能力，青年路的开通我认为应该属于朝阳区离CBD最近的一条区内的中轴路，这个道路的开通对区域内的项目是至关重要的。吴松利老师的观点我非常赞同，就是在路上会有核心的项目和亮点，我认为青年路的开通也会有先驱的项目来带动，我认为青年路的发展前景在08年以前应该非常集中，也是价值提升最快，最有价值的版块。作为我们国美第一城，刚才陈总讲过无论是从前期的筹备到第一次亮像、开始认购都是非常成功的。华纺易城也收益了，我们都是收益者。 　　我们的项目刚才吴松利老师也说了我们是比较靠近青年路里面的，这条路对我们来讲非常重要，它的价值的提升也是重要的。我也很赞成吴松利老师的一个观点，就是从政府和相关部门的领导下，确实应该把青年路附之一个概念，或者说造就一个什么样的道路，实际上收益的是住户，首先收益的可能是开发商，但是最终收益的是住户，这也是一个价值的体现。对朝阳区大东区来讲也应该是极具特色的街道。 　　李建春：听了两个老总的发言我感觉确实是有中国首富的大气，我相信两位老总，还有国美的所有员工都应该有信心。不仅开这个会有信心，之前我们在网上调查也谈到了国美的特点，我说的7分半是一次发言7分半，不是说过之后就没有机会了。下面请华纺易城的中大恒基业何洪海经理谈一下。 　　何洪海：该讲的国美第一城的老位老总、老师已经讲完了，对华纺易城来讲，从4月8日到现在第一期已经卖得差不多了，包括我们现有的准业主的反映和我们做下来的反映，感觉青年路整个一条路对东部地区整个项目的开发是一个比较深影响，但是最终的收益还真是老百姓。老百姓对这条路的评价第一反应就是目前的状况比较杂，他们面对这么多大型的项目，比如说我们占50万平方米、国美第一城是100万平方米，还有青年汇和珠江罗马，这样的情况青年路还不准备提前的开通的话有点遗憾。我是01年来北京，当时也是在朝阳区负责一个项目。青年路当时是杂草丛生的一条路，目前的变化非常大，城市整个东移是不争的事实。我现在比较匆忙，一会再补充一下。 　　孙辉：我们认为青年路的前景大家可以预见，在这样的土地上，可能因拆迁等比较容易做，可能会出一些比较精品的东西，我们还是希望嘉宾进行一些展望，下面请吕斌主任谈一下。 [img]/upload/news/200412915391089.jpg[/img] [center]图为北京大学环境学院城市与区域规划系主任吕斌[/center] 　　吕斌：很高兴有这个机会和专家和第一线的老总们交流，我认为这一块大的认识有，刚才听了吴松利老师的讲解我大概对具体的情况有了一点了解，昨天晚上我给学生打了一个电话，大概了解了一下地况，从土地的属性刚才吴松利老师讲得比较清楚了。今天我们谈的是青年路的版块的发展问题，我们投资和开发的主体都在这里，大家都非常关心以后事业能否做成一个亮点，我简单的谈下我的看法。 　　从五年前和十年前来看，人们还担心这个地能否作为一个基地，现在北京发展比较快，有一个大的背景。北京经历了很大大城市都经历的过程，以前这个地段主要是仓储用地，可能也有一些工厂，在这个过程中十一上很多企业专制也好，土地的有偿转让和级差地租等原因他们都搬出去了，面临着一定机遇，这是第一个背景。第二个背景是，在谈东移之前，我们北京在整个调整的过程中，规划的重点是在CBD空间的选址问题，尽管我们的CBD是一个多中心的情况。现在的CBD朝阳区，中关村也有CBD的功能。但是我认为在众多具备CBD的功能的地段中，朝阳的CBD还是最具有CBD功能、最重要的一块。所以这个地段在四环外，但还是不算远的。 　　我从来都认为，这种超大型、世界型的都市，中央CBD的周边应该有缓冲区，这谈不上理论，但是我上课的时候一直在讲。我在城市结构的问题上也比较主张要建设CBD应该把开发的强度运用好，之后发展周边。其实多中心的城市、或者说紧凑城市的理论是不矛盾的，商务中心的周边应该有一系列配套的设施支持它，这个绝不是CBD里面的咖啡店等，应该有一个带。时间关系我不展开讲，从我的理论模式上来讲，这个带应该是比较好的支持了我的理论模式。再加上刚才吴松利老师和主持人也谈到了，这个地原来是仓储用地，本身土地使用的成本包括搬迁成本就比较容易。我听我的学生说，朝阳区和朝阳规划局进行了规划，刚才听吴松利老实说这个规划比较粗。所以认为这个地区今后的发展，特别是像现在的定位是比较中高档的住区，这是我讲的第一点。 　　我听刚才老总们简单的介绍，老总们对楼盘还是比较乐观的。我认为青年路还有一个条件再往东就是绿化隔离带，这个对住在西部的住民来看有绿化隔离带的地段卖得都是比较好的。 　　上个星期我去韩国汉城参加一个研讨会，8年前我去过一次，当时我没有觉得韩国怎么样，但是这次去我认为不一样了。亚洲基本上是一定强度和一定密度的程度上开发，我希望青年路作为一个范例，刚才听陈总讲还有一定的问题，但是我认为这些都不是问题，随着开发的进行都可以解决。 李建春：吕斌老师讲得非常好，提出一理论：CBD旁边要有一个缓冲区，这可能借鉴了国外的例子。这也为我们提供了一个命题和方向。刚才吕斌老师从中、外包括韩国讲得非常全面。下面想开彦老师谈一下。 [img]/upload/news/2004129154038619.jpg[/img] [center]图为中国房地产与住宅研究会人居环境委员会专家组长开彦[/center] 　　开彦：今天参加这个论坛，就比较具体的项目来讨论青年路这一块，刚才听了老师们的讲解，我感觉青年路这个地段过去大多用作仓储，形象和环境都不是很好。现在很多有实力的开发公司，包括在座的开发公司都是很有实力的。国美第一城和珠江罗马都是很大的，还有星河湾也是一个非常有创意的公司。这样几家公司合在一起肯定是比较漂亮的。但是也要注意本身的条件非常好，但是能否把将来的发展前景能够及时的告诉大家，能够告诉居民这个地方将来是非常美好的，多和用户沟通，把美好的前景说清楚，将来潜在的升值能力非常强，这个是非常重要的，但是也必须冷静下来考虑一下。优势刚才大家说得很清楚了，地段很好、公司实力很强，但问题可能是政府在规划上面并不是做得很到位，就表明政府对这一块的重视程度没有像其它的区域一样这么有力，这就影响了楼盘的形象，操作面上还存在一定的困难。 　　大的地势上非常好，但是好象在几个重点地区的中间地段并不是处在目前的两线多中心的关键点上，还是处在CBD的边上，可能还称不上后花园，和CBD有关，但是完全把这个项目靠在CBD上也有一定的问题。刚才在武汉路附近可能要形成一个新城，那个地区就在这附近，但还有一段路，这个地方将来的力度也很大，政府也很重视。我们这块地可能有几点不太便利的地方。 　　再有我认为是整体的形象营造。现在是几家开发的，它本身的形象上是各有各的风格和特色，珠江罗马是比较古典，星河湾是西班牙式的，国美第一城可能还有一个风格，从城市设计的观点还是需要协调一下的，我们怎么协调是需要我们考虑的。刚才说的青年路整体的规划，整体的形象布局，让它从城市设计和配套的关键去实施，应该抓紧做这个事情。整体的形象出来了，这条路对整个地段的品质的提升可能会有大踏步的进步。 　　孙辉：那就会像陈总说的，修完了路就不是这个价格了。 　　开彦：是的。今天很不错，五家的开发商和媒体共同开这个会，讨论如何提高这个版块的价值，而不是等待，而是尽快的提升价值。今天这个会是起头，能不能在某一个时期和场合上，我们几家和更多的开发商坐在一起商量一下，如何使这个地段更好，政府对这一块肯定是有规划，但是在规划和实施力度上不够，如何弥补这个问题需要我们商量。从城市和地段的角度我们如何来尽快的形成比较好的地段，我们该做什么？该补充什么？我们应该在建筑界面上应该摆什么？不要住在小区中，出来还是看到尘土飞扬，也不要你作你的，我作我的，我们应该合作起来。 　　还有就是从方式方面，我为什么买你的房子，不是没有地方住，不买不行。我们说的买房子是买生活，买一种品质和享受。这个享受不仅仅在小区里，小区现在本身的品质很好，但是公共的环境，我们的边界线的地方，需要我们共同营造，比如说餐饮、购物和休闲的地方，我们要共同的商量，带动和要求政府去做一点什么。把大环境做好，把品质做好，我想对业主也会有保证的。 　　李建春：谢谢开彦老师，从整体形象上发言，大家群策群力、拧成一骨绳，共同操作起来。下面我们听一下青年汇的梅总发言，梅总讲完之后清童总进行点评，童总要谈一下各个楼盘，从性价比的角度谈一下。下面请青年汇家园的梅总介绍一下这个楼盘。 　　梅景文：我想先从客户上谈谈价值的问题。青年路的几个项目开盘都有一个共性，客户都在排队买，应该肯定的是客户对这个版块是认可的。我认为主要原因是和CBD的关系，这可能是他们上班的最近的地方，另外一个原因是价位，我们现在开的都是在5000元到6000元，这个是北京房产中客户比较能够接受的价位。交通上，前面几个老师都提到了，从姚家园路到朝阳北路到朝阳路，青年路我看到也已经拓宽了。这里的交通的优势今后会越来越明确。那天也是和一个记者聊，说到这边的区域会越来越多，我认为只有这个版块好，开发商会越来越多，这个版块也会越来越热。在这个版块中如果每个开发商在作产品的时候，都做比较有特色的产品，互相之间的客户也不会有什么冲突，会有一个好的现象，华纺易城的业主可能会把朋友介绍到这里，这样大家的客户会越来越多，只要客户认可，那么资源会议越来越多，项目多了，市场会越来越好。 在这个版块里，有的项目我不太清楚。华纺易城的客户可能中年会多一些，国美第一城老中青应该都有，它们的产品覆盖面很大。我们的客户群体年轻人，我们也和客户聊过，他们选择我们的原因是交通可以接受，价格也是可以接受的，我认为在这个区域中只要产品做得有特点，项目自然而然就会成功。我差不多就讲这样。 　　李建春：先感谢梅总，网友现在递来一个条子，问国美的陈总和潘总，青年路的楼盘从华纺易城、青年汇、星河湾到现在的国美第一城，越办越热，价值越走越高，这个区域到底还有多大的升值潜力？这个问题我们百人行策动的童总回答。 [img]/upload/news/2004129154051526.jpg[/img] [center]图为百人行.策动总经理童渊[/center] 　　童渊：我先和大家说说东区房地产的历史，我是香港来的，到这里有12年了。片区的发展会到人物，就会谈到青年路的情况。我的普通话是出租司机教我的，出租司机说北京的发展是横向的发展而不是竖向的，先来长安街，之后平安大道，之后是朝阳北路，只有横向的发展才能解决竖向的，这有可能和我们盖房子南北朝向有关系，所以只能横向的发展。 　　说起横向的发展，我们来看，首先说的是郭怀年，马来西亚的首富盖的房子是国贸，之后是另外一个香港首富京广，之后是李泽楷盖的盈科中心，之后他们慢慢的往东发展，第一个是菲律宾首富陈永占，他是把的地迁到朝阳门的那块地，北京最早提的高档物业是城市广场和阳光广场，当时整个交通等方面还是不行，在北面卖到2000美金的很找，那个时候2000美金是把所有的项目完了。 　　现在通州平均房价也已经4000元，这个和青年路还是有一定的距离的，华远在通州做过一个项目，我们可以想想看，通州现在发展得特别特别块，我认为在北京市这几年升值最快的是东边。 　　我去国美第一城我很少走朝阳北路，更多是走姚家园路，因为这条路我们在走的时候，最端头是东四十条，之后拐弯就是国美第一城，如果从京广来走那条路太烂，能不能改好，就把那里的拆就好。如果不破我们没有办法拆。我要深入点评的有两点：1、对开发商来说，求求你们不要认为这里只会卖得很少，你们大胆的作好产品，一定卖得很好。把质量做好，一定会卖得好。 　　李建春：今天我们还请到新京报房产新闻部欧阳总监。欧阳主编要谈一下个人想法，可能还有些问题要问一下大家。 　　欧阳逸川：我们今天和在座的各位座谈，就是要把有价值的东西发掘出来，这是很有意义的，也是对房地产的发展做一点贡献，因为房地产的发展离不开发展商和专家学者，我们媒体也经常把自己作为房地产业链上的一部分，房地产也离不开传媒，传媒更离不开房地产，这是产业链的一部分。 [img]/upload/news/200412915411699.jpg[/img] [center]图为新京报房产新闻部总监欧阳逸川[/center] 　　我认为青年路这样的大盘，在年底会揭开神秘的面纱，这里有国美第一城、星河湾、华纺易城等大盘。我们之前也和一些老总聊过，我们共同关注的是CBD扩张后，这个有条件承担CBD的价值，有很大的投资性，和CBD的价值有不同和CBD的价值有不同，但是我们也要挖掘出来的。刚才童渊讲的话题也是我们比较关注的话题，它的区域价值应该有基础，昨天我看电视是一个外国人在附近租了70平方米的房子，600美，这个投资就是很高的。我们应该把我们的产品做得好一些，更加年轻化、更加适合居住。星河湾我听说价格会比 高一点。 　　童渊：这个是好事，应该这样。 　　欧阳逸川：我也认为做产品应该向它看齐。第一次开盘它的家定位就比较高，当时有的人也还是很害怕，但是它的家也是比较高，但是销售上还是很好。它们是通过自己的产品形成自己的研发。大家也要把自己的产品做好，青年路是有这样的素质的，它的历史积淀比较多一点。 　　开彦：星河湾原来没有在北京作过，但是这次第一次做得就比较好。我觉得大家应该有信心，按照7000元到8000元去做要有信心，如果信心不足，把自己的产品做得像经济适用盘做得略高一点，这样就完了。 　　童渊：这样通州才能发展，不然通州不能发展。 　　欧阳逸川：青年路除了它的发展的机会多一点，靠在豪华区边上，它的各方面的配套要好一点，与CBD南边的地方更成熟一点。希望各位专家和老朋友多关注这一块的地方，我们报社目前有房地产版，这个也是我们的重点新闻，我们每周有20多版的内容，我们也会重点的关注我们的研讨会，我们也会把各位专家和各位老总的思想转达给读者，非常感谢各位领导、专家、老板的光临，下面我把更多的时间交给大家。 李建春：欧阳主编原来在南方都市报，南方很多的大盘欧阳主编都参与其中。 　　童渊：在北京的东边，这个片区是公寓，公寓的价格在北京，专家都知道地价加上别的可能是7000左右，现在5000左右不买肯定后悔。现在不买到后面他更悲观，如果现在没有攒够钱就赶紧努力的挣钱，那样通州你还有的选择。 　　李建春：下面的时间请肖金成老师谈一下他对青年版块的真知灼见。 [img]/upload/news/2004129154115808.jpg[/img] [center]图为国家发展改革委国土开发与地区经济研究所副所长肖金成[/center] 　　肖金成：我对青年路的房地产项目没有多做研究，我是做空间布局研究的。我今天就北京市的空间布局谈一点认识。今年的4、5月份我接受了北京市规划委员会的委托进行北京市的布局研究，我们把北京市的各个区县都调查核考察了一番，有了一定的了解，也提了一定的建议。 　　第一点是我们对产业提出了三产内聚，物业外移。我们知道北京市城市建设受批评最多的是摊大饼，造成城市交通阻塞。这个问题很难以解决。我们就提出有些产业要从城区中移动出去，在外面要形成一个积聚区，比如说在亦庄成为工业地区，还有顺义的临河，这样形成两个工业的制造中心，这是工业外移。 　　第二点是农业镶嵌，集群发展。在北京市的外缘镶一个边，而且不能联起来，一个一个的农业区之间还要隔开。我们提出也是在四环和五环之间，我们也建议用法律、行政、经济的手段将北京市的外缘冻结，你要跳出去发展，大兴、顺义等地区发展。城市中心东移我们也有过设想，这个设想也在不断的和规划委员会沟通，这个是学者的建议，只是谈一下我个人的认识。 　　青年路正在四环五环之间，现在正在建设，是北京市东部外缘，我感觉区位还是比较好的，一方面可以享受城区的安然服务，另一方面可以感受到外面的“绿边”生态区田园的风光。这是城市人梦寐以求的。另外我们在城区内受交通之苦，但由于我们不再往外发展，可能交通上会好一点。我们距离繁华的街区不远，这是向内，向外通州、顺义都是很畅通的。将来一些事业单位还有面向全国的医疗机构都向城外转移。我们现在向城区走是一个方向，另外还有三个方向向外走，这是解决交通的一个方面。如果都向城区走这就形成了交通阻塞。这个我们是有充分根据的，目前在亦庄已经建成了40平方公里的地方，我们建议它的规模还要大。顺义的临河我们的规模是30到50平方公里。 　　李建春：对这个区有具体的规划吗？就您了解的信息？ 　　肖金成：我们认为这个应该体现城市的风貌。我们做了平面的规划，没有做立体的规划。国外的城市都有一个外貌，你从国外的城市旁边走过，都可以看城市很美丽的外貌。我们的城市不行。 　　我们在努力的使城市有一个风景照。让我们北京人感到自豪，你看我们的城市多漂亮。我希望房地产商在这方面多注意一下，我想这也会得到居住者的欢迎。我有点事情先走了。谢谢大家。 　　李建春：感谢肖金成老师的发言。从某个角度上讲，在座的嘉宾老师应该代表了北京未来的设计者和建设者，今天我们探讨青年路的版块，只是一个区域，更多的是表示一个方向一个希望，将来随着我们建设者更加成熟、设计者的蓝图规划得更加美好，整个北京的将来会更加美好。刚才我们探讨是两个问题，青年路区域地位的将来的市场价值，包括我们许多在线的网友也在提出问题，他们关心这个区域到底将来会怎么样，童总刚才也讲了历史沿革等各方面谈了这个区域，我认为可谈的还有很多，还有几个专家谈到交通的影响，这也是我们今天的话题之一。青年路是南北走向的一条路，它的交通环境可能决定了区域整体的大的环境的走势，所以我们认为今天这个论坛非常有意义，至少为我们广大的网友也好，持币待购的潜在的购房者也好，我们报纸读者也好提供了越来越明晰的蓝图。 [img]/upload/news/2004129154121566.jpg[/img] [center]图为北京鹏润房地产开发有限责任公司营销中心总监潘庆生[/center] 　　童渊：我补充两点，实际上整个的青年路的主干线在朝阳北路和姚家园路，原则都是特别破烂的，我十年前参与朝阳公园的建设时投入很大，在青年路这里住的人，如果在CBD上班，我们知道CBD往后最头疼的事情是车位的事情，现在没有提到的是社区这一片都是非常方便的，现在因为有了朝阳北路，这个整个的发展，我们看蓝岛已经被评为比王府井更高的商业街。如果往西走这条路也很好。还有就是青年路往姚家园路一直直走可以到机场高速。我们说整个的WTO效应和2008效应，更多的国际人士来到这里，不一定都可以住得起来这么贵的房子，但是这一个片区的房子对他非常好。你产品次一点的，价格会低一点，这个区第一个拔高的楼盘是珠江罗马，给了我们很多的信心，青年汇也很好，如果业主都喜欢青年人住在一起的可能首选青年汇，生活也会比较方便。如果说比较正规的板式、低密度的可能华纺易城，国美第一城太大了，是一个复合的，方方面面都会有。还有我刚才说的再多两个项目，上百万的都没有问题。 　　李建春：陈总，我想问个问题，国美第一城是一个超大的容量，在青年路上规模是最大的，楼盘前一阶段是内部认购，能否透露一下2005年1月1日正式开盘，现在一定有很多的网友和老百姓观望到时会涨多少钱？ 　　潘庆生：现在价格没有正式公布，现在谈价格会虚了一些。刚才老师们都说了一些情况，我认为网友可以参照一下华纺易城和青年汇的情况，我们想国美第一城在青年路是一个极具代表性的项目和标志性的项目，它的升值空间和趋势是必然的，我相信大家选择我们是正确的。 　　童渊：我补充一下，买家现在还不成熟，第一问价格，第二问升值空间。应该问什么质量？谁来做管理和规划？谁来维护？现在第一句问多少钱？1万多，行了不买了。如果你问多钱，5万，什么车，奥托。你问多少钱100万，什么车，奔驰，当然了。因为价钱低，所以现在开发商把不成熟的产品卖给了业主。 　　吕斌：刚才童总讲了在这个区位里，北京在这个半径中的产品都有一个共同的问题，一定把这个做成精品。从开发商说要考虑到将来升值的可能性，要有信心。这次去国外我觉得我们要反省的一个问题，十几年前它盖的房子，也是奥运会和亚运会时期盖的房子，质量不会比我们差，但是现在已经到了一个要不要炸掉的问题了，第一个是可惜，因为做很好。 　　即使你有钱，把它炸掉再盖还有钱赚，从生态上来讲从环境上来讲不允许这些事情发生，所我希望开发商真的是要把房子做成精品，要有一个升值的可能和长远的观点。不要十几年后再看现在的房子是一堆垃圾。北京和上海还好，现在一些房子我认为真的是垃圾。所以我们特别同意童渊讲的，他讲得很生动，对市场很了解，也是一个开发商的思路。 　　还有一个是交通的问题。我对这个地段不太熟。但是不是南北向的交通，是不是靠近京包铁路再修些路，减少青年路的压力，里面是否有支线我不知道，沿着京包铁路是不是也有一条线。 　　我认为交通还是很重要的。还有像刚才专家说的，政府能为我们做的事之外我们自己要做什么，这需要大家来思考。 　　李建春：开发商可以从自身的角度谈一下，有很多网友和读者也很关注这区域，从自身可以讲一下。 　　陈云峰：就我们的项目我们也了解了一规划。姚家园路往东是五环，这是很重要的，按照北京的发展速度，五环可能会越来越重要。 　　上周政府的规划，姚家园路和青年路的交界应该是一个大型的立交桥，往北就是直奔机场。现在青年路到朝阳北路到朝阳路有一个瓶口现象。我们和华纺易城相邻有一条路，还有我们所在的版块中间也有路，都是必须通畅的，就是青年路的局部有一些影响，从开发商的角度看我们还是比较乐观的，我们的升值空间还是很明显的。姚家园路村已经被和记黄埔征地了，所以在一二年的时间内会呈现一个非常好的前景。 [img]/upload/news/2004129154131496.jpg[/img] [center]图为青年汇销售经理梅景文[/center] 　　梅景文：还有就是规划比较长的地方六号线，走朝阳北路，青年路肯定会有一站。 　　童渊：青年路周围是干净的，这样难找。我们现在说的是环境，吕斌教授负责的是环境，我班门弄斧，是您的学生我们说的环境第一说交通，第二说人文，第三是景观环境。北京现在暂时来说我找不到地段、景观和交通都好。如果有我个人认为钓鱼台国宾馆不错，但是这种情况如果说有的话勉强就是紧挨着朝阳公园的。现在北京最贵的房子东方之子，旁边都不是很好的楼，就是它的好。我们的青年路很干净，又不远，你走姚家园路可以，走朝阳北路可以，走朝阳路也可以。平房西街肯定会缓解。青年路肯定不会堵。上去直达丽都商圈。如果这个地区大家不敢投，那么我们看望京和平谷怎么样？有的是南方来的，有的是香港来的，像青年汇、国美第一城整个的片区往后怎么发展？低不了。 　　李建春：现在有两个网友提出了问题，希望在座的开发商老总回答一下。请今天到会的几大盘的老总说一下建筑面积和总共能够居住多少人？你们是否有信心成为CBD最大最佳的居住配套的环境？你们区域现在的商业配套如何？这请在座的开发商的同仁谈一下。还有一个问题，问专家和老总，青年路区域一般都是四五千的中档住宅，为什么没有大面积出现像棕榈泉那样的高档住宅，是不是区域特点不具备呢？咱们先一个一个问题回答。先请几个开发商谈一下大盘的建筑面积，还有居住多少人？ 　　陈云峰：国美第一城先报数，我们是98万居住面积，设计人口是15000人，5457户，我们的定位是东部商业区域中心，12万平方公里。 　　梅景文：青年汇分三期，面积35万平方米，小户型户主比较多3500户左右，商业主要是三期，沿着朝阳北路左右，和珠江罗马对面都是商业，应该是7、8万平方米。 　　何洪海：华纺易城总共是3600户，将近1万人，相对国美第一城来说少了一点。还有一块待争地。我们整个的建筑面积48万元，居住面积42万。 　　童渊：我们看到的商业是不小的，在整个的片区里，因为有很多的商业中心，像白云广场，青年路都覆盖了，不只是覆盖了青年路这里，再往西也是覆盖了，比如说买东西的人还往那边走，不往CBD走，可能是买生活用品往东走，还有可能是里面堵车外面不堵。 　　它的外围除了CBD还有CCTV，你想有多少和CCTV有关系的人跑开跑去的，住哪里？还有一部分是在通州已经住了，感觉实在是远，而且有点钱了，就往里走，政府还要发展通州，两边一挤，当我里面的商业兴旺起来了，那么从事商店的人住在哪里？也会在这里。这个片区以前看不到车的，他们都说看的是最多的是骡子，现在慢慢的骡子不见了，来了很多大的有实力的开发商盖新楼，我们的交通现在已经走了，新的人进来了，都是白领，我们知道在CBD中上班的一族，高层的年薪100万元，中层的是20万到30万，之后是10万以下的。这些人住哪里？北京的交通是横向发展的，如果是竖向上班的很阻塞，横向的可以解决。 　　李建春：刚才童渊回答上一个问题的时候带出来了一句，为什么没有大面积出现像棕榈泉高档住宅，是区域特点不具备吗？ 　　童渊：我们的胆子不够大，市场还不太成熟。棕榈泉最小的户型号是我们最大的户型。国美第一城是小棕榈泉。这个青年汇我们在电台做节目的时候也说了，以前我们做小的，现在我们做大了，大户型也有一定的市场。他可以接受了7000，也可以接受100平方米。我作回答这个和老婆不讲理问题，星河湾是以大户型为主。 　　李建春：非常感谢今天到会专家和领导，非常感谢各位嘉宾。同样非常感谢新浪房地产的网友，和新京报的读者，感谢你们关注新京报主办的青年路区域发展论坛，这样的论坛我们今后还要举办，形式和深度日后还会继续努力达到网友所要求的高深度和高要求。今天我们谈了青年路的区域有哪些发展和影响。今天各位专家和嘉宾都畅所欲言，表达了自己的真实想法，同时高屋建瓴的为这个区域的发展提供的宏伟的蓝图，我们也诚恳的希望网友和读者继续关注这个区域，也希望你们能够作这个区域中寻得或者觅得你们中意的住宅，自用也好、投资也好，我们都希望这里是你们最快乐的老家，本此论坛到此结束，再次感谢各位的光临，谢谢大家。