北京新规划预示： 南中轴路周边二手房潜力巨大

　　北京已确定的“两轴——两带——多中心”式城市空间新格局，让北京市民对北京的未来城市布局充满了希望和期待。而作为两轴中贯通南北的中轴路的改造工程也越来越受到百姓的关注。相对于北中轴线在上世纪80年代为迎接11届亚运会就已打通的现实，南中轴路的改造在时间上相对落后了许多。今年5月南中轴路一期前门至永定门整治工作才告完工，而二期从永定门外至木樨园环岛的整治工作将于9月底竣工，而最终南中轴路及其延长线的全部完工要持续到2005年。然而“链家”市场研究中心认为，正是时间的延迟使得南中轴线周边地区的潜力更大，更具后劲。而作为北京惟一一条可以称得上纵向动脉的交通干线南中轴路的交通改善将使中轴线与地铁4、5号线并行成为连接北京南北的地上地下立体通道。 　　 　　[B]在地铁4、5号线间的　　又一南北通道[/B] 　　南中轴路南起大兴区德茂庄，途经东高地、三营门、和义、大红门桥、木樨园桥、永定门、天坛西门、珠市口等地至前门箭楼，全长约16公里。现阶段的主要工程是在南二三环之间建设永定立交桥，建永内大街道路，实现上下各15米宽的机动车道和上下7米宽的非机动车道。由于该沿线近期没有地铁概念的烘托，因此显得较低调。然而道路的改善是一个地区繁荣与富裕的前提，由于北京地上交通的拥堵情况较严重，现在每天交通台的拥堵报警次数都在800—1000起，因此大多上班族选择乘坐快捷的地铁上下班，因此导致地铁承载能力也受到了极大的考验，而一个国际化的大都市需要的是完善的立体交通网，因此南中轴路的改造工程将达到缓解南北路上交通压力，并为将来建成的地铁4、5号线提前分担一部分机动车和行人流量。 　　以前该地区房屋低矮破旧、道路拥堵、商业门面凋敝，是典型的“都市村庄”，不仅破坏古都原有的历史风貌，而且已经成为城市公共安全的高危区。而随着南中轴路景观工程的竣工，20余公顷的区域内种植了近3万株的绿色植物，并在绿地中散布着许多景观小品、铜饰以及地雕，而更可贵的是这些景观装饰都具有浓郁的京城特色，体现出北京城悠久的历史文化积淀。而这无疑给北京的南城又增添了一抹文化神韵。使得南中轴路地区更适宜人们的居住，并由于它厚重的文化色彩将吸引一批热爱老北京文化和具有南城情节的人们迁往定居此地。 　　[B]拆迁引发购房需求[/B] 　　在南中轴路拆迁改造前崇文区和宣武区的每户住房面积仅有19和23平方米，而此次拆迁范围内的居民人均住房面积更是仅有5．8平方米，住房相当拥挤，经常是十几平方米的房屋居住五六口人，而随着2610户居民、169个企事业单位的顺利动迁，缓解了该地区居住密度大，生活质量低下的现实问题，而这部分人群被释放到房地产市场，由于他们的居住面积不大，因此拆迁户获得的拆迁补偿款远远不能支持他们购买该地区的商品房，因此他们只能将购房目光集中到经济适用房和二手房市场中。而在南中轴路沿线的经济适用房项目(如建欣苑小区、怡然家园等)有限且位置选择余地更是狭小(在南三环以外且大多靠近四环)，因此决定了二手房市场更具吸引力，在价格优势的前提下，区域的选择更加多样化。 　　根据“链家”市场研究中心的调查显示：曾经居住于此并考虑购置二手房的人群会根据收入和实际资金实力的不同细分出三个层次。第一层就是在工作上小有成就而不是在木樨园商圈和大红门商圈工作的人群会考虑到北部购置一套条件较好的二手房，因为“北贵南卑”的观念仍然对置业者的居住区域选择有一定的影响，这类人群要占到5％—10％；而受地域情结的影响和收入的局限，处在第二层次的人会选择在局部区域中选择更优越的地区，比如在南城的方庄地区就具备这样的优势，同时还有在两大商圈工作的较富裕的外地人，为了工作方便的同时享受生活，就会选择向方庄地区迁移，购买芳城园、芳星园的二手房，在那里商品房和二手房的差额最少也在800—1000元左右，这部分群体大约占到25％—40％；第三类人群由于工作在南中轴路的两大商圈，主要从事商贸、服装批发等生意且以外地人居多，他们对周边环境很熟悉，在资金尚不充裕的初次置业时会选择在南中轴路及其沿线置业，这类人群在此地区较为集中因而所占比例也相对较大，达到50％—70％左右。 　　另外，随着南中轴路的改造完成，具有投资眼光和喜好京城文化的一类人群会逐渐将关注的目光投向这里，因为在北京内城的四城区中南边的房屋价值最低，同时相比4、5号地铁沿线南中轴路更具文化气息，而浓郁的民族特色将给该区域注入更大的升值潜力。因此“链家”市场研究中心分析认为：在房价上升空间越来越有限的过程中，南中轴路因为有了文化这一独特因素的加盟将会在南城独显出它的稀有性，而稀缺性在房地产领域所带来的区域升值空间会随着时间的延续而越发巨大。 　　[B]二手房与商品房价格　　呈现环线差异递减趋势[/B] 　　从南中轴路及其沿线的二手房和商品房价格对比上可以看出，在二环以内两者的差距在1000元以上，天坛地区更是达到了1900元的高位；而在南二环与三环之间二手房与商品房的价格差维持在600—700元之间；南四环周边的价格差距拉近到只有400元左右。因此可以看出距离城中心越近，二手房的投资价值越大，其升值的潜力也更显著，因此“链家”市场研究中心分析认为：如果购房者现阶段考虑的是投资与居住兼顾，最好还是选择配套设施、交通完善的三环以内，如果出于中长期投资想要长期持有的考虑，三环外也是不错的选择。 　　据调查，丰台7、8月的二手房交易量都进入了北京城八区的前三名，且南城二手房的价格每半年都会提高100—200元。而占据了文化特色的独一无二优势又使南中轴路具备了强劲的投资和居住潜力。与此同时在南中轴路的南二环以内及南四环外地区的商品房数量缺乏，也会使其周边的二手房成为人们置业考虑的重点。如果再加上从中长期的角度来考虑，北京轨道规划中的地铁8号线将从地下纵贯南北中轴线。它北起奥运村，南至亦庄北京经济技术开发区，沿城市南北中轴线绵延开来，它的修建更加重了南中轴线的砝码，由于它的修建仍在规划中且不会在2008年以前开工建设，因此南中轴线的投资潜力可谓是一条长线，且随着时间的推移慢慢展现着他特有的魅力。 　　从南中轴路的被关注程度和交通景观等改造措施的一项项完成所展现出的新面貌，都显现出了北京这条南北中心线南端的居住、投资——长、中、短期投资都十分具有潜力。“链家”市场研究中心认为：随着南城整体区域的提升，南中轴路将成为南城惟一承载浓郁京城文化的线路，而周边二手房的价值也会由于地域特色而得到相应提高，得到中外人士一致的青睐。