城市营造——把握历史性的机遇

　　[B]城市与城市经营商：洗牌已经开始[/B] 　　中国城市化进程正加速运行，城市增多，城市或城市群之间的竞争将会日益激烈，现有的城市格局将会重新设定；房地产发展商经过十余年的积累与拼搏，实力与运作能力正在发生突变和临界突破。谁将会成为中国最具有投资价值的城市？谁又是真正的地产大鳄和城市运营商？ 　　[B]洗牌正在进行，角逐已经开始[/B] 　　正是基于这样的需要，中国住交会组委会联合《21世纪经济报道》共同主办“2004CIHAF中国最具投资价值城市展”，同时与参加展会的上万家国内外的房地产企业，金融机构，咨询机构，及百家主流媒体进行交流，展示中国城市的独特魅力，将以最直观的形式回答这一话题。 　　日前，主办方假座北京嘉里中心饭店召开新闻发布会及相关的“城市品牌营造”主题论坛活动，政界、学界和商界纷纷到场，一场实力的较量和竞争拉开了序幕。 　　[B]为“城市营造”正名[/B] 　　城市经济研究专家、北京师范大学教授李晓西说，相比较于“经营城市”，“城市营造”的概念更为准确和恰当。他认为“经营城市”事实上已成为一个被污染的概念。在一些城市决策者看来，经营城市就是经营土地，就是逐利和以尽可能高的价格出让土地，甚至存在有的城市政府为追求短期政绩而炒高地价现象。对此，天津泰达集团总经理孟群则直言不讳，他说，“城市运营的最佳模式应该是政府创造环境，企业创造财富，民众创造文化”。 　　与“城市营造”相比，城市策划专家王志纲更愿意提“城市经营”（而非“经营城市”）的概念。他提出，在中国城市发展过程中，城市经营是绕不开的阶段。城市营造与土地经营密不可分，但城市营造绝不只等于经营土地或“土地运营”，更不等于单纯的土地出让。它是一个全新的概念，追求的是城市价值的最大化，而不是价格的最大化；同样，土地运营追求的是土地价值的最大化，而非土地价格的最大化。即按照市场经济规律，释放城市土地资产的巨大潜能，使城市土地资产不断增值，从而使城市不断增值。 　　为城市创造更多更好的投资价值，是政府的职责；发现城市的投资价值，是包括地产商在内的投资商的目标。联结政府与地产商之间的重要媒介，是处于市场化运行轨道之中的土地。 　　[B]城市价值的发现与重估[/B] 　　何为城市价值及城市投资价值？最早制定中国最具竞争力城市排行标准的中国社会科学院财政与经济贸易研究所倪鹏飞博士认为，决定一个城市投资价值有三个重要因素，一个是需求，一个是供给，一个是外部经济。需求是指某个地方需要某一个产品，规模有多大，什么层次；供给即生产要素的情况怎样；外部经济则是他的产业组群，生产要素的成本即商务成本是多少——这是考察城市投资价值的基本框架。 　　中国城市发展研究院的连玉明则通俗地表述说，判断一个城市有没有投资价值，要看这个城市能不能更高地提升老百姓的生活质量和品质，要看这个城市能否为居民提供更多的就业和发展机会。 　　对此，天津泰达集团总经理孟群则从企业的角度进行诠释，他表示：“企业的评价系统是遵循市场规律，只要能够赚到钱，我就去”。 　　[B]城市品牌与城市运营商：寻找黑马[/B] 　　如今，中国的城市化和房地产正走在一个十字路口，如何营造城市，如何在“科学发展观”的指引下，促进城市的全面、协调、可持续发展，各地都在积极运作：东北在悄然复兴，泛珠三角经济区生机勃勃，大连，威海，杭州等城市打造城市新品牌的行动势头强劲，广东，青岛，成都和沈阳等地纷纷修改了原有的城市规划，积极营造新的城市形象。 　　另一方面，虽然中国地产商已在城市建设中扮演举足轻重的角色；虽然全国有房地产开发企业已近3万家，但是还没有产生真正意义上的城市运营商。竞争的暗流在涌动。有识之士已经看到，一场角逐城市运营商运动，正在珠江三角洲、长江三角洲以及北京等地的大型房地产开发商中展开。 　　业界人士认为，自今年始，一些大型城市的政府会逐渐介入开发房地产，具体方式为一方面从政策规范的角度介入房地产开发，比如加强对于土地的控制；另一方面，超大型房地产企业会主动与本地政府联手。这无疑是一个历史性的机遇：政府如何宏观把握城市发展定向和进行整体规划，打造城市品牌；地产商如何在政府的指导下健康运作，壮大成长为城市运营商？ 　　一个时代要洗牌的前夜，往往是黑马要出现的时候。王志纲认为，那些在中国房地产开发过程中起到火车头作用的企业最容易成为黑马。他称，企业要成为市场中一匹黑马必须具备几个前提：第一，战略清晰；第二，大势把握能力强；第三，整合能力到位；第四，勇于当火车头。 　　据住交会组委会透露，今年冬将在上海举办的CIHAF，目前成都、重庆、石家庄、合肥、天津、武汉等众多城市，摩拳擦掌跃跃欲试，积极准备参与这场展示城市风采、检阅中国城市魅力、较量城市投资价值的大比拼，中央电视台评出的魅力城市也将齐齐亮相；而有意于“城市运营商”角逐的企业则有中华企业、上海实业、南京栖霞、SOHO中国、江苏新城、当代集团、首创集团、华侨城集团、山东金瀚、浙江绿城、浙江嘉业、中体奥林匹克、青岛天泰、城投置地、东渡置业、金地集团、上海置业、万通集团、天津泰达、上海绿地、香港天安、今典集团、中海地产、阳光100、联华国际、裕景兴业、河北卓达等，他们已签约参加2004CIHAF中国住交会。 　　无疑，2004CIHAF中国最具投资价值城市展将成为一个城市品牌竞争的舞台，将是名副其实的黑马奔腾、英雄辈出的竞技场。哪个城市将脱颖而出成为众所瞩目的黑马？哪个地产大鳄将成为真正的城市运营商？今冬的住交会将做出回答。 住交会提供最好的展示平台 　　中国住交会历来关注城市的发展，早在2002年和2003年就成功地举办了有关城市发展与营造的论坛，邀请了150多位主管城市的市长和副市长到会参加。2003年的“天津日”活动，推动了天津在整个中国城市里的投资形象，同时为天津引去了30多家投资公司去天津投资。同样，是届的“无锡夜”活动，住交会组委会协助无锡市政府，邀请了中国30家品牌开发商，做了一个推介会。这两个城市在去年取得了好的社会效应和经济效应。 　　如何打造城市竞争力，塑造城市品牌，实现可持续发展，谁是中国最具有投资价值的城市，2004CIHAF中国最具投资价值城市展将为城市和城市经营商打造商机。通过城市形象，定位文化，和投资环境等方面的介绍，通过对参展商实力和运作能力的展现，通过相关论坛的举办，吸引高端专业人士，凸现参展城市和发展商的竞争力和魅力，为最需要引进的城市寻找资金，促成各种形式的合作，为走在十字路口的城市化出谋划策。 　　据主办方介绍，今年12月初在上海举办的第六届住交会预计将突破6万平方米，其人气之旺令主办方意外：自5月开始招展以来，已与近150家机构正式签约，50000 M2的展馆已预定或售出75%以上，其中有60家国内外著名房地产企业报名参展，订购展地15，000平方米；另外，还有近百家与地产业相关的各类服务机构，如金融、咨询、营销等也总计签下了近万平方米展馆光地。主题为“城市营造”的2004CIHAF中国最具投资价值城市展，展出面积约占4600平方米，该城市展展出的项目包括，展览城市的区位环境和城市形象定位，城区规划，城市风貌，招标的项目和信息，以及城市的政策法规介绍和优惠政策。论坛将探讨城市运营与地产价值，包括城市的竞争力等等话题。展会同期将举办中国城市市长与海内外媒体见面会，预计将有200位城市的市长出席论坛，将有3万名业内的决策层的人士来参加这个论坛和展览，其中包括房地产投资开发商，房地产金融机构，房地产经理人，项目管理机构，包括社会经济和省市区房地产管理部门等等。在媒体合作方面，预期将会有最少500家以上的媒体参与住交会的系列报道，中央电视台，凤凰卫视，东方卫视等电视将会转播展会，其中，中央电视台将以《对话》节目，推出论坛。涵盖了全国40个省市的住交会主流媒体宣传联盟以及21世纪经济报道、中国房产报等媒体，以及11家专业的网站，将会重磅出击报道展会。国外参与的媒体有华尔街时报，纽约日报以及其他国家的主流媒体。