北京万通集团董事长冯仑：城市中心开发策略

　　主持人：下面要有请的是北京万通集团的董事长，北京万通集团的主席冯仑先生演讲。他的主题是“城市中心开发策略”。 　　冯仑：我今天在这个时间，我就讲一下我们这个项目的思考的背景，不是作为一个专家的一个介绍，只是作为我的一个思考背景。 　　第一个问题就讲一下城市的历史和我们今天在泰达城的一个思考的使命。城市的历史非常长，要从中国古代讲起，一直讲到现在好几千年，但是大体上来看城市分成三个阶段的历史形态。第一个形态主要是在农业社会的时候，主要城市功能承担两个责任，第一是保护统治者的安全，就是统治集团所在地，官府、衙门所在地，这是一个。第二个简单对商品交易，和依附于和普通老百姓之间的一些最初级的文化生活，所谓的城市下九流，所谓江湖大概其中一个概念就是在城市的市民边缘上，和皇帝、统治者边缘生存的一种生活形态，这是农业社会城市基本的功能，所以它表现的形态第一是围河的，有一个城墙的，还有一个壕沟，另外有几个城门，然后统治者居于正中，然后里面有一些为他们服务的少量的住户，以及外来流动的一些货物的交易，这是最早的城市。 　　这样的城市到工业革命以后发生了很大的变化，工业革命以后，最大的一个变化就是基本上被拆掉，所有的城墙被拆掉。最近我们顽童也资助一个文化项目，中国城池的展览、收集、研究。专门研究中国的城池，我们为了做这个项目，做了一个文化的案例。花一些钱，资持一些文化学者，把全中国现存的关于旧的农业社会城市的图片，用现代技术把它复原。现在复原出来非常多，包括各个城市，包括很多小的县城，包括北京老的风貌，我们根据这些来研究发现农业社会的城池基本上就刚才我讲的这些。那么到工业革命以后，这个城市被大量拆掉。 　　工业化以后，这个城市的功能发生非常大的变化，有几个基本的特征，第一是工厂的林立导致大量的土地扩张，然后外来人口大量的涌入，于是，围绕着工厂开始建设很多简单的居住，所以这样就表现为一个特征，就是拆。然后盖工厂，然后工厂附带着住宅，然后再依附这个之间的一些商业文化，最典型的是中国的六七十年代，大家看苏联工业化和城市化最后带来一个基本的模型，就是大量的工厂以及生活福利区，以及工人俱乐部式的文化设施，以及福利区里面的大澡堂式的这样一些休闲和服务设施。工业化的城市文明带来了对传统城市的结构的破坏，也就是过去的城池不复存在，大量的基础设施的兴建使这个城市可以无限的扩张，保持一个均质化的社会形态。最典型的是美国，美国工业化以后，实行大量的郊区话，由于汽车的发达和高速公路的发达，于是，卫星城市的发达。这样就带来了大量的城市，通过点与线的连接，最后城市连接出去形成了很多卫星城市。这样分散中心城市的压力，这样造成一个问题，最大的问题就是能源的巨大浪费。 　　每天人来人往，汽车的往返，耗费了大量的能源，另外老城市的功能完全的损坏，就城市变成了空城，不再有人愿意下班以后在老城，老城在美国典型的就变成一些黑人、犯罪、社会的阴暗面聚集的地方，另外商业、贸易、娱乐也不复存在，然后在郊区就建了很多新的购物中心和居民社区，以及附属的文化设施。这样一来造成很多大量的能源浪费，以至于现在美国成为高度依赖能源的一个国家，变成一个脆弱的强大的帝国。这样带来全世界开始变化，现在人们开始反思，进入到现在美国最近十年有一个非常大的变化，就是进入服务经济，网络时代服务经济以后，城市发生变化。一个重要的变化就是开始对旧城的关注，就是前一阶段，把城市延伸出去，进行一个反思，开始对旧城复兴的关注，基本上关注的方式，大概有两个重点。 　　一个，就是在原有的建筑物基础上，尽量少拆，然后来保护他们，改造他们的内容，通过internet，通过现在的一些新的市政基础设施的改善，使这些旧的建筑物保留下来。另外一个最大的改变，就是改变旧城的人的就业结构，因为如果你只是留了建筑，但是你不改变旧的就业结构，这个旧城的复兴不可能。因为经过几十年以后，工业化导致的旧城人群已经是沉淀成为大量的按照服务式经济和新经济来看，已经不适应在这个老城市生活的人。最典型的是纽约下层的改造，现在最重要的是把中高收入的人吸引回旧城，而把中低收入的人想办法引出旧城，通过就业结构的改变来使城市复兴，一个保留旧的建筑文明，另外一个吸引新的就业人群进来。所以我们现在面临一个问题，在泰达城的问题上我们也要思考这个问题，就是我们不仅是建一个泰达城，同时这个建筑既要解决是一个新的城市风貌，但又保留文化传统。同时更重要的是怎么在人群的就业结构和新的生活方式上要有吸引力，这样才能保证红桥这个老区能够有活力。 　　如果我们盖一栋房子仍然是一群民工在这儿住着，那么这个城市复兴只会引起更大的混乱，所以城市复兴一个最重要的原则，是就业结构，就业人群的一个改变，而不完全是一个房子的改变。那么这是一个基本的城市发展的脉络，这个城市的发展脉络，对于我们在思考泰达城的问题上，我们现在就要面临解决我们的几个问题。一个是保护旧建筑，旧文化，旧的文脉和新的城市、新的景观、新的建筑之间的关系，这是所有旧城改造和发展当中的关系，以往以拆为主，现在也有一种极端，就是什么都不拆。所以我们在这个之间怎么取舍，这是对我们的一个挑战。 　　第二个，我们究竟是建一堆房子把它卖掉，还是要承担更多的社会责任，就是我们要承担改变它的就业结构、居住形态、文化形态以及周边的生态环境，还有更多的社会责任。对我们来说我们选择既然是一百五十平米的一个大型的项目，我们选择当中是后者，我们不完全单单把思考问题只局限在盖新房子就完了。所以我们现在花大量的时间在研究天津，来泰达城能够解决房子以外的诸多问题，泰达城房子以外的一些问题，比如我们现在和泰达讨论，能够能源本地循环，尽量减少对外部能源的需要，这个使整个泰达城变成一个新型的环保城市，这样来承担一部分社会责任。否则的话，你建一个一百五十万平米的项目，又要使城市其它资源浪费更大，我们认为这不符合我们的观念。第三个就是我们的想法和政府的配合，我们知道政府现在非常有干劲，全国的政府，地方的政府，对发展本地经济非常热心，我们也在这个服务底下不断的在投资。 　　但是我们作为一个企业，我们追求的，我们是没有任期制，虽然经理是有任期制，但是企业的股东是没有任期制，所以我们跟泰达，我们希望能够在这个项目上有一个很长的承诺，而不是把它卖掉了，三年，五年就完了。我们是要有一个很长的承诺，而这个很长的承诺，我们就可以坚持在规划上、在研究上、在产品上的一些特点，而这些方面可能会跟政府的现有的法规、政策、管理、习惯以及周边的相关方面，可能有不协调，我们需要有耐心来和政府在这方面做大量的沟通、解释工作。也希望我们的政府能够跟我们一起来探讨一个更好的方式，使这个项目对天津市的承诺不是五年的承诺，而是十年、几十年甚至更长的承诺。这样我们才能把这个项目做好。第四个问题，就是我们在整个项目的合作上和开发上，我们既然要做到这样一些高的标准，来建立在对整个城市文明的思考的基础上来做这个泰达城项目，我们需要借助所有的方面来工作。所以我们目前在整个项目上我们会和世界上包括国内最好的一些专业公司，专业团队来一起工作，使这个项目在天津能够成为引导未来的城市发展，以及生活方式的一种指标性项目。 　　当然我刚才讲到，因为我们整个的工作只是刚刚开始，我们所有的工作还有赖于今后每一天，每一小时，每一分钟的认真的兢兢业业工作当中，所以我们也希望在这个工作当中，让所有的天津的父母官，还有投资人，还有消费者来检验我们的工作质量，我们希望我们对于城市文明和城市复兴的思考能够有助于这个项目的完善，谢谢大家。