城市住宅，不能承受的年限之“短”

题记：在最近举行的第四届中国城市住宅研讨会上,有关专家指出，当前使用年限短已成为我国住宅的突出问题，住宅未达到设计使用年限即被拆除，在我国早已司空见惯。这一大量浪费社会资源的状况不符合可持续发展的原则。 　　[B]“短命”的住宅[/B] 　　“我国城市住宅寿命低于50年的情况相当普遍，造成资源的严重浪费，不符合可持续发展原则。按照国家标准，住宅使用年限应当达到50年，事实上许多住宅的寿命可以超过50年甚至100年。使用年限短已成为我国住宅的突出问题。”在最近举行的第四届中国城市住宅研讨会上,建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲说。 　　为他这句话做佐证的是：2002年全国城镇共拆迁房屋1.2亿平方米，相当于当年商品房竣工面积3.2亿平方米的37.5%；2003年全国城镇共拆迁房屋1.61亿平方米，同比增长34.2%，相当于当年商品房竣工面积3.9亿平方米的41.3%。在众多被拆迁的住宅当中，有相当大一部分的住宅“年富力强”就被拆除，使其寿命大大折减而短命。 　　有学者在台湾研究建筑生命周期与二氧化碳总量关系中，曾经对1981～2001年间台湾四大城市区的上万栋案例样本进行调查和研究，结论是台湾住宅平均拆除年限为23.21年，推算其生命周期是35～40年；日本学者1986年对数万栋已拆除建筑进行统计分析，推论出日本住宅的平均寿命为38.2年。 　　我国台湾地区与日本的情况有一定的代表性。据建设部权威人士介绍，中国大陆尚未见有关的调查研究报告，估计情况也大致如此。整个东亚地区，由于经历着经济的高速发展、城市规模迅速膨胀、人口大量迁移的现实，加之某些特有的居家置业消费观念使然，东亚地区的住宅呈现生命周期为30～40年的短寿命现象。 　　业内人士普遍认为，住宅的短命现象，特别是大量处于设计使用年限的建筑被拆除，不符合可持续的科学发展观，不能做到物尽其用，是建筑资源和社会财富的巨大损失；拆除过程要消耗可观的人力、物力、运力，同时产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染；拆除意味着新建，要补充和输入更多的资源。 　　[B]城市住宅：你为何如此短命？[/B] 　　根据有关资料显示，欧洲国家的住宅寿命甚长，大概平均寿命在80年以上，美国住宅平均使用年限虽然比不上欧洲，但仍比东亚地区长，有关资料称为44年。 　　考察东亚地区城市住宅短命的原因，日本的调查表明：建筑的老化原因占47%，改善设备占7%，其他的经济社会原因（包括改变使用性质、提高土地效益、城市改造、扩大空间等）约占一半，这说明，被拆除的建筑有一半是结构、设备本身不堪续用，拆除是无奈之举；而另一半则是非物质的原因，是消费观念出现误区和非常态的社会需求所导致的。 　　童悦仲分析了我国住宅生命周期短的内因和外因。在他看来，性能差是我国住宅生命周期短的内因，包括面积小，难改造，例如1977年建成的北京最早的前三门大街高层住宅群，就面临这种尴尬的局面。外观形象差，一些住宅楼无论在市民眼里还是政府官员的意识中，都感觉是污染视觉环境的“垃圾建筑”；计划经济时期为尽可能节省资源，我国规范采用的结构设计安全度很低。 　　而住宅生命周期短的另一个原因，则是近年来各地争先恐后地进行旧城改造和街道拓宽，把大量主体结构和使用功能完好的住宅拆除，形成一种大拆大建的风气，许多尚未达到设计使用年限的住宅“中途夭折”，从而造成大批住宅生命周期过短。 　　童悦仲把这种外部原因概括为三个方面：一是“旧城”不旧，改造频繁，如许多上世纪五六十年代建造的低层住宅，在80年代被拆除，建起了多层住宅；而在90年代末和进入新世纪后，许多七八十年代建造的多层住宅又遭拆除，建起了高层住宅。二是为搞“形象工程”大规模动迁，如今年5月建设部查处的湖南省嘉禾县珠泉商贸城项目违规拆迁事件。三是城市规划管理不善，近年来各地因调整规划、拓宽街道而拆迁的事例很多，有些寿命仅20余年的钢筋混凝土结构高层住宅也因为修建立交桥或所在地块进行商业性开发等原因遭到拆除。 　　[B]让住宅寿命更长久 [/B] 　　在英、法等欧洲国家，百年以上老宅比比皆是，许多老住宅在显要位置用醒目的阿拉伯数字标注着建造年代，说明当时的建造者对它能够经久耐用、世代相传充满自信。当今欧洲的居民也以能住上老住宅为荣，并且认为其建造年代越久价值越高。当然，老住宅的门窗、地板、室内管线和设备等都随着时代的进步多次更新，有时还对主体结构进行修缮，但其室内的现代化程度比新建住宅毫不逊色。 　　在童悦仲的眼里，延长住宅使用年限有两方面的含义，一是绝大多数住宅应达到或超过50年的设计使用年限，二是有无可能以及如何引导业主自发地采用高于国家标准的住宅设计使用年限。 　　童悦仲认为，从计划经济体制过渡到市场经济体制，是实行改革开放政策以来中国国民经济生活发生的最为深刻的变革。在论及住宅使用年限时，应当用市场经济的头脑来观察和思考这一问题。如应考虑市场经济下购房人对房屋的耐用程度空前关注、市场经济下对标准的理解和执行与计划经济时期不同、提高结构设计标准会成为新的卖点等。 　　对于具体如何延长住宅使用年限，童悦仲认为良好的建筑形象和舒适的空间尺度将赋予住宅长久的生命力，为了建造高性能的住宅，建筑师不仅要用现代人的眼光构思建筑作品，而且要用50年、100年后人们的眼光审视这些作品；要提高城市规划和管理水平，控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理。对于旧住宅，要通过精心维护、修缮和改造，延长其使用年限。在不低于国家标准的前提下，住宅实际采用的设计使用年限应根据市场需求确定。设计使用年限长的住宅有可能成为购房者的新宠，在延长住宅使用年限问题上，可持续发展理念与市场经济法则能够实现完美的结合。